裁判字號：臺灣高等法院98年上字第161號民事判決
裁判日期：民國99年04月27日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決98年度上字第161號上訴人甲○○訴訟代理人 辛武 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 沈政雄 律師上列當事人間請求塗銷耕地租約登記事件，上訴人對於中華民國97年12月16日臺灣板橋地方法院96年度訴字第1299號第一審判決提起上訴，本院於99年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺北縣蘆洲市○○段○○○○號土地（重測前為臺北縣蘆洲市和尚洲樓子厝段37-1地號，下稱系爭土地）係伊與訴外人黃 李彩蓮 、 李阿勉 、 蔡國松 、 蔡仲勝 、蔡宗育、 蔡靜如 、 蔡長晉 、 李清城 、 李清塞 、 李純昌 等10人（下稱 黃李彩蓮 等10人）公同共有，及與訴外人 李寬裕 、李鳳藻、 李彥雄 、 李豆陣 、 李文雄 、李清城、李清塞、李純昌及蘆洲市保和宮等9人（下稱李寬裕等9人）分別共有。系爭土地登記簿謄本之其他登記事項欄雖記載「有三七五租約」，惟臺北縣蘆洲市公所現存之蘆字第157號私有耕地租約（下稱系爭租約）僅為影本，其上承租人「 李孝神 」及出租人「 李保和 」之簽名筆跡均相同，且未蓋用雙方之印章，復據臺北縣蘆洲市戶政事務所查無「李保和」之設籍資料，伊否認系爭租約之真正。縱系爭租約為真正，然系爭租約乃系爭土地共有人之一「蘆洲市保和宮」以「李保和」名義與李孝神所訂立，於訂約前既未徵得系爭土地其他共有人全體同意，訂約後復未經系爭土地其他共有人全體之承認，系爭租約對包括伊在內未同意出租之其他共有人自不生效力。又上訴人自民國（下同）87年間起迄今，陸續在系爭租約所載承租土地中之一部分即臺北縣蘆洲市○○段○○○○號土地（下稱281地號土地）上鋪設水泥、搭建鐵皮屋、堆置廢棄汽車及廢棄木材；系爭土地則自84年間起即雜草叢生，91年及96年間另有第三人於其上耕作，該上訴人未自任耕作之情形雖僅存在於系爭租約所載承租土地之一部分，惟不論上訴人未自任耕作土地面積多寡，系爭租約應為無效，其上之三七五租約登記，自屬妨害系爭土地全體共有人之權利行使。伊已取得系爭土地全體公同共有人之同意，爰求為命上訴人應塗銷其在系爭土地上之三七五租約登記（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠被上訴人所請求之事項，業經最高法院96年度臺上字第920號判決駁回確定，被上訴人提起本件訴訟，違反一事不再理之原則，且於起訴前，未經踐行耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第26條第2項規定之調解、調處程序。㈡被上訴人乃系爭土地共有人之一，提起本件訴訟有當事人不適格之情形。另被上訴人就系爭土地之應有部分僅1/45，請求伊塗銷系爭土地上之三七五租約登記，已逾其權利。㈢系爭土地原為「蘆州市保和宮」所有，因「蘆洲市保和宮」住持俗名姓李，乃以「李保和」之名為出租人，於38年6月30與伊父李孝神訂立系爭租約，雙方原約定每年以承租土地所生產之稻米繳交佃租，因自62年間起改種雜糧及蔬菜，遂改以每年新臺幣1千元至1萬餘元現金支付佃租。李孝神於62年1月28日死亡，伊於同日繼任戶長，並繼承上開租賃權，嗣經臺北縣政府核定自74年1月1日起至79年12月11日止訂約6年，其後系爭租約原本雖因水患遺失，然伊繳納佃租未曾間斷，臺北縣蘆州市公所函稱至91年底均查無系爭租約之續訂登記，並不影響系爭租約之效力。㈣自李孝神簽訂系爭租約後，系爭土地續由伊及配偶、子、媳共同耕作，從無轉租、堆置廢棄汽車、荒廢耕地、變更使用之情。至訴外人 李友義 乃伊堂弟，係從事建築業，偶爾出入系爭土地享受田園之樂。另281地號土地上搭蓋之鐵皮屋，係供堆放農具之用，伊無三七五條例第16條所規定不自任耕作之情形。
㈤伊受過農業專業訓練，全家賴承租系爭土地耕作維生，被上訴人之家境富裕，藉詞強行廢約收回系爭土地，伊全家將面臨絕境，依三七五條例第19條第3款規定，被上訴人不得收回自耕等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張系爭土地重測前為臺北縣蘆洲市和尚洲樓子厝段37-1地號，為被上訴人與黃李彩蓮等10人公同共有，及被上訴人與李寬裕等9人分別共有。系爭土地登記簿謄本之其他登記事項欄記載「有三七五租約」，系爭租約所載私有耕地之出租人為李保和、承租人為李孝神等情，有土地登記簿謄本及臺灣省臺北縣私有耕地租約影本可參（見原審卷㈠第6頁至第12頁，第16頁至第17頁），並為上訴人所不爭執，堪信為真正。
四、被上訴人主張系爭租約非真正，兩造並無三七五租賃關係存在，系爭土地之共有人「蘆洲市保和宮」以「李保和」名義與李孝神訂立系爭租約，事前未徵得系爭土地其他共有人全體同意，事後亦未經系爭土地共有人全體承認，對被上訴人及其他共有人不生效力。且上訴人有不自任耕作之情形，系爭租約全部無效等語，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠被上訴人前訴請確認其與系爭土地全體共有人就系爭土地與
