裁判字號：臺灣嘉義地方法院105年重訴字第4號民事判決
裁判日期：民國106年03月27日
裁判案由：拆屋還地
臺灣嘉義地方法院民事判決105年度重訴字第4號原告 林宗亨 訴訟代理人 林彥百 律師被告 林本源 訴訟代理人 廖道成 律師被告 林崑修
呂政龍 呂政衛 許 林瑞雲 （即 林翁嬌娥 之繼承人） 林達雄 （即林翁嬌娥之繼承人） 蔡林滿瑞 （即林翁嬌娥之繼承人） 林瑞鑾 （即林翁嬌娥之繼承人） 林建璋 （即林翁嬌娥之繼承人） 林怡君 （即林翁嬌娥之繼承人） 林怡慧 （即林翁嬌娥之繼承人） 林閔振 （即林翁嬌娥之繼承人）林達雄（即林翁嬌娥之繼承人）上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告呂政龍、呂政衛、 許林瑞雲 、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；次按當事人死亡者，承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文；次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款、第7款定有明文；末按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀民事訴訟法第256條規定甚明。經查：
⒈原告起訴時原列 林宥妍 、呂政龍、林翁嬌娥為共同被告，聲
明請求「被告林宥妍、呂政龍、林翁嬌娥之繼承人（以查得實際姓名為準）應分別將坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地（下稱系爭土地）上如附圖A部分面積21.7平方公尺、B部分面積21.7平方公尺、C部分面積21.6平方公尺（均以實測為準）之地上物拆除，並將土地返還原告。」，嗣因查明林翁嬌娥已於民國81年3月16日死亡，而許林瑞雲、林瑞鑾、蔡林滿瑞、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄等為林翁嬌娥之繼承人，有繼承系統表、戶籍謄本在卷可稽（本院卷一第29至51、267頁），乃於105年2月5日具狀追加林翁嬌娥之繼承人為被告。
⒉復查明上開C部分之建物即門牌號碼嘉義市○○路○○號房屋
（下稱34號房屋）由林宥妍母親 林吳鳳 建構及繳納房屋稅，現由林崑修所占用，林宥妍則非該建物之占有人及建構人，並經本院囑託嘉義市地政事務所至現場測量建物現況後，乃於105年5月18日具狀撤回對林宥妍之起訴、追加林吳鳳、林崑修為本件被告，並於105年8月5日更正聲明為：「被告林吳鳳、林崑修二人、呂政龍、林翁嬌娥之繼承人（許林瑞雲、林瑞鑾、蔡林滿瑞、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄）應分別將坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地上如嘉義市地政事務所105年年5月2日複丈成果圖所示C部分面積24平方公尺、B部分面積19平方公尺、A部分面積22平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告。」。
⒊嗣因被告林吳鳳於105年8月29日死亡，而林本源為林吳鳳之
繼承人（林崑修、林宥妍、 林秋娥 拋棄繼承），有死亡證明書、繼承系統表、戶籍謄本可證（本院卷一第333、343至353頁），並經本院調閱本院105年度繼字第1231號卷宗核閱無訛，原告遂於105年12月9日具狀聲明由林本源承受訴訟，且因被告林崑修仍占有前開34號房屋，於106年3月8日具狀聲明其遷出，並將土地返還原告。另因被告呂政龍於106年1月11日陳述36號房屋為其與胞弟呂政衛共同繼承，原告追加呂政衛為被告，請求拆除房屋。
⒋核原告所為，屬追加對於訴訟標的必須合一確定之被告，且
不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，而依複丈成果圖更正聲明部分，則僅屬事實上之更正，非屬訴之追加、變更，揆諸前開條文規定，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地為原告所有，被告林本
源、呂政龍、許林瑞雲、林瑞鑾、蔡林滿瑞、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄之被繼承人無合法權源，於其上搭建如附圖即嘉義市地政事務所105年5月2日複丈成果圖所示代號A、B、C，面積各22、19、24平方公尺房屋占用系爭土地多年，被告林崑修則自認占用其上如附圖代號C房屋，依民法第767條規定，原告自得請求被告拆除該地上物並返還系爭土地。
㈡依被告提出34號房屋之嘉義市政府稅務局房屋稅籍證明書所
