裁判字號：臺灣高等法院101年上字第443號民事判決
裁判日期：民國102年01月29日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決101年度上字第443號上訴人 賴寶釵 訴訟代理人 李尚澤 律師被上訴人 李志中 訴訟代理人 孫大龍 律師複代理人 葉月雲 律師上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年3月21日臺灣板橋地方法院100年度訴字第1761號第一審判決提起上訴，本院於102年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落於新北市○○區○○段○○○○○號土地（以下稱系爭土地）共有人之一，上訴人所有門牌號○○區○○○路○○○巷○○號之房屋（以下稱系爭房屋），無權占有系爭土地如原判決附圖（以下稱附圖）所示編號A、B、C部分面積合計107平方公尺，經多次與上訴人溝通，其均置之不理，伊自得請求上訴人拆屋還地，另上訴人無權占有系爭土地，侵害伊對於系爭土地之所有權，亦應給付相當於系爭土地租金之不當得利等情。爰依民法第767條、第821條、第179條及第184條等規定，求為命上訴人應將系爭房屋如附圖所示編號A、B、C部分面積107平方公尺拆除，將該部分土地返還予伊及其他全體共有人，另給付伊新臺幣（下同）5萬208元，及自民國100年7月1日起至返還上開土地日止，按月給付1,089元之判決。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人逾上開金額之不當得利請求，業經原審判決駁回，未據其聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則以：系爭房屋為伊先祖興建世傳，分由各房使用，興建迄今已歷經百餘年，再以系爭土地上現存房屋為賴姓宗祠，居住其上者均為賴姓宗親等情可知，系爭房屋於興建當時應係得系爭土地當時所有權人之同意，伊因繼承取得系爭房屋所有權，並於系爭房屋出生、成長、婚嫁迄今60餘年，未見其他宗親有所異議，顯見伊係無償使用借貸系爭土地，並非無權占有。被上訴人於96年6月8日購買系爭土地應有部分時，明知系爭房屋合法且有權占用系爭土地之情況，仍執意購買，又未與伊協調而罔顧事實檢舉系爭房屋違建、逼迫伊遷移，其提起本件訴訟亦有違誠信原則，顯為權利濫用，實無理由等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查被上訴人於96年6月8日以買賣為原因取得系爭土地應有部分58125/415152，系爭房屋坐落系爭土地上使用如附圖所示A區雨遮11平方公尺、B區房屋70平方公尺、C區空地26平方公尺，合計107平方公尺，C區空地並置有鐵架、牆壁一片及半片鐵門，均為上訴人所有等事實，為兩造所不爭，復有土地登記謄本、房屋稅籍證明書附卷可稽，並經原審會同新北市板橋地政事務所勘驗屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷為憑，堪信為真實。
四、被上訴人主張，上訴人所有系爭房屋無權占有系爭土地上開部分，應拆除占用部分返還土地，及給付相當租金之不當得利等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。本件上訴人對系爭房屋占用被上訴人共有之系爭土地前開部分之事實既不爭執，則其對於占用係有正當權源之事實，即應舉證證明之。
㈡上訴人雖抗辯，系爭土地在重測前為台北廳擺接堡新埔庄14
9番地，伊父 賴水木 、祖父 賴純 ，賴純之父 賴札樂 ，早即居住於系爭土地上之祖厝即系爭房屋，相傳迄今已有135年之久，若非係經土地共有人之同意，焉能居住迄今云云，並提出戶籍謄本及土地登記簿謄本為證。惟查，上訴人所提上開證據僅能證明，上訴人之祖父賴水木於日據明治10年居住於台北廳擺接堡新埔庄149番地，縱如上訴人主張，該土地重測後為系爭土地，然亦不足證明系爭房屋占用系爭土地已經土地共有人同意。上訴人雖稱，系爭房屋部分連同基地係伊父親賴水木於46年間向訴外人 賴丹鵬 、 賴丹桂 、 賴阿文 （以下稱賴丹鵬等3人）所購買，並提出杜絕賣契為證。然上訴人迄未舉證證明賴丹鵬等3人有何權利出售系爭土地及該3人出賣之系爭房屋占有系爭土地之權源為何，亦不足證明系爭房屋確有占有系爭土地之正當權源。上訴人另舉 賴國彬 於原審證稱，系爭房屋先前係上訴人之父居住，伊自小即看到上訴人與其父在一起等語，惟其亦稱，不知系爭房屋係何時所蓋，亦不知上訴人何時取得占有使用該房屋等情（見原審卷第183頁），無從證明上訴人系爭房屋占用土地之權源為何。上訴人復稱，伊係祭祀公業天經公派下員，若系爭房屋未經祖先同意，焉能居住迄今云云，並提出自行加註之「祭祀公業天經公派下員系統圖」「祭祀公業天經公派下員繼承變動系統表」為證，然姑不論被上訴人已否認前開文書之真正，尚未據上訴人舉證以明之，且系爭土地亦非祭祀公業天經公之財產，自無法證明上訴人占有系爭土地有合法正當權源。上訴人又稱，系爭房屋位於宗祠之龍邊，即面向宗祠的右邊，若無權占用，何以未見其他宗親異議，則推論為有權占有洵屬合理云云。但上訴人所稱之宗祠為同巷20號房屋，乃兩造所不爭，該屋於48年6月18日辦理第一次登記，為訴外人 賴高輝 等所有，有建物登記謄本可佐（見本院卷第64、65頁），與系爭房屋屬不同之建物，上訴人以系爭房屋位於同巷20號房屋旁，即認系爭房屋確經土地所有權人同意而有權占有系爭土地，尚不足採。
㈢上訴人復舉證人 賴溪泉 於本院證述，上訴人係大房 賴周札 之
