裁判字號：臺灣桃園地方法院108年訴字第2104號民事判決
裁判日期：民國109年03月06日
裁判案由：損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決108年度訴字第2104號原告 黃銀鵬 被告 范秀榮 訴訟代理人 吳典哲 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟元，及自民國一○八年十月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用除減縮部分外，由被告負擔百分之十三，餘由原告負擔。
本判決第一項得為假執行。但被告如以新臺幣柒萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明為：
被告應給付原告新臺幣（下同）907,170元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第3頁）。嗣原告於民國108年12月13日言詞辯論期日將前開聲明之本金部分減縮為577,170元（見本院卷第24
2頁），揆諸前揭說明，並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：伊經由訴外人茂揚不動產有限公司（下稱茂揚公司）之仲介，於107年8月26日以總價330萬元向被告買受如附表所示之4樓房屋、坐落基地應有部分及5樓頂樓加蓋部分，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）在案，而被告係於標的物現況說明書中關於「有無滲漏水狀況」項目勾選「無」之選項，顯然已擔保買賣標的物並無滲漏水問題，惟系爭4樓房屋之主臥室牆面角落於交屋前已存有巴掌大之滲漏水現象，因伊斯時認為不影響使用，且被告允諾負責派工修復，伊始同意於107年10月5日辦理交屋手續。詎於交屋後，系爭4樓房屋之主臥室、次臥室、餐廳、客廳、後陽台、浴室、天花板等處之牆面，及5樓頂樓加蓋部分之浴室，暨系爭4樓房屋、5樓頂樓加蓋之外牆竟陸續出現嚴重壁癌、滲漏水等情形，遂於108年1月4日以LINE通訊軟體檢附屋況照片，通知仲介人員即訴外人 鄧蕎萱 應轉知被告此事；伊於裝修房屋時，又發現系爭4樓房屋存有電壓不穩之瑕疵，致使啟動電器用品時均會造成燈光閃爍之現象， 伊復 於108年4月9日以LINE檢附屋況影片，通知訴外人鄧蕎萱應轉知被告上情。被告既為系爭買賣契約之出賣人，自應就上開滲漏水及電壓不穩等問題負瑕疵擔保責任，嗣經伊自行委請水電工程行進行評估後，預估必要修復費用共計為577,170元，爰依民法第360條之規定提起本件訴訟，請求被告如數賠償等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭5樓頂樓加蓋部分非屬系爭買賣契約之買賣標的範圍，僅有使用權而無所有權，伊就該部分自無瑕疵擔保責任可言；又原告於107年10月5日交屋後即已取得房屋之占有使用，本應從速檢查，如有瑕疵應即為通知，惟原告直至108年4月9日及提起本件訴訟時，才表示系爭4樓房屋電壓不穩致燈光閃爍，及系爭5樓頂樓加蓋部分存有滲漏水問題，顯然怠於檢查及通知，應視為承認所受領之物，不得再主張伊就該部分應負瑕疵擔保責任；伊否認系爭買賣標的於交屋前已存有滲漏水瑕疵，而伊於現況說明書所勾選之內容，僅係就買賣標的物之現況所為說明，並非伊為品質保證之意思表示，況系爭房屋之屋齡近40年，原告於決定買受前已至現場檢視，應能發現存有長年使用之自然老化現象，然原告同意接受房屋現況，並於契約中約定：「賣方依現況不清理交屋」等語，更不容於買受後再執滲漏水問題而主張伊應負瑕疵擔保責任；且原告於108年1月30日與仲介人員即訴外人鄧蕎萱談論關於如何處理房屋滲漏水問題時，已自承其先行動手將牆壁油漆刮除，而非於發現滲漏水時立即通知伊或仲介人員到場確認屋況，故該等現象係因原告買屋後實施破壞行為所致，伊自不負瑕疵擔保責任等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其經由訴外人茂揚公司之仲介，於107年8月26日以總價330萬元向被告買受如附表所示之4樓房屋及坐落基地應有部分，被告並將5樓頂樓加蓋部分交付一併使用，並簽立系爭買賣契約在案，嗣兩造於107年10月5日完成交屋手續等情，業據提出系爭買賣契約書影本為憑（見本院卷第
