裁判字號：臺灣臺南地方法院109年訴字第1124號民事判決
裁判日期：民國111年04月20日
裁判案由：請求損害賠償
臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第1124號原告 翁瑋 璘訴訟代理人 陳廷瑋 律師
鄭猷耀 律師 吳鎧任 律師被告 張美玲
張冠宇 上二人共同訴訟代理人 許雅芬 律師
蔡宜君 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣陸拾肆萬壹仟元，及自民國一百十一年二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾肆萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查本件原告原起訴請求被告張美玲、張冠宇各給付新臺幣(下同)55萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於民國111年3月23日言詞辯論期日當庭變更請求為：被告張美玲、張冠宇應共同給付64萬1,000元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息(本院第370頁)。經核原告上開訴之聲明變更，係本於兩造間同一買賣契約之基礎事實，且屬減縮應受判決事項之聲明，符合前開規定情形，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告向被告購買臺南市○區○○段000○000地號土地(下稱系爭土
地)，及坐落其上同段2311建號即門牌號碼臺南市○區○○路00巷00弄00號建物(下稱系爭建物，上開土地及建物下稱系爭房地)，買賣價金1,200萬元，並於108年3月7日簽立不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，原告已給付價金完畢。被告雖於108年4月8日完成所有權移轉登記至原告名下，惟於108年7月下旬透過房屋仲介 郭照春 告知系爭建物之圍牆內庭院(約13平方公尺)坐落在訴外人財政部國有財產署(下稱國產署)管理之臺南市○區○○段00000地號土地(下稱583-7地號土地)上。因雙方磋商及簽立系爭買賣契約時，被告及其委託之房屋仲介均告知系爭建物完整坐落系爭土地上，並無占用鄰地即583-7地號土地之情事，並於系爭買賣契約所附之不動產現況說明書中「建物目前管理與使用狀況」欄之「建物有無占用他人土地情形?」欄位，勾選「否」，向原告保證系爭建物全部坐落於系爭土地，顯見系爭建物欠缺被告所保證之品質，且系爭建物圍牆內之庭院占用訴外人國產署管理之583-7地號土地上，已影響原告對系爭建物之使用效用及價值，依最高法院46年台上字第689號判例及臺灣高等法院91年度重上字第163號判決意旨，可認系爭建物具有物之瑕疵。
又依被告張冠宇及房屋仲介郭照春於臺灣臺南地方檢察署(下稱臺南地檢署)109年度他字第642號刑事偵查筆錄之陳述可知，被告出賣系爭房地時未善盡產權查證義務，應就系爭房地物之瑕疵負擔保責任。為此，爰依系爭買賣契約第7條第1項約定，及民法第354條、第360條規定提起本件訴訟，請求被告賠償損害等語。
㈡並聲明：如主文第1項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠兩造間之買賣標的為系爭房地，未包含583-7地號土地，故被
告交付之買賣標的並無任何瑕疵，且系爭建物僅有圍牆內庭院(約13平方公尺)占用583-7地號土地，並不影響原告完整使用系爭房地，原告實際上未受有任何損害。又被告張美玲長年定居香港，就本件買賣僅決定買賣價金，其餘事項均全權委託房屋仲介郭照春處理，另被告張冠宇亦將所有契約內容(包含勾選)交由房屋仲介處理，故被告張美玲、張冠宇實際上並未就本件買賣標的為任何保證。又國產署南區分署臺南辦事處(下稱國產署臺南辦事處)遲於92年4月7日方通知占用人繳納5年使用補償金，被告之母親 張莊 氷雪則自「92年4月25日」開始承租583-7地號土地(分割前為583地號土地)，當時被告2人已分別長年定居香港、臺東，對於系爭建物之圍牆內庭院是否占用583-7地號土地及權利狀況均不知悉，應無故意不告知瑕疵之情形，自無須負擔民法第360條規定之損害賠償責任。
㈡縱認被告應負損害賠償責任，惟依國產署臺南辦事處函覆，
系爭建物之圍牆內庭院使用面積約13平方公尺、每月租金525元(以20平方公尺每月租金808元換算)，以使用20年及霍夫曼計算法計算，受損金額應為8萬7,468元，故原告請求被告賠償64萬1,000元，顯屬無據等語，資為抗辯。
