臺灣臺中地方法院104年度訴字第1423號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第1423號民事判決

裁判日期：民國105年09月08日

裁判案由：給付報酬等

臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第1423號原告卓之越實業有限公司法定代理人 楊放心 訴訟代理人 李智裕 被告瑞鎰建設有限公司法定代理人 林添福 訴訟代理人 陳志峯 律師複代理人 陳孟彥 律師上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國105年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴聲明為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）120萬6,700元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告249萬2,434元，及自民國104年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應給付原告110萬9,153元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」嗣於105年6月30日當庭以言詞變更其聲明為：「㈠被告應給付原告120萬6,700元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告172萬0,595元，及自104年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應給付原告149萬5,
072元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」原告所為變更，核屬擴張、減縮其應受判決事項之聲明，為法之所許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：被告為從事住宅及大樓建設業務之公司，其規劃於臺中市○里區○○段1346、1348、1349、1350-1、1378等地號土地興建地下1層、地上7層之電梯華廈住宅，建案名稱為「卓越世家」（下稱系爭建案），原定竣工日期為104年2月28日。嗣被告於103年5月18日委託原告代理銷售系爭建案各戶，兩造並簽立代理銷售業務合約書（下稱系爭契約），約定委託銷售期間自該日起至104年5月18日止，代理銷售報酬為底價總銷售金額5%，如實際銷售金額超過底價者，就溢價部分兩造各得50%，所謂售出係指委託銷售期間內購買者與被告簽訂正式買賣契約書，並補足訂金及簽約金，包括被告自行售出、第三人介紹成交等，如因產品變更而致銷售無法繼續執行或造成退戶時，需無條件退還已付訂金，並交付以成交戶之服務報酬予原告。然被告竟隱瞞原告私下以超出底價之價格，出售系爭建案中7A、7B二戶予第三人，且已自行收取前揭2戶之銷售款15%以上，爰依系爭契約第6條第5項第1款之約定，請求被告給付其自行出售前揭
2戶之服務報酬120萬6,700元。又原告依系爭契約第3條、第5條之約定而處理本件委任代理銷售事務，所支出必要費用合計為172萬0,595元，爰依民法第546條第1項規定請求被告償還，並支付利息。另系爭建案之廣告預算為471萬0,740元，扣除原告支出之必要費用172萬0,595元，剩餘299萬0,145元，爰依系爭契約第5條第5項約定，請求廣告預算剩餘利益分配149萬5,072元，為此提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應給付原告120萬6,700元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）被告應給付原告172萬0,595元，及自104年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）被告應給付原告149萬5,072元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依系爭契約第6條第2項約定，原告欲據此向被告請求4%之銷售業務服務報酬，需符合被告與第三人訂立正式買賣契約書；被告向第三人收足訂金、簽約金；第三人繳交銷售金額15%等3要件，然被告並未與訴外人 周義騰 間有7A、7B二戶房地買賣之合意，此由被告與周義騰間之房地買賣契約書第15頁備註記載即明，縱認被告與周義騰間有買賣房屋之合意，然該買賣為附有「支票無法還清」為條件之買賣關係，如支票無法還清，被告始同意以每坪18萬元出售予周義騰，因條件未成就，故買賣關係尚未成立生效。且被告亦未收受周義騰給付之任何訂金、簽約金、銷售金額15%，原告自不得依據系爭契約第6條之約定請求服務報酬，且被告已依約給付原告4B房屋之服務報酬，絕無惡意不履約之情。
