裁判字號：臺灣新北地方法院98年事聲字第21號民事裁定
裁判日期：民國98年04月14日
裁判案由：聲明異議
臺灣板橋地方法院民事裁定98年度事聲字第21號異議人乙○○相對人甲○○上列異議人間因債權人乙○○與債務人甲○○間清償債務執行事件，對於民國98年3月12日本院民事執行處司法事務官所為97年度執字第1452號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文原裁定廢棄。
理由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之。
亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240之3條及第240之4條亦分別定有明文。本件異議人係對於本院民事執行處司法事務官於97年6月9日以板院輔97執辰字第1452號函定於97年7月7日第二次拍賣公告所定之「拍定後不點交」處分聲明異議，經司法事務官依強制執行法第12條第2項規定駁回異議，異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：債務人甲○○所有坐落於台北縣板橋市○○○段第二崁小段180之7地號及其上建物即門牌號碼為台北縣板橋市○○路36之2號（以下簡稱系爭不動產）於97年1月17日實施查封時，現場大門深鎖，無人應門，且大樓管理員證述系爭不動產目前為空屋，無人居住使用，第三人 謝凱旋 於97年1月29日提出租賃契約之簽約日期雖為96年11月17日，然公證日期為97年1月29日，係在查封之後，足見該租賃契約為債務人與第三人謝凱旋於事後偽造，謝凱旋亦未提出任何97年1月17日之前確實居住於系爭不動產之證據，如水費、電費、瓦斯費等繳費資料，至於台北縣政府警察局海山分局函覆係依據第三人謝凱旋之片面說詞，自應以現場大樓管理員之證詞，較為可信，拍賣公告記載「拍定後不點交」，拍賣程序即有瑕疵，使應買人卻步，造成債權人之合法權益受損，為此，求為廢棄原裁定等語。
三、查本件債務人甲○○於89年1月29日以系爭不動產，為擔保債務設定最高限額5,280,000元之抵押權予執行債權人聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦商銀）。嗣於97年6月9日以底價8,000,000元為第一次拍賣，拍賣公告記載為「拍定後不點交」因無人應買而未拍定；再於97年6月9日以板院輔97執辰字第1452號通知公告定於97年7月7日第二次拍賣，拍賣底價為6,410,000元，拍賣條件為拍定後不點交，聯邦商銀於97年6月11日則以由於謝凱旋之租賃權存在，致執行法院將不點交予拍定人，減低應買意願並降低拍定金額，遂依法聲明異議，異議人於97年6月16日具狀以前揭理由聲明異議，本院民事執行處於97年6月18日除去謝凱旋之租賃權，並於同日公告停止97年7月7日之第二次拍賣程序，謝凱旋於97年6月30日具狀以拍賣底價為641萬元，聯邦商銀之實際債權僅為3,774,283元，拍賣價格遠高於抵押債權人之債權，故不影響抵押債權人之權益，無須除去租賃權為由聲明異議，經本院民事執行處於97年7月4日裁定駁回其異議，謝凱旋再於97年7月29日提出抗告，經台灣高等法院於97年8月20日以97抗字第1328號裁定本件租賃權不影響聯邦商銀之抵押權，廢棄原裁定，異議人提起再抗告，經最高法院於97年11月20日以97年度台抗字第748號裁定以本院並未就異議人於97年6月16日具狀聲明異議之理由為准駁為由，駁回再抗告，而本院司法事務官於98年3月12日裁定駁回其異議，業據本院調閱本院97年度執字第1452號清償票款強制執行、台灣高等法院97年度抗字第1328號、最高法院97年度台抗字第
748號案卷查明屬實。
四、經查：㈠按占有乃對物事實上之管領力，係屬一種事實，應具備一占有
