臺灣橋頭地方法院106年度訴字第945號民事判決

裁判字號：臺灣橋頭地方法院106年訴字第945號民事判決

裁判日期：民國107年06月05日

裁判案由：給付違約金等

臺灣橋頭地方法院民事判決106年度訴字第945號原告 陳美媛 即反訴被告被告鎮新建設有限公司即反訴原告法定代理人 朱振豐 訴訟代理人 林維毅 律師複代理人 張雨萱 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國107年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾柒萬玖仟玖佰肆拾元，及自民國一百零六年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣貳拾陸萬元供擔保後，得假執行；被告以新臺幣柒拾柒萬玖仟玖佰肆拾元供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：兩造於民國103年8月30日簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以總價新臺幣（下同）8,100,
000元向被告購買被告興建位在高雄市美濃區 酈景天 下編號
C棟房屋（下稱系爭房屋）。依系爭契約第10條約定，被告應於104年7月20日取得使用執照，惟被告卻遲至104年12月2日始取得，共逾期135天，兩造達成合意由被告賠償伊108,000元；嗣於施工期間檢視出被告有地磚、衛浴設備等諸多未按合約建材施工之處，被告承諾退款101,570元予伊；另完工後驗收時又檢視出工程有若干瑕疵，被告承諾扣款67,570元；末依系爭契約約定，被告應於取得使用執照六個月內完成交屋，惟被告遲至106年7月27日始完成交屋，總計遲延交屋419日，被告應依系爭契約第14條第1項第4款之約定，給付502,800元之違約金予伊；總計被告應給付伊779,940元（計算式：108,000＋101,570＋67,570＋502,
800＝779,940）。爰依兩造間系爭契約及被告付款承諾，請求被告給付上開金額等語。聲明：㈠被告應給付原告779,
940元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間簽訂系爭契約，由原告以8,100,000元向伊購買所興建之系爭房屋。依系爭契約第10條約定，伊應於
104年7月20日取得使用執照，但於104年12月2日始取得，共逾期135天，嗣兩造達成合意由伊賠償原告108,000元等情不爭執。又兩造曾另達成協議，退款101,570元及67,570元予原告一節，關於約定退款金額固不爭執，惟協議退款原因，係因原告一再對使用建材提出爭執，伊為求息事寧人完成交屋，始退讓與原告協議退款。再者本件酈景天下建案共10棟建物即編號A至編號J，原告購買其中編號C棟建物，其餘編號A至編號J建物，除未售出之編號G建物及原告所買受之編號C棟房屋外，均分別於105年7月5日至105年9月5日完成交屋，惟有原告一再要求伊修改且拒絕辦理交屋，延至106年7月27日方完成交屋。因酈景天下建案為社區型透天厝住宅，工程施作至取得使用執照及通知買方交屋之日期均為一致，伊通知交屋之日期當更早於105年7月
5日，依系爭契約第14條約定，伊通知交屋後，買方應於收到交屋通知日起7日內配合辦理交屋手續，並繳清所有應付未付款（含交屋保留款），否則就付款部分構成給付遲延、就交屋部分構成受領遲延；縱買方於驗收時發現房屋有瑕疵，除於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，亦應將其餘款項付清，而該5%之交屋保留款，則須於交屋時付清。
原告所買受之系爭房屋，遲至106年7月27日始完成交屋，係因原告一再提出契約約定外的各種要求，伊忍無可忍，於
106年1月19日寄發律師函要求原告支付價金，原告仍拒不付款，並一再拖延至106年7月27日始完成交屋。故本件係原告受領交屋遲延，並非可歸責於伊，原告主張伊遲延交屋
419日應給付502,800元之違約金顯無理由。另伊因原告遲延支付餘款，對原告有遲延利息431,013元之請求權，於本訴就上開同意給付原告之277,140元為抵銷等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項㈠兩造於103年8月30日簽訂房屋預定買賣契約書（即系爭契
約），由原告以總價8,100,000元向被告購買被告所興建位在高雄市美濃區酈景天下編號C棟房屋（即系爭房屋）。系爭預定契約書（審訴卷第7至14頁），形式真正不爭執。
