臺灣臺南地方法院108年度重訴字第273號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院108年重訴字第273號民事判決

裁判日期：民國109年06月17日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺南地方法院民事判決108年度重訴字第273號原告開天大帝神明會法定代理人 李政雄 訴訟代理人 沈聖瀚 律師被告 劉于榕 訴訟代理人 劉于菁
王盛鐸 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國109年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時，原以被繼承人 劉天靜 之配偶 李秋琴 為被告，並請求李秋琴應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下分稱554、555土地）上之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告（調字卷第13頁），嗣於訴訟中，依稅籍登記資料知悉納稅義務人已登記為劉于榕，爰變更被告為劉于榕，並變更聲明為：被告應將坐落554、555土地上，如附圖所示編號A部分，面積合計67.99平方公尺之建物（下稱系爭建物）拆除，並將上開土地騰空返還原告（本院卷第163頁）。經核原告變更劉于榕為被告，係依據取得系爭建物之事實上處分權人為更正，復經被告表示無意見（本院卷第194頁）；另就請求拆除地上物所為之更正，係依據地政機關測量後之結果，為特定請求標的而更正其聲明，僅係更正事實上之陳述，核非訴之變更。依上開規定，原告所為上開變更或更正，均應准許，合先敘明。
二、原告主張：㈠劉天靜前向原告承租554土地，嗣與原告於85年3月27日經臺
灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）作成85年度上字第18號和解筆錄（下稱系爭高院和解筆錄），和解內容略為：
劉天靜得將坐落554土地上之建物為修建、改建、增建，但不得為重建或新建，劉天靜並同意自85年4月12日起，調整每年租金為按公告地價之百分之6計算，故劉天靜就554土地應給付之租金為：
⒈84至95年期間，每年租金為新臺幣（下同）66,913元【計
算式：66.78平方公尺（554土地面積）×16,700元（84至95年間公告地價）×6%＝66,913元】。
⒉96至101年期間，每年租金為70,520元【計算式：66.78平
方公尺×17,600元（96至101年間公告地價）×6%＝70,520元，元以下四捨五入】。
⒊102至104年期間，每年租金為72,523元【計算式：66.78
平方公尺×18,100元（102至104年間公告地價）×6%＝72,523元，元以下四捨五入】。
⒋105至108年期間，每年租金為96,564元【計算式：66.78
平方公尺×24,100元（105至108年間公告地價）×6%＝96,564元，元以下四捨五入】。
㈡劉天靜於97至108年間就554土地應支付原告租金總額共為95
6,425元【計算式：[70,520元×5年（97至101年）]＋[72,523元×3年（102至104年）]＋[96,564元×4年（105至108年）]＝956,425元】，但劉天靜於97至102年僅按年支付原告66,913元，103至108年僅按年支付原告55,761元，97至108年僅支付736,044元【計算式：（66,913元×6年）＋（55,761元×6年）＝736,044元】，且上開繳納內容僅針對554土地計算，並未計算到555土地之租金，可認劉天靜應繳租金至少不足220,381元【計算式：956,425元－736,044元＝220,381元】，其遲付租金之總額已達二年以上之租額。原告前已寄發存證信函予被告催繳租金，於本件訴訟中再以108年11月27日書狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示。此外，前開和解筆錄內容僅及於554土地，被告就555土地乃係無權占有。為此，爰依民法第455條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭建物，將土地騰空返還原告。㈢並聲明：被告應將坐落554、555土地上，如附圖所示編號A部分之系爭建物拆除，並將土地騰空返還原告。
三、被告則以：系爭高院和解筆錄第三項係約定劉天靜同意自85年4月12日起將租金調整為按公告地價百分之6計算，但和解筆錄並未載明係按每年之公告地價自動調整，劉天靜自依當時公告地價百分之6給付租金為已足，於和解文義並無違誤，且劉天靜以此原則給付租金逾20年，原告亦未曾表示異議。又劉天靜雖係透過法院拍定取得系爭建物，解釋上仍有土地法第103條規定適用，原告雖主張曾寄發存證信函催繳租金，但信封所載地址有誤，劉天靜亦未曾收到原告之存證信函；另劉天靜前因認為自己有溢繳租金，而向調委會聲請調解，並非原告認為劉天靜短繳租金而聲請調解，107年4月3日調解時，原告管理人還出具溢繳金額計算表給劉天靜，亦未提出劉天靜有短付租金情形；縱認本件有租金繳納不足情形，因原告並未合法催繳租金，亦不生合法終止租約之效力。復依原告規約記載，關於原告租約等處分，須經全體信徒同意，原告並未證明其終止契約業經全體信徒同意，自難認其終止為全體信徒之共同意志。兩造之不定期租賃尚未合法終止，被告自非無權占有，原告請求並無理由。另原告提起本件訴訟，亦為濫用權利等語，以為置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項為：㈠原告於96年4月16日申請管理人變動為李政雄，並經臺南縣政府於96年4月24日同意備查。
㈡原告為554、555土地之所有權人。
㈢原告與劉天靜間因同意建築事件，經臺南高分院於85年3月
27日作成系爭高院和解筆錄，約定劉天靜得將坐落554土地上之建物為修建、改建、增建，但不得為重建或新建，並將租金自85年4月12日起調整為按公告地價百分之6計算。
㈣劉天靜於108年1月18日死亡，其繼承人將系爭建物分歸予被告取得。
五、得心證之理由：㈠按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上
