裁判字號：臺灣臺南地方法院109年訴字第660號民事判決
裁判日期：民國109年10月12日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第660號原告 蔡秋貴 訴訟代理人 查名邦 律師
丘瀚文 律師 高亦昀 律師被告 黄嘉政 訴訟代理人 莊美貴 律師複代理人 趙俊翔 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將如附圖編號A部分（面積77.05平方公尺）、編號B部分（面積87.37平方公尺）、編號C部分（面積32.16平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣21萬9,815元，及自民國109年5月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國109年5月6日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣4,089元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣141萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣422萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項，於原告以新臺幣7萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣22萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項，原告於各期給付屆至，按月以新臺幣1,300元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣4,100元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告原起訴聲明為：「㈠被告應將座落於臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地（以下稱系爭466、508地號土地，合稱系爭土地）上於測量後範圍內之建物拆除，並將占用之土地返還原告。㈡請求相當租金之損害賠償。㈢願供擔保請准宣告假執」（補字卷第13至15頁），嗣後具狀更正為：「㈠被告應將坐落於系爭土地上之建物（實際面積以測量結果為準）拆除，並將上開土地騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）85萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告1萬5,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。」（訴字卷第157至158頁），核其前後訴之聲明之變更，請求之基礎事實同一，且為擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，自應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：我經本院104年度司執字第5680號強制執行事件（以下稱系爭強制執行事件）拍賣程序取得系爭土地，並於民國104年6月9日核發權利移轉證明，然被告占用系爭土地部分面積，其占有並無合法權源，被告無權占有系爭土地，並受有相當於租金之不當得利，共計57個月（104年6月15日起迄109年3月15日）。爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟，請求被告拆除占用系爭土地上之建物，並將該部分土地騰空返還予原告，並給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠如主文第一項所示。㈡被告應給付原告85萬5,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告1萬5,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：坐落於系爭土地上之門牌號碼臺南市○○區○○街○○巷○○號未辦理保存登記之房屋（以下稱系爭房屋）原納稅義務人為被告之祖父即訴外人 黃清月 ，因黃清月於107年2月20日死亡，被告因繼承而取得系爭房屋之權利。因系爭房屋坐落於系爭土地上，就系爭土地有優先購買權，於系爭強制執行事件時，即曾通知系爭房屋當時所有權人黃清月願否依同樣條件優先承買系爭土地，可認為系爭房屋坐落於系爭土地有法源依據。且系爭強制執行事件於拍賣公告上即記載系爭土地上有系爭房屋坐落，原告於拍定前即知悉，本件應有民法第425條之1法定租賃權，依該條規定及最高法院判例意旨，原告雖拍賣取得系爭土地，然對於系爭房屋權利人或其承受人均繼受其原來之法律關係，原告請求拆屋還地，並無理由。另依土地法第97條、第105條規定，系爭房屋占有系爭土地相當於土地每月租金之最高金額約為5,745元（計算式：165.5平方公尺×4,166元×10%÷12＝5,746元），況系爭土地無臨馬路應為袋地，原告主張每月相當於租金之不當得利1萬5,000元過高等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（訴字卷第249頁至第250頁）：㈠原告經系爭強制執行事件拍賣程序取得系爭土地，於104年6