上訴人間之耕地三七五租約法律關係不存在，遞經原審法院93年度訴字第584號、本院94年度上字第263號及最高法院96年度臺上字第920號判決以系爭土地共有人除被上訴人外，尚有公同共有人黃李彩蓮等10人及分別共有人李寬裕等9人，被上訴人雖取得公同共有人黃李彩蓮等10人之同意而起訴，惟並未取得分別共有人李寬裕等9人之同意，無從知悉各分別共有人就被上訴人起訴請求確認系爭土地全體共有人與上訴人間之耕地三七五租約法律關係不存在，是否同為否認或承認該法律關係存在，自應將各分別共有人併列為被告，其當事人始為適格。被上訴人未將其他分別共有人列為共同被告，當事人自非適格；另上訴人既不爭執被上訴人與同意起訴之公同共有人黃李彩蓮等10人間就系爭土地並無租佃關係存在，難認被上訴人有即受確認判決之法律上利益，而駁回被上訴人之訴確定（見原審卷㈠第25頁至第38頁）。本件被上訴人係本於民法第767條及第821條之物上請求權規定，請求上訴人塗銷系爭土地上之三七五租約登記，並無民事訴訟法第400條第1項規定之情形，其起訴應屬合法，亦無庸經由調解、調處等前置程序。上訴人抗辯被上訴人之起訴違背一事不再理原則，及未經踐行調解、調處程序云云，為無足取。
㈡系爭土地係被上訴人與黃李彩蓮等10人所公同共有，被上訴
人主張其提起本件訴訟已依民法第828條第2項規定，取得其餘公同共有人之同意，並據提出同意書為證（見原審卷㈠第
21頁至第22頁），於當事人之適格，自無欠缺。又被上訴人主張系爭土地上有三七五租約登記乙情，為上訴人所不爭執，而承租人依三七五條例第15條第1項「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄」、第3項「出租人違反前2項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人」規定所取得之優先承買或承典權利，乃具有物權效力；且依三七五條例第17條第2項規定：「依前項第5款規定（即經依法編定或變更為非耕地使用時），終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」，於出租人依同條例第19條第2項規定收回耕地時，依同條例第19條第3項規定，亦準用前揭第17條第2項規定補償承租人；另「被徵收之土地或建築改良物應有之負擔，除申請發給抵價地者依第41條及第42條規定辦理外，其款額計算，以該土地或建築改良物應得之補償金額為限，由該管直轄市或縣（市）主管機關於發給地價補償費或建築改良物補償費時為清償結束之。前項所稱應有之負擔，指他項權利價值及依法應補償耕地三七五租約承租人之地價」，亦為土地徵收條例第35條所明定。是依三七五條例所訂定之耕地租約，於出租人收回耕地或耕地經徵收時，均應給與承租人相當於當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一之補償，並與其他他項物權等同視之。依三七五條例訂定之耕地租約固屬債權契約，然因其有物權之效能，於土地上倘有三七五租約之登記，自係對於該土地所有權附加負擔。被上訴人主張其為系爭土地之共有人，系爭土地上因有該三七五租約登記之附註，及上訴人得據該登記而主張有占有使用系爭土地之權源，將妨害被上訴人及系爭土地全體共有人就系爭土地之所有權行使。被上訴人以自己名義，為全體共有人之利益，就系爭土地之全部，本於民法第767條第1項「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」、第821條「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」規定，請求上訴人塗銷該三七五租約登記，當屬可採。上訴人抗辯被上訴人提起本件訴訟，有當事人不適格及逾其權利之情形云云，自無可採。
㈢按共有物全部或一部之出租，屬民法第820條第1項所規定之
管理行為，除契約另有約定外，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年度臺上字第4199號、76年度臺上字第1571號判決意旨參照）。而未經共有人協議分管之共有物，共有人對於共有物之特定部分占用收益，須徵得共有人全體之同意，如未經他共有人之同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害，其理甚明。查系爭租約係由「李保和」與上訴人之被繼承人李孝神所訂立，其上未有系爭土地其他共有人之簽名或蓋章，不論該租約是否為真正，「李保和」於訂約前既未經系爭土地全體共有人之同意即擅自出租，訂約後復未得系爭土地全體共有人之承認，縱上訴人及其被繼承人李孝神基於承租人之地位，歷年均按期繳租，系爭租約對於未同意出租之被上訴人及其他公同共有人，仍不生效力。
㈣次按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於
