裁判字號：臺灣新竹地方法院98年訴字第154號民事判決
裁判日期：民國98年10月16日
裁判案由：請求強制遷離
臺灣新竹地方法院民事判決98年度訴字第154號原告 潘朵拉 社區管理委員會法定代理人丁○○訴訟代理人 林思銘 律師複代理人丙○○被告甲○上列當事人間請求強制遷離事件，本院於民國98年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落門牌號碼為新竹市○○路○段○○○號十樓之一、新竹市○○路○段○○○號十樓之二建物遷離。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面
（一）本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
（二）按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。公寓大廈管理條例第29條第1項、第2項定有明文。查本件原告主張其於97年12月19日召開第三屆第三次區分所有權人會議，並推選丁○○為主任委員乙節，業據提出區分所有權人會議紀錄為證（見卷第18頁正面至19頁反面），自堪信為真實。被告雖抗辯原告管理委員之選任，係以臨時動議提出，且主任委員以互推方式產生，有違公寓大廈管理條例第29條第2項、第30條第2項規定，其選任不能認為有效云云。
然按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例無明文規定，依該條例第1條第2項之規定，應適用民法第56條第1項之規定，由區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各區分所有權人自仍有拘束力存在。是原告97年區分所有權人會議所選舉出之管理委員及公開推舉之主任委員，在被告依法起訴請求撤銷前，並無不法。況原告於97年11月15日、同年11月29日及同年12月19日之區分所有權人會議開會通知單上均載有「推舉第三屆管委會各委員」之議題，此有開會通知書附卷可稽（見卷第85頁至第87頁），足見原告管理委員選任，並非以臨時動議提出甚明，至原告於97年12月19日之第三屆第三次區分所有權人會議紀錄，將推舉管理委員之紀錄記載於臨時動議欄，應係誤載。從而，被告上開所辯，尚無可採，核先敘明。
乙、實體方面
一、原告主張：
（一）緣訴外人乙○○於民國（下同）95年9月14日因買賣關係成為原告社區內門牌號碼為新竹市○○路○段○○○號10樓之1、新竹市○○路○段○○○號10樓之2之建物之區分所有權人，而其區分所有權之專有部分及共同共有部分均由其母親即被告甲○單獨行使權利，讓被告獨自一人居住於原告社區內，並無其他家屬同住或從旁照料生活起居，惟被告甲○個人精神狀況不佳，時常獨坐於一樓大廳及閱讀室內，時而呆坐於陰暗角落處不發一語，雙眼凝視著從旁經過之住戶，時而無理由即口出穢言謾罵從旁經過之住戶，近日甚至無故動手打罵其他住戶，造成原告社區內其他區分所有權人於進出大樓及使用閱覽室等公共設施時飽受被告前開行為所擾並心生恐懼，社區管理員亦因此飽受身、心靈上之無形壓力，致使無法專心執行勤務；又被告於社區共有部分之大樓頂樓外及社區樓梯間栽種大量盆栽，且時常單獨一人進入頂樓施種盆栽，令本社區之區分所有權人都替被告之人身安全備感憂心。原告曾多次出面與訴外人乙○○及被告協調，並以書面要求被告改善，甚至向新竹市東門派出所報案處理，亦向新竹市東區衛生所報備協助被告就醫，並委請三民里范姜財里長出面就原告之社區生活安寧及住戶權益等相關議題提出協調，然訴外人乙○○卻依然置之不理，繼續讓被告獨自居住於原告社區內，放任被告於原告社區內妨害社區安寧、危害社區公共安全及衛生。
