裁判字號：福建金門地方法院106年訴字第45號民事判決
裁判日期：民國106年08月16日
裁判案由：返還買賣價金等
福建金門地方法院民事判決106年度訴字第45號原告 林筱婷 被告成銘營造有限公司法定代理人 施性華 上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於107年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆佰陸拾萬元，及自民國一○六年六月十六日起至清償日止，按按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：緣被告成銘營造有限公司（下稱成銘公司）於民國102年4月間承攬天下開發建設有限公司（下稱天下開發公司）起造發包、坐落金門縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○號土地之房屋建築工程案名為 君臨 天下系列一：西浦頭之建案（下稱系爭建案），雙方約定部分工程款以由成銘公司取得本件建案之2棟3樓透天別墅及1間位於3樓樓層之公寓作價抵償，天下開發公司並出具同意書記載上開約定事項作為履約保證，原告於102年12月16日向被告購置本件建案房地1戶，並於成銘公司辦公室簽立「買賣預購契約書（案名：君臨天下系列
一：西浦頭）」（下稱系爭契約）《價金新臺幣（下同）750萬元》、房地買賣預購協議書，約定成銘公司於103年4月15日交付房屋並完成土地、房屋過戶予原告，原告於簽約時當場給付頭期款50萬元，再依契約分別於102年12月19日、12月31日匯款270萬元、80萬元至成銘公司金門營業處所有之元大銀行金門分行帳號0000000000000000號支票帳戶內（下稱系爭帳戶），總計原告已給付買賣價金400萬元予被告，惟被告迄至106年2月21日皆未完成交屋及過戶登記，原告依系爭契約第14條第1項、第15條第1項約定解除契約並要求被告賠償土地總價款百分之15之違約金60萬元，詎經原告一再催索460萬元，被告均置之不理。被告未履行房屋購買契約，故主張解除契約，並請求被告返還價金及違約金。並聲明：被告應給付原告460萬元，及自103年4月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：㈠被告公司負責人原為 許龍財 董事長，因其已將全部股份經法
院拍賣後轉讓他人，之後又因涉刑案入監執行，無法執行董事職務，加上另一董事施性華曾經法院判決確認與公司董事之委任關係不存在；僅有之董事 溫彩勤 自選任為董事後，即未曾與公司連絡，故公司之三名董事均無法執行職務。案經臺灣臺中地方法院以103年度聲字第297號裁定選任施性華為臨時管理人，該裁定於103年11月24日確定，被告並於103年12月26日變更負責人為臨時管理人施性華。本件房屋買賣預購契約書係在102年12月16日所簽立，其匯款申請書是分別於102年12月16日、19日、30日所匯款。因此，該房屋買賣預購契約書及匯款均在被告103年12月26日變更負責人為臨時管理人施性華之前所簽立契約書及匯款。
㈡被告否認分別於102年12月16日、19日、30日收取價款伍拾
萬元、貳佰柒拾萬元及捌拾萬元，並無約定103年4月15日交屋完成土地、房屋過戶契約存在：
⒈原告如果主張分別於102年12月16日、19日、30日給付50萬
元、270萬元及80萬元給被告，並與被告約定103年4月15日交屋並完成土地、房屋過戶契約存在，應再提出證據證明匯款期間與簽約時間，原告確係匯款予被告，並與被告簽約之當事人。
⒉被告公司於102年間並無設立金門營業處，而原告所提匯款
申請書、收據之戶名及具領人，均是「成銘營造有限公司金門營業處」，而不是被告公司，依臺中市政府關於成銘公司歷次變更登記事項卡及公司章程，亦均無設立「成銘營造有限公司金門營業處」情形；如果有，亦是許龍財個人之行為，原告應主張向許龍財求償，而不是向被告公司求償。
⒊細觀原告所提房屋買賣預購契約書，賣方均是「成銘營造有
限公司金門營業處」，而不是被告公司，且原告所提房屋買賣預購契約書封面右下方，有書立「金門天下開發建設有限公司」，也不是被告公司，再從原告所提同意書，立同意書人是天下開發公司，同意書內雖載明「全權交由成銘營造有限公司代售」，然騎縫章是「成銘營造有限公司金門營業處」，更不是被告公司。末查原告所提金門縣政府之建造執照，起造人是天下開發公司，也不是被告公司。所以，系爭買賣糾紛，被告僅為代售身分，不是賣方，應該是所有權人才是賣方。
⒋被告既未直接與原告間就系爭房屋預售契約簽立契約，亦無收到原告給付之金額，因此，被告應無債務承擔之可言。
