裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第52號民事判決
裁判日期：民國104年03月10日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第52號原告 黃子綾 訴訟代理人 黃世芳 律師
李家豪 律師被告 陳長壽 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國104年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號六樓之建物遷出並返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟肆佰壹拾貳元，及自民國一○三年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○三年十一月一日起至返還第一項之建物之日止，按月給付原告新臺幣肆仟叁佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾叁萬捌仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆拾壹萬肆仟貳佰元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁萬玖仟壹佰元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾壹萬柒仟肆佰壹拾貳元預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項按月給付部分每屆清償期，於原告各以新臺幣壹仟肆佰陸拾元供擔保後，得假執行；但被告如於每期各以新臺幣肆仟叁佰捌拾元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國93年2月2日向訴外人 侯慶源 、 林麗雲 購買門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號5樓（下稱：5：樓建物）及未辦理保存登記之頂樓加蓋即新北市○○區○○路○○○○○號6樓（下稱：系爭建物）之建物，故原告就系爭建物有事實上處分權。兩造原為夫妻，惟於101年8月6日，業經本院判決離婚確定，詎離婚後系爭建物遭被告自101年7日無權占用迄今，原告幾經催請被告返還系爭建物，均未獲置理，原告不得以提出本件遷讓房屋之訴訟。又原告因此受有相當於租金之損害，而依據5樓建物103年之課稅現值為新臺幣（下同）414,200元，土地申報地價按原告應有部分5分之1則為637,030元，按上開總價額年息10%計算，被告無權占有系爭建物每月受相當於租金之不當得利8,760元（計算式：【637,030+414,200】×10%÷12=8,760），自101年8月7日起至103年10月31日止累計已達23萬4,825元（計算式：【8,760×25÷31】+【8,760×26】=234,825），又系爭建物雖未辦理保存登記，然系爭建物為5樓建物之頂樓加蓋，兩者之面積相仿，地理位置、工商業繁榮之程度與鄰地之租金比較結果全然相同，是原告自得請求被告返還上開已發生不當得利，爰依民法第767條第1項、第962條及第179條提出本件訴訟。
（二）聲明：1.被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號6樓之建物遷出並返還原告；2.被告應給付原告234,825元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自103年11月1日起至返還前項建物之日止，按月給付原告8,760元；3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭建物為加蓋之建物，5樓建物買受時是在兩造還有婚姻關係之時，被告多少也有出一些錢，離婚時原告要被告搬到6樓住，有說要給被告錢要被告搬走，但被告沒有地方住，所以才繼續住在系爭建物，被告就系爭建物應有權利與原告分一半，且系爭建物是違建，可請主管機關拆除
（二）聲明：1.原告之訴駁回及假執行之聲請均駁回；2.如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於93年2月2日向訴外人侯慶源、林麗雲購買5樓建物、系爭建物暨所坐落土地應有部分5分之1，並將5樓建物及坐落土地登記於其名下，復取得系爭建物事實上之處分權，且兩造原為夫妻並已離婚，離婚後原告仍居住系爭建物至今等情，為被告所不爭執，並有5樓建物及爭系爭建物房地產買賣契約書、5樓建物所有權狀、系爭建物坐落土地之土地登記第二類謄本等件在卷可查（見本院103年度司重簡調字第893號卷第11頁至18頁、第20頁至第21頁反面），堪信原告此部分之主張為真實。
四、原告另主張系爭建物遭被告自101年8月7日無權占用迄今，每月受相當於租金之不當得利8,760元，至103年10月31日止累計已達23萬4,825元，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者，為：（一）原告得否要求被告遷讓並返還系爭建物？（二）原告得否向被告請求就占有系爭建物所受相當於租金之不當得利？若可，其金額為何？茲分述如下：
（一）原告得否請求被告遷讓返還系爭建物？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，又按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。民法第767條第1項、第962條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權或事實上處分權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。查本件原告主張其取得系爭建物事實上處分權，均據其舉證證明，要屬可信，則依前開說明，應由系爭建物之現占有人即被告舉證證明其占有權源至明。則查，被告雖抗辯稱其就5樓建物及系爭建物有出資，原告於離婚時要其搬到6樓住，其就系爭建物應有權利與原告分一半，系爭建物是違建可請主管機關拆除等語，惟被告就其所辯確有出資取得系爭建物及有何合法占有權源等情，並未舉證以實其說，至系爭建物是否屬違建、主管機關是否將之拆除，則屬主管機關對於建築物行政管理之範疇，與本件原告之訴有無理由無涉，是被告既未能舉證其可合法占有系爭建物，原告起訴請求被告遷讓返還系爭建物，自屬有據，應予准許。