示，房屋構造別為「土竹造（竹造）」，而目前房屋材質為「鐵骨造」，足見目前房屋係另為建構，暫不論土竹造房屋是否有占有權源，目前房屋顯係無權占用，縱被告先人係買受違章之土竹造（竹造）房屋，經此數十年及環境變遷，依經驗法則，該房屋應早已滅失，被告林本源、呂政龍稱其所有之系爭34號房屋及嘉義市○○路○○號房屋係祖先在日據時代向前手買受云云，並非實在，則目前房屋既與原土竹造（竹造）房屋非同一，即原屋頃頹後復為重建，原使用目的明顯已消滅。被告林本源雖另主張在系爭土地西側有六筆土地與他人共有，系爭土地自日據時代迄今都屬公共保留地，非建地云云，然觀諸其提出之土地登記謄本，該等土地面積從38平方公尺至79平方公尺不等，林本源母親林吳鳳於各該筆土地之權利範圍為295分之20，皆為畸零土地，而系爭土地登記謄本地目欄明確記載為「建」，被告所述顯屬無稽，且此主張均與本件渠等無權占用系爭土地無任何關聯。至於被告主張系爭土地上房屋之前手於建造時是經地主同意乙節，被告除未能證明所謂建造時經地主同意，目前房屋為鐵骨造，亦非原土竹造（竹造）房屋。
㈢另原告否認有承租之事實，依最高法院86年度台上字第791
號判決，出租人及承租人對租賃物租金需有具體意思表示一致，始成立租賃關係，難以繳稅資料即認定有租賃關係存在，依被告提出之證據，僅有一張記載租金字樣文件，比對其他文件，並由繳付金額觀之，該地段在嘉義市民族國小旁，租金無可能一年僅數千元，應為地價稅繳納之事實，渠等使用系爭土地自應負擔地價稅。縱有使用租賃關係存在，原告亦為終止之意思表示。
㈣並聲明：⒈被告林本源、呂政龍、呂政衛、林翁嬌娥之繼承
人（許林瑞雲、林瑞鑾、蔡林滿瑞、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄）應分別將坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地上如嘉義市地政事務所105年5月2日複丈成果圖所示C部分面積24平方公尺、B部分面積19平方公尺、A部分面積22平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告；⒉被告林崑修應自坐落嘉義市○○段○○段○○○號土地上如105年5月2日複丈成果圖所示C部分面積24平方公尺之地上物遷出，並將土地返還原告；⒊訴訟費用由被告負擔；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：
(一)被告林本源、林崑修答辯略以：系爭土地上如附圖所示代號C建物即34號房屋係被告母親林吳鳳於四、五十年前向原屋主買受，為該房屋納稅義務人，系爭土地及被告所有土地在日據時代至今均屬於公共保留地而非建地，系爭土地上房屋之前手於當初建造時即經地主同意興建成四家連棟建築，並包含後側土地（即系爭土地西側之南門段一小段46、46之2、46之3、46之4、46之5、46之6等六筆土地，由被告與他人共有），是租用部分基地而建物。而被告繼承取得34號房屋乃被告母親於62年向當時屋主 江山欽 買受，買受時即使用到系爭土地約18平方公尺部分，當時沿往例繼續向原地主租用，早年租金6,000元，近年調整至7,500元，也因房屋老舊，被告母親數十年來邊住邊修繕，也因不敷使用而增建二樓，地主既有向林吳鳳收取租金，則被告與基地所有人間參照最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第20473號等判例意旨及司法院民事法律問題研究（四）第177則，即屬於民法第246條之1情形，仍有基地租賃關係存在，然原告前手於出賣系爭土地時並未依民法第426條之2規定以書面通知優先承買人，本件依法自不得對抗優先承買人。並答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
㈡被告呂政龍則以：被告之祖母在日據時代向前手買受本件系
爭房屋，買得後，數十年來均繳交地租予原地主 黃柏盛 之長輩，已租了六十幾年，已繳至104年，被告僅有修繕，並未改建，租賃契約仍然存續，希望原告可以給被告時間搬遷。㈢被告許林瑞雲、蔡林滿瑞、林瑞鑾、林達雄則稱:系爭房屋
是買土地時就有了，伊等從小就住在那邊，系爭房屋僅有修繕，並未重建，母親與地主訂有租約，證人 黃伯盛 的母親還在時，都有繳租金，1年3、4000元，後來證人母親過世後，證人說要打契約，並表示租金要提高至7、8000元，所以被告 呂林瑞雲 要求契約要寫清楚，但後來就不了了之，已經10年沒繳租金了。
㈣被告呂政衛、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何陳述或說明。
三、爭點事項：㈠不爭執事項：
⒈如附圖所示代號A、面積22平方公尺房屋（即嘉義市○○路
○○號房屋）為被告許林瑞雲、林瑞鑾、蔡林滿瑞、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄之被繼承人林翁嬌娥所有；代號B、面積19平方公尺房屋（即嘉義市○○路○○號房屋）為被告呂政龍占有使用；代號C、面積24平方公尺房屋（即嘉義市○○路○○號房屋）為被告林本源、林崑修母親所有，目前由林崑修占有使用中。
⒉林翁嬌娥於81年3月16日死亡，許林瑞雲、林瑞鑾、蔡林滿
瑞、林建璋、林怡君、林怡慧、林閔振、林達雄等為林翁嬌娥之繼承人；林吳鳳於105年8月29日死亡，林本源、林崑修、林宥妍、林秋娥為其繼承人，其中林崑修、林宥妍、林秋娥向本院聲請拋棄繼承，經本院105年度繼字第1231號拋棄繼承事件准予備查在案。