（二）按住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生；住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為；住戶違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，公寓大廈管理條例第6條第1項、第16條第1項及第22條第1項第3款分別定有明文。查被告自2年前搬至原告社區迄今，均不定時有妨礙社區安寧，例如於社區大廳留滯、對警衛及往來住戶施以暴力或騷擾、喧囂，及占用公共空間為其私人栽種盆栽之用等行為，此有保全日誌、住戶聲明書等證物足稽，而被告之前開行為均已嚴重違反公寓大廈條例第6條第1項第1款、第16條第1項及社區規約第17條等規定，並妨害原告社區內其他區分所有權人之安寧、安全及衛生，且經原告促請被告於3個月內改善而未改善，嗣經原告以97年度區分所有權會議決議通過訴請法院強制被告遷離，並取得原告社區內住戶同意強制被告遷離之連署名單。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、被告辯稱原告代表人之產生，違反公寓大廈管理條例第30條第2項及第29條第2項等規定，其選任不能認為有效云云。惟：
⑴查原告於97年11月15日、同年11月29日及同年12月19日等
次之區分所有權人會議通知書上均有載明「一、推舉第三屆管委會各委員」之議題，且有公告開會通知，此有開會通知書可稽，從而，原告社區之管理委員選任，並非以臨時動議提出，故無違反公寓大廈條例第30條第2項之規定。至於原告在97年12月19日之第三屆第三次區分所有權人會議紀錄內，將推舉管理委員之紀錄記載於臨時動議欄內，純係誤載，且公告、送達會議紀錄後，亦未有人反應此項錯誤紀錄，況且原告社區之管理委員選任，既非以臨時動議提出，已如前述，故該項記載錯誤並不影響本次決議之效力。又原告之主任委員變更亦已向主管機關即新竹市東區管理委員會報備完成，有其准予備查函可稽。
⑵按管理委員會之選任事項，應在前項開會通知中載明並公
告之，不得以臨時動議提出；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任管理委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第30條第2項、第29條第2項分別定有明文，惟此會議決議，如有瑕疵其效力如何，同條例並無明文，依同條例第1條第2項應適用其他法令規定。而公寓大廈之區分所有權人會議主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自得類推適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。是以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程時，應類推適用民法第56條第1項之規定，區分所有權人僅得訴請撤銷該決議，且基於維護法律秩序安定性及禁反言原則之同一理由，凡出席之區分所有權人，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，或未於決議後3個月內依法定程序提出者，應不得再以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議決議。準此，如主張區分所有權人會議決議無效，當以決議內容違反法令或章程為限，惟查被告以原告代表人之產生即選舉方法違反法令，而為其選任不能認為有效之抗辯，因不屬於「決議內容」之問題，從而，原告代表人之產生其決議內容並無違法，被告不得主張無效；退萬步言之，縱使其決議方法有違反法令之處，被告亦僅能提起撤銷之訴，然而，被告未於法定期間內提起訴訟，則被告於本件訴訟審理期日始提出之抗辯即無理由。
⑶再按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人
為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第29條第1、2項分別定有明文。是以公寓大廈管理委員會成員之產生、去留，乃授權區分所有權人會議自治並無強制規定。查原告社區於96年10月11日召開之區分所有權人會議亦有決議修訂社區規約第5條第4項：「主委、副委、財務委員及監委產生不受分層選舉限制並獨立增列…」、「為建立各區分所有權人皆有責任共同承擔社區管理之責，各樓層如遇管理委員出缺，先以推舉為主…」，據此，前揭會議第1案推選第三屆管委會各委員之決議並不涉及「決議內容」違法之問題，自難謂區分所有權人會議決議無效。況前述開議之會議紀錄送達後，被告或其他之區分所有權人亦無人於7日內以書面表示反對意見，則依前述公寓大廈管理條例第32條第2項規定，此決議即應視為成立，從而被告不得請求撤銷該項主任委員推舉之決議。