㈡系爭契約第10條約定，被告應於104年7月20日取得使用執
照，被告至104年12月2日始取得，共逾期135天，兩造於
105年1月19日另簽立約定書（審訴卷第15至16頁），形式真正不爭執。雙方約定自104年7月21日起算至104年12月2日，被告遲延取得使用執照共135日，每日應賠償800元，合計108,000元。被告目前未給付。被告同意支付。
㈢被告曾承諾退款101,570元予原告、扣款67,570元，目前未給付。被告同意支付。
㈣被告於104年12月2日取得使用執照，依系爭合約第14條，
應於105年6月3日前通知原告交屋，本件於106年7月27日完成交屋。
㈤被告出具105年6月8日之書面通知、105年6月15日、10
5年9月12日驗收單、106年7月27日房屋保固證明書、系爭房屋廣告圖說（本院卷第108頁、第36至38頁、第49頁）形式真正不爭執。
㈥原告於106年7月27日給付餘款全額5,700,000元。105年
6月3日至106年7月27日期間合計419日。㈦如原告主張遲延交屋有理由，違約金計算式為：2,400,000元×5/10000×遲延日數。
㈧系爭契約第8條之約定，買方逾期達5日仍未繳清期款，買
方應加付按逾期期款部分每日萬分之2單利計算之遲延利息。
㈨兩造往來之存證信函、敬告函、消保會消費爭議調解受理單
、原告與 鎮新吳 經理、 李佩玲 間Line往來內容形式真正不爭執（審訴卷第44至49頁、本院卷第16頁、第19至26頁）。
四、本件之爭點：㈠原告主張被告遲延交屋，應賠償502,800元有無理由？㈡被告主張抵銷之抗辯有無理由？
五、原告主張被告遲延交屋，應賠償502,800元有無理由？㈠按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，
民法第235條定有明文。又賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠
賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。㈣賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，兩造於系爭契約第14條第1項訂有明文。又賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之5作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，兩造於系爭契約第12條第1項、第2項亦訂有明文。依兩造之約定，被告應在依約完成主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及必要公共設施設備後，通知原告進行驗收手續，驗屋時原告得在驗收單上載明系爭房屋之瑕疵或未盡事宜，限期被告完成修繕。被告並應於領得使用執照6個月內通知原告進行交屋，遲延交屋時，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予原告。交屋時被告應付清遲延完工應付之遲延利息並完成修繕契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，原告則應繳清所有應付未付款。復觀諸系爭契約上開條款，驗收與通知交屋分列，且被告交屋之義務包含賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕，足見所謂通知交屋，係指驗收合格後之交屋，亦即該交屋需符合債之本旨所為房屋之交付，始足當之。如被告所通知欲交付之房屋未施作完成、有瑕疵或其他未盡事宜，自難認已符系爭契約約定之「進行交屋」之旨。
㈡原告主張被告遲延交屋419日，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈被告於104年12月2日取得使用執照，依系爭合約第14條之
約定，應於105年6月3日前通知原告交屋，本件於106年
7月27日完成交屋。又被告曾出具105年6月8日之書面通知、105年6月15日、105年9月12日驗收單予原告等情，為兩造所不爭執。則原告於105年6月15日前收受被告通知進行驗屋，而於105年6月15日進行驗屋時，發現被告有東側4坪白鐵材質遮雨棚、水泥洗衣槽等6項附屬建物工程尚未施作，經被告工務主任確認後，雙方同意將上開6項施作完畢後，再行通知原告驗收。嗣於105年9月12日再進行驗收時，仍發現車庫圍牆端景、房屋南側與車庫間之地磚鋪設、房屋西南側外部防水層及鋪地磚及壁磚，雙方同意將上開未施作或為修改完成之3項施工完成後，另通知驗收等情，堪以認定。