月9日取得權利移轉證書，為系爭土地之所有權人（訴字卷第78頁）。系爭強制執行事件權利移轉證書上載明系爭土地上有一門牌號碼為大安街97巷21號平房，及兩棟磚造建物坐落，惟實際使用情形，請投標人自行查證，上開建物之占有之法律關係不明，不在拍賣範圍內，拍定後不影響原有法定關係，拍定後不點交（訴字卷第184頁）。
㈡系爭土地於62年10月13日、77年8月19日分別因買賣為由登
記由被告父親 黃明雄 取得，被告再於88年10月28日因分割繼承而取得（訴字卷第83頁至第133頁）。
㈢系爭房屋為未辦理保存登記之房屋，原始納稅義務人為黃清
月，為被告之祖父，房屋稅之起課時間為63年12月。系爭房屋原事實上處分權人為黃清月，其於107年2月20日死亡，被告因而繼承取得系爭房屋之事實上處分權（訴字卷第55、15
9、221頁）。㈣系爭466地號土地上有一磚造平房即系爭房屋，目前為被告
及其家人居住使用，系爭508地號土地上有附連上開磚造房屋之鐵皮棚架（系爭房屋及鐵皮棚架，下合稱系爭建物）（訴字卷第203頁）。
㈤系爭建物占用原告所有之系爭土地，其占用情況如附圖所示（訴字卷第78、229頁）。
㈥系爭466地號土地105年至109年申報地價分別為3,840元、3,
840元、4,000元、4,000元、4,160元；系爭508地號土地105年至109年申報地價分別為3,840元、3,840元、4,000元、4,000元、4,160元（訴字卷第53頁至第54頁、第81頁至第82頁）。
㈦系爭土地附近有崑山國小、大灣高中、崑山科技大學、麥當
勞永康大灣店，相對位置如訴字卷第39頁電子地圖列印資料。
四、兩造爭執事項（訴字卷第250頁）：㈠系爭房屋占用系爭土地有無民法第425條之1法定租賃權之適
用或類推適用？㈡原告依民法767條之規定，請求被告應將占用系爭土地之系
爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告，是否有理由？㈢原告依第179條之規定，請求被告給付自104年6月15日至109
年3月15日相當於租金之不當得利85萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告1萬5,000元，是否合理？
五、得心證之理由：㈠被告抗辯系爭房屋對於系爭土地有民法第425條之1規定之適用或類推適用並無理由：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。從文義而言，前述規定之適用要件限定為「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」，反之，如土地及其上之房屋非屬同一人所有，則無該規定之適用甚明。再者，探究前述規定之立法理由，立法者是有鑑於土地及其上之房屋，如本即為不同之所有人，則其間利用關係可能是早有安排（如使用借貸），或應由其自行解決之，法律並無介入之必要，僅限於土地及其上房屋原同屬一人所有，之後因故造成兩者分屬不同人所有之情況時，才生推定租賃之法律效果，且期間在房屋可使用的情況下，並不受到限制。
⒉因此，雖然房屋不能脫離土地而存在，但是不區分情況，讓
房屋所有權人均可在房屋能使用期間內，對於土地所有權人取得法定租賃權，嚴重限制土地所有權人對於土地之使用與處分價值，極其不公（且通常土地之價值遠高於房屋）。本院認為既然民法第425條之1已明定其適用要件，顯然立法者有意將「土地及其土地上之房屋非同屬一人所有」之情形予以排除，應由房屋所有權人另行舉證何以有占有、使用其所坐落土地之正當權源。換言之，民法第425條之1第1項前段規定並不存在所謂的漏洞，司法者不得將不符合構成要件之房屋、土地原分屬不同所有人之情形，亦類推適用，否則將過度侵害私法自治原則而影響社會交易秩序（最高法院107年度台上字第1380號判決意旨）。
⒊根據以上對於民法第425條之1規定的說明，進而以不爭執事
項㈠至㈤為事實基礎，可認系爭房屋與系爭土地，自始即非屬於同一人所有。被告雖又抗辯系爭房屋實際上都是黃明雄所有（訴字卷第250頁），然並未為任何舉證，且嗣又改稱黃清月就系爭房屋之搭蓋，有經過當時系爭土地所有權人黃明雄的同意（訴字卷第250頁），就系爭房屋之所有權人究為黃清月抑或黃明雄，前後辯稱顯然矛盾，自無足採信。
⒋至於被告聲請向臺南市政府財政稅務局新化分局（下稱新化
財稅分局）函詢，該局先前提供之系爭房屋平面圖是坐落於附圖上何位置一節（訴字卷第248頁、第251頁以及第255頁至第257頁），本院認為新化財稅分局109年8月10日以南市財新字第1093016292號函檢送之系爭房屋稅籍資料查復表及平面圖，已載明在63年12月開始以黃清月為納稅義務人時，系爭房屋之面積即為165.5平方公尺（訴字卷第219頁至第223頁），核與本院109年8月13日會同兩造以及地政人員前往現場勘驗測量時，認系爭466地號土地上有一磚造平房即系爭房屋，系爭508地號土地上有附連上開磚造房屋之鐵皮棚架，被告對此現況亦無意見，有本院勘驗測量筆錄以及現場照片6張（訴字卷第201頁至第211頁），而臺南市永康地政事務所109年8月20日所測量字第1090077838號函檢附如附圖所示之土地複丈成果圖中，亦載明扣除系爭508地號土地上鐵皮棚架所占用之32.16平方公尺，系爭房屋合計占用系爭土地的面積為164.42平方公尺（計算式：77.05+87.37=16
4.42），與前述稅籍資料查復表及平面圖所顯示之情形極為相近，差距僅1.08平方公尺，外形亦相似（呈Ｌ型），足以認定系爭房屋現況與黃清月起造時相同，占用系爭土地之情形並無重大變化，顯見系爭房屋之同一性並未受到改變，被告抗辯黃明雄嗣後有增建系爭房屋，可能另有獨立於系爭房屋之其他房屋存在一情，顯非可採。因此，被告上述調查證據之聲請，自無必要，併此敘明。
⒌綜上，本件被告抗辯系爭房屋得對系爭土地所有權人主張適用或類推適用民法第425條之1規定，並無理由。