9至28頁），上情並為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、至於原告復主張被告應依民法第360條規定，賠償滲漏水及電壓不穩之瑕疵修復費用等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，從而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠系爭5樓頂樓加蓋部分是否為系爭買賣契約之買賣標的範圍？㈡被告就系爭5樓頂樓加蓋部分及系爭4樓房屋電壓不穩部分，是否應負出賣人之瑕疵擔保責任？㈢被告就系爭4樓房屋滲漏水問題，是否應依民法第360條規定負瑕疵擔保責任？金額如何計算？茲分別論述如下：
㈠系爭5樓頂樓加蓋部分是否為系爭買賣契約之買賣標的範圍
？被告固以系爭買賣契約之建物標示欄位僅記載4樓房屋本體之建物謄本登記資料（見本院卷第9頁），買賣標的不及於系爭增建物云云為辯。惟系爭買賣契約第2條關於增建或占用部分係約定：「頂樓之鐵皮增建係乙方（指被告）依前手於法院取得之情況，交付甲方（指原告）使用」、「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定：一、增建或占用範圍：其他：四樓頂樓加蓋目前有使用權，但甲方（指原告）與鄰舍及同巷和睦相處，如有爭議甲方自理。二、買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列案備查者），乙方（指被告）應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除者），甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由甲方承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償」等語（見本院卷第10頁），可見本件兩造已在買賣契約中「買賣標的現狀另有增建或占用部分」處填載「頂樓加蓋」為增建或占用範圍，甚至約定如該增建或占用部分於簽約後交屋前遭拆除者，即須按鑑價結果減少買賣價金，若該增建物自始即非買賣標的範圍，則無論是否能交付原告占有使用，應均不生價金增減問題，又何須有此減少價金之特約？且仲介人員即證人鄧蕎萱亦到庭證稱：其帶看時除了4樓房屋本身以外，尚有帶看頂樓加蓋等語（見本院卷第287頁），足見被告於委託訴外人茂揚公司居間出售系爭4樓不動產時，已將頂樓增建物列為買賣標的範圍，否則仲介人員自毋庸向前往看屋之民眾介紹頂樓增建之使用狀況；再以一般不動產交易實務而言，通常將頂樓增建物視為同一住宅單位為交易，雖不會於契約中獨立分別計價，但是否有頂樓增建物之使用權，對於買受人之成交意願及價格考量仍具有某程度之影響力。是斟酌上開契約之約定內容、立約當時之情形，及前述交易常情，本件應認頂樓加蓋（即頂樓增建物）確為系爭買賣契約之買賣標的範圍，從而被告徒以系爭頂樓增建並非買賣標的為由，辯稱就該部分無須負出賣人之瑕疵擔保責任云云，尚無可採。
㈡被告就系爭5樓頂樓加蓋部分及系爭4樓房屋電壓不穩部分
，是否應負出賣人之瑕疵擔保責任？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第37
3條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第345條第1項、第354條第1項前段、第355條第1項、第356條定有明文。
⒉經查，系爭不動產係於69年9月27日建築完成，而被告係於