之公示外觀，足以供他人辨識占有人為何人，始足當之，而執行法院查封時查封標的確屬無人居住之空屋狀態，執行人員無從辨認查封標的究否為債務人抑或第三人占有中，依占有公示外觀之原則，自應認係債務人占有，始足以保護善意之拍定人，且按辦理強制執行應行注意事項第五十七則第十款之規定，旨在避免債務人勾串第三人事後以租賃為由以排除點交，是此時占有之解釋應予限縮為須具有足以供不特定人辨識之占有外觀，始可認有事實之交付占有，否則債務人隨時可勾串第三人主張查封前占有之事實，則拍定人之權益將隨時處於不確定之狀態，嚴重影響執行法院公告之公信力，是依題旨戊雖於查封前取得拍賣不動產之鑰匙，但尚未遷入居住，不特定人無從以戊取得鑰匙之事實，於查封時知悉承租人戊確實占有之狀態，此時自應以保護拍定人及債權人之利益為要，應於拍賣公告上註記拍定後點交（司法院司法業務研究會89年12月11日第四十九期研究專輯第28則）。按占有為事實，執行法院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務人或第三人占有之實際狀況，此觀辦理強制執行事件應行注意事項第四項之規定自明，因此查封之不動產於查封時，係由債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據，依題旨第三人於拍賣期日前三日提出租賃契約，主張本於租賃關係占有查封之房屋，雖執行法院不得就第三人所主張之租賃關係是否實在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實依職權調查，此時執行法院宜先公告停止拍賣，就第三人所主張於查封前即占有之事實，調查明確後再決定拍定後是否點交（又臺灣高等法院暨所屬法院84年度法律座談會民事執行類第19號參照）。拍賣標的有租賃關係存在，且拍定後不予點交，因拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，而仍須待租期屆滿甚至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實。況租賃權係屬債權，原則上並不得對出租人以外之人為主張，且租賃權既係於抵押權設定後始成立，其於訂約時即可考量租期屆滿可能不再續約或租賃權可能遭除去之風險，並預為各項之防範或變更措施，則若以風險承擔之分配及其衡平性而言，自應由承租人承受此項不利益較為公平合理。準此，執行法院應依職權調查系爭不動產占有人於查封前或查封後占有等事實至明。
㈡本院於97年1月17日前往系爭不動產查封時，依據大樓管理員
稱該房屋係空屋，無人居住使用等語，有該日之查封筆錄可按，債務人甲○○於同年月18日閱卷後，第三人謝凱旋隨即於97年1月22日具狀提出其與債務人甲○○於96年11月17日所訂立未經公證之租賃契約，嗣於97年1月29日復具狀提出於同日公證之租賃契約，債務人甲○○與第三人謝凱旋雖於96年11月17日訂立租約，卻相隔二個月後，再於97年1月29日始另行公證，因此，謝凱旋與債務人甲○○所訂立之租約，是否於訂立租約時即交付謝凱旋占有，非無疑問。本院民事執行處雖函請台北縣政府警察局海山分局查詢系爭不動產之占有情形，然該分局於97年1月31日下午2時許，由二名警員前往系爭不動產所在地，當時僅有債務人及謝凱旋在場，警員依據該二人之陳述製作房屋使用現況調查表，有該分局97年2月5日北縣警海刑字第0970005003號函所附之房屋現況調查表可按，況依據本院民事執行處於97年1月23日函台北縣政府警察局之函文，並未載明系爭不動產之查封時間，因此，該分局亦無從知悉系爭不動產何時查封，自無從實際查證謝凱旋是否於97年1月17日查封前即占有系爭不動產之事實，僅依據債務人甲○○及謝凱旋之陳述即製作調查報告，並未盡調查之能事，因此，本院民事執行處自應再職權查證謝凱旋占有之時間等事實，始核定拍賣條件，原裁定未予查明，逕以租賃契約之真偽並非執行法院所能置喙，逕予駁回，即有未當，異議意旨旨摘原裁定不當，求為廢棄，非無理由，應由本院予以廢棄，由本院民事執行處更為適當之處理。
五、據上論結：本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。
中華民國98年4月14日
民事第三庭法官徐玉玲正本係照原本作成。
本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元整。
中華民國98年4月14日
書記官陳靜怡