裁判字號：臺灣新北地方法院109年訴字第2603號民事判決
裁判日期：民國110年10月20日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第2603號原告 黃正治
林任茂 林 朝琴 林素鄉 林素貞 黃娥 黃淑貞 共同訴訟代理人 劉睿哲 律師被告 陳美玲 訴訟代理人 周福珊 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款亦規定甚明。經查，原告民事起訴狀所載訴之聲明第1項為：被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭491-2地號土地）如起訴狀附圖一所示A部分（正確位置及面積則待新北市樹林地政事務所測量複丈完畢後，再予補呈）之地上物及其地基拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人。嗣經本院於民國110年1月25日會同兩造及地政人員履勘現場，並由地政人員實地丈量繪製110年2月1日新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖（即附圖）後，原告於本院110年3月25日具狀變更訴之聲明為：被告應將系爭491-2地號土地如附圖所示491-2⑴部分（面積為187平方公尺）之地上物及其地基（下稱系爭建物）拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人（本院卷二第115頁）。經核原告上開訴之聲明之變更，與原聲明係本於同一請求基礎事實，並基於相同訴訟標的而擴張應受判決事項之聲明，且未妨礙被告之防禦及訴訟之終結，依首揭法條規定，不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）原告為系爭491-2地號土地共有人，被告於109年7月3日因買賣成為系爭491-2地號土地共有人。系爭491-2地號土地上原有殘破不堪且已無人居住使用之磚造之系爭建物（門牌號碼新北市○○區○道里○道00號），詎被告成為系爭491-2地號土地之共有人後，無視其他共有人之權益，未經其他共有人之同意，並經被告表示反對後，仍執意整修系爭建物，並在其上搭建鋼柱、鋼樑、屋頂等地上物。被告無權占有或侵奪其他共有人所有系爭491-2地號土地如附圖所示491-2⑴之部分（面積為187平方公尺），爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆屋還地。
（二）對被告答辯之回應：
1、原告否認被告所辯系爭建物為訴外人 吳萬吉 向「 黃陳花 （ 雀仔 ）」承租土地興建云云。系爭491-2地號土地所有權人原為訴外人 黃天生 （權利範圍2/5）、 黃楓 （權利範圍1/5）、 余德能 （權利範圍1/20）、 余春來 （權利範圍1/20）、 余屘傳 （權利範圍1/20）、 黃新發 （權利範圍3/15，繼承人為 黃秀 金、黃秀、黃娥）、 余吉雄 與 余慶陽 （合計權利範圍2/40，買受人為 黃欽雨 、 黃實義 ），並無證人吳萬吉到庭證稱之黃陳花（雀仔），足證黃陳花並非系爭491-2地號土地之共有人，吳萬吉雖證稱其係向黃陳花（雀仔）承租云云，亦無法取得合法之占有權源。退步言，縱認黃陳花為系爭491-2地號土地共有人，亦未經其他共有人同意，擅自出租系爭491-2地號土地予吳萬吉，亦無法使吳萬吉取得合法之占有權源。再退步言，縱認吳萬吉對於系爭491-2地號土地有租賃關係，然其轉讓系爭491-2地號土地租賃權予被告之行為，已違反民法第443條規定、最高法院37年台上字第6886號判例意旨。
2、系爭建物有多處屋頂、牆壁毀壞而不堪使用，難認符合民法定義上之不動產，被告嗣後之建造行為，導致系爭建物已經成為全新之不動產，與先前之房屋相互比較，不應認為兩者為同一不動產。況被告既經原告告知系爭建物屬無權占有，仍執意向吳萬吉購買，並於購買後向原告主張其欲分割取得該房屋坐落之土地，不願與其他共有人以公平方式進行分割，甚至要求其他共有人以遠低於市價之價格出售應有部分。
3、臺北高等行政法院107年度訴字第1574號行政訴訟事件（下稱系爭行政訴訟事件）所指土地是新北市○○區○○○段○○○○號土地（同區段土地以下分稱系爭491、491-1、491-3地號土地等），並非系爭491-2地號土地。又分鬮書是以進入該土地道路分左右兩側區分，右側包含系爭