86年9月24日登記為系爭不動產之所有權人（見本院卷第27頁），且被告於不動產標的現況說明書中關於「水電管線於產權持有期間有無更新」項目，係勾選「無」之選項（見本院卷第21頁），此有買賣契約中所附建物登記第二類謄本、現況說明書等件可稽；且仲介人員即證人 秦祥雲 亦證稱：原告在帶看過程中有問電線是否有更新，前屋主（指被告）回答沒有換過等語（見本院卷第291頁），可徵原告於簽立系爭買賣契約時，已明知系爭房屋為屋齡近40年左右之中古屋，且被告自86年間取得產權以來，長達20餘年均未曾更新過水電管線等事實，仍同意為買受之意思表示，衡情對於系爭房屋之水電管線老舊、可能存有隱患乙節，應有相當之認識及警覺，詎原告於107年10月5日交屋後，並未依通常程序儘速檢查電路系統是否有異（以原告陳稱燈光會閃爍之情狀，只要交屋後多按幾次開關，或開燈一段時間予以觀察，即能辨明電路是否有問題），反稱其沒有立刻入住，在安裝系統櫃時有工人反應燈會閃，實際測試才發覺開燈會閃，僅開啟室內電燈或使用少量電器便可導致電壓不穩等語（見本院卷第210、361頁），於相隔半年之108年4月9日始以LINE通訊軟體檢附屋況影片，通知仲介人員鄧蕎萱應轉知被告上情（見本院卷第253頁），顯難認原告就房屋電路、電壓之問題已踐行從速檢查義務，依民法第356條規定，仍應視為承認其所受領之物，自不得再就房屋電路、電壓問題向被告主張出賣人之瑕疵擔保責任。
⒊又系爭5樓頂樓加蓋部分為鐵皮屋，有隔間1個廁所，而被
告於買賣契約中業已敘明：「頂樓之鐵皮增建係乙方（指被告）依前手於法院取得之情況，交付甲方（指原告）使用」等語（見本院卷第10頁），足見原告於簽約時已明知該鐵皮增建物存在至少20餘年，且現況陳舊之事實；再原告於履勘期日係自承：頂樓天花板泡棉會漏水，廁所牆面木板可以看到被水浸而腐爛痕跡等語（見本院卷第271頁），益徵該漏水浸潤痕跡於兩造簽約前即已存在，並非一朝一夕可成，從而原告既知上情仍同意為買受之意思，而未予在契約中另為修繕更新之特約，揆諸前揭民法第355條第1項之規定，被告就系爭5樓頂樓加蓋部分自不負出賣人之瑕疵擔保責任。
再者，經被告於107年10月5日交屋後，原告本可透過外觀情狀充分知悉該增建部分存有水浸之問題，卻未從速檢查並通知被告或仲介人員，且仲介人員即證人鄧蕎萱、秦祥雲亦均證稱原告沒有反應過頂樓加蓋的問題等語（見本院卷第28
8、292頁），直至於108年7月19日提起本件訴訟時，始檢附工程估價單向被告請求給付關於頂樓增建物之修繕費用，顯已違反買受人應盡之從速檢查義務，應認原告有不依通常程序即時檢查及怠於通知，而視為承認瑕疵之情形，自無從再依民法瑕疵擔保之相關規定，請求被告就頂樓增建物部分為損害賠償（給付必要修復費用）。
㈢被告就系爭4樓房屋滲漏水問題，是否應依民法第360條規
定負瑕疵擔保責任？金額如何計算？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項及第373條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，屬物之瑕疵，應不待言。且物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，應以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，倘瑕疵係於危險移轉後始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。又當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，故主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。而本件兩造簽訂系爭買賣契約後，業於107年10月5日辦理交屋手續完畢，已如前述，則依前揭規定及說明，自應由原告先行證明系爭4樓房屋在上開交屋日時即已存在漏水之瑕疵，始得請求被告就此瑕疵負相關瑕疵擔保責任。
⒉原告主張系爭4樓房屋之主臥室屋角牆面於簽約後、交屋前
出現滲漏水狀態；於交屋後，系爭4樓房屋之主臥室、次臥室、餐廳、客廳、後陽台、浴室、天花板等處之牆面及外牆陸續出現嚴重壁癌、滲漏水等情形，固提出屋況照片為憑（見本院卷第29至113頁）。經查：
⑴就其中「主臥室屋角牆面滲漏水」部分，據仲介人員鄧蕎萱