為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年度台上字第777號判決意旨參照）。復按支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力；次按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項亦有規定。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院48年度台上字第1382號、58年度台上字第715號判決意旨參照）。
㈡原告雖主張其前曾以108年3月22日麻豆郵局第38號、108年5
月6日新營新進路郵局第27號存證信函（調字卷第27、31頁）催告劉天靜繼承人繳納短少之租金，惟依回執信封記載，上開存證信函均遭退回（按：應係原告將地址誤載為：臺南市○○○○路○○○號」所致，調字卷第29頁、本院卷第129頁），而原告亦自承上開二份存證信函均未合法送達被告或其母李秋琴（本院卷第124頁），即難謂上開存證信函已合法送達於被告或其母李秋琴，而置於其可得支配範圍及隨時可了解其內容之客觀之狀態。因此，該催告租金之通知對於被告不生效力。另審酌108年3月22日麻豆郵局第38號存證信函之內容，係要求劉天靜之配偶李秋琴拆屋搬遷還地，而108年5月6日新營新進路郵局第27號存證信函則係主張終止租賃契約，請求李秋琴騰空544、555土地返還原告之意旨，均非催告劉天靜或其繼承人繳納欠租之意思表示。是原告主張其已以上開二存證信函催告劉天靜繼承人繳納短少之租金云云，要無可採。
㈢原告又主張其曾於107年4月3日至臺南市麻豆區調解委員會
與劉天靜調解時，有向劉天靜催繳租金云云；惟查，證人陳中奮於本院證稱：其雖曾於107年4月3日幫原告與劉天靜調解，但已不記得調解內容，亦不記得調解過程中原告是否有要求劉天靜補繳租金等語（本院卷第226-227頁）；證人 李榮進 於本院則證稱：107年4月3日調解時，神明會這邊由伊與 李啟瑞 前往，對方則只有劉天靜一人，調解為劉天靜所聲請，事由係因劉天靜希望原告退還溢繳租金，在調解現場有跟劉天靜說，依照系爭高院和解筆錄內容計算租金結果，若劉天靜有溢繳，該退的就會退給他，不夠的話，劉天靜就要補繳，並將本院卷第141-147頁文書交給劉天靜，但沒有講實際數字，只有跟劉天靜說要照系爭高院和解筆錄來計算，當天沒有提到補繳全部，也沒有講到返還土地、買賣土地的事情，只有叫劉天靜回去計算看看，自己補繳等語（本院卷第293-297頁）。經與李榮進於前開調解期日當天提出之答辯書、系爭高院和解筆錄及李榮進手寫計算書（本院卷第141-147頁）互核後，其中計算書之結論部分係記載：「…柒、溢繳租金91,301元（90年-92年計33,456元、93-106年計57,845元）」等語，準此，依李榮進自己於調解當時計算之結果，乃係認為劉天靜「尚有溢繳」，雙方差異僅在於李榮進計算之溢繳金額少於劉天靜認知之溢繳金額，故李榮進自己當時計算之結果既然亦記載有溢繳情形，依常理言，李榮進應無催告劉天靜補繳租金之理，是李榮進證稱其在107年4月3日調解時有叫劉天靜回去計算看看，自己補繳等語，核與計算書之內容不相符合，無法採取。再者，縱使李榮進有向劉天靜表示要照系爭高院和解筆錄來計算，要劉天靜回去自己計算看看，自己補繳等語，然既無具體實際數字，亦難認李榮進於調解時已合法代表或代理原告向劉天靜催繳短付之租金，是原告此部分之主張，亦無可採。
㈣依上，原告前既未催告劉天靜繳納不足之租金，亦未向被告
為催告繳納欠租之意思表示，則原告逕以108年11月27日書狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示，依前揭見解，原告所為上開終止租賃契約即未合法。從而，原告既未對被告合法為終止租賃契約之表示，縱使被告確實積欠一定金額之租金，因原告未為合法催告繳納欠租之意思表示，其終止租約不合法，亦即兩造間之租賃法律關係尚持續存在，被告對原告所有之554土地有合法占有權源。原告依民法第455條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告將554土地上之系爭建物拆除返還土地，自屬於法無據。
㈤至原告另主張系爭高院和解筆錄之內容僅及於554土地，被
告就555土地並無租賃關係，因此系爭建物占用555土地之1.21平方公尺部分，乃屬無權占有，應拆除返還云云；惟查，劉天靜係於74年間拍賣取得系爭建物，有臺南市政府財政稅務局佳里分局108年10月8日南市財佳字第1082808442號函在卷可查（本院卷第41頁），而系爭高院和解筆錄係於85年3月27日作成，其中約定劉天靜得將坐落於554土地上之建物為修建、改建、增建，但不得為重建或新建等語（調字卷第
19、20頁），足見系爭建物乃係先建築於原告所有之土地上，其後原告始於85年3月27日與劉天靜成立系爭高院和解筆錄。因此，該和解筆錄雖僅記載原告同意劉天靜在554土地之建物為修建、改建、增建等語，實係乃以系爭建物坐落之土地為租賃範圍，而系爭建物經臺南市麻豆地政事務所測量後，其中有1.21平方公尺部分係坐落在555土地上。因此，自應認原告與劉天靜所成立之租賃範圍包括系爭建物所占用555土地之1.21平方公尺土地，始符系爭高院和解筆錄兩造當事人欲以和解筆錄成立租賃契約之真意，此亦與原告所提出之108年5月6日新營新進路郵局第27號存證信函記載：劉天靜承租554、555土地等語相符（調字卷第31頁）。至劉天靜或被告未曾繳納此1.21平方公尺土地部分之租金，應屬原告另依相關法律關係為請求之範疇，要難認此1.21平方公尺土地不在系爭高院和解筆錄成立租賃契約範圍內，是原告此部分主張，亦無可採。
六、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭建物，並將該部分土地騰空返還原告，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌後，核與本件之結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年6月17日
民事第五庭法官張家瑛以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月17日
書記官陳雅婷