491地號土地一部份、系爭491-2地號土地及系爭491-3地號土地才是屬於 黃川澤 的，左側才是屬於訴外人 黃清木 分管，系爭491-2地號土地還有其他共有人，並非以渠等持份各一半做分配，被告提出之被證11圖面有所誤解，上開分鬮書未經全體共有人同意後簽立，為當然無效。被告所提出之「雀仔」亦非系爭491-2地號土地之共有人，無權將該土地出租或第三人使用。
4、原告黃正治之就系爭491-2地號土地應有部分乃於87年12月31日繼承自其父 黃進福 ，黃進福乃係77年12月23日向余慶陽購買，余慶陽乃係於68年7月13日向黃欽雨、黃實義購買，黃欽雨、黃實義乃於50年9月30日向42年9月25日承受自 余慶德 ，而余慶德乃於昭和16年11月6日承受自陳星辛、 陳秦氏嶢 ，足見上開分鬮書與原告黃正治取得之應有部分無關連。
（三）爰聲明：⒈被告應將系爭491-2地號土地如附圖所示系爭建物拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人。⒉如受勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
（一）被告於109年6月2日向訴外人 黃春棋 購買系爭491-2地號土地（權利範圍2/5），於購買時已依土地法第34條之
1通知全體共有人，共有人均無異議，被告始辦理系爭491-2地號土地之移轉登記，成為系爭491-2地號土地共有人之一。又被告於購買系爭491-2地號土地時即知悉其上自57年間起就有系爭建物存在，系爭建物為吳萬吉向原土地所有權人承租土地所興建，為吳萬吉所有，最初約定之租金為每年白米15斤，被告遂向其購買系爭建物，並繳納契稅及辦畢房屋稅籍資料變更。再者，黃清木為系爭491-
2地號土地共有人之一，黃清木死亡後之應有部分由黃春棋繼承，有土地登記簿謄本可參（原證7），黃清木之配偶即為黃陳花，亦有戶籍謄本可參（被證9）。參諸證人吳萬吉、 陳采潔 之證言，足證自吳萬吉之父輩開始，即有向黃清木之配偶黃陳花承租系爭491-2地號土地一事，應屬實情。
（二）被告購得系爭491-2地號土地及建物時，系爭建物原結構完整，除有部分屋頂及牆壁損壞外，仍然屬於得使用之狀態，系爭建物內仍存有傢俱，吳萬吉偶爾會至系爭建物居住使用，系爭建物仍屬民法所定義之不動產，並未喪失其經濟價值。被告於購買後，亦僅是整修系爭建物之屋頂及牆壁，應認現有房屋與原始房屋仍具同一性，系爭建物依吳萬吉與原地主之租約，仍有繼續占有使用系爭491-2地號土地之合法權源，原告主張被告在系爭491-2地號土地上搭建鋼柱、鋼樑、屋頂等地上物為無權占有云云，並非事實。況吳萬吉自57年間已承租系爭491-2地號土地及興建系爭建物，原告知之甚詳，卻從未有任何異議，亦未向其請求拆屋還地，卻於被告購買系爭491-2地號土地、建物後對被告提起本件訴訟，顯然有違誠信。
（三）原告於系爭行政訴訟事件起訴陳稱：原告之祖先黃川澤與黃清木即黃春棋之被繼承人於昭和七年（即民國21年）10月8日簽立分鬮書，約明將「褲脚埔」即系爭491、491-
1、491-2、491-3地號土地之西邊土地分予黃川澤，東邊土地分予黃清木，兩人依分鬮書各自使用及管理所分得之土地。黃清木嗣後將該東邊土地之使用權賣予其他人，其他人亦在「褲脚埔」東邊土地建屋居住迄今已有數十餘年。廢棄物乃堆置於「褲脚埔」東邊土地位置如原證九所示小圓圈位置上，已非黃川澤分得部分，原告亦無使用及管理之權等語。揆諸上開陳述，再參照系爭491-2地號及鄰近491、491-1及491-3地號土地地籍圖（被證11）可知，系爭491-2地號土地正是位於上開土地之東邊，應屬上開鬮分書中黃清木管理使用之範圍，並與證人吳萬吉所證地是「雀仔」的等語相符，足證吳萬吉係合法向黃清木之配偶「雀仔」承租土地及有使用之權源無誤。
（四）爰聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、不爭執事項（本院卷第192頁）：
（一）系爭491-2地號土地為兩造與其他共有人所共有，渠等應有部分為原告黃娥1/15、原告黃正治2/80、原告林任茂2/
75、原告林素鄉1/75、原告林素貞1/75、原告 林朝琴 1/75、原告黃淑貞4/15、被告2/5。
（二）系爭491-2地號土地上坐落有未經保存登記之系爭建物，面積經測量後為187平方公尺，事實上處分權人為被告。
四、原告主張其為系爭491-2地號土地之共有人，被告有事實上處分權之系爭建物無權占用系爭491-2地號土地，依民法第
767條第1項、第821條規定，請求被告拆屋還地；被告辯稱其係基於前手吳萬吉與系爭491-2地號土地原地主之租賃關係占有使用系爭491-2地號土地，並以前詞置辯。是本件爭點應為：原告主張被告無權占有系爭491-2地號土地興建系爭建物，並請求被告拆屋還地，是否有理由？（本院卷二第193頁）茲分述如下：