⒊被告林本源母親分別於101年11月、102年10月31日、104年
11月曾交付6,000元、7,500元、7,500元予系爭土地原地主黃柏盛。被告呂政龍於104年11月交付6,000元予系爭土地原地主黃柏盛。
㈡爭執事項：
⒈被告使用系爭土地是否有法律上之權源?⒉原告請求被告拆除如附圖所示代號A、B、C部分，面積分別
為22、19、24平方公尺之房屋，是否有理由？
四、法院之判斷㈠原告主張被告無權占有系爭土地等情，並有該土地之第一類
登記謄本可稽為證（本院卷一第17頁），被告則否認上情，辯稱與原告之前手黃柏盛存在有租賃契約等詞，並提出黃柏盛簽收之收據（本院卷二第49至53頁、第171頁、第243至249頁），經查原告雖不否認上開收據之形式上真正，惟主張係因被告無權占有系爭土地，原告無法收回使用土地，收取地價稅的費用，僅因被告使用系爭土地，自應負擔稅金等語（本院卷二第166、234頁），復查原告係於104年11月12日始買賣取得系爭土地之所有權，有上開土地登記謄本可參，而前手黃柏盛到庭證述係72年（證人當時國中三年級），因父親過世繼承取得系爭土地所有權，只知道小時候系爭土地上即有被告之房子，有向被告收取地價稅，並非租金，只聽曾祖父說過當時有土地在那邊，但是就是被別人使用了，也拿不回來，很困擾等情（本院卷二158至160頁），雖證人否認與被告存在有租賃契約，惟不否認有收取金錢之情形，則有必要審酌黃柏盛收取者為租金或地價稅?㈡被告林本源所有之34號房屋已建築39年，有嘉義市政府稅務
局房屋稅籍證明書可憑（本院卷二第23頁），被告呂政龍所有之36號房屋已建築40年，亦有該局之房屋稅籍證明書可稽（本院卷二第133頁），而被告許林瑞雲等人共有之38號房屋雖未提出房屋稅籍資料，惟查房屋屬一樓平房，樑柱及通風口尚為木板等情，有現場相片可證（本院卷二第219至221頁），可見系爭房屋均有3、40年以上之歷史，雖原告主張前開房屋稅籍資料記載為竹木造，而現場照片已為鐵骨造等情（本院卷二第151頁），惟查由原告提出之相片觀之，38號房屋外觀仍非鐵骨造，而34、36號房屋外觀雖為鐵骨造，然內部仍為陳舊之木板，有被告林本源、呂政龍提出之相片可憑（本院卷二第199至209頁、第135至147頁），則被告辯稱僅為修建，並非重建之詞，尚可採信。復查證人黃柏盛上開證述亦承認72年繼承父親取得土地前即存在該房屋等詞，且黃柏盛亦向被告收取金錢至104年11月止，則被告之母親或祖母與證人黃柏盛之父親應存有租賃關係，雖原告主張該款項係被告無權占有土地應負擔之稅金等情，然查以104年舉例，黃柏盛向被告林本源收取7,500元、向呂政龍收取6,500元，若加上89年前向被告林瑞鑾收取3,000元，合計為17,000元，而被告林本源提出與系爭土地相鄰之46地號等6筆土地面積為33.5平方公尺，104年1至11月之地價稅為3,117元，有嘉義市政府稅務局之104年地價稅繳款書可按（本院卷一第211頁），以系爭土地為65平方公尺換算，104年之地價稅應為6,048元【計算式:（3117/33.5）×65＝6,048（元以下四捨五入）】，故原告主張向被告收取者僅為地價稅之詞，並非可採。
㈢又原告主張黃柏盛收取之金錢與租金顯不相當等情，經查系
爭土地於102年之申報地價為27,000元，以土地法第105條準用同法97條之規定，租金以不超過土地申報總價百分之十為限，而系爭房屋已存在至少3、40年之事實，已如前所述，故以訂立租賃契約時而言，證人黃柏盛繼承父親收取之金錢並非與租金顯不相當，按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，民法第425條定有明文，而該條第2項係於88年4月21日修正，然兩造之租賃契約成立於72年以前，並不適用該項規定，故僅適用第1項之規定，則租賃契約對原告仍繼續存在，至於事後因系爭土地價值之上升，導致租金顯不相當，原告得依民法第442條聲請法院增加，並非可反面推論租賃契約不存在，原告之主張，尚非可採。
㈣原告再主張若存有租賃契約，亦終止租約等情，按「承租人
租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」，民法第440條定有明文，被告雖有未繳租金之情形，惟原告自認並未定期催告被告繳納租金之事實（本院卷一第236頁），則原告主張終止租約，即屬不合法，故其請求被告拆除或遷出房屋及返還土地，即屬無據。
五、綜上所述，兩造間存在租賃契約，原告並未合法終止租約，其請求被告拆除或遷出房屋及返還土地，屬無理由，不應准許，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，咸認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、綜上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年3月27日
民一庭法官林芮伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月27日
書記官邱法儒