、秦祥雲證稱：「之前原告就有提到主臥室兩面牆的交接處牆角看起來疑似有滲漏水，前屋主（指被告）在交屋前的10
7年10月4日有請工人去處理」、「交屋前原告反應主臥室屋角天花板有約1平方公尺左右滲漏水狀況，賣方有出錢委託工班修繕」、「簽約後交屋前下了大雨，主臥室屋角的油漆因為濕氣剝落」等語（見本院卷第265、287、292頁），堪認該部分係屬危險負擔移轉時即已存在之滲漏水瑕疵。⑵另就「其他牆面及外牆於交屋後陸續出現嚴重壁癌、滲漏水
」部分，從原告提出之現場照片觀之，僅能形式上看出牆面有出現霉點、斑駁、泛黑之情形，惟該等情況係自何時發生、因何緣故發生，實無從單憑該等照片及目視即能予以判斷，是原告僅以前揭照片為憑，主張系爭4樓房屋「除主臥室屋角牆面以外之其他內、外牆面」在交屋時即已存在漏水瑕疵，顯難遽採；又原告與仲介人員鄧蕎萱溝通過程中，係自承其發現滲漏水後，於仲介人員或被告前往現場確認屋況前，即已自行動手刮除牆面油漆等語（見本院卷第151、214、249、367頁），甚至屋況照片之牆面上竟出現諸多黑色手掌印跡（見本院卷第307至323頁），則所謂「霉點、斑駁、泛黑」之情形，究竟係人為抑或單純滲漏水所致，即屬不明；至於原告所僱請施作防水工程之證人 李朝盛 雖到庭證稱：其施工前，牆面除了壁癌也有發霉，另外房屋橫樑與屋頂之交界有鋼筋爆裂的現象等語（見本院卷第302頁），惟李朝盛並未領有專業技師證照（見本院卷第300頁），且其主要目的係為施作防水相關工程，並非受託瞭解及判斷滲漏水成因，自無法單憑其所言而遽為滲漏水發生時點之認定；再倘若該屋於交屋時已有滲漏水問題，以原告所提照片之嚴重「霉點、斑駁、泛黑」狀態，衡情為普通牆面粉刷所難以遮掩，應無不能即時察覺之理，惟原告係遲至交屋數月後，始發現有嚴重滲漏水之情形，顯與常情不符，自難認其所稱系爭4樓房屋「除主臥室屋角牆面以外之其他內、外牆面」於交屋時即已存有滲漏水瑕疵乙節為可採。此外，原告係於具狀提起本件訴訟前即已自行僱工修繕（見本院卷第210頁），而非保存現狀，亦無聲請法院為起訴前之保全證據，復於本院詢問時明確表示不聲請專業技師公會進行鑑定等語（見本院卷第211頁），則本院於108年12月26日至現場履勘時，已未能比對現場屋況與原告所提滲漏水照片是否大致相符，是原告顯未提出其他證據，以證明系爭4樓房屋「除主臥室屋角牆面以外之其他內、外牆面」於交屋時，即存有滲漏水之瑕疵，從而其主張被告應就該等滲漏水問題負擔出賣人之相關瑕疵擔保責任，即賠償其所受損害（必要修復費用）云云，自無理由，不應准許。
⒊按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。前項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第360條、第213條第1項、第3項分別定有明文。而民法第213條之立法意旨揭明我民法損害賠償之方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外，然回復原狀，若必由債務人為之，對被害人而言有時可能緩不濟急，或不能符合被害人之意願時，為期合乎實際需要，並使被害人獲得更周密之保障，爰使被害人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。而系爭買賣契約第12條已明定關於附件之房屋現況說明書亦視同契約之一部分（見本院卷第15頁），又契約附件「不動產標的現況說明書」關於「有無滲漏水情形」已明確勾選「否」，並經被告簽名於其上（本院卷第23頁），可徵被告確有擔保系爭4樓房屋並無滲漏水之保證品質。然系爭4樓房屋之主臥室屋角牆面於簽約後、交屋前（即危險負擔移轉前）確實存有前述之滲漏水情形，被告就此自負有物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第360條、第21
3條規定，請求被告就「系爭4樓房屋之主臥室屋角牆面滲漏水瑕疵」應負損害賠償責任（給付必要修復費用），即非無據。至於被告辯稱系爭買賣契約已特約：「屋內物品一併交付買方，賣方依現況不清理交屋」等語（見本院卷第15頁），核其文義乃在於約定被告不須清理屋內留存之物件而交屋，且被告係於前揭現況說明書勾選無滲漏水狀況，尚難認此為排除被告所有瑕疵擔保責任之合意，是被告以此辯稱其就本件買賣標的均不負出賣人之瑕疵擔保責任云云，顯無足採。