㈢並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠被告張冠宇於90年9月20日因分割繼承取得坐落臺南市○區○○
段000地號土地，被告張美玲、張冠宇於107年12月12日因繼承取得坐落臺南市○區○○段000地號土地(權利範圍：全部)；另系爭建物(即同段2311建號門牌號碼臺南市○區○○路00巷00弄00號建物，權利範圍：全部)由被告張冠宇、張美玲於107年12月12日因繼承而共同取得。系爭建物建築完成日期為53年8月31日。
㈡被告於108年間委託仲介出售系爭房地，並於108年3月7日與
原告簽立系爭買賣契約，約定出售總價為1,200萬元，買賣契約書內容如原證1所示。原告已給付價金完畢，被告亦於108年4月8日將系爭房地所有權登記至原告名下。
㈢系爭土地前方之同段583-7地號土地所有權人為中華民國、管
理者為國產署，現況系爭建物圍牆內之庭院有占用到583-7地號土地。
㈣583-7地號土地分割自同段583地號土地，有關系爭建物占用5
83-7地號土地繳納租金之原由、現況略圖等事實詳如國產署臺南辦事處109年10月30日台財產南南三字第10932049070號函即本院卷第103至106頁所示。
㈤本件原告前以本件被告張冠宇、張美玲詐欺為由，具狀向臺
南地檢署提起刑事告訴，經該署檢察官偵查後以109年度偵字第6192號不起訴處分書為不起訴處分，因本件原告聲請再議，臺灣高等檢察署臺南檢察分署審核後以109年度上聲議字第721號處分書予以駁回確定在案。本件原告另於109年5月間就上開事由具狀向本院聲請交付審判，本院刑事庭以109年度聲判字第39號裁定駁回確定。
五、本院得心證之理由：㈠原告主張系爭建物圍牆內庭院占用583-7地號土地，有物之瑕疵及缺少出賣時應保證之品質，應屬有據：
1.查被告張冠宇於90年9月20日因分割繼承取得系爭593地號土地，另594地號土地及系爭建物被告張冠宇、張美玲於107年12月12日因繼承而共同取得，並於108年間委託仲介出售上開房地。嗣與原告於108年3月7日合意簽立系爭買賣契約，約定出售總價1,200萬元，原告簽約後已給付價金完畢，被告亦於108年4月8日將系爭房地所有權登記至原告名下等情，有系爭房地權狀、謄本、系爭買賣契約及產權說明書等影本(本院補字卷第23至40頁)在卷可稽，亦為兩造所不爭執，則被告所有之系爭房地與原告於108年3月7日合意成立買賣契約，原、被告分別已給付買賣價金、移轉所有權登記而履行買賣契約義務完畢之事實，即堪無訛。
2.次查被告出售原告之系爭土地，前方同段583-7地號土地所有權人為中華民國、管理者為國產署。該583-7地號國有土地，分割前為公園段583地號，國產署臺南辦事處前於92年4月4日通知公園段583地號國有土地占用人繳納5年使用補償金，被告之母親 張莊氷雪 遂於92年4月25日檢附系爭建物(即臺南市○區○○路00巷00弄00號)門牌證明書，並具結為該建物所有權人向辦事處申請承租583地號之國有土地。臺南辦事處旋於92年4月30日派員會同張莊氷雪至現場勘查，勘查結果系爭建物磚牆內庭院，使用583地號土地面積約13平方公尺，經核符合出租規定，於92年5月20日通知張莊氷雪於92年6月20日前至辦事處辦理訂約手續並繳納申租前5年使用補償金及申租期間租金。嗣張莊氷雪於92年6月10日至辦事處繳納87年5月至92年4月使用補償金2萬6,420元及申租期間92年5月至6月租金872元，並與辦事處簽訂國有基地租賃契約書(租約號：FD092D0000000)，租期自92年5月1日起至100年12月31日止。因583地號國有土地經地政機關於「92年12月10日」辦理分割出583-7地號，臺南辦事處以93年1月14日臺南產南南三字第0930000630號函通知張莊氷雪承租之土地標示變更為公園段583-7地號，面積變更為20平方公尺，自93年1月起月租金變更為671元乙節，此有地籍圖、583-7地號土地謄本及國產署臺南辦事處109年10月30日台財產南南三字第10932049070號函(本院卷第17、21至23、103至106頁)附卷可查，被告亦不否認上情，依此可知583-7地號土地係屬國有土地，管理者為國產署，分割自583地號土地，系爭建物圍牆內之庭院確實占用到583-7地號土地，被告之母親張莊氷雪於92年4月間經國產署臺南辦事處告知，及現場勘查後已知悉占用面積約為13平方公尺，並向國產署臺南辦事處申請承租及繳納占用土地租金一事，應屬無訛。