㈡原告依民法767條之規定，請求被告應將占用系爭土地之系爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告為有理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查，系爭土地既為原告所有，則被告占有系爭土地若無正當權源，即為無權占有，原告自得請求被告拆除地上建物並返還系爭土地。而本件被告並未舉證證明其是基於地上權等物權或租賃、使用借貸、買賣等債權而占有系爭土地，因此即為無權占有；至於被告無權占有的發生原因如何、時間長短、原告為善意或惡意、有無過失，均無影響。從而原告請求被告拆除如附圖編號A部分（面積77.05平方公尺）、編號B部分（面積8
7.37平方公尺）、編號C部分（面積32.16平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還原告，即屬有據。
㈢原告請求被告給付不當得利，部分為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文；而所得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，故無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，應屬社會通常之觀念。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，而租用基地建築房屋並有準用，亦為土地法第105條、第97條第1項所明定。而所謂土地之總價額，是指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，此於平均地權條例施行地區，是指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人在公告申報期間內自行申報之地價，而建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條分別定有明文。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
⒉查系爭土地坐落位置，其附近工商繁榮、生活便捷以及文教
發展情形如不爭執事項㈦所示，再參以其未臨路，附近土地多為住家使用，以及使用現況等一切情形（見訴字卷第203頁），認為被告無權占有系爭土地所得利益，以申報地價年息6％計算為適當。因此，即以被告無權占有系爭土地之總面積196.58平方公尺（計算式：77.05+87.37+32.16=196.58，詳見附圖），以及不爭執事項㈥之申報地價為基礎（其中104年度部分，本院認以105年度申報地價作為計算依據為當），分別計算原告得請求被告返還不當得利之金額如附件所示。原告逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。查本件原告起訴狀繕本於109年5月5日送達被告一情，有送達證書1份在卷為證（訴字卷第45頁），是原告前述聲明㈡㈢分別請求自起訴狀繕本送達翌日起即109年5月6日至清償日止、騰空返還土地之日止，按週年利率百分之5計算不當得利（104年6月15日起至109年3月15日止之占用期間）之利息，以及按月給付原告不當得利金額，均屬有理，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除，並將該部分土地返還原告，以及依民法第179條規定，請求被告給付21萬9,815元，及自109年5月6日起按週年利率百分之5計算之利息，並自109年5月6日起按月給付4,089元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，符合法律規定，爰分別酌定如主文所示之相當擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
九、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌兩造之勝敗比例，以及訴訟標的價額核定之方式，認本件訴訟費用應全由被告負擔。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國109年10月12日
民事第一庭法官廖建瑋┌──────────────────────────┐│附件：││被告應給付之不當得利金額（計算式：申報地價6％面││積㎡年數＝應付金額，元以下四捨五入）││一、104年6月15日起至104年12月31日止：││3,840元6％196.58㎡（200365）＝24,818元││二、105年1月1日起至105年12月31日止：││3,840元6％196.58㎡1＝45,292元││三、106年1月1日起至106年12月31日止：││3,840元6％196.58㎡1＝45,292元││四、107年1月1日起至107年12月31日止：││4,000元6％196.58㎡1＝47,179元││五、108年1月1日起至108年12月31日止：││4,000元6％196.58㎡1＝47,179元││六、109年1月1日起至109年3月15日止：││4,160元6％196.58㎡（75366）＝10,055元││七、以上合計為219,815元││八、109年5月6日起，至騰空返還系爭土地給原告時止，按││月給付：││4,160元6％196.58㎡（1／12）＝4,089元│└──────────────────────────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年10月12日
書記官鄭梅君