⒉又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院著有17年上字第1118號判例可供參照）。被告雖辯稱105年6月8日已通知原告交屋等語，然依105年6月8日通知單所載「您承購本公司酈景天下之房屋，將於六月底即將全面完工，敬請您在接到本通知書後七日內，至工地與工務部張主任接洽驗屋之事」等語，已載明「接洽驗屋」等語，被告稱原告誤「交屋」為「驗屋」等語，已有違誤。又依上開通知內容所示，房屋即將完工，而通知原告於接獲通知後7日內進行驗屋，核與前揭系爭契約第12條驗收規定相符，則上開105年6月8日之書面通知，應屬通知「驗收」，非通知「交屋」無誤。被告雖辯稱載明請準備過戶用之證件及財力證明交予劉代書，以利進行銀行貸款等事宜等語，即屬交屋之通知等語，然未進行驗屋確認有無瑕疵前，並無法判斷是否可進行交屋，況事後105年6月15日、105年9月12日進行驗收時，均發現有瑕疵需補正，自難僅以此部分文字逕認被告已經為交屋之通知。是被告上開所辯，核非可採。
⒊再者，被告於105年9月8日再行通知原告辦理驗收，有兩
造所不爭執形式真正之驗收單可按（本院卷第37頁）。依10
5年9月12日驗收單所載之3項未施作或未修改完成事項為：⑴車庫圍牆端景、⑵房屋南側與車庫間之地磚、⑶房屋西南側外部做好防水層並鋪設地磚及壁磚，105年6月8日及
105年9月8日所寄發之驗屋通知書，根據房屋契約第十二條，賣方尚未完成一切主建物及附屬建物之設備，不得作為正式驗屋通知單，賣方應於完成一切主建物及附屬建物之設備後，另行書面通知買方繳交，辦理過戶事宜。過戶用之證件及財力證明待驗收合格後另行繳交」等語（本院卷第37頁）。足見仍有上開3項未施作或未補正事項，需另行由被告修繕補正後，再通知原告驗收。被告雖辯稱原告於105年9月12日要求被告施作之項目並非系爭契約約定事項，且該等項目縱未符合廣告圖說，亦非瑕疵等情，認原告不得拒絕交屋等語。惟查，賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其他所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約一部，系爭契約第1條亦訂有明文。
參以前揭系爭契約第12條第1項之約定，可見被告有依約完成系爭契約所約定廣告圖說所示設施之義務。況系爭房屋為預售性質，無實物可供檢視，被告既以廣告內容誘發消費者預購房屋之動機，原告因此與被告簽訂系爭契約，被告自應就廣告內容所載之設施負給付義務，是被告既不爭執原告所提系爭房屋關於「車庫圍牆端景」、「房屋西南側壁磚」廣告圖說之真正（本院卷第49頁），原告於105年9月12日驗收主張被告未施作之「房屋西南側外部之防水層」項目，且合於系爭契約第21條約定「房屋建物四周採高品質防水彈性塗料或PU處理，整棟外牆做防水處理」內容（審訴卷第13頁），此部分工程自為系爭契約之約定事項。另出賣人有無依債務本旨交付買賣標的物，不能單純以買賣標的物之價值與欠缺部分之價值比例衡量之，是系爭房屋未施作「車庫圍牆端景」、「房屋西南側壁磚」及「房屋西南側外部之防水層」等項目，其未施作部分之價值相較於系爭房屋本體而言，雖屬非重大，但仍影響房屋之通常或約定效用，或其交易價值，不能謂非瑕疵，況依系爭契約第12條第2項約定，亦未將被告就驗收單所列房屋瑕疵之修繕義務限於重大瑕疵。準此，被告於105年9月8日通知原告進行交屋驗收時，既有系爭契約所約定之「車庫圍牆端景」、「房屋西南側壁磚」及「房屋西南側外部之防水層」等項目未施作，且被告亦同意依系爭契約第12條第2項約定，將之列為房屋瑕疵載明於
105年9月12日驗收單上，並經被告用印（審訴卷第13頁），可見被告當時亦認上開未施作之項目為房屋瑕疵，同意於補正瑕疵後再行驗收。則被告於105年9月8日所為驗收通知，亦非依債之本旨交付系爭房屋，而不生提出給付之效力，亦堪認定。則被告辯稱此部分瑕疵並非系爭契約約定事項，自不足採。
⒋被告雖抗辯本件建案其餘房屋，均分別於105年7月5日至