２、另被告辯稱原告於區分所有權人會議決議並未指名被告，亦未敘明被告有何違反法令或規約情節重大情事，及將訴請法院強制被告遷離之旨云云。惟查：
⑴系爭決議紀錄之內容雖未載明係決議訴請被告強制遷離，
係因原告顧及被告之顏面，且深恐會觸怒被告而遭其恣意撕毀社區公告及擾亂社區運作，遂未於紀錄中載明。然而在決議之前，原告曾發起社區內住戶連署，其上即有載明10樓之1住戶林女士，且決議當時，與會人員均知要訴請遷離之人為被告甲○，而被告亦在場與會，惟因其無委託書，故只能旁聽，主席也有再次向大家表示就是要請被告遷離，從而，區分所有權人會議決議之內容既以被告為特定對象，且為與會之區分所有權人或其委託人所知悉並為表決，則系爭決議並無不符公寓大廈條例第22條第1項之規定。
⑵至於在決議前應促請被告改善之部分，被告自2年前搬至
原告社區迄今，均不定時有妨礙社區安寧及占用公共空間為其私人栽種盆栽之用等行為，而原告於被告有前開行為時，均曾以口頭請求被告改善，甚至請其家人將其帶離，然而其家人均不願將其帶離，亦無法促其改善，甚者，原告多次勞動管區員警、里長等人出面勸阻其行為，仍無效果，此情業經被告之子乙○○於98年3月31日到庭 陳明 在案。從而，原告在經區分所有權人會議決議訴請法院強制被告遷離之前，確實已依公寓大廈條例第22條第1項本文之規定，由管理委員會促其改善，至於原告委律師對被告寄發律師函亦只是在多次促其改善無效果後，希望能再與被告及其家人協調安置方案所為書面催告，其內容不足以影響原告曾促請被告改善之事實。
（四）為此聲明：
１、被告應自坐落原告社區內門牌號碼為新竹市○○路○段○○○號10樓之1、新竹市○○路○段○○○號10樓之2等二建物遷離。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前書狀陳述略以：
（一）依原告所提出之潘朵拉社區區分所有權人第三屆第二次會議紀錄及第三屆第三次會議紀錄觀之，原告代表人係在97年12月19日之第三屆第三次區分所有權人臨時會議上，經由臨時動議第（二）項決議，謂：「管理委員會主委、副主委、財委，經公開推舉主委由丁○○小姐續任擔任，副主委由 林保璋 先生擔任，財委由 林曉怡 小姐續任擔任。其他委員由住戶自願擔任。」等語，而續任管理委員會主任委員。惟查依公寓大廈管理條例第30條第2項之規定，管理委員之選任事項，不得以臨時動議提出，且依同條例第29條第2項規定，主任管理委員係應由管理委員互推一人任之，以對外代表管理委員會，故原告代表人之產生，顯違反上述規定，其選任不能認係有效，合先陳明。
（二）次查，原告雖主張其依上開區分所有權人會議決議，得訴請法院強制被告遷離云云，但上開決議並未指名係要被告遷離，亦未敘明被告有何違反法令或規約情節重大情事，及將訴請法院強制被告遷離之旨，僅稱已委律師請某一住戶搬離，而實際上原告係委請律師發函請被告與原告協調，此有原告提出之律師函在卷可考，故實難認原告之起訴已符合公寓大廈管理條例第22條第1項規定之經區分所有權人會議決議之要件。
（三）再按，公寓大廈管理條例第22條第1項所列3款得訴請法院強制遷離之情形，實無任一款得適用本件情形。被告經醫院檢查診視，並無危害或攻擊他人之傾向，平日也能自行處理各項事務及自理煮飯、洗衣、清潔等家務，雖偶有愛叨唸或與人吵嘴之情形，但尚不致於無故任意謾罵或動手打罵他人。原告謂被告妨害社區安寧、危害社區公共安全及衛生云云，實為誇大不實之詞。另原告指責被告在樓梯間及頂樓施種盆栽乙節，被告事後業已清除乾淨，是被告實無違反法令或規約，遑論有情節重大情事等語。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張新竹市○○路○段○○○號10樓之1、新竹市○○路○段○○○號10樓之2建物為訴外人乙○○所有，乙○○將其區分所有權之專有部分及共有部分均交由其母親即被告甲○單獨行使，由被告獨自居住於原告社區內等情，業據原告提出建物及土地登記謄本為證，並為被告所不爭，自堪信為真實。