㈢兩造間訂有履約保證機制，由建商或起造人將建案土地及興
建資金信託元大銀行執行履約管理，客戶所繳工程款項專款專用。原告卻不依約履行匯款給信託帳戶，執意匯款給「成銘營造有限公司金門營業處」，才引起糾紛，有違常理，本件被告應無過失責任：
⒈依交易常情，不動產買賣交易會有一定履約保證機制，以確
保買賣雙方依約履行，故「價金信託」係為上開履約保證機制之一，其意義為由賣方與受託金融機構簽訂信託契約，委由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管，以達專款專用之目的。
⒉查系爭房屋買賣預購契約關於買賣價金之給付，經雙方約定
應依規定將客戶紿付款項履約保證機制程序辦理之事實，為兩造所不爭執。因此，原告所提房地買賣預購契約書第5條約定：履約保證機制，「本預售屋辦理履約保證機制，以不動產開發信託，由建商或起造人將建案土地及興建資金信託元大銀行執行履約管理，客戶所繳工程款項專款專用，保障雙方權利」。
⒊次查，兩造於本件買賣約定有履約保證，故縱原告因對系爭
房屋價金返還有意見，亦應先將款項匯入信託專戶，由履約保證機制保障買賣雙方之權益，而非匯款給成銘營造有限公司金門營業處，審究本件案件，並衡諸誠信原則，被告認原告應交代為何未匯款至信託帳戶內？請原告再提出本件房地履約保證契約書，了解案件之始末。
⒋依原告提供之付款明細表，僅有訂金及簽約金，似顯過於輕
率，原告理應提出本件房地與元大銀行所辦理之履約保證契約書，以供法院核閱，此實違反一般經驗法則。況且，本件建造執照，其起造人為天下開發公司負責人 鍾秉錚 ；同意書也是天下開發公司負責人 王慧娥 所簽立，全權交由成銘公司代售，其代售金額由成銘公司收取抵做工程費用。足證，本件房地買賣預購契約書之真正賣方，應為天下開發公司，所有權人才是賣方，而不是被告，被告在本案之角色，僅為代售之角色而已。
㈣又同意書是否真正尚有可疑？該標的被告公司根本不同意代
售，且被告公司也無此代售之紀錄事實存在。如果天下開發公司出具同意書是真正時，系爭標的所有權人仍應為天下開發公司所有。原告所提房屋買賣預購契約書，卻是「成銘營造有限公司金門營業處」與原告之合約，此應有當事人不適格情形。
㈤綜上陳述，被告公司在102年間根本無設立金門營業處之設
立，所以原告主張分別於102年12月16日、19日、30日匯款至「成銘營造有限公司金門營業處」，係成銘公司前負責人許龍財個人行為，與被告公司無關，原告請求無理由；況且原告所提金門縣政府之建造執照，起造人是天下開發公司，也不是被告公司。所以，系爭買賣糾紛，被告僅為代售身分，不是賣方，應該是所有權人才是賣方，即天下開發公司才是賣方，原告應向其求償，而不是向被告公司求償。又本件買賣契約除有當事人不適格情事外，也有約定履約保證機制，原告依規定應將款項匯人信託專戶專款專用於本件房屋及土地，由履約保證機制保障買賣雙方之權益，原告約定履約保證機制卻不依契約之約定將款項匯入信託專戶，卻執意匯款到成銘公司金門營業處，發生糾紛後卻又來要求被告賠償，其請求應無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠本件原告起訴主張解除契約，並請求被告返還已支付之價金
400萬元及違約金60萬元，而被告法定代理人則從未到庭陳述，僅以書狀做上開答辯，故本件爭點應為：訴外人天下開發公司102年12月12日開立予被告之同意書，是否為真？被告成銘公司與成銘公司金門營業處兩者關係為何？成銘公司金門辦事處與原告簽立「房屋買賣預購契約書（案名：君臨天下系列一：西浦頭）」買賣契約是否對被告成銘公司發生契約效力？如有，原告是否已履行契約義務即繳交前期購屋價金？原告主張解除契約並請求被告返還購屋價金400萬及違約金60萬，有無理由？分析如下：
㈡天下開發公司102年12月12日開立予被告之同意書，應為真正：
⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民
事訴訟法第277條第1巷前段定有明文。另，原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判立要旨參照）。
⒉本件原告起訴主張天下開發公司同意系爭房地交由被告成銘