（一）按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼繼存在（最高法院48年度台上字第1065號判決意旨參照），就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判決在此範圍內，嗣後應不再援用（大法官解釋349號解釋文參照）。又共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。又共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第821條第1項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意（最高法院100年度台上字第1776號判決意旨參照）。
（二）被告主張系爭建物於57年間即已存在，占用權源係自原告之祖先黃川澤，與原告所買受系爭491-2地號土地之前手黃春棋之被繼承人黃清木所簽定分鬮書之分管契約後，由黃清木之配偶即為黃陳花（即「雀仔」）將系爭491-2地號土地出租予吳萬吉之父輩，其後原告於109年6月2日向黃春棋購買系爭491-2地號土地持分後，復於同年8月
6日向吳萬吉買受系爭建物等事實，業據其提出系爭建物之門牌證明書1紙、讓渡書1份、所有權買賣移轉契約書
1份、109年契稅繳款書1紙（均影本）及系爭建物（整修前）照片8張在卷為憑（本院卷一第57至91頁），並聲請調閱系爭行政訴訟事件案卷，及聲請傳喚證人吳萬吉、陳采潔為證（本院卷二第64至70頁）。查：
1、證人吳萬吉於審理中證稱：有將系爭建物賣給被告，是去年（109年）賣的，賣3萬元，分3次給付。土地是租的，一年10斤米，租金給「 月裡 」。系爭建物是日本時代蓋的，是我父親那一輩蓋的，我出生就住在那邊，父親過世後，房子就由我繼承。我有將租金拿到他們家裡，她們都有簽收，我以前都有給她們，但簿子沒有給我後，我就沒有給她們了，很多年沒有拿米了。我有告訴被告土地是別人的，我也有說土地是10斤米租的。（提示複丈成果圖）鐵皮屋頂不是我蓋的，我賣給她的範圍就是如此。我賣給她之前都住在那裡。「雀仔」是證人陳采潔的母親。「月裡」好像跟「雀仔」是親戚。地是「雀仔」的，「雀仔」說租金給「月裡」收，是我父親那年代就承租等語（本院卷二第64至67頁）。又其所證將系爭建物出賣予被告一節，核與上開讓渡書、所有權買賣移轉契約書（本院卷一第61至73頁）相符。
2、證人陳采潔於審理中證稱：原告黃正治是我母親黃陳花（綽號「雀仔」）以前住在那邊的鄰居。我母親有將系爭491-2地號土地租給人家，當時我年歲很小，後來出社會後有帶我母親回三峽，所以才知道這回事。承租人有在土地上蓋一個房子，已經租很久了。我有見過證人吳萬吉，我母親在那邊有很多土地，都有租給老鄉親，吳萬吉應該也是其中一個承租人。我只知道有收租金，但不知道是怎麼收，是我母親告訴我的，早年有寫租約。「月裡」好像是嬸嬸輩，因為土地是共有的，如果有的話她也會參與，我祖父那輩是有在種植，我們的祖居也在上面等語（本院卷二第68至69頁）。
3、又參諸系爭行政訴訟事件案卷，原告林任茂、林朝琴、林素鄉、林素貞、黃娥、黃淑貞（下稱原告林任茂等6人）於該案行政訴訟起訴狀中主張：原告之祖先黃川澤與黃春棋之被繼承人黃清木於昭和七年（即民國21年）10月8日簽立分鬮書1份，約明將系爭491、491-1、491-2、491-3地號土地之西邊土地分予渠等祖先黃川澤，東邊土地分予黃清木等語（本院107年度簡字第120號行政訴訟卷第19至21頁），並提出分鬮書影本1份在卷可查（同上行政訴訟卷第91至97頁），上開分鬮書確有記載：「…詳明川澤應分得土地在海山郡三峽庄福德坑褲脚埔西畔…。詳明清木應分得土地在海山郡三峽庄福德坑褲脚埔東畔。」等文字，則原告林任茂等6人於系爭行政訴訟事件中既主張系爭491、491-1、491-2、491-3地號土地之共有人間有上開分鬮書之分管契約存在，渠等先祖 林川澤 分得部分於該等土地之西側、黃清木分得部分於該等土地之東側，並提出上開分鬮書為憑，則系爭491、491-1、491-2、491-3地號土地共有人間有上開分管契約存在之事實，尚非僅止於原告林任茂等6人主觀上之臆測，可信度極高，堪以採信。
4、再者，黃清木於85年4月27日登記為系爭491-2地號土地之所有權人，取得原因發生日期為36年7月1日，原因為「名義更正」，黃春棋於85年4月27日登記為系爭491-2地號土地所有權人，取得原因發生日期為47年5月16日，原因為「分割繼承」，有原告提出之臺灣省臺北縣土地登記簿影本1份在卷可查（本院卷二第111頁），而黃陳花則係黃清木之配偶，亦有除戶戶籍謄本1紙在卷可查（本院卷二第199頁）。