（二）又就原告請求處理本件代理銷售事務所支出之必要費用部分，原告未舉證證明此費用為原告代理銷售系爭建案客觀上所必要，而原告提出之統一發票抬頭均為原告公司，無從知悉是否為代理銷售系爭建案之必要費用，況系爭契約第3條已對銷售系爭建案之廣告費用另有約定，原告就系爭建案所支出之廣告費用應不屬於民法第546條之範疇。
（三）另就原告請求廣告預算剩餘利益分配部分，依系爭契約第
5條第5項約定，系爭建案之廣告編列與實施均須受被告之監督，始有廣告費用剩餘款項兩造平分之情，然原告未曾將廣告預算項目編列、實施，送交被告事前審查、事後監督，即與系爭契約第5條第3、5項約定不符，且原告於代理銷售期間所出售之房屋甚少，況原告之計算並未提出計算之基礎及依據，原告自不得據此主張權利等語，資為抗辯，並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告規劃興建系爭建案，兩造於103年5月18日簽立系爭契約，由原告代理被告銷售系爭建案各戶，約定委託銷售期間自103年5月18日起至104年5月18日止，代理銷售報酬為底價總銷售金額5%，如實際銷售金額超過底價者，就溢價部分兩造各得50%，所謂售出係指委託銷售期間內購買者與被告簽訂正式買賣契約書，並補足訂金及簽約金，包括被告自行售出、第三人介紹成交等，如因產品變更而致銷售無法繼續執行或造成退戶時，需無條件退還已付訂金，並交付以成交戶之服務報酬予原告等情，業據其提出工地現場告示牌相片影本、系爭契約為證（見本院卷第5至8頁），且為被告所不爭執，堪信為真。
四、得心證之理由：
（一）原告請求被告給付其自行出售7A、7B二戶之服務報酬120萬6,700元部分：
1.原告主張被告於代理銷售期間之104年1月7日，自行出售系爭建案中7A、7B二戶予周義騰，且已收取前揭2戶之銷售款15%以上，依系爭契約第6條第5項第1款之約定，請求被告給付其自行出售前揭2戶之服務報酬120萬6,
700元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，系爭契約第6條第1、2、5項分別約定：「銷售業務報酬，要乙方（即原告，下同）以合約有效期間所出售之房、地及車位之底價總銷售金額5%計算請款。」「乙方於委託期間內向客戶收足訂金、簽約金及簽定正式買賣契約，並客戶繳交銷售金額15%使得視同已達成銷售任務，並可依約請款4%，待使照取得客戶全額款項繳清或銀行撥款後乙方使得請足5%之酬勞。」「本契約所謂售出，係指經購買者與甲方（即被告，下同）簽訂正式買賣契約書，並補足訂金及簽約金，包括銷售期間之下列交易：1.本合約銷售期間內甲方自行售出之部分（不含工程換屋戶）。2.由乙方代理售出之部分。3.經第三者介紹而成交之部分。4.購買者於銷售期間預付訂金，並於銷售有效期間屆滿15日內補足訂金、簽約金，與簽訂正式買賣契約書者。」（見本院卷第6頁反面至第7頁），準此可知，於原告代理銷售期間，不論由原告代理售出、被告自行售出或經第三者介紹而成交者，須符合購買者與被告簽訂正式買賣契約書、購買者補足訂金及簽約金、購買者繳交銷售金額15%之要件，原告始得向被告請求給付銷售業務報酬。
2.被告提出其與周義騰簽訂之房屋買賣契約書第15頁備註欄記載：「本合約為瑞鎰建設有限公司負責人林添福向周義騰先生支票借款新臺幣1,000萬元整，作為抵押，若支票返還結清，則本合約自動失效，如支票無法還清，則瑞鎰建設林添福同意將此房地以新臺幣每坪18萬元整出售給周義騰先生，恐口無憑，立約為證」等語（見本院卷第97、98頁）。又證人周義騰於本院言詞辯論期日具結證稱：伊有於104年1月7日簽立土地及房屋買賣契約書，因為被告法定代理人林添福向伊借錢，以系爭土地房屋作為設定借款的抵押擔保，但伊沒有買房子跟土地，因為伊房子很多不需要房子，後來林添福還伊錢，所以買賣契約就失效了，林添福原本跟伊借890萬元，還剩下740萬元時，就用兩間房子跟伊設定抵押，但後來因為這兩間房子是預售屋不能設定抵押，伊沒有向被告購買7A、7B二戶房屋，伊兒女都在美國，買房子沒有用，這個買賣契約是因為林添福向伊借錢而設定抵押擔保，該契約第15頁之備註是林添福叫原告訴訟代理人李智裕寫的，註記內容正確，後來林添福還錢，合約就失效了，當時伊聽李智裕唸內容正確，就沒有在備註上簽名蓋章，且李智裕也沒有叫伊簽章，伊只有在前面的買賣契約書簽名，註記內容寫林添福向伊借1,000萬元，這1,000萬元是預計要借的錢，林添福是陸續向伊借錢，才以這兩間房子做借款擔保，後來林添福還伊錢，伊就把合約書還給他，簽約地點在工地現場臺中市大里區，是林添福與他姪子帶伊去的，當時房子蓋到6樓，差1,000萬元才可以把7樓蓋好，林添福姪子介紹林添福向伊借錢，伊到工地才認識李智裕，原本兩邊都不認識，簽約後李智裕找伊拿過買賣合約書，當時沒有銷售人員跟伊介紹房子，李智裕也沒跟伊介紹房子格局，只說A、B比較好，可以拿來設定抵押，伊並未依買賣契約付訂金或簽約金，亦未支付買賣總價15%的金額等語（見本院卷第143頁反面至第145頁）。
