裁判字號：臺灣新北地方法院109年訴字第588號民事判決
裁判日期：民國109年06月29日
裁判案由：給付租金等
臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第588號原告 張福安 訴訟代理人 周仕傑 律師被告 朱珈瑩 訴訟代理人 張麗英 上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國109年5月18日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣63萬7,794元，及自民國109年3月14日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之46，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣21萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告以新臺幣63萬7,794元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原係：(一)請求就被告所有新北市○○區○○路○○號房屋使用原告所有新北市○○區○○段○○○號土地核定租金為每月新台幣(下同)22,357元整。(二)被告應給付原告1,207,278元整及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日之前一日止按週年利率百分之5計算之利息。(三)被告應自民國109年3月1日起按月給付原告22,357元整至交還新北市○○區○○段○○○號土地之日止。(四)第二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。嗣變更為：(一)請求就被告所有新北市○○區○○路○○號房屋使用原告所有新北市○○區○○段○○○號土地核定租金為每月21,913元整。(二)被告應給付原告1,398,052元整及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日之前一日止按週年利率百分之5計算之利息。(三)被告應自109年3月1日起按月給付原告21,913元整至交還新北市○○區○○段○○○號土地之日止。(四)第二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。經核原告請求之基礎事實同一，且屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、原告主張：
一、查新北市○○區○○段地號24號之土地為原告所有，此有土地登記謄本可證，而被告所有之新北市○○區○○路○○號房屋，係座落於原告所有前開土地之上，此亦有該建物之登記謄本可證。該房屋原係訴外人 朱全淋 所有，原告前曾向鈞院起訴主張朱全淋係無權占有原告之土地並要求拆屋還地，業經鈞院以88年度重訴字第257號民事判決認定因原告與朱全淋間存有租賃關係，而否准原告之請求，此有該判決書影本可參，原告即本於租賃關係請求被告給付租金。
二、又依據民法第876條規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」，最高法院70年度台上字第1365號判決意旨亦稱：「建築物與基地同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係。租金數額協議不諧時，應類推適用民法第876條規定，當事人得聲請法院核定之。
」鈞院88年度重訴字第257號民事判決認定系爭房屋與土地原屬訴外人 張龍 所有，後分別移轉與原、被告，則即有前開判決之適用。為此原告謹依據前述判決之意旨主張適用民法第425條之1第2項規定請求鈞院核定租金數額。
三、再按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。系爭土地於96年之申報地價每平方公尺32,032元，至107年申報地價已漲為每平方公尺41,600元，漲幅將近30%，顯見自被告承租系爭土地迄今，系爭土地之價值已有明顯上昇。又按城市土地租金之數額，依據土地法第97、105條之規定，系爭土地之年租金以不超過土地申報價額百分之十為限，系爭土地每平方公尺申報地價為每平方公尺41,600元，此有地價謄本可參，系爭土地共有63.21平方公尺，合計系爭土地申報地價為2,629,536元(63.21×41,600＝2,629,536)，則每月土地租金應為21,913元整(2,629,536×10%/12=21,913)。
四、更查本件租賃關係自土地與房屋分別移轉所有權時即已產生，本件被告係於98年3月24日取得系爭建物所有權，即已負擔給付租金之義務，然因租金之請求權時效僅有5年，故原告請求自104年9月1日至109年2月29日之租金，系爭土地之104年度申報地價為每平方公尺29,920元；105、106年度申報地價均為每平方公尺43,200元；107年度申報地價為每平方公尺為41,600元，租金之計算式「土地面積×申報地價×10%÷12月」如下：
(一)自104年9月1日起至104年12月31日止，每月租金為15,760元（計算式：63.21平方公尺×29,920元×10％÷12月＝15,760元，元以下四捨五入，以下同），依此計算此期間共4月，租金為63,040元。
(二)自105年1月1日起至106年12月31日止，每月租金為22,756元（計算式：63.21平方公尺×43,200元×10％÷12月＝22,756元），依此計算此期間共24月，租金為546,144元。
(三)自107年1月1日起至109年2月29日止，每月租金為21,913元（計算式：63.21平方公尺×41,600元×10％÷12月＝21,913元），依此計算此期間共36月，租金為788,868元。
(四)以上共計1,398,052元整(63,040＋546,144＋788,868＝1,398,052)。
五、綜上所述，兩造間確實有租賃關係存在之事實，被告自104年9月1日起即未給付租金，且系爭土地之價值顯然已大幅提昇，爰依租賃之法律關係，請求增加租金數額，及請求被告給付租金。並聲明：(一)請求就被告所有新北市○○區○○路○○號房屋使用原告所有新北市○○區○○段○○○號土地核定租金為每月21,913元整。(二)被告應給付原告1,398,052元整及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日之前一日止按週年利率百分之5計算之利息。(三)被告應自109年3月1日起按月給付原告21,913元整至交還新北市○○區○○段00地號土地之日止。(四)第二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
參、被告方面：