3.再查，兩造簽立之系爭買賣契約，其中不動產現況說明書「建物目前管理與使用狀況」第5項「建物有無占用他人土地情形?」欄位，勾選「否」，觀諸上開說明書(補字卷第39頁)自明，顯然該說明書勾選之結果，與上述系爭建物圍牆內之庭院占用583-7地號土地之現況有所不符。被告固不爭執上情，亦不否認出賣系爭房地時，並未告知圍牆內庭院有占用583-7地號土地之情形，惟抗辯買賣標的不包含583-7地號土地，其交付之買賣標的無任何瑕疵，系爭建物僅有圍牆內庭院(約13平方公尺)占用583-7地號土地，不影響原告完整使用系爭房地。且被告張美玲長年定居香港，就本件買賣僅決定買賣價金，其餘事項均全權委託房屋仲介郭照春處理，被告張冠宇亦將所有契約內容(包含勾選)交由房屋仲介處理，故被告張美玲、張冠宇實際上並未就本件買賣標的為任何保證，自無須負任何責任云云。惟查：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條、第359條分別定有明文。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵(最高法院73年台上字第1173號判例、94年度台上字第1112號判決意旨參照)。準此，所謂物之瑕疵乃指瑕疵存在於物之本身而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，出賣人即應負物之瑕疵擔保責任，買受人並得依此主張解除契約或請求減少價金。
⑵查兩造買賣標的之系爭建物，係獨棟地上3層、地下1層之透
天厝型式，並於建物本體外設置圍牆、鐵門以供進出，此有系爭建物謄本、建物平面圖及照片(本院卷第97、99、197、199頁)在卷可考，則依系爭建物上開現況而論，因有圍牆明顯區分內外，客觀上應可推定原所有權人即被告對於圍牆範圍內之土地及建物皆有使用權利，除非出售時有向地政事務所申請鑑界，或被告出售時特別告知圍牆範圍內之庭院非屬買賣標的範圍，否則依一般交易常情判斷，建物(含圍牆)、坐落之土地及圍牆內庭院之範圍，原告應可於購買後因取得所有權而為合法使用。惟圍牆內庭院之土地係屬國產署管理之國有土地，占用面積約13平方公尺，出售前已向國產署臺南辦事處申請承租乙節，已如前述，且被告於出售時並未告知上情，原告係於買受後方知悉，並於108年8月26日檢附所有權狀等證明文件向國產署臺南辦事處申請換約，及定期續租至116年12月31日一事，亦有上開國產署臺南辦事處函附卷可考，由此可見被告於出售系爭房地時，並未將圍牆內庭院占用583-7地號國有土地事實告知原告，原告購買後始悉該情，必須向國產署臺南辦事處申請續租583-7地號土地及繳納租金，方得繼續使用，否則即無法律上原因占用圍牆內庭院之土地(面積13平方公尺)，並應負圍牆拆除及返還占用土地之責任，顯然與購買時認為取得所有權後，可使用範圍包括圍牆內庭院土地之情況有所不同而影響其應有之價值，原告依此主張圍牆內庭院占用國有土地，不具備原應有之價值、效用而有物之瑕疵乙節，尚非無據，堪可憑採。
⑶再查，不動產買賣契約所附之不動產現況產權說明書，其目
的係為告知買受人該不動產產權現況及使用情形，以供其買受之參考，故出賣人必須據實依建物、土地管理與使用現況予以填寫及勾選，買受人方可依不動產現況及說明書內容瞭解建物、土地實際使用情形，並依此評估購買意願及價格，且因該說明書為買賣契約之附件而生契約效力，出賣人為契約當事人，應擔負據實填寫之義務，不因委託仲介或第三人處理而免其責任。是兩造合意簽立之系爭買賣契約，其中所附之不動產現況產權說明書，依上說明，原告自應據實按實際現況予以勾選及填寫。然觀諸該說明書「建物目前管理與使用狀況」第5項「建物有無占用他人土地情形?」欄位，係勾選「否」(補字卷第39頁)，此與上述圍牆內庭院占用583-7地號土地之事實，顯然不符，已違反據實說明及保證之責任。雖被告以未居住在系爭建物，其僅決定買賣價金，其餘買賣事項均全權委託房屋仲介處理，並未就本件買賣標的為任何保證等語為抗辯。惟查，被告為系爭房地之所有權人，乃買賣契約關係之當事人，自應就不動產產權及現況負說明及保證之責，尚不得以未居住系爭建物及全權委任買賣仲介人員處理之理由而推諉其責任。況不動產產權現況說明書填寫之目的，如前所揭，必須詳實勾選及記載，買受人始得據此知悉不動產之實際狀況，判斷是否購買或可協商價金之情形，而系爭買賣契約之說明書，其上有賣方(張美玲、張冠宇)之簽名及印文(補字卷第40頁)，客觀上堪可認定被告應就說明書各項次內容勾選及填載之結果均屬實在，方予簽署而提供原告詳閱，並應就說明書所勾選及填載之內容負據實說明及與事實相符之保證責任。然圍牆內庭院占用583-7地號土地一事，早於92年間當時建物所有權人張莊氷雪即已知悉並開始繳納租金與國產署臺南辦事處，被告雖因未居住該建物或未經其母告知而不知該事，但其既因繼承而取得系爭房地所有權，自應於出售時就產權狀況予以調查清楚，並於說明書欄位內據實勾選，不因不知或疏失而免除其責。是被告以上開理由抗辯其就本件買賣標的無須負任何保證責任云云，洵屬無稽，並無可採。原告主張被告未據實說明圍牆內庭院占用國有土地之情形，系爭房地欠缺被告所保證之品質而須負賠償責任一事，即非無憑。