公司代售，其代售金額由被告成銘公司收取抵作工程費用等情，業據原告提出同意書1紙為證（本院106年度司促字第571號卷第34頁），並據證人許龍財於107年3月22日審理時證述：「（天下開發是否有將君臨天下系列西浦頭營建工程的房子讓你代售？）不是代售，簽約時天下開發承辦人綽號叫黑人的男子跟我口頭約定以3棟房子抵工程款，且有簽立合約，我可以先預售該房子，我有開立3張發票給天下開發，天下開發也收了發票，所以房子是屬於成銘營造的，只是等過戶而已。原告有告訴我她告 張貴霞 刑事詐欺案件時，陳家錕在有去作證，說同意書是原告要購買房子，因為擔心，所以由成銘營造公司的人員 林志浩 去向天下開發請天下開發開立同意書給原告。」等語（本院卷第304頁）。被告雖具狀質疑其真實性，然未提出任何證據資料以資佐證，依前開說明，被告就此部分未盡舉證之責，故本院認為原告所提之該紙同意書為真正。
㈢成銘公司金門營業處與成銘公司間為隱名代理關係：
⒈按依公司法第3條第2項規定，本公司係指依公司法首先設立
，以管轄全部組織之總機構；而分公司為受本公司管轄之分支機構。所謂分公司者，係指非事務單位而係營業機構，並有設帳計算盈虧損，其財務會計獨立者。復按同法第6條之規定，本公司及分公司應經主管機關登記後，始得成立。
⒉經查，被告成銘公司確實未有設立分公司之登記，再成銘公
司金門營業處係於101年4月11日設立，自101年迄今查無營業稅繳稅紀錄，其營利事業所得稅為併總公司（即成銘公司）結算申報等情，有經濟部商業司公司登記公示資料、財政部北區國稅局金門稽徵所（下稱金門稽徵所107年6月6日北區國稅金門銷字第1070675618號函及檢附之101年4月11日營業人設立（變更）登記申請書、101年4月10日以成銘公司為承租人租賃金門縣○○鎮○○○○街○○號之租賃契約書、房屋稅繳款書、成銘公司公司執照、成銘公司公司登記證、成銘公司變更事項卡及公司章程等件在卷供參（本院卷第345至358頁），又據證人 許龍財證 稱：「（成銘營造是何時設立？）民國67年，設立時我就是負責人一直到103年9月份，我在102年11月5日因背信罪入監執行到104年5月7日出獄，103年9月我在監執行時我收到法院通知我要移交公司的印鑑等相關資料，我才知道我不是公司的負責人。」、「（成銘營造是否有承攬天下開發君臨天下系列西浦頭營建工程?）有，是我經手承攬該工程的，也是我與天下開發的楊總經理談的及簽約，楊總經理的名字我忘記了。」、「（天下開發是否有因成銘營造施工完成給付工程款項？）天下開發沒有依照契約給付工程款及過戶合約書約定的3間房子給成銘營造。」、「（與原告成立系爭契約是否是成銘營造有限公司？）是。」、「（成銘營造是否有在金門的銀行開戶？）元大銀行，戶名是成銘營造有限公司金門辦事處。因為在金門開戶公司要用現金比較方便。」、「（成銘營造有限公司與成銘營造有限公司金門辦事處是何關係?）成銘營造有限公司金門辦事處是成銘營造有限公司在99年在金門設立的辦事處，當時我有以成銘營造有限公司金門辦事處在金門稅捐處申請發票，也是用辦事處名義開立發票，免繳5%的營業稅。
」等語在卷（本院卷第302至304頁）。綜上可知成銘公司金門營業處固然因不符合公司法定義之分公司要件，然其確實是成銘公司當初為了營業便利、同時利用金門地區賦稅優惠之經營條件，以成銘公司名義在金門設立成銘公司金門營業處，即成銘公司在金門地區之行為，均以成銘公司金門營業處名義代為行之至為明確。
⒊按隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名
義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法院103年度台上字第781號判決要旨）。觀之原告提出之契約內容，立契約書人為原告與成銘公司金門營業處，然代售同意書上，同意人為天下開發公司，相對人為被告成銘公司，及證人許龍財之證述之情節，足證被告成銘公司與成銘公司金門辦事處間為隱名代理關係，是成銘公司金門辦事處與原告簽立系爭契約當然對被告成銘公司發生效力，被告成銘公司自應受系爭契約之拘束。
㈣原告已履行契約義務即繳交前期購屋價金：
⒈依系爭買賣契約第4條記載「本契約房、地總價款合計：新
臺幣柒佰伍拾萬元整」。同條第3項則約定「本契約價金之給付買方同意依付款明細表（如附件三）之約定，於接獲賣方書面掛號繳款通知單七日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清。」；開工及完工期限則約定為「本預售屋之建築工程應在民國101年8月1日之前開工，民國103年4月15日之前完工（並以建築主管機關核發使用執照日為完工日），買方於簽約時充份知悉...」；另第11條貸款約定，第1項則明定「買方經賣方通知辦理產權移轉手續，蓋妥所有權移轉登記相關書類表格時應繳納本契約付款明細表(如附件三)所載期款『第十期款』計新台幣參佰伍拾萬元整，本期款屬買賣價金之一部分，據民法第三百六十七條規定買方有交付價金予賣方之義務，因此買方願意配合之。」。又付款明細表（本院106司促571號卷第27頁）上已填載：定金50萬元，簽約金350萬元。有系爭買賣契約在卷可按。（本院106司促571號卷第9至34頁），被告亦不爭執原告確已給付400萬元予成銘公司金門營業處之情節在卷。