105年9月5日完成交屋，唯有原告一再要求被告修改，且拒絕辦理交屋，始受 梅姬 颱風淹水，此為可歸責原告事由等語。惟查，兩造就系爭契約另訂有第29條之特約事項，且系爭契約第29條第22款至第31款之特約事項乃手寫註記（本院卷第126、127頁），則被告通知原告進行交屋時，系爭房屋是否符合債之本旨，仍須依系爭契約之約定而論，尚不能單以與本件事實不同之其他買受人之交屋情況，遽論本件交屋遲延係可歸責於原告。復按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第373條定有規定，故買賣標的物於交付前，因不可歸責於雙方當事人之事由致標的物毀損滅失者，其價金危險本由出賣人負擔。則解釋危險負擔之意義，應認為買賣標的物於交付前，因不可歸責於出賣人之事由所生的瑕疵，亦應由出賣人負擔。查被告固不爭執原告所提出系爭房屋淹水照片及牆面粉化照片（本院卷第39頁至第44頁、第92頁），亦不否認該等照片所示情形為梅姬颱風所造成（本院卷第92頁），惟以拒絕辦理交屋，始受梅姬颱風淹水，此為可歸責原告事由，應由原告負責等語置辯，然系爭房屋因105年9月28日梅姬颱風而有淹水、牆面粉化等瑕疵，該等瑕疵既係在系爭房屋交付原告前所生，則依上開說明，縱屬不可歸責於被告之事由所生的瑕疵，仍應由被告負擔，是被告抗辯應由原告負擔等語，自非可採。
⒌綜上，被告僅於105年6月8日通知原告驗收房屋，經兩造
於105年6月15日、105年9月8日進行驗收，然因系爭房屋於上開2次驗收時，均有前述未依約完工或有瑕疵等情，則被告雖曾與原告進行驗收，既未依債之本旨提出，尚難認被告已確實踐行符合債之本旨之交屋通知。而被告又未提出其他證據證明其自105年9月8日以後有合於債之本旨之再通知原告驗收合格並交屋之事實，則原告主張被告自105年
6月3日至106年7月27日期間遲延交屋共419日等語，即非無據，洵堪認定。
㈢又如原告主張遲延交屋有理由，違約金計算式為：2,400,00
0元×5/10000×遲延日數一節，為兩造所不爭執，則原告自得依系爭契約第14條第1項第4款約定請求被告自系爭房屋領得使用執照6個月後之105年6月3日起至106年7月27日止，共計419天之違約金502,800元（計算式：2,400,
000元×5/10000×419天＝502,800）。
六、被告主張抵銷之抗辯有無理由？㈠按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段雖有明文。次按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第367條、第264條第1項前段亦定有明文。買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產權移轉予他方之義務，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物，買受人依民法第264條規定自得拒絕給付價金而有同時履行抗辯權（最高法院87年度台上字第671號判決意旨參照）。又付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款，兩造系爭契約第7條第1項付款條件亦訂有明文。
㈡被告辯稱原告應於105年6月15日給付價金餘款570萬元，
因原告遲延至106年7月27日始支付餘款，被告對原告有遲延利息431,013元之請求權，得為抵銷等語，為原告所否認。經查：被告於105年6月8日通知原告驗收房屋，經兩造於105年6月15日、105年9月8日進行驗收，然因系爭房屋均有未依約完工或有瑕疵，尚難認被告已確實踐行符合債之本旨之交屋通知等情，業經認定如前，則被告未於105年
6月15日依債之本旨完成交屋，並不生提出之效力，原告自得拒絕受領，而無於105年6月15日給付價金餘款之義務，亦未陷於給付遲延。又被告雖於106年1月19日再以存證信函，催告原告依系爭契約第8條約定給付價金餘款570萬元，有屏東永安郵局第19號存證信函在卷可佐（審訴卷第44頁至第47頁），然原告亦於106年1月21日以仁武郵局第11號存證信函回覆被告同意在未驗收合格的情況下先行辦理過戶事宜，並於辦理過戶事宜後15日內完成修繕，複驗合格後再支付尾款等語，亦有上開存證信函在卷可參（本院卷第149至152頁）。則在系爭房屋交付前，原告已發覺系爭房屋有前述瑕疵，倘被告無法提出無瑕疵之房屋，或擔保除去該瑕疵後給付，則原告本有拒絕受領瑕疵物之權利（最高法院99年度台上字第2443號民事判決意旨參照），是在被告依約完工或修補瑕疵之前，原告自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金餘款。另參以被告於106年6月16日單方出具之敬告函，該函所載之賣方交屋原則為買方無條件交屋等語（本院卷第31頁），顯與系爭契約第12條及第14條第1項之約定不符，亦難據此認定被告已修補105年9月8日驗收單所列瑕疵，或修補系爭房屋因梅姬颱風所生之瑕疵，則被告既未提出其他證據證明系爭房屋業經驗收合格並交屋之事實下，自難謂系爭房屋已符合通知買方進行交屋之條件。從而，被告辯稱原告於106年7月27日實際交屋當日支付價金餘款，屬遲延付款，並據此請求遲延利息，即無理由。則被告對原告並無遲延利息請求權，兩造即無「互負債務」，而無從抵銷，則被告主張就上開同意給付原告之277,140元為抵銷，洵無理由。