原告又主張被告於居住期間，陸續於公共場所內公然謾罵其他住戶、撕毀公告、妨害社區安寧、危害社區公共安全，並常對保全人員在言語上粗暴對待等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件所應審究者厥為：被告有無違反法令或規約情節重大之情事？原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款請求被告強制遷離，有無理由？經查：
（一）被告曾有精神病史，於91年7月19日，因攻擊自家樓下之超商店長被強制送醫住院，其有幻聽干擾現象，主訴深怕被迫害，住院期間之91年7月26日有攻擊護士行為發生，住院期間之病房觀察為情緒起伏大、易怒，對醫療活動可被動配合，少與病友互動，與病友易起衝突，嗣其於91年8月8日出院後即未再有繼續就診紀錄等情，業據本院依職權向行政院衛生署新竹醫院查明屬實，有該院98年4月8日新醫歷字第0980002011號函及檢附之被告病歷、護理記錄附卷可稽（見卷第48頁至68頁）。足見被告確有幻聽、易怒、易與他人衝突之性格或傾向。且於91年8月8日出院後迄今，並未有進一步治療。
（二）嗣被告於95年間入住原告社區後，即陸續有干擾原告管理委員會運作情事，經溝通勸導無效果後，原告管理委員會於97年4月間起請社區保全人員記錄被告狀況，茲擇其要者如下：「97年4月11日14時，10F-1彭太太（指被告）又到管理室前沙發坐下亂罵9F-6董小姐說不要臉、穿短褲、拖鞋、丟盡潘朵拉社區之名…」、「97年4月15日，10F-1早上10：00坐到下午2點還可以不講話，但3點過後念念有詞…」、「97年4月16日，凌晨1：00坐在管理室對面椅子到現在足足8個小時不走，實在擾亂我們保全的工作及其他住戶的不安…」、「97年4月19日12時，10F-1彭太太從
9：00亂罵語無倫次；15時，10F-1彭太太又下來了，17：40又下來亂罵…」、「97年4月23日，10F-1彭太太上午9：10又來鬧了，不得不叫東門派出所巡邏警員來處理，…但11：30警員走後又亂說話念念有詞」、「97年4月27日
16：30，又發作蹬桌子好大聲嚇一跳，保持不跟她講話，不上去，罵我老不休」、「97年4月28日10F-1早上9：00就到管理室來鬧，唸唸有詞…」、「97年5月1日，彭太太10F-1她到對面 萊爾富 9點買新聞回來，就坐在管理室對面唸唸有詞，有時笑，有時在唸，我不理她，有時罵我色鬼，偽造文書等等」、「97年5月2日11時40分10F-1彭太太自9：10一直坐到11：40才上去，還是一樣口中唸唸有詞…」、「97年7月3日，12：40，10F-1彭太太又下來亂唸，妨礙人家的工作，13：10，10F-1彭太太跟劉主委鬧了20分鐘…」、「97年7月24日10F-1（13：30）下來到圖書館又亂罵人，唸唸有詞，罵我是日本鬼子、青蛙、騙吃騙喝、乞丐什麼話都講，擾亂保全人員的工作情緒…」、「97年7月25日12：10（10F-1）彭太太又從樓上下來在圖書館亂唸詞句，罵人…」、「97年7月26日6：30下來（10F-1）彭太太又亂罵，唸唸有詞…」、「97年8月6日09：00（10F-1）彭太太由外面回來一直亂罵到現在10：00還在亂唸亂罵，錄音都錄下來，9F-6董小姐也由外回來被她罵說給人當小老婆，12：00上去，12：50又下來亂罵…」、「97年12月19日14：30（10F-1）彭太太下來坐在大廳上心情好像不好，又到前後面看看，又在大廳亂叫亂罵，17：30離開上去，17：45又下來亂唸」、「98年1月7日彭太太於11：45又到管理室前面椅子上亂叫亂罵，本來由外面回來要上去的，看到董小姐下來碰著了就不上去亂罵了。
12：05罵得最厲害了。…」、「98年1月21日，10：00（10F-1）彭太太出去騎機車，10：50回來又大吵大鬧說花樹被人偷…」、「98年1月22日，09：30（10F-1）彭太太又下來坐在圖書室裡亂唸聽不懂，又到門口之大門亂踩大門用腳踢…」、「98年3月4日，10F-1彭太太19：00至22：55都坐在大廳罵人，自言自語」、「98年3月5日，10F-1彭太太04：49又至大廳自言自語又罵人」等情，此有勤務工值日誌附卷可稽（見卷第104頁至141頁），並經證人即原告社區前保全人員 孟南煦 證述屬實（見卷第70頁反面、71頁正面）。被告雖否認前揭勤務工值日誌記載內容之真正，惟查，證人即潘朵拉社區住戶 彭惠絹 證稱：「（97年12月19日）當天我朋友來，我下樓接她很匆忙沒有跟被告打招呼，可能是這樣被告就罵我殘花敗柳、水性楊花」； 鄒秋梅 證稱：「（你和被告有無發生口角、衝突？）