裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第1993號民事判決
裁判日期：民國105年10月27日
裁判案由：返還租金等
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第1993號原告 陳鉅昇 訴訟代理人 蔡如媚 律師被告志源工業股份有限公司法定代理人 陳家上 訴訟代理人 陳秋講
林招玉 上列當事人間返還租金等事件，本院於105年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟肆佰元，及自民國一百零五年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹萬肆仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件反訴原告起訴時聲明原係請求反訴被告給付新臺幣（下同）626,400元（本院卷第1頁），嗣於民國105年10月13日言詞辯論時，當庭將聲明減縮為反訴被告應給付反訴原告614,400元（本院卷第61頁反面），經核與前揭規定相符，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259條定有明文。本件原告起訴請求被告返還租金，被告雖於105年10月13日最後言詞辯論程序中庭呈反訴狀乙紙（本院卷第64頁至第93頁），究其內容，僅在消極抗辯原告主張之租賃範圍及約定租金為不實，未見積極請求原告給付之聲明，且被告於言詞辯論程序中亦無表示提起反訴之意思，爰審酌被告庭呈反訴狀之內容，應僅屬提出防禦方法，尚非謂有反訴之提起，併此敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告父親與被告公司之前任法定代理人陳秋講為堂兄弟，兩
人於80幾年間，口頭約定由被告承租原告父親所有之臺中市○○區○○段○○○○號A部分（如原證一土地租賃契約書附圖A部分，面積約100平方公尺），每月租金為新臺幣（下同）22,000元，惟被告自原告父親死亡後，常未給付足額租金，甚至自動將租金降為10,000元，原告因而於104年5月1日與被告重新簽立為期1年之土地租賃契約，約定以每月為一期，每月5日繳納租金18,000元，嗣租賃關係於105年4月30日終止後，被告積欠之租金迄今仍拒不清償，共積欠自100年6月起至104年4月之租金為564,000元【計算式：（22,000元－10,000元）×47個月】。再依兩造簽立之土地租賃契約第6條明載，乙方（即被告）於租期屆滿後，如不繼續承租，應即日將租賃土地誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還土地，甲方每月得向乙方請求月租金三倍之違約金至搬遷完成之日止，乙方絕無異議。惟被告自105年4月30日租賃關係終止後，經原告多次催告被告應將系爭土地騰空返還予原告，被告仍置之不理，直至同年5月28日始將系爭土地返還予原告。準此，被告積欠105年5月1日起至同年月28日之違約金為50,400元【計算式：18,000元×3×28/30】。為此，爰依民法第439條前段、系爭土地租賃契約第6條請求被告給付土地租金、違約金及法定遲延利息。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈兩造原於80幾年時，口頭約定租金為每月22,000元，原告沒
有同意過租金降為10,000元，但是因為歷時久遠，沒有相關人證可以證明。兩造所訂土地租賃契約書之承租範圍確實有誤，實際承租範圍為934地號A部分、936地號及944地號土地，面積合計為921.47平方公尺（約279坪）。
⒉原告於105年4月20日已經跟被告說要調漲租金，因為雙方談
不攏，所以請他們在期限內要搬遷完畢，確實被告有拿反證五切結書要讓原告簽立，但是原告不同意，所以沒有簽，就36,000元押租金部分原告確實尚未返還，原告認為被告有違約，依照兩造的租約第8條，原告可以將押金保留，但因為兩造間既然已經點交完土地，同意將該押金抵銷本件請求的金額。至於被告表示原告及其太太有同意被告延期搬遷，並沒有這件事，原告否認。
㈢聲明：被告應給付原告614,400元，及自起訴狀繕本送達日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告則以：㈠兩造於82、83年間口頭約定租金10,000元，均係原告母親受
領，金額均為10,000元，後來改由原告受領，被告均有給原告簽收，至104年原告表示要簽訂租賃契約，租金改約定為18,000元，自104年5月起被告均有按期給付租金，並未積欠租金，且被告是承租944地號，租賃面積約為90坪至100坪。