⒋原告就系爭房屋4樓部分係主張滲漏水修繕費用為291,700
元（不含稅及工程保險費用），固據其提出合約書及工程估價單影本為佐（見本院卷第159至163頁），惟前開報價單所載之施作方式是針對系爭4樓房屋「所有」遭滲漏水浸蝕之內、外牆面翻修防水及油漆施作，自不能全然遽採。而原告於108年1月4日以LINE通知仲介人員鄧蕎萱：「房子壁癌復發，購屋還未到半年，是不是要請前屋主處理一下」等語（見本院卷第115頁）後，鄧蕎萱即與原告約定於108年
1月13日至現場瞭解屋況（見本院卷第133頁），斯時尚有仲介人員秦祥雲及防水工程師傅 呂學泓 偕同到場，經呂學泓依據原告現場提出之「系爭4樓房屋所有屋況問題」為估價後，於108年1月19日向原告提出工程款總金額為198,000元（不含稅）之估價單（見本院卷第139、325頁），嗣經本院詢問證人呂學泓關於主臥室外側屋角滲漏水之室內外防水工程及油漆修補工程需費若干時，呂學泓係證稱分別為6萬元及1萬元不含稅可以作到好等語（見本院卷第295頁），則於原告明確表明不聲請專業技師公會就修復必要工項及費用進行鑑定之情況下（見本院卷第211頁），本院依卷內現存證據，至多僅能認定回復系爭4樓房屋主臥室屋角牆面滲漏水瑕疵所需之必要修繕費用為75,000元（含稅），逾前開金額則屬無據，應予駁回。至於原告稱其資力不足以支付鑑定費用等語，解釋上自非民事訴訟法第222條所謂「損害數額證明顯有重大困難」情況，是本院自不能依上開規定定其損害之數額，附此敘明。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於108年10月7日送達於被告，有送達證書乙紙在卷可稽（見本院卷第193頁），是本件原告請求利息之起算日為108年10月8日，應堪認定。
六、綜上所陳，原告主張系爭4樓房屋之主臥室屋角牆面於交屋時存有滲漏水瑕疵，依民法第360條規定，請求被告給付必要修復費用75,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年10月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。又本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38
9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。再被告 陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年3月6日
民事第五庭法官周珮琦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年3月6日
書記官李慧慧┌─────────────────────────────────────┐│附表：│├─┬───────────────────┬───────┬────┬──┤│編│土地坐落│面積│權利範圍│備註││├───┬────┬────┬─────┼───────┤│││號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│平方公尺│││├─┼───┼────┼────┼─────┼───────┼────┼──┤│1│桃園市○○○區○○街○段│1224│210.86│1/8││├─┼───┼────┴────┼─────┴┬──────┼────┼──┤│編│建號│建物門牌│建物坐落地號│建物面積│權利範圍│備註││號││││（平方公尺）│││├─┼───┼─────────┼──────┼──────┼────┼──┤│1│681│桃園市○○區○○街│老街溪段1224│64.05│全部│││││107巷1號4樓│地號││││└─┴───┴─────────┴──────┴──────┴────┴──┘