裁判字號：臺灣士林地方法院92年訴字第1117號民事判決
裁判日期：民國93年08月16日
裁判案由：返還價金等
臺灣士林地方法院民事判決九十二年度訴字第一一一七號
原告乙○○訴訟代理人 王淑琍 律師被告甲○○訴訟代理人 歐斐文 律師複代理人 鄭文婷 律師右當事人間清償債務事件，本院於民國九十三年七月三十日辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告將如附表所示不動產移轉登記並交還之同時，給付原告新台幣伍佰陸拾萬元，及自民國九十二年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰捌拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於新臺幣伍佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：兩造於民國九十二年五月二十五日簽訂買賣契約，約定由原告以新台幣（下同）五百六十萬元向被告購買如附表所示之不動產（以下簡稱：
系爭不動產），原告已付清價款，被告亦於同年六月二十七日交付系爭不動產。原告受領系爭不動產後，於進行裝潢過程發現房屋有天花板水泥剝落、鋼筋裸露腐蝕現象，樑柱間亦多有裂痕存在，經委請台灣省土木技師公會測試結果，發現主臥室柱氯離子含量每立方公尺0.704kg，客廳樑氯離子含量每立方公尺0.932kg，超過國家安全標準二至三倍，足見系爭房屋客觀上已失其安全使用功能而有重大瑕疵，原告隨即通告被告上開情事，並依民法第三百五十九條之規定，於九十二年八月七日以存證信函向被告主張解除系爭買賣契約，請求被告五日內返還原告已付價金五百六十萬元，惟未獲被告置理。為此先位主張依民法第三百五十九條、第二百二十六條、第二百五十六規定，解除兩造間買賣契約，請求返還買賣價金、法定利息，並依民法第二百二十七條之一準用同法第一百九十五條規定，請求原告所受精神損害賠償四十萬元，並主張先位聲明：㈠被告應給付原告六百萬元，及其中五百六十萬元自九十二年六月二十五日起，四十萬元自起訴狀繕本告假執行。又鈞院如認系爭買賣標的瑕疵尚不符解除契約條件，則原告備位請求減少價金二百六十萬元，另依民法第二百二十七條之一準用同法第一百九十五條規定，請求原告所受精神損害賠償四十萬元，並備位聲明：㈠被告應給付原告三百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於訂立系爭契約前，系爭不動產即經原告充分檢視，且言明房屋現況交屋，亦於契約中表明房屋未做過海砂屋檢測，原告應就房屋具有瑕疵之事實負舉證之責。又依原告主張，系爭房屋結構體之模鑄混凝土氯離子含量，超過國家標準值，係於六十九年十二月三十一日房屋興建完成時即已存在，惟兩造系爭買賣契約，係成立於九十二年五月二十五日前，對系爭買賣契約成立前已存在之瑕疵，應不發生不完全給付之問題，且被告本不知房屋氯離子含量為何，亦未向原告特別保證並非海砂屋，海砂屋之情事若非經專業鑑定，一般人從外觀實無法以肉眼判斷，原告與仲介人員檢視房屋時，亦未發現上開瑕疵存在，被告於七十六年七月間向訴外人 方瑞娥 買受該屋迄賣予原告時止十六年半，並未發現係海砂屋或有任何結構上問題，是被告並無可歸責事由存在，原告自不得依不完全給付規定請求被告負損害賠償責任。另原告備位聲明主張減價部分，亦應由原告就其請求被告給付之金額負舉證之責。又鈞院如認原告解除契約之主張為有理由，被告就原告返還系爭不動產之義務，與原告返還價金之請求，主張同時履行抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造就系爭不動產於九十二年五月二十五日訂立買賣契約，約定價金五百六十萬元。
㈡原告已於九十二年六月二十四日繳清全部買賣價金五百六十萬元，被告則於同年月二十七日交付系爭不動產。
㈢原告曾於九十二年八月七日以台北一六六支局第一一七號存證信函向被告表明解除契約，該存證信函並於同年月十七日由被告收受。