子孫，系爭房屋原為土角造，後才修葺逐步改為磚造，原房屋左邊龍邊為公所大房，右邊為三房，後進為二、四、五房居住，坐落之基地即系爭土地，其弟 賴志明 為共有人之一，但係其登記予其弟名下的等語，足證上訴人係有合法權源使用該地云云。然賴溪泉雖證稱：「…1177號地上房屋大概是1760年到1765年間建造，1177號上房屋建造人是 賴德聰 建造三合院，賴德聰有五個兒子，他分給大房是左邊…」「她（即上訴人）住的房子是賴德聰建造配給大房住，賴寶釵是大房的子孫，他們好幾代都住那裡。」等語，惟並未提出證據以供查證，且其亦稱：「從清朝到現在要拿證據只有族譜，我是追到最原始來台灣的那個人，我認為就是他蓋的。」等語（見本院卷第138頁背面、139頁背面），顯係證人賴溪泉臆測之詞，尚難證明系爭房屋之建造者及其占有土地之權源為何，況證人賴溪泉又證稱：「…但我不明白的是，繼承的土地應該要屬於大房，經過我調查，大房的土地跟房屋又不同人，土地是 賴戇 繼承…」等語（見本院卷第138頁背面），足見證人賴溪泉並未實際見聞系爭房屋及土地之變動關係，其證言顯不足為上訴人有利之認定。
㈣次按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。惟若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。上訴人固抗辯，被上訴人於96年6月8日向其他共有人購買才取得系爭土地應有部分，而系爭房屋存在已有數十年，被上訴人知其現況卻願購買，並於購買後即主張拆屋還地，顯違反誠信原則云云。然上訴人所有系爭房屋未辦理保存登記，第三人難以自土地登記狀況查知系爭土地上有系爭房屋之占用，且系爭房屋年代久遠，屋頂、牆垣多所傾頹，上訴人僅以鐵架於屋頂、房屋內側搭設鐵皮維持建物，其內亦無傢俱，有勘驗筆錄及照片為證（見原審卷第125-131頁），上訴人以該房屋無權占用被上訴人與其他共有人所有之系爭土地，致共有人無法行使使用收益之權能，衡諸所有權之正當行使及社會經濟目的，尚難認被上訴人請求上訴人拆屋還地係以損害上訴人為主要目的或有違反誠信原則可言。系爭房屋占有系爭土地上如附圖A、B、C部分，面積合計107平方公尺，已如前述，上訴人既未舉證證明有合法之占用權源，則被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人將上開A、B、C所示之地上物拆除，將土地返還被上訴人及全體共有人，自屬有據。
㈤再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，為民法第179條前段所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。另土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本件上訴人所有系爭房屋無權占用系爭土地如附圖所示面積107平方公尺，已如前述，因而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益。查系爭土地自96年1月1日起至98年12月31日止之申報地價為每平方公尺1萬5,920元，99年1月1日起至100年1月止之申報地價為每平方公尺1萬7,440元，有地價第二類謄本附卷可稽（見原審卷第195頁）。審酌系爭土地位處於巷弄之內，但附近為高樓住宅區，其旁則有一待開發之空地，有勘驗筆錄及照片可稽（見原審卷第125-131頁），認以系爭土地申報地價年息5%計算相當租金之不當得利尚屬適當，並為上訴人所不爭，故以此計算上訴人應給付相當於租金之不當得利如下：
⒈自96年6月8日起至98年12月31日止：共計2年又207日為3萬6
13元﹝107平方公尺×15,920元×5%×（2＋207/365）年×58125/415152，元以下四捨五入，以下同﹞。
⒉自99年1月1日起至100年6月30日止：共計1.5年為1萬9,595
元﹝107平方公尺×17,440元×5%×1.5年×58125/415152﹞。
⒊自100年7月1日起至返還系爭土地止，應按月給付1,089元﹝107平方公尺×17,440元×5%÷12月×58125/415152﹞。
⒋從而，被上訴人請求上訴人給付96年6月8日起至100年6月30
日止相當於租金之不當得利5萬208元（3萬613元＋1萬9,595元），及自100年7月1日起至返還系爭土地止，按月給付被上訴人1,089元，尚屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人本於民法第767條、第821條及不當得利之法律關係，請求上訴人應將坐落系爭土地上，系爭房屋如附圖A、B、C所示部分，面積107平方公尺拆除，並將上開土地返還被上訴人及其他共有人全體；上訴人應給付被上訴人
5萬208元，及自100年7月1日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人1,089元之，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人拆屋還地及給付上開不當得利，並依兩造聲請為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年1月29日
民事第十一庭
審判長法官鄭純惠
法官徐福晉法官詹文馨正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年2月1日
書記官洪秋帆附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。