裁判字號：臺灣臺北地方法院106年重訴字第939號民事判決
裁判日期：民國107年09月28日
裁判案由：返還土地等
臺灣臺北地方法院民事判決106年度重訴字第939號原告忠孝頂好大廈管理委員會兼法定代理人 黃虹 如原告 劉芳 上三人共同訴訟代理人 楊雅棠 律師被告 林美足 訴訟代理人 鍾文岳 律師複代理人 林翰緯 律師訴訟代理人 劉景嘉 律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國107年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告主張：原告 黃虹如 、劉芳（下稱黃虹如等2人）及被告為
臺北市忠孝頂好大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，並為系爭大廈基地即臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）共有人。被告未經黃虹如等2人及其餘共有人同意，擅自於系爭土地如附圖所示A部分土地（下稱系爭空地）停車及堆放雜物，致黃虹如等2人無法使用收益該部分土地而受有損害，被告則獲有相當於租金之不當利益，黃虹如等2人爰依民法第767條、第179條規定，請求被告騰空返還系爭空地及給付相當於租金之不當得利。又系爭空地原係規劃為綠化空間及公共排水使用之法定空地，原告頂好大廈管理委員會（下稱管理委員會）有權管理使用系爭空地，亦得依公寓大廈管理條例第7條第1款、第10條第2項前段、民法第767條、第
179條規定對被告為上開請求等語，先位聲明：㈠被告應將系爭空地騰空交還予黃虹如等2人及其他全體共有人。㈡被告應給付黃虹如新臺幣（下同）2萬900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭空地之日止按年計付4180元及年息5％計算之利息；被告應給付劉芳2萬5470元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭空地之日止按年計付5094元及年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應將系爭空地騰空交還予管理委員會。㈡被告應給付管理委員會326萬5510元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭空地之日止按年計付65萬3102元及年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：伊於民國79年間向系爭大廈建商購買位於系爭大廈
1樓之臺北市○○區○○○路○段○○巷○號房屋及基地時（下稱3號房屋，與基地合稱3號房地），即與建商約定系爭空地由伊專有使用，並由建商為伊興建圍牆、大門及汽車出入門，供3號房屋出入使用。而建商與其餘房地買受人所簽訂之買賣契約亦約定包含系爭空地在內之系爭大廈地面層空間，除規劃為公共使用外，均歸地面層所有人專用，故伊與系爭大廈區分所有權人即系爭土地共有人間就系爭空地已合意成立分管契約，約定系爭空地由伊專有使用，嗣後買受房地之系爭大廈區分所有權人、土地共有人亦應同受拘束等語，資為抗辯，答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造均不爭執：㈠劉芳、被告分於76年3月24日、同年4月21
日與系爭大廈建商即德兆建設股份有限公司（下稱德兆公司）簽訂房屋預定買賣契約書，劉芳為位於系爭大廈之臺北市○○區○○○路○段○○號13樓之1之所有權人，被告則為3號房地之所有權人。黃虹如後於80年間向前手購入系爭大廈同段42號11樓之2房地，其等同為系爭大廈區分所有權人，並為系爭土地共有人；㈡被告自79年間起以築磚牆及鐵絲網區隔之方式，占用毗鄰3號房地旁如附圖所示A部分土地，即系爭空地，面積為73平方公尺；㈢系爭大廈區分所有權人成立管理委員會，並於90年間向臺北市政府申請報備在案等情，並有土地及建物登記謄本、房屋預定買賣契約書、臺北市政府函文、勘驗筆錄、現場照片及臺北市大安地政事務所派員於現場所繪製之複丈成果圖附卷為憑（見調字卷第11-15頁、本院卷一第39-57頁、第141-148頁、第177-186頁、第222頁、本院卷二第94頁、第97-116頁、第123-124頁），堪信為真。原告主張被告未經黃虹如等2人及其餘共有人同意，無權占用
系爭空地，應騰空返還系爭空地，並給付相當於租金之不當得利，而管理委員會就系爭空地有管理權限，亦得為上開請求等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人，各共
有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第817條第1項、第818條定有明文。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院81年度台上字第1818號民事裁判要旨參照）。又共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，而契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立，公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，從而為維持法律秩序之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束（最高法院103年度台上字第282號、104年度台上字第463號判決參照）。
㈡被告抗辯興建系爭大廈之建商德兆公司已與被告及其餘房地買
受人約定，系爭空地由毗鄰系爭空地之3號房地買受人專有使用，而被告於76年間向德兆公司買受3號房地，契約並加註被告就系爭空地有專用權利，79年間交屋時即已於系爭空地築有磚牆、鐵絲網及汽車出入門予以區隔，系爭空地即由被告專用，被告與系爭大廈區分所有權人即系爭土地共有人就系爭空地已成立分管契約等情，查：
⒈被告與德兆公司間所簽訂之房屋預定買賣契約書記載：「..