四、基上所述，本件之爭點應在於：㈠系爭不動產是否有原告主張氯離子含量過高或其他瑕疵而無法達契約預定效用？㈡原告得否以前開瑕疵行使解除權？㈢被告是否應另對原告負不完全給付之責而應依民法第二百二十七條之一準用同法第一百九十五條向原告賠償精神損失？
五、經查：㈠原告主張系爭房屋氯離子含量過高、天花板混凝土剝落、鋼筋裸露銹蝕等情，業
據提出照片四幀為證，並提出系爭買賣契約仲介人委請韓克復建築師所出具之評估報告、台灣省土木技師公會出具之氯離子含量測試報告等件為證。依韓克復建築師所出具之報告載明：「：：經勘查結構樑柱系統及五樓頂版，發現部份結構樑粉刷脫落外露樑面有大於0.3mm裂縫，另五樓頂版多處混凝土保護層脫落，樓版鋼筋明顯外露並有銹蝕情況」「綜合以上結構現況勘查，研判本鑑定標的物，無特殊地震外力影響下，目前暫無結構安全之虞，惟前述多處樑面裂縫及樓版鋼筋外露銹蝕情況，影響標的物長期使用安全性，建議應進一步檢測混凝土強度及氯離子含量，並請結構補強專業廠商評估補強修復」。而臺灣省土木技師公會所製作之氯離子含量測試報告則載明測試結果主臥室柱含量為每立方公尺0.704kg，客廳樑氯離子含量則為每立方公尺0.932kg，有前開評估報告、測試報告附卷可稽。
㈡本件經委請臺灣省建築師公會鑑定，經鑑定人於系爭房屋隨取取樣樑（二處）、
柱（一處）檢測結果，分別為每立方公尺0.7126kg（樑）、0.7338kg（柱）以及
0.6913kg（樑），均已超過經濟部標準檢驗局CNS總號八十七年六月二十五日第四次修訂版所公布氯離子含量每立方公尺0.3kg之標準。又除前開氯離子含量偏高情形外，就本院委請鑑定人鑑定系爭房屋結構、居住安全是否受影響乙節，鑑定報告同時認定系爭房屋有以下瑕疵：⒈混凝土強度不足；⒉混凝土中性化程度已超過樑、柱之主筋埋置深度，混凝土保護鋼筋免於銹蝕之特性逐漸喪失；⒊鋼筋保護層厚度不足；⒋樑鋼筋呈中度腐蝕、柱鋼筋呈輕度腐蝕、版鋼筋呈嚴重及中度現象。其結論並謂：「綜合上述試驗結果研判，鑑定標的物結構體劣化現象（多處鋼筋裸露、銹蝕及混凝土剝落）已經足以提供充分的氧氣和水氣，使得潛藏在混凝土內部之氯離子具備充分催化鋼筋腐蝕的條件；鋼筋由於氯離子不斷地催化作用，銹蝕的速率會不斷地加快致漸漸降低其結構強度，也就是為什麼高氯離子含量建築物不腐蝕則已，一腐蝕則速度會愈來愈快的原因。鋼筋混凝土是將壓縮性強而伸張性弱之混凝土，加上具伸張性強之鋼筋相互配合材性應用混合而成，由於混凝土之強鹼性對鋼筋具有房銹能力，同時混凝土本身有不容易變質及劣化之特性，故被信賴為具有優越耐久性之結構材料。上述標的物結構體劣化現象若沒有及時採取有效的防蝕措施，長期下來，對混凝土品質原本就不好之標的物除了耐久性會逐漸降低以外，鋼筋腐蝕加劇當然對結構或居住安全有影響，目前更應注意天花板可能有不預警的混凝土塊剝落傷及下方使用者」等語，且依該會評估，若不考量心理因素，前開瑕疵可能造成之價格減損為一百七十三萬一千四百三十三元至一百七十六萬九千二百九十三元之間，有該會台建師鑑九二○九三字第三○六二─三號鑑定報告附卷可稽。
㈢至被告雖另質疑鑑定報告中之氯含量測試報告，與原告所提氯離子含量測試報告
製作名義人同為「台灣省土木技師公會」，公平性容有疑問云云，惟查：被告先前所以質疑原告所提報告之公正性，乃因採樣檢體及採樣過程未會同被告（原告九十二年九月二十二日答辯狀第三頁），惟本次建築師公會所提鑑定報告，係受本院之囑託，並於九十三年二月九日會同兩造採樣，有會勘紀錄表附於鑑定報告書可稽，是以採樣過程應無偏頗之虞，參以二次鑑定報告名義人雖同為台灣省土木技師公會，然原告所提試驗報告係委託「大誠材料實驗室」試驗，簽證土木技師為 陳林世興 ；本次鑑定則係委由「厚昇工程顧問有限公司材料實驗室」試驗，簽證技師則為 張清雲 ，實際參與試驗人員亦非同一，是原告所稱公正性堪疑云云，應無可採。
㈣又氯離子含量是否足以減少價值及通常效用，乃一客觀之事實，且所謂減少價值