㈡原告主張系爭房地有物之瑕疵及欠缺保證之品質，依民法第3
54、360條規定請求被告賠償64萬1,000元，應有理由：
1.按買賣因物有瑕疵而出賣人應負擔保之責，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，此為民法第359條、第360條所明揭。是買賣契約關係下，若買賣標的具有物之瑕疵、缺少保證品質之情形，買受人自得依上開規定向出賣人主張解除契約或請求減少價金或不履行之損害賠償。
2.查被告出賣系爭房地與原告，圍牆內庭院占用583-7地號土地而有物之瑕疵及欠缺保證品質一事，業經本院認定如前，則原告依上開規定請求被告賠償其損害，即屬有憑。又系爭房地係屬透天厝型態，出售時除建物本體外，尚有設置圍牆以區分內外，依一般交易習慣與認知，圍牆內庭院應屬出售及取得所有權後可使用之範圍，而圍牆內庭院占用他人土地一事，因涉及須向國產署續租及繳納租金，方可繼續使用圍牆內庭院之土地(約13平方公尺)，否則即屬無權占用而需負拆除及返還之責任，就房屋居住及使用完整性而言，應會影響原告買受之意願及願意買受之價格，故被告未據實告知原告圍牆內庭院占用國有土地所負擔之瑕疵責任，原告可請求賠償損害範圍，應為此占用事實所影響之買賣價金，即以原告買受之價格與占用事實情形下合理價格之差額予以計算，始屬公平並符合填補損害之原則。
3.基上，本院就上開原因影響買賣價格之情形，囑託德美不動產估價師事務所進行鑑定，該估價師事務所就此占用事實對價格之影響，考量因占用之土地係屬系爭房地之關鍵位置，為利於房地產權完整與使用，應以取得占用土地產權為解決紛端之方案，並就被告於不動產說明書勾選未占用與事實不符應支付部分補償價金，原告若取得占用部分土地實質面積增加應承擔部分得利價金為基礎，參酌583-7地號土地屬畸零地，除與鄰接土地合併建築使用外，無法自行建築開發使用，應以市場比較法予以估價，及近鄰地區土地、建物利用情形、公共設施、交通運輸概況等區域因素條件予以分析、調整後，鑑定被告應賠償之金額為64萬1,000元等情，此有德美不動產估價師事務所111年1月7日111德字第1110101號函檢附之不動產估價報告書可稽。本院審酌上開估價報告書之鑑定依據及標準，尚符合請求損害賠償之法理基礎，且依不動產價格形成因素、不動產市場需求、供給面、價格水準予以分析，再就區域土地、建物利用狀況及未來發展趨勢判斷，進以本件標的土地個別因素包括土地條件、利用情況及管制事項予以綜合分析調整後而為鑑估，應屬公正、客觀及具有專業性之判斷結果，被告亦未就上開估價報告之內容及鑑定方法、結果為爭執，則原告主張其買受系爭房地，因被告未告知圍牆內庭院占用583-7地號土地而受有損害，依前揭鑑定結果請求被告賠償64萬1,000元之金額，核屬有據，堪可憑採。㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告上開請求被告賠償之金額，係屬給付無確定期限之金錢債權，是其依前揭法條規定併予請求自民事變更聲明狀繕本送達翌日即111年2月18日起(送證達書參本院卷第365頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法相合，亦應准許。
六、綜上所述，被告出賣系爭房地與原告，未據實告知系爭建物圍牆內庭院占用583-7地號土地(13平方公尺)之事實，並在不動產現況產權說明書中就建物有無占用他人土地情形之欄位勾選否，未據實說明，應負物之瑕疵及保證之責。從而，原告主張依買賣契約關係及民法第360條規定請求被告給付64萬1,000元，及自111年2月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與本件之論斷結果無影響，自無庸逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年4月20日
民事第三庭法官林勳煜上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年4月20日
書記官朱烈稽