⒉至於被告答辯稱原告不依約履行匯款給信託帳戶等語。觀諸
系爭契約書，其封面刊登內容為「案名：君臨天下系列一：西浦頭、房屋買賣預購契約書、金門天下開發建設有限公司」，可知，系爭契約原本是以天下開發公司與買方簽約專用，內容固有履約保證相關約定，然本件係天下開發公司開立同意書同意成銘公司代售，且代售金額由成銘公司收取抵作工程費用，故可知天下開發公司以該紙同意書，即確認原告之前期購屋款項毋庸依照原契約內容匯款至天下開發公司開立於元大銀行金門分行內之專戶，而是直接將款項交付被告成銘公司即可。又計算原告所提出之匯款資料上填載金額，總金額合計為400萬元無誤（本院106司促571號卷第6至8頁）。是認原告確實已將約定之前期購屋款項400萬元給付予被告，被告之說詞顯無理由，無法採信。
㈤原告主張解除契約並請求被告返還購屋價金400萬及違約金60萬，為有理由：
⒈依系爭契約第15條違約之處罰第1項約定：賣方有第14條第1
款之情形時，買方得解除本契約，解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償土地總價款百分之15之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。另依系爭契約第4條約定土地價款288萬元，房屋價款462萬元，復於開工及完工期限第2項規定，賣方如逾前項期間未開工或完工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之2計算遲延利息給付買方。若逾期6個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第15條違約之處罰規定處理。而在契約第18條，則明定「本約如有未盡事宜，依相關法令，習慣平等互惠與誠實信用原則公平解決之。」。有前述系爭契約在卷可參（本院106司促571號卷第12、13、21、23頁）⒉原告主張被告公司至106年2月21日止仍未交付系爭房屋一節
，有原告提出之存證信函（本院106司促571號卷第35至42頁），被告成銘公司僅具狀答辯否認有系爭契約關係存在，而無義務點交，然承前所述，被告成銘公司確實與原告有系爭契約關係存在，是被告成銘公司所辯顯不可採。
⒊而依據系爭契約，被告成銘公司應於103年4月15日將系爭房
屋完工，之後並應進行請照、移轉土地產權等動作，惟截至106年2月21日，原告均未收受成銘公司通知系爭房屋已完工、或交屋或過戶之任何通知，勘認被告成銘公司確實已違反系爭契約之約定。而依照前開契約條文之約定，原告自得依民法256條規定逕以存證信函方式通知解除系爭契約；又依民法第259條規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。是原告解除系爭契約並請求被告成銘公司返還自原告處受領之400萬元，為有理由。
⒋另就違約金部分，雙方既已於契約內約定，則原告得請求之
違約金應該以土地價款乘以15％（但不得超過已繳之價款）加上房屋價款乘以15％（但不得超過已繳之價款），依此算式，原告可請求之金額為288萬×15％＋462萬×15％＝43萬2000+69萬3000＝112萬5000，此金額亦未超過原告已繳價款。而原告僅請求60萬元，自應准許。
⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。本件被原告未能舉證被告成銘公司何時收到其所寄發存證信函催告，故僅能以原告起訴狀繕本送達做為催告時點。查原告之支付命令聲請狀繕本係於係於106年6月15日送達上訴人，有送達證書附卷可稽（本院106司促571號卷第55頁），則原告請求被告自106年6月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於此範圍內為有理由，應予准許。逾此範圍則為無理由，應予駁回。
四、本件兩造雖均一部勝訴，一部敗訴，惟原告敗訴部分極微，本院認訴訟費用仍應由被告全部負擔為適當，爰酌定如主文第3項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中華民國106年8月16日
民事第一庭法官林秀菊正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國106年8月16日
書記官張梨香