我買菜要進出大門，我走過去被告就罵我披頭散髮瘋女人，我回來她也是這樣罵，我先生咳嗽她就罵家裡死人阿，我在閱覽室看書被告就罵我和我先生二個人住才繳壹仟元管理費不知廉恥，我家沒有隔間她也要罵，說不知羞恥二個人住也不隔間」（以上見卷第71頁反面至72頁正面）；另住戶 柯希宜 到庭結稱：「（你是否有被被告辱罵過？）有，二、三次，98年1月18日和隔天，偶而我從社區大廳那邊經過，被告就會罵我從台南來為何不回台南，還說我被我男友摸的很爽，被男朋友幹等話」（見卷第172頁反面）；住戶林曉怡亦證稱：「（被告日常生活是否會影響到潘朵拉社區其他住戶的生活？）被告有時會坐在社區大廳或圖書室，她有時看到進出的住戶會大罵，有時也會罵警衛，一罵就罵幾個小時」、「曾經我和主委幾個人進出大廳時她罵我們狼狽為奸，96年4月有一次她坐在大門的花圃，我下班回來時她對我說有鬼趕快搬，被告就是常常在大廳罵人」（見卷第189頁反面）等語，並有住戶 鄭麗華 、 郭雪萍 、彭惠絹、鄒秋梅、林曉怡、柯希宜、 范秀珍 等人出具之潘朵拉社區住戶紀錄附卷可按（見卷第92、165、168、169、175、176、203頁）。參以被告確曾於96年9月間，在原告社區閱覽室及大廳，對社區警衛 嚴衛成 公然辱罵「王八蛋」、「不得好死」等語，經本院判處罰金1萬元確定，有起訴書及本院97年度易字第334號刑事判決書在卷可參（見卷第161頁至163頁反面），益徵被告確有不定時、長時間逗留原告社區大廳及閱覽室，對執勤警衛及社區管理委員、來往不特定住戶為謾罵、騷擾、妨害社區安寧行為。
（三）按住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生；住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為；住戶違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，公寓大廈管理條例第6條第1項、第16條第1項及第22條第1項第3款分別定有明文。查被告自入住原告社區時起，陸續有前開不定時妨礙社區安寧、對警衛及往來住戶騷擾、辱罵行為，顯已違反公寓大廈條例第6條第1項第1款、第16條第1項之規定而情節重大，嗣原告於97年7月22日乃委請律師代發律師函予被告及其子乙○○，以被告有嚴重影響社區住戶居住品質及住屋權益為由，要求渠等於文到3日內出面與原告協調，此有律師函附卷可稽（見卷第12頁正、反面），惟被告仍未見改善。嗣原告乃取得社區3分之2以上住戶之連署要求被告遷出社區，97年11月29日復經潘朵拉社區第3屆第2次區分所有權人會議通過訴請法院強制被告遷離之決議，並於次年（98年2月25日）向本院訴請被告強制遷離，亦有連署名單及會議紀錄可資佐證（見卷第16至17頁、第20至22頁反面）。被告雖辯稱區分所有權人會議決議並未指名被告，亦未敘明被告有何違反法令或規約情節重大情事，及將訴請法院強制被告遷離之旨，有違公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定云云。惟查，原告於97年11月29日區分所有權人會議前，曾以社區住戶連署方式要求10樓之1住戶即被告遷出社區，已如前述，是縱會議紀錄未具體指名被告，惟已載明「目前有一住戶於一樓吵鬧問題，連署人數已達3分之2，已委託律師請該住戶搬離…（同意數53票）」，則前揭決議之內容顯係以被告為特定對象並敘明違規情節，且為在場與會之區分所有權人所知悉而後表決，並無不符公寓大廈條例第22條第1項之情形，應堪認定，被告上開所辯，尚無足採。查被告於本件訴訟進行中，仍於98年7月20日至同月27日間，連續於原告社區大廳謾罵保全及住戶，業據證人鄒秋梅證述在卷，並有保全值勤工作日誌在卷可稽（見卷199頁反面、204至210頁），足見被告迄今仍毫未改善，從而，被告依公寓大廈管理條例第22條之規定，請求被告自前開建物遷離，為有理由，應予准許。
四、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年10月16日
民事第二庭法官楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年10月16日
書記官龔紀亞