5、綜觀上開證據，系爭491、491-1、491-2、491-3地號土地之共有人間既有上開分鬮書之分管契約存在，並約明黃清木分得該等土地東側部分，而系爭491-2地號土地係坐落於該等土地東側位置，此有被告提出之地籍圖謄本1紙可參（本院卷二第215頁），經與證人吳萬吉、陳采潔上開證言相互勾稽，可知系爭建物應係吳萬吉之父輩向黃陳花（綽號「雀仔」，即黃清木之妻、陳采潔之母）所承租，租金1年10斤米則由另名綽號「月裡」之女性親屬收取等情，應堪認定。至原告雖稱黃陳花並非系爭491-2地號土地所有權人，無權出租該土地云云，惟以黃陳花與黃清木係屬夫妻，而黃清木既得分管使用該土地，則黃陳花代夫處理該土地出租事宜，於情理上並無違背，尚難因此認定被告所主張之占用權源不足採信。本院復審酌系爭建物早於57年間有辦理門牌整編並起課房屋稅，有門牌證明書、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書各1紙（均影本）在卷可查（本院卷一第57至58頁），可知系爭建物坐落於系爭491-2地號土地已逾50餘年之久，其坐落位置係該土地中央，面積更達187平方公尺，若非徵得土地所有權人明示或默示同意，豈有可能公然和平占用使用該土地長達數十年之久，應認被告所辯上開占用權源之事實，尚屬有據，應堪採信，又被告既係基於上開分管契約及租賃之法律關係占用系爭491-2地號土地，揆諸上開說明，對於該土地之繼承人及受讓人，應生拘束力。
（三）原告雖主張系爭建物原已不堪使用，非屬不動產，被告嗣後之建造行為，導致系爭建物成為全新之不動產，不能依據原有建物主張權利等語，查：被告於買受系爭建物後，固有以水泥、鐵柱補強磚造牆面，並施作鐵皮屋頂，有本院110年1月25日勘驗筆錄及系爭建物整修後照片數張在卷可參（本院卷一第27至45頁），對照原告提出之整修前後系爭建物照片數張（本院109年度板司調字第288號卷第23至81頁）、被告提出之系爭建物整修前及修繕施作補強鋼樑及屋頂照片數張（本院卷一第77至91頁），足見被告雖有補強磚造牆面，並施作鐵皮屋頂，然仍維持系爭建物原有磚牆，亦無增加占用面積或增建樓層之情形，難認係屬不同之不動產，況被告之占用權源係基於上開分鬮書分管契約所約定黃清木分管部分而來，已如前述，自不因被告有另行補強系爭建物之行為，即認其已無權占用系爭491-2地號土地，原告此部分之主張，尚無足採為有利於其之認定。
（四）原告另主張上開分鬮書未經全體共有人同意後簽立，為當然無效，且與原告黃正治取得之應有部分無關云云，查：上開分鬮書係於昭和7年簽定，簽定人為黃川澤、黃清木，而觀諸系爭491-2地號土地之地籍資料，追溯至日據時期大正、昭和年間，系爭491-2地號土地所有權人有：陳皆得、張 陳氏妹 、 黃檡 、黃天生（即黃清木之被繼承人）、黃新發、黃楓、黃楓、 黃氏快 、 黃尤氏絨 、 余德勝 、余德能、余春來、余屘傳、 余志雄 、余慶陽等人（本院卷二第155頁），本院審酌上開日據時期地籍資料並無分鬮書所指黃川澤、黃清木等人，而黃清木遲至85年4月27日始登記為系爭491-2地號土地之所有權人，原因為「名義更正」等節，則上開地籍資料是否可以正確彰顯系爭491-2地號土地實際所有情形，尚有可疑。又上開分鬮書簽定至今已達80餘年之久，其上雖無其他共有人簽名，然是否即可認定未經其他共有人同意一節，亦非無疑，查證上亦有困難，然不論如何，原告 黃任茂 等6人理應知悉渠等先祖黃川澤所分得土地範圍，更不會貿然於系爭行政訴訟程序提出捏造不實之分鬮書，況以系爭建物坐落於系爭491-2地號歷年有所，已如前述，該土地其他共有人若不同意各自分管，顯無任由吳萬吉及其父輩於其上興建房屋長期占用之理，本院衡酌上開事證，認原告上開主張，尚不足以推翻被告所辯上開分鬮書之分管契約存在之論據，附此敘明。
五、綜上所陳，被告既足以證明系爭建物占用系爭419-2地號土地之合法權源存在，則原告主張依民法第767條第1項、第
821條規定，請求被告拆屋還地，自無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本件判決結論均無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國110年10月20日
民事第三庭法官張誌洋以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年10月20日
書記官廖美紅