（二）原告得否向被告請求就占有系爭建物所受相當於租金之不當得利？若可，其金額為何？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。是無權占有人顯係無法律上原因而受占有使用房屋之利益，並已致房屋所有權人無法管領使用而受有損害，房屋所有權人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。本件被告未能舉證其可合法占有系爭建物，已如前述，則被告既無得對原告主張合法占有之權源，仍繼續占有使用系爭房屋至今，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，揆之上揭說明，原告當得依民法第179條、第181條但書之規定，請被告給付相當於租金之不當得利。
2.次按城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，此為土地法施行法第25條所明定。且房屋之性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金依土地法第97條規定，本當包括建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，且平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，至房屋現值係經各縣市不動產評價委員會評定之標準單價，乘以面積、折舊、地段調整率等所為之估定等，此乃財政部財政資訊中心公開資訊。準此，經查系爭建物坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號，其面積為123.05平方公尺，其申報地價為每平方公尺25,885元，此有該地號之土地登記第二類謄本附卷可稽（見本院103年度司重簡調字第893號卷第20頁至21頁反面），而按原告應有部分5分之1計算，系爭建物坐落土地之申報地價應為63萬7,030元（計算式：25885×123.05÷5=637,030）；又系爭建物之房屋現值為何，雖無稅捐機關核定之資料可佐，惟就5樓建物與系爭建物之空間使用，被告於本院審理時既自承系爭建物之面積雖較小，但有部分做陽台使用等語（見本院104年度訴字第52號卷弟12頁），是5樓建物與系爭建物雖室內面積不同，但其差異僅在於陽台部分，兩建物之實際使用空間應為相同，且其地段及折舊亦應無二致，且未見被告就此部分有何否認或爭執，則原告以5樓建物之房屋現值，作為推估系爭建物房屋現值之依據，應為可採，又5樓建物之課稅現值為414,200元，此有新北市政府稅捐稽徵處103年房屋稅繳款書在卷可參（見本院103年度司重簡調字第893號卷第19頁），是系爭建物之房屋現值，揆諸前開說明，應以414,200元作為基準。再系爭建物原告既於93年2月22日即已買受，其屋齡已逾10年，且未經保存登記，隨時處於遭主管機關拆除之風險，從而本院審酌系爭建物之上開情狀，認被告占用系爭房屋所受相當於租金之利益，應以占用土地申報地價及房屋價額之年息5％計算。原告雖提出鄰近建物不動產交易實價登錄之租賃資料（見103年度司重簡調字第893號卷第22頁），顯示該他建物之租賃單價為每坪每月496元，擬用以證明系爭建物以年息10%計算租金為合理，惟其所提其他合法建物之資料，此尚難與未經保存登記，而處於未符營建法規之公安危險及遭拆除風險之系爭建物相比擬，是其主張應不足取。則被告每月所獲之不當得利金額為4,380元（計算式：【637,030+414,200】×5%÷12=4,380），而自101年8月7日起至103年10月31日止累計已達117,412元（計算式：【4,380×25÷31】+【4,380×26】=117,412），是原告請求被告給付相當於租金之不當得利即已發生之117,412元，及自103年11月1日起至返還前項建物之日止，按月給付原告4,380元為有理由，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條、第203條分別定有明文。本件被告係於103年11月17日收受起訴狀繕本，有送達證書1件在卷可按（見本院103年度司重簡調字第893號卷第27頁），原告自得請求被告自起訴狀繕本送達翌日即103年11月18日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。
六、綜上所述，被告既未能舉證證明其就系爭建物有合法之使用權，原告請求將系爭建物騰空遷讓返還予原告，應為有理由，就返還相當於租金之不當得利部分，因審酌系爭建之一切情狀，應以占用土地申報地價及房屋價額之年息5％計算，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。
七、兩造分別陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，爰就原告勝訴部分，各酌定相當擔保金分別准許之。至原告其他假執行之聲請，則因敗訴而失所依附，應併予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，原告其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，均與本院前揭判斷不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國104年3月10日
民事第二庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月10日
書記官張傑琦