3.由上可知，證人周義騰雖與被告簽訂房屋買賣契約書2份，與地主 王語柔 簽訂土地買賣契約書2份，契約上載由周義騰向被告購買7A、7B二戶房屋，此有上開2份房地買賣契約書在卷可憑（見本院卷第177至200頁），惟證人周義騰證述與被告簽訂房屋買賣契約之意，係被告法定代理人林添福向其借款擔保之用，尚難認證人周義騰與被告間確有成立房屋買賣契約之真意。況證人周義騰並未依約支付被告訂金或簽約金，亦未支付買賣總價15%之金額，已據其證述明確，亦與系爭契約第6條售出之要件不符，是原告據此請求被告給付其自行出售7A、7B二戶之服務報酬
120萬6,700元，即屬無憑。
（二）原告請求處理本件代理銷售事務所支出之必要費用172萬0,595元部分：
1.查乙方代理銷售業務如下：㈠銷售業務作業執行。㈡銷售廣告媒體預算之編列、支付、發包。㈢廣告企劃之設計、監督及費用支付、發包。㈣裝潢樣品屋及接待中心（含設備）之管理事項。㈤其他有關銷售業務執行事項，系爭契約第3條定有明文。由此可知，兩造就本件原告代理被告銷售系爭建案之相關銷售廣告媒體預算費用、廣告費用之支付，已有明文約定由原告支付，且此等約定並未違反法律強制或禁止之規定，自屬有效，是原告應受系爭契約約定之拘束，由原告支付相關銷售廣告媒體預算及廣告企劃費用。原告固陳稱：一切業務均由原告企劃、編列、執行，當時簽訂系爭契約時，兩造並口頭約定廣告費用由被告承擔，暫由原告先行支付，待系爭契約期滿，被告一併結算付清予原告等語（見本院卷第173頁），然為被告所否認（見本院卷第297頁正反面），原告復未能舉證證明之，則兩造間就廣告費用之負擔，仍應以系爭契約之約定為準，原告自無從再依民法第546條請求被告支付相關費用。
2.查原告請求處理本件代理銷售事務所支出之必要費用，其項目有帆布製作含拆掛費用1、合約書製作、海報設計製作、內外接待中心生財器具（桌椅冷氣）、內外接待中心裝修工程、海報派夾報費用、外定點租金、外接待中心租金、墨線圖設計、帆布製作含拆掛費用2、3B實品屋裝修費用、雜項開支（拜拜水果、清潔用品、烏龍茶、便當、合菜、辦桌、金紙等）（見本院卷第46、206頁），原告並提出相關統一發票、租賃契約為據（見本院卷第207至
241頁）。惟查，租賃契約上之承租人為 林明遠 ，原告並未舉證證明其與原告之關係，則難憑認此等租金費用為系爭建案接待中心或外定點之必要租金；又統一發票部分，其上僅有品名之記載，買受人均為原告公司，亦難認此等費用與系爭建案有關且必要，至雜項開支之統一發票及收據部分，原告固稱被告要求其於每月初一十五準備貢品、水果、金紙祭拜，然為被告所否認，原告復未舉證以實其說，即難為其有利之認定。
3.綜上，原告依系爭契約第3條之約定，本應自行支付銷售廣告媒體預算及廣告企劃費用，不得再向被告請求，且原告所提之單據，亦難認屬代理銷售系爭建案所支出之必要費用，是原告請求處理本件代理銷售事務所支出之必要費用172萬0,595元，即屬無據。
（三）原告請求廣告預算剩餘利益分配149萬5,072元部分：原告主張系爭建案總銷售金額為1億8,842萬9,600元，廣告預算為471萬0,740元（188,429,600×2.5%＝4,710,740），扣除原告前揭支出之必要費用172萬0,595元，剩餘299萬0,145元，爰依系爭契約第5條第5項向被告請求廣告預算剩餘利益分配。按委託廣告內容及乙方義務：㈢本合約之各項銷售預估、媒體廣告預算編列及執行進度表，乙方調配後應與甲方討論後方可執行。㈤廣告預算為總銷售金額2.5%之編列項目與實施，應受甲方監督，若廣告費用編列項目未實施完成，還有剩餘款項時，其費用甲乙雙方各得二分之一，系爭契約第5條第3項、第5項分別定有明文。經查，由前開系爭契約第5條第5項之約定可知，原告就系爭建案代理銷售之廣告費用編列項目與實施，需受被告監督，原告雖陳稱被告法定代理人林添福幾乎每天到工地現場及接待中心指揮監督，原告各項費用均有事前經林添福監督及同意才編列實施等語（見本院卷第298頁），並提出自行製作之委託廣告費用剩餘利益分配明細1紙及林添福至工地現場之錄影錄音光碟1片為證，然為被告所否認，原告復未能提出證據證明系爭建案之總銷售金額為何、亦未舉證證明廣告費用有經被告監督而編列與實施，則原告請求廣告預算剩餘利益分配149萬5,072元，即無理由。
五、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付其自行出售7A、7B二戶之服務報酬120萬6,700元、廣告預算剩餘利益分配149萬5,072元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，暨請求被告給付原告處理本件代理銷售事務所支出之必要費用172萬0,595元，及自104年5月18日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年9月8日
民事第一庭法官廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月8日
書記官黃俞婷