.第5條：公共設施...地面層空地除規劃為公共使用者外，歸地面層所有人使用。」（見本院卷一第42頁），而劉芳亦為直接向建商德兆公司購入系爭大廈房地，其與德兆公司間所簽訂之房屋預定買賣契約書第5條亦同此約定（見本院卷一第143頁）。故被告抗辯德兆公司與被告及其餘大廈房地買受人已經合意約定系爭大廈地面層空地除規劃為公共使用外，均歸地面層即1樓房地所有權人專有使用，堪以採信。
⒉而兩造並不爭執系爭空地係位於本院106年度北司調字第494
號卷第26頁、本院卷二第47頁之系爭大廈竣工圖所示黃色螢光筆標示區域之內（下稱黃色區域，見本院卷二第177頁反面準備程序筆錄所載），上開竣工圖黃色區域固記載「七里香」、「雨水陰井」，惟證人即德兆公司董事長 王明德 證稱系爭大廈公共設施是指大家都可以使用之區域，諸如游泳池、兒童遊戲場、管理室等，而竣工圖雖將黃色區域規劃為綠化空間及公共排水使用，但該區域空地已築有圍牆供住在空地旁之住戶單獨進出、使用，並非公共區域等語（見本院卷二第158頁反面-第159頁），佐以德兆公司與劉芳所簽訂之房屋預定買賣契約書附件㈣所載內容，系爭大廈之公共設備為游泳池、以兒童遊樂為目標之多功能花園及交誼廳（見本院卷一第185頁），系爭空地所在之黃色區域不在其內，堪認德兆公司於興建系爭大廈時，即規劃系爭空地係供毗鄰住戶專有使用，而非供全體住戶使用之公共區域。
⒊被告與德兆公司所簽訂之房屋預定買賣契約書記載：「...
附約：本大廈A棟1樓房屋（指3號房屋）之空地部分應依本契約書附件㈠所示之1樓平面配置圖予以築牆及建大門及汽車出入門各一，並歸屬本戶使用。」（見本院卷一第42頁、第46-48頁），從而被告抗辯其與德兆公司約定系爭空地由被告專有使用，應為可取。而系爭空地非屬公共區域，依德兆公司與系爭大廈房地其餘買受人所簽訂之房屋預定買賣契約書第5條約定，其餘買受人與德兆公司已合意系爭空地由毗鄰空地之1樓房地買受人專有使用，已如前第⒈點、第⒉點所述，是以，被告抗辯其與其餘向德兆公司買受系爭大廈房地之人，就系爭空地成立分管契約，約定由被告專有使用系爭空地，應為可採。
⒋至原告主張系爭空地不得約定專用云云，惟按公寓大廈管理條
例84年6月28日公布施行前，已取得建造執照之公寓大廈各區分所有權人就共用部分為專用之約定，得不受同條例第7條之限制，同條例第55條第2項但書亦有明定，查系爭大廈於79年間興建完成，有建物登記謄本可證（見調字卷第12頁、第14頁），斯時公寓大廈管理條例尚未公布，自不受同條例第7條共用部分不得獨立使用供做專有部分之限制，原告上開主張即非可採。
㈢據此，被告與系爭大廈房地買受人即系爭土地共有人就系爭空
地已成立分管契約，而該約定對於嗣後買受系爭大廈房地之人亦有拘束力，被告即非無權占用系爭空地，亦無獲取不當利益可言，原告先位請求被告騰空返還系爭空地予黃虹如等2人及其餘系爭土地共有人，並給付 黃紅如 等2人相當於租金之不當得利，即難謂有據。
㈣原告備位主張系爭空地乃規劃為綠化空間及公共排水使用，為
系爭大廈全體區分所有權人即系爭土地共有人所共用，被告未經全體區分所有權人同意或決議通過即擅自占用系爭空地，而依公寓大廈管理條例第7條第1款、第10條第2項規定，管理委員會有權管理系爭空地，得請求被告騰空返還系爭空地並給付相當於租金之不當得利云云，惟被告與系爭大廈房地買受人即系爭土地共有人就系爭空地已成立分管契約，約定由被告專用系爭空地，該約定對於嗣後買受系爭大廈房地之人亦有拘束力，被告並非無權占用系爭空地，已如前述，是被告既係本於與其他區分所有權人之約定占有使用系爭空地，管理委員會自無管理系爭空地之權限，原告此部分主張，亦屬無據。
綜上，原告主張被告無權占用系爭空地，先位依民法第767條
、第179條規定，請求被告返還系爭空地予黃虹如等2人及系爭土地其餘共有人並給付相當於租金之不當得利予黃虹如等2人；備位依公寓大廈管理條例第7條第1款、第10條第2項前段、民法第767條、第179條規定，請求被告返還系爭空地並給付相當於租金之不當得利予管理委員會，即乏所據，不能准許，均應駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年9月28日
民事第五庭審判長法官匡偉
法官羅立德法官陳筠諼以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月28日
書記官施盈如