一、原告與被告為舅舅與外甥女關係。原告為系爭土地之所有權人，被告則為原告妹妹張麗英之女兒。原告自88年起訴張麗英、朱全淋拆屋還地、給付租金等，於每隔5年重複誤導鈞院核定土地租金已長達20年之久，在訴訟期間經由鈞長勸導，原告不予理會，浪費司法資源。
二、依據台灣高等法院95年度上易字第40號民事判決，認定系爭房屋占用系爭土地面積為63.21平方公尺，租金以土地申報總價年息百分之7計算為宜，至為明確。
三、被告已給付原告租金至104年8月止，自104年9月起未給付，而未給付之原因，乃因原告不願意提供帳號予被告匯款，而選擇每5年提告一次，均以強制執行的方式給付。系爭房屋所處區域10間有5間租不出去，然原告均主張以最高之標準請求租金，被告尊重司法判決，希望以高院判決計算租金。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、本院之判斷：
一、原告主張坐落新北市○○區○○段○○○號土地為原告所有，而坐落其上之新北市○○區○○路○○號房屋則為被告所有，系爭房屋原係訴外人朱全淋所有，原告前曾向鈞院起訴主張朱全淋係無權占有原告之土地並要求拆屋還地，業經鈞院以88年度重訴字第257號、台灣高等法院89年度重上字第501號民事判決認定因原告與朱全淋間存有租賃關係，而否准原告之請求，被告取得系爭房屋之所有權，則係於98年接受被告之父朱全淋贈與，原告即本於租賃關係請求被告給付租金之事實，有原告所提之土地、建物登記第一類謄本、本院88年度重訴字第257號民事判決（見本院卷21頁、59至63頁），及本院依職權調閱之台灣高等法院89年度重上字第501號民事判決附卷可證，且為兩造所不爭執，原告此部分主張之事實堪信為真實。
二、原告主張自被告承租系爭土地迄今，系爭土地之價值已有明顯上昇，爰依民法第425條1第2項、442條之規定，請求法院核定租金為申報地價年息百分之十，是否有據：
(一)按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」民法第425條之1第1項、第2項分別定有明文；又房屋與基地同屬一人所有，先後或同時出賣與二人時，房屋在性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋買受人有權繼續使用基地而成立租賃關係，併得請求辦理地上權登記（最高法院63年台上字第766號判例意旨參照），其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用；其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，即不問其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對該房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之使用關係（最高法院87年度台上字第1742號、88年度台上字第1412號判決意旨參照）。故前揭被告所有之房屋使用前揭原告所有之土地，應繼受該房屋前所有權人朱全淋與原告間之租賃關係，堪以認定。
(二)又查原告前於94年間以該房屋前所有權人朱全淋為被告，請求法院判決核定前揭房屋使用原告所有之土地之租金數額，經台灣高等法院95年7月18日以95年度上易字第40號民事判決核定89年7月1日前之每月租金為14,602元，89年7月1日起之租金為每月11,811元，此有前揭確定判決影本在卷可參（見本院卷79至92頁）。再者「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」此為民法第442條所明定；是以出租人請求法院增加其租金數額，當以租賃物之價值上昇為其要件。經查，依前揭台灣高等法院95年度上易字第40號民事判決理由所載，前揭原告所有之土地於89年7月前之申報地價為每平方公尺39,600元，89年7月之後為每平方公尺32,032元，又據原告所提之地價謄本所載（見本院卷41頁），該土地之申報地價於96年1月為每平方公尺32,032元，99年1月之後減為每平方公尺30,624元，102年1月之後再減為每平方公尺29,920元，105年1月以後增為每平方公尺43,200元，107年1月之後減為每平方公尺41,600元，109年1月以後減為每平方公尺41,440元，可見該土地之價值於105年1月至109年1月間固較89年7月之後之價值增加，惟於99年1月至104年12月間之價值，則較89年7月之後之價值減少，將上開期間之申報地價平均，並未大幅上昇，且被告於土地價值減少之期間，並未隨同享有減少租金之利益，且今年受疫情衝擊，百業蕭條，民眾收入大減，有賴政府紓困，更有調降租金者，此為眾所周知之事實，被告亦 陳明 系爭房屋所處區域10間有5間租不出去，是本院認原告請求增加租金數額，難認正當。從而，本件原告得向被告請求給付之租金數額仍應以每月11,811元為計算標準。
三、原告請求被告給付自104年9月1日至109年2月29日止之租金，共計1,398,052元，有無理由：
(一)被告對其給付租金至104年8月止，自104年9月1日起之租金尚未給付，並不爭執，則原告請求被告應給付104年9月1日起至109年2月29日止之租金，自屬正當。
(二)又被告應給付原告之租金數額應以每月11,811元計算，已如前述，則原告得向被告請求自104年9月1日至109年2月29日止之租金數額為637,794元（計算式：11811元×54月），原告請求於此數額範圍內為有理由，應予准許，逾此數額範圍則非可採。
四、原告又請求被告應自109年3月1日起至交還前揭原告所有之土地為止，按月給付原告租金21,913元，為被告所否認。因原告請求增加土地租金，並非可採，系爭土地租金數額仍應以每月11,811元為計算標準，而此租金數額業經前揭判決確定，於本件既無變更之必要，原告此部分請求，乃非可採。
五、綜上所述，原告依據租賃之法律關係，請求被告給付自104年9月1日至109年2月29日止之租金63萬7,794元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起即109年3月14日（見本院卷51頁）至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。另原告請求被告應自109年3月1日起至交還前開原告所有土地之日為止，按月給付原告租金部分，則已經判決確定在案，被告仍應按前揭確定判決按期給付，附此敘明。兩造陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行之宣告，原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中華民國109年6月29日
民事第三庭法官毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月29日
書記官喻誠德