，恆以「交易時」一般之客觀情狀定之。查系爭房屋雖係於六十九年間興建完成，依興建當時並無所謂CNS國家標準，然系爭房屋氯離子含量確屬偏高，客觀上並已造成混凝土剝落、鋼筋銹蝕等現象，足以影響居住安全，且既不符買賣契約訂立時國家訂立之氯離子含量標準，自足以影響交易當時之價格，是被告所稱系爭房屋興建時CNS國家標準並未規範乙節，並不影響物之瑕疵之認定。
㈤綜上所述可知，由於系爭房屋氯離子含量偏高及其他前述缺陷，已足以影響結構
或居住安全，並影響交易價格，是足認系爭房屋於被告交付原告時，已有減少價值及通常效用（居住）之瑕疵。
六、次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。又前開條文但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除對出賣人所生之損害，有失平衡之情形而言（最高法院九十年台上字第五六四號、九十一年台上字第二四五一號、九十二年台上字第二三六○號判決意旨參照）。再為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約，亦為民法第三百六十三條第二項所明定。經查：本件系爭房屋有前述多項瑕疵，業已影響居住安全，且依前揭鑑定報告，僅就鋼筋混凝土受鹽化劣化改善費用即需八十八萬零六百二十四元，至補強則需進一步以整棟建築物為單位進行評估；如以減損價格估算，則系爭房屋價值約僅一般房屋價格之百分之四十（鑑定報告第七頁），且衡諸一般交易現況，購屋者購買高氯離子含量房屋之意願幾乎是零，除非高氯離子含量房屋所處地段極佳或依法重建經評估獲利空間大於其購買價格等條件下才會有意願去購買（鑑定報告第六頁參照），系爭房屋所處並非極佳之地段，且原告購屋目的意在居住而非重建，是系爭房屋前述瑕疵應可謂重大，衡量買受人不解除契約可能之損害，與出賣人因解除契約所受之損害，買受人之解除契約對出賣人尚非顯失公平，自應許原告以系爭房屋存有前述瑕疵為由解除契約。又系爭不動產之房屋、土地雖為二獨立之物，惟系爭房屋、土地本應隨同移轉（公寓大廈管理條例第四條），原告所以購買系爭土地應有部分，亦係因該土地為系爭房屋所坐落之基地，是系爭房屋既存有瑕疵，土地與房屋分離將致買受人顯受有損害，原告即不可能單獨購買土地，依前揭說明，原告自得解除全部房、地之買賣契約。
七、契約解除時，由他方所受領之金錢給付，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文。本件被告自原告受領五百六十萬元之給付，且該五百六十萬元於九十二年六月二十四日業已全部給付完畢，從而原告依民法第三百五十九條規定解除兩造間買賣契約，訴請被告返還所受領之五百六十萬元，及自被告受領該五百六十萬元給付翌日即九十二年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有據。
八、次按契約解除時，由他方所受領之物，應返還之，民法第二百五十九條第二款定有明文。又當事人因契約解除而生之相互義務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己自己之給付，亦為同法第二百六十一條準用第二百六十四條第一項前段所明定。原告自被告受領系爭不動產之給付，被告就其價金五百六十萬元之返還與原告系爭不動產之返還義務主張同時履行抗辯，揆之前揭法條規定，應屬有據。
九、再按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，債權人雖非財產上之損害，亦得請求損害賠償，民法第二百二十七條之一準用第一百九十五條定有明文。是因債務不履行而得請求非財產上損害賠償者，應以債務人之債務不履行行為，致債權人身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操等人格權受損者為限。本件原告主張「原告為買受系爭房屋而背負大筆債務、經濟拮倨之時，還須打起精神另覓棲身之所，身體及精神上所承受壓力實非筆墨所能形容，心中之苦處亦難向人訴說，精神上至感痛苦」等情（起訴狀第六頁），僅在敘述被告債務不履行如何導致原告精神上之痛苦，並未說明被告債務不履行侵害原告何等人格權。又單純精神上之痛苦，與健康受侵害亦屬有間，原告復未能主張、舉證確有人格權受侵害之事實，其另主張依民法第二百二十七條之一規定請求四十萬元之非財產上損害賠償，難認有據。
