裁判字號：臺灣新北地方法院111年訴字第3237號民事判決
裁判日期：民國112年03月10日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第3237號原告 張翊庭 訴訟代理人 張聖源 被告 曾琦芮 兼上一人訴訟代理人 金立業 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
二、被告金立業、曾琦芮應將門牌號碼新北市○○區○○街0○0號4樓暨頂樓未辦保存登記房屋，騰空返還予原告及其全體共有人。
三、被告金立業、曾琦芮應自民國111年11月30日起至遷讓交還上開房屋日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告金立業、曾琦芮負擔。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查，本件原告原起訴時訴之聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○街0○0號4樓房屋全部騰空遷讓返還原告。㈡被告應自民國110年11月30日起至遷讓之日止按月賠償新臺幣（下同）2萬6,000元。嗣於112年2月22日言詞辯論程序中追加、減縮聲明各為：㈠被告應返還坐落新北市○○區○○街0○0號4樓房屋暨頂樓未辦保存登記房屋部分（下合稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告及全體共有人。㈡被告應自110年11月30日起至遷讓交屋日止，按月給付原告1萬3,000元。經核原告所為上開訴之變更，係基於原告主張其經拍賣取得系爭房屋，被告無權占有之同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，所為追加、減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：本院109年度司執順字第57248號清償債務強制執行事件，原告於民國110年9月29日向本院標得坐落新北市○○區○○街0○0號4樓房地及頂樓未保存登記之房屋（下稱系爭房地），伊自110年11月30日取得系爭房地。被告已非所有權人及處分權人仍無權占有系爭房地，侵害伊及共有人之所有權，自應騰空返還系爭房屋於伊及其他共有人之義務，且應就無權占有系爭房屋賠償伊所受相當於租金之損受。參考新北市板橋區田單街公寓租屋價格，以每平方公尺696元至698元計算，被告應自伊取得系爭房屋即110年11月30日起至遷讓交屋日止，按月給付原告應有部分租金1萬3,000元等語。
爰依民法第184條、第767條、第821條提起本訴，並聲明：㈠被告應返還坐落新北市○○區○○街0○0號4樓房屋暨頂樓未辦保存登記頂樓房屋部分騰空遷讓返還原告及全體共有人。㈡被告應自110年11月30日起至遷讓交屋日止，按月給付原告1萬3,000元。
二、被告則以：伊居住於系爭房屋已逾40年，伊與系爭房屋及基地其他共有人簽訂租約，租用系爭房屋及基地為棲身之所，系爭房屋建築時間已逾50年，且有多處結構性漏水，並經新北市政府核定有違建之事實，原告所有權僅1/2，請求全部租金即屬惡意等語置辯，並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。又基於強制執行而取得不動產物權者，乃屬民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號判決參照）。
⒉查本院109年司執順字第57248號強制執行事件拍賣債務人即
被告金立業所有之系爭房屋，由原告拍定，並已取得本院所發給之權利移轉證書，有原告提出之本院不動產權利移轉證書影本附卷可稽（見本院卷第13至14頁），依上開規定及說明，原告業已取得系爭房屋所有權，自得基於所有權人之地位行使權利。
㈡被告占用系爭房屋有無正當法律權源？⒈按於民法第425條於88年4月21日修訂後，於第2項已明定未經
公證且期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，無買賣不破租賃原則之適用。因此，執行法院拍賣不動產時，不動產原有之租賃關係未逾五年或已經公證者，始自買受人領得執行法院發給權利移轉證書之日起隨同移轉於買受人；不動產原有之租賃關如逾五年或為不定期，且未經公證者，即無隨同拍賣而移轉於買受人。
⒉原告主張被告為無權占有，基於所有物返還請求權，請求被
告返還系爭房屋。被告對於占有系爭房屋之事實不爭執，惟以上揭情詞抗辯係有權占有等語。經查：被告金立業、曾琦芮固提出被告曾琦芮向其他共有人 曾憲生 租用系爭房屋之房屋租賃契約（見本院卷第67頁），被告曾琦芮向訴外人曾憲生之賃契約期間為101年6月1日至116年12月31日止，租用住宅標示門牌新北市○○區○○街000號，有上開租賃契約書可證，且為兩造所未爭執，期限已超過5年又未經公證，則原告於領得權利移轉證書而成為系爭建物之所有權人後，該租賃契約即無從隨同拍賣而移轉於買受之原告，其占用系爭建物即無正當權源，自屬無權占有。再者，共有人曾憲生就系爭房屋所有權應有部分僅1/2，有建物登記簿謄本附卷可稽（見本院卷第49頁），是以被告既未提出原告與曾憲生間有分管契約存在，則訴外人曾憲生就系爭房屋未經共有人原告同意，亦無處分權，自不得將系爭房屋出租於被告曾琦芮占有使用。難認被告金立業、曾琦芮占有使用系爭房屋有法律上正當權源，從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告金立業、曾琦芮將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據，應予准許。
㈢原告主張被告金立業、曾琦芮無權占用系爭房屋，受有相當
於租金之不當得利，爰依民法第179條規定請求被告按月給付每月租金1萬3,000元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。土地及房屋為價值不斐之不動產，無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查被告占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還其利益。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。
⒉查系爭房屋位於板橋市田單街，附近交通便利，商業繁榮，
生活機能健全，有本院依職權調取本院109年度司執字第57248號清償債務卷附之永大不動產估價師聯合事務所鑑定報告之標的地理位置圖、標的物現況照片可參，及原告提出田單街附近房屋出租行情（見本院111年板簡字第1671號卷第15至17頁），房屋現況即拍賣公告記載「經現場查視屋內有漏水情形」，公共樓梯間之牆壁有鋼筋裸露情形，有派賣公告可參，原告以16萬元買受系爭房屋4樓應有部分1/2；以3萬9,000元買受頂樓增建未保存登記部分處分權1/2部分，合計為19萬9,000元一事，有本院不動產權利移轉證書可佐（見本院卷第13至14頁），認原告主張被告無權占用系爭房屋可獲得相當於租金之不當得利，即每月2萬元，核屬適當。是原告請求被告於原告取得系爭房屋即110年11月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元（計算式：系爭房屋每月租金2萬元×原告應有部分1/2＝1萬元），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告基於民法第767條第1項前段、第821條，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其共有人，並依民法第179條規定，請求被告二人自111年1月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元，為有理由，爰判決如主文第一至二項所示。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。至於原告依侵權行為法律關係（民法第184條規定）請求，核屬單一聲明選擇之合併，此部分其主張既屬有理由，其他之訴已無再予論述之必要。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經斟酌後認對於本件判決結果不生影響，毋庸再逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中華民國112年3月10日
民事第一庭法官朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年3月10日
書記官黃翊芳