㈡被告於98年4、5月份那時，曾經付過租金一萬五、一萬六，
因為金融風暴（100年元月），被告有跟原告媽媽說過景氣不好，租金是否可降到1萬元，她也有同意，所以之後兩造的租約就改成每月租金1萬元，被告所提出101年3月份之後由原告所收的租金都是1萬元，就是從這樣來的。
㈢原告於105年4月20日另持新租約，要求調漲租金至30,000元
，經兩造協商後無法合意，被告遂請原告給予充足時間搬遷，搬遷期間願支付每日1,000元之租金，可自租賃押租金36,000元抵扣，原告雖表示同意，卻又唆使其長子於105年5月3日用車子擋住被告公司出入通道，阻撓被告搬遷，致被告於105年5月28日始搬遷完畢，故如須給付逾期點交予原告之違約金，僅同意給付28,000元，且原告尚有未返還被告之押租金36,000元，應予扣除等語，資為抗辯。
㈣聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經法院整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造於104年5月1日確有簽立土地租賃契約書。
⒉系爭土地租約已於105年4月30日屆滿，兩造未再簽立租約，
被告於105年5月28日始將承租之土地騰空返還原告。⒊原告對於被告提出之證物，形式上之真正均不爭執；被告對
於原告所提證物，除起訴狀所提附表一計算方式有爭執外，其餘證據形式上之真正均不爭執。
⒋被告對原告尚未返還押租金36,000元，同意抵銷本件原告請求之金額。
㈡兩造爭執事項：
⒈本件被告承租原告之土地，究為原告所述之279坪或被告所
述之90坪至100坪？⒉原告請求被告返還尚欠之租金差額部分，有無理由？⒊原告請求被告給付105年5月1日至105年5月28日之違約金部
分，有無理由？
四、法院之判斷：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院89年度台上字第676號裁判意旨參照）。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件原告主張將其所有臺中市○○區○○段○○○○號A部分、936地號及944地號土地出租予被告，出租土地面積約279坪，且兩造於80幾年間即約定每月租金22,000元，被告自100年6月起至104年4月，均未給付足額之租金等情，為被告所否認，並辯稱伊僅承租944地號土地，面積約90坪至100坪，且因為金融風暴（100年元月），被告有跟原告媽媽說過景氣不好，租金是否可降到1萬元，她也有同意，所以之後兩造的租約就改成每月租金1萬元等語，則依上開規定，原告自應就其所主張之出租範圍及約定租金之前開事實，先負舉證之責任。經查：㈠兩造於104年5月1日所簽土地租賃契約書，租約第1條約定土
地所在地及使用範圍為934地號A區，土地面積約100平方公尺，此有原告所提系爭土地租約為憑（見本院卷第3至4頁），嗣原告雖於民事準備㈠狀中，說明系爭租約記載之租賃範圍係為誤載，實際上兩造約定範圍尚且包含936地號及944地號土地等語，然依原告所提土地登記謄本記載，原告所有之934地號土地面積為611.9平方公尺（約198.86坪）、936地號土地面積為50.17平方公尺（15.17坪）、944地號土地面積為571.30平方公尺（172.81坪），各筆土地大小差距甚大（見本院卷第51至52頁反面），倘如原告所主張係將其所有之934地號A部分、936地號及944地號土地一併出租予被告，則租賃面積共達921.47平方公尺（約279坪），與934地號A區土地僅100平方公尺，二者差異達9倍之多，顯非一般人所會誤認，故如原告出租範圍確有如此之大，自可在系爭租約明確記載，豈會僅記載934地號A區土地？再者，依被告於反訴狀所陳，原告使用植栽將944地號北側部分土地與934區隔開，944地號東側同以植栽區隔一寬度約5公尺、長度約33公尺之道路，供其自由進出，不在承租範圍之內，被告僅承租944地號之部分用地，經丈量使用面積約322平方公尺（約
96.6坪），況且934、936地號上面有原告之建築物及自行栽種樹木花草，被告並未使用等語（見本院卷第64至65頁），此有被告所提地籍圖謄本及土地實際使用照片4張在卷可憑（見本院卷第67至69頁），相較於原告主張本件出租土地範圍共有921.47平方公尺，依被告所述承租土地面積範圍則為322平方公尺，應與系爭土地租約記載之約定租賃面積較為相近，是被告辯以承租之範圍為322平方公尺（約96.6坪）等語，堪可採信。原告復未證明其係將934、936地號土地一併出租予上訴人，則其所主張出租範圍面積約279坪，即無可採。
⒉原告就其所述兩造於80幾年間即約定每月租金22,000元，被