七、綜上所述，原告主張被告應給付原告因被告遲延取得使用執照之違約金合計108,000元、承諾退款101,570元及承諾扣款67,570元部分，為被告所不爭執，並同意給付。又原告主張被告應給付違約金502,800元，亦經認定如前。則原告主張被告應給付原告779,940元（計算式：108,000＋101,57
0＋67,570＋502,800＝779,940），堪以認定。
八、從而，原告依系爭契約法律關係請求被告給付779,940元，即自起訴狀繕本送達之翌日即106年11月15日（送達證書，審訴卷第31、32頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告勝訴部分，依原告之聲請，宣告原告供擔保後得為假執行；而被告 陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰均酌定相當擔保金額准許之。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：伊因反訴被告遲延支付餘款，對反訴被告有遲延利息431,013元之請求權，於抵銷伊同意給付反訴被告之277,140元後，餘款尚有153,873元，爰依系爭契約之約定，請求反訴被告給付遲延利息153,873元等語。聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告153,873元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造於105年6月15日雙方簽認之驗收單第
2項載明：「過戶用之證件及財力證明『待驗收合格後，另行書面通知買方繳交，辦理過戶事宜』。」等語。105年9月12日雙方簽認之驗收單第2項載明：「…過戶用之證件及財力證明『待驗收合格後另行繳交』。」等語。足見反訴原告一直不願積極改善瑕疵，致使房屋遲遲無法驗收合格並辦理過戶，伊基於雙方簽認之驗收單所載，毋須在驗收合格前辦理過戶，給付銀行貸款之期款，因反訴原告同意伊於驗收合格後緩期支付銀行貸款之期款，然伊遲至交屋日仍未收到反訴原告寄出之驗收合格通知單、交屋通知單，故伊並無違反系爭契約第8條之約定，自毋須加付按逾期期款部分每日萬分之2單利計算之遲延利息。另依民法第264條規定，遲延交屋時，買受人可以拒絕繼續支付房屋價款，伊遲至交屋日仍未接獲反訴原告驗收合格通知，且反訴原告遲延交屋長達419日，顯見伊並無藉詞拖延繳付房地價款。且反訴原告未依系爭房屋預定買賣契約書第12條約定「限期完成瑕疵修繕」，並讓伊「保留房地總價百分之五作為交屋保留款」，亦未依第14條約定，「履行賣方交屋義務」，更未依105年
6月15日及105年9月12日雙方簽認之驗收單，讓伊於「驗收合格後」再辦理過戶，給付銀行貸款之期款，反而要求伊給付遲延利息，顯見反訴原告缺乏誠信原則等語置辯。聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項與本訴同。
四、本件之爭點為反訴原告主張反訴被告應給付153,873元有無理由？反訴原告主張因反訴被告遲延支付餘款，對反訴被告有遲延利息431,013元之請求權等語，然經本院認定反訴被告並無反訴原告所主張遲延給付價金餘款之事實，業經認定如前，準此，反訴原告以反訴被告遲延給付價金餘款，依系爭契約第8條之約定，認其對反訴被告有遲延利息債權431,013元，並主張就本訴同意給付原告之277,140元為抵銷，再向反訴被告請求餘額153,873元，自屬無據，為無理由，應予駁回。另反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦應予駁回，附此敘明。
參、本件本訴與反訴之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴無理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國107年6月5日
民事第一庭法官謝文嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月5日
書記官許琇淳