他人」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，三七五條例第16條第1項、第2項分別定有明文。又「耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明」（最高法院80年臺再第15號判例意旨參照）、「耕地三七五減租條例16條第2項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。原判決就系爭耕地僅命被上訴人將轉租部分返還上訴人，至未經轉租部分仍許被上訴人保留耕作，顯欠允洽」（最高法院46年臺上第57號判例意旨參照）。查依系爭租約及訂立租約土地清冊所標示之租賃土地（見原審卷㈠第
16頁至第17頁、第102頁），包括281地號土地，原審經至現場履勘租賃土地之使用情形，結果為：281地號土地有鋪設水泥之道路，其上搭建鐵棚貨櫃，擺放攤架、廢棄貨車車廂、屬建築使用之模板、鷹架、水泥施工車、塑膠水管等，系爭土地上種植竹子、火龍果、龍眼、薑、芋頭及絲瓜，此有原法院97年7月29日勘驗筆錄及被上訴人提出之照片13幀可稽（見原審卷㈠第176頁，卷㈡第14頁至第19頁）。上訴人雖在系爭土地上有種植竹子、火龍果、龍眼、薑、芋頭及絲瓜之事實，惟於同為系爭租約之281地號土地上卻鋪設水泥，搭建鐵棚貨櫃，擺放攤架、廢棄貨車車廂、屬建築使用之模板、鷹架、水泥施工車、塑膠水管等，本院衡以水泥鋪設於地面上乃嚴重破壞土地生產力之行為，上訴人之上開所為自屬違反民法第432條第1項所規定「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產力」之承租人義務。且廢棄之貨車車廂及販賣小吃之攤架，均與農業耕作無關，堆置該等物品之土地，自無法供耕作使用，顯見上訴人於該土地有不供耕作使用之事實。上訴人抗辯其無不自任耕作之情形云云，未可採據。再者，被上訴人提出之行政院農業委員會林務局農林航空測量所（以下簡稱農林航空測量所）拍攝之航照圖（見原審卷㈠第109頁至第112頁），經原審囑託農林航空測量所鑑定，據該所97年6月3日農測調字第0979250026號函以：「…。二、本案經檢視相關航照圖資，黃色貼框範圍內經立體判讀結果，土地使用狀況如下說明：㈠84年1月6日航照（底片編號84P003_220,221）：雜草。㈡90年11月29日航照（底片編號90R104_054,055）：鐵皮屋、汽車堆置場。㈢94年3月26日航照（底片編號94R003_013,014）：鐵皮屋、堆置器材、雜草及幼樹。
三、至於比對影像圖之『紅色貼框』與『黃色貼框』之土地所在之經緯度範圍乙節，由於兩者貼框之界址，並不盡完全相符，致無法確認其經緯度範圍」（見原審卷㈠第148頁），復經原審會同臺北縣三重地政事務所人員至現場就前揭農林航空測量所之航照圖指界，確認被上訴人提出之航照圖中黃色框所標示位置即為281地號土地部分，亦有97年9月9日勘驗筆錄可稽（見原審卷㈡第23頁至第24頁），可見281地號土地於原審法院現場履勘之前，已有土地非供耕作使用之不自任耕作事實存在。揆諸上開規定及最高法院判例意旨，於有不自任耕作之情事發生時，不待當事人之主張，原定之三七五耕地租約當然向後發生無效之效果，且係全部土地之同一租約歸於無效。被上訴人主張就與281地號土地同列於同一租約之系爭土地上之三七五租約為無效等語，自屬可取。
㈤復按三七五條例第19條第1項之規定係於耕地租約期滿出租
人收回自耕時，始有其適用，本件被上訴人係主張系爭租約無效，自與三七五條例第19條第1項規定之情形有間。上訴人抗辯其賴耕作系爭土地維生，依三七五條例第19條第1項規定，被上訴人不得收回自耕云云，亦非可採。
五、綜上所述，系爭租約之締約人「李保和」於簽約前、後，未經系爭土地全體共有人之同意或承認，對於包括被上訴人在內之系爭土地其他共有人不生效力，且系爭租約因承租人即上訴人有不自任耕作之情事而無效。而系爭土地上有三七五租約登記，自屬有妨害包括被上訴人在內之系爭土地共有人。從而，被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人塗銷其在系爭土地上之三七五租約登記，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人聲請㈠傳喚臺北縣蘆洲市公所人員到庭證述系爭租約之真實性；㈡囑託鑑定系爭租約之真偽；㈢傳喚黃李彩蓮等10人到庭證述是否同意被上訴人提起本件訴訟；㈣再度至現場履勘云云。本院認㈠系爭租約既為無效，即無再論究其真實性及鑑定其真偽之必要；㈡黃李彩蓮等10人已出具同意書，即無再到庭表示意見之必要；㈢系爭租約所包括之土地，部分有承租人不自任耕作之情形，系爭租約即為無效，本院無再度至現場履勘之必要。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年4月27日
民事第十四庭
審判長法官林金村
法官李慈惠法官王麗莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年4月27日
書記官余姿慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。