告自100年6月起至104年4月止，均未給付足額租金之事實，雖提出積欠之租金總額列表、被告交付給原告母親之租金袋影本各1份（見本院卷第6頁、第53頁）為證，惟依前開書面資料，上開積欠之租金總額列表，為原告所製作之私文書，內容有關應繳、實繳、欠繳、總計欠繳金額及日期等文字，均非被告所書寫，且為被告所爭執，原告亦未舉證證明為真，自難認定該文書內容為真實。且依原告所提金總額列表，被告自100年6月後均按月給付10,000元租金，至104年4月止時間長達近4年，若兩造確實前有約定租金為每月22,000元，原告何以竟長期僅收取每月10,000元，始終未向被告主張補足欠租，直至被告遷離後才起訴為此主張，亦顯與一般事理有違；另細觀被告交付給原告母親之租金袋影本，至多僅能推知被告曾於98年5月及99年4月分別將租金16,000元及15,000元交付予原告，縱認被告曾有給付逾其所稱租金10,000元之數額乙情，亦不能僅憑此即推論兩造先前應有約定租金數額為22,000元之合意，且查原告訴訟代理人於本院言詞辯論程序中，自承因為歷時久遠沒有相關人證可以證明等語（見本院卷第62頁），原告亦就其前開主張租金約定內容，迄未能再舉實證供本院憑以調查審認，其舉證即有未足，則其空言主張兩造有口頭約定月租22,000元云云，自難信為真實，故本院認被告所辯：因為金融風暴，兩造的租約就改成每月租金1萬元等語，自可採信，故原告主張被告應依民法第民法第439條前段給付差額租金部分，自無理由。
㈡次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。又按押租金乃指於租賃關係成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。押租金之性質，應為一種「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」，亦即，押租金按其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務，且返還其租賃物之停止條件成就時，即負有將其全額返還於承租人之義務。故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
⒈經查，兩造自105年4月30日租賃關係終止後，被告直至同年
5月28日始將系爭土地騰空返還予原告，為被告上揭所不爭執，雖被告辯稱原告曾同意給予充分時間搬遷，又原告曾有阻撓搬遷之行為，並提出土地租賃契約終止切結書、105年5月3日原告之長子用車子擋住被告公司出入通道之照片2張為證（見本院卷第89至91頁），惟審究上開切結書，原告既未在上開切結書簽署，難認其有同意給予被告充分時間搬遷之意思，且上開照片僅能證明原告長子於當日確將車輛停放在被告公司門口，尚難憑此佐證停放之期間長短及原告有何阻撓被告搬遷之意思，被告上述所辯，自不足採。是原告依系爭土地租賃契約第6條：「乙方於租期屆滿後，如不繼續承租，應即日將租賃土地誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還土地，甲方每月得向乙方請求月租金三倍之違約金至搬遷完成之日止，乙方絕無異議」之約定（見本院卷第3頁），請求被告給付違約金50,400元，洵為有據，應予准許。
⒉被告雖已交還系爭土地，然其未於租約到期後即予返還，故
原告主張被告應依上開租約給付50,400元違約金，自有理由。又系爭土地租約之押金36,000元，原告尚未返還，為兩造前揭不爭執事項所確認，原告對尚未返還押租金36,000元，亦同意抵銷，則依上開規定及說明，被告抗辯得以押金36,000元為抵銷，於法有據，應准許抵銷。經抵銷後，被告就違約金部分應給付原告之金額為14,400元（計算式：50,400元－36,000元＝14,400元）。
五、綜上所述，原告本於租賃契約之約定，請求被告給付違約金14,400元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即105年7月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，及請求被告給付差額租金部分，均無理由，應予駁回。
六、本判決第一項所命被告給付之金額，未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；原告所為假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院不受其拘束；又被告 陳明 倘受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年10月27日
民事第三庭法官黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年10月27日
書記官吳慕先