十、綜上所述，原告依據民法第二百五十九條第二款之規定，請求上訴人給付五百六十萬元，及自被告最後受領買賣價金之翌日即九十二年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自應予准許；其另依民法二百二十七條之一，請求被告給付四十萬元，則為無理由，應予駁回。又被告亦依民法第二百五十九條第一款及第二百六十一條準用第二百六十四條第一項前段之規定，就被告上開給付義務與原告返還系爭不動產之義務行使同時履行抗辯權，亦屬有據，亦應准許。又原告先位之訴既經准許，則其備位聲明即無審酌必要，附此敘明。
十一、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中華民國九十三年八月十六日
臺灣士林地方法院民事第二庭
法官王本源右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年八月十九日
法院書記官戴顯澄附表：
~F0~T40┌─┬─────────────────────────┬─┬──────┬──────┐│編│土地坐落│地│面積│權利││├───┬────┬───┬───┬────────┤├──────┤││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│├─┼───┼────┼───┼───┼────────┼─┼──────┼──────┤│１│台北市│內湖區│碧湖│四│二一─三│建│一○一一│二千分之六十│└─┴───┴────┴───┴───┴────────┴─┴──────┴──────┘┌─┬────┬──────┬────┬───────────────────────┬────┐││││建築式樣│建物面積︵平方公尺︶│權利││建│││├─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─────────┤│││││主要建築│五││││地││合│附屬建物主││││基地坐落│建物門牌│││││││││││││││材料及│││││下│││要建築材料│││號│││││││││││││││││房屋層數│層││││層││計│及用途│範圍│├─┼────┼──────┼────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─────────┼────┤│７│台北市內│台北市內湖區│鋼筋混凝│６││││││６│陽台23.14㎡│全部││○○○區○○○○○路三段十│土造│７││││││７││││６│段四小段│六巷一弄一號││．││││││．││││１│二一─三│五樓││４││││││４│││││地號│││７││││││７│││││││││││││││││├─┼────┼──────┼────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─────────┼────┤│４│台北市內│台北市內湖區│鋼筋混凝│││││２││││十分之一││○○○區○○○○○路三段十│土造│││││３││││││９│段四小段│六巷一弄一、││││││．││││││１│二一─三│三號地下室││││││４│││││││地號│││││││１││││││││││││││１│││││││││││││││││││└─┴────┴──────┴────┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─────────┴────┘