裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第1983號民事判決
裁判日期：民國91年06月04日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第一九八三號
原告乙○○被告樂揚建設股份有限公司法定代理人甲○○右當事人間返還價金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣陸拾叁萬伍仟元，及自民國九十年三月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾壹萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假行程序實施前，預以新台幣陸拾叁萬伍仟元供擔保，得免予假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百七十九萬元，及自民國九十年三月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告在八十八年十一月八日因被告公司以「樓下比樓上便宜」、「免費贈送平台」等不當欺矇之方式，且在未給任何契約書審閱期間下，即以刷卡簽帳之方式，向被告購買基地坐落台北市○○區○○段二小段一九八地號等十八筆土地之「幾何中心」Ｆ棟三樓預售屋一戶（下稱系爭房地），總價一千零五十萬元，合計三十二點零六坪，每坪約三十二萬八千元，原告已繳部分價金一百七十九萬元。嗣於九十年二月中旬，原告收到被告寄給同棟大樓（ＨＥ十樓）之買主 林香君 之客戶付款狀況表，始赫然發現原告所購買之系爭房地，並非如被告所稱「樓下比樓上便宜」，而係「樓上比樓下便宜」，因訴外人林香君所購預售屋十樓景觀好、通風好、坪數大（總價九百九十九萬，三十五點六八坪，合計每坪約二十七萬九千九百元），至此原告始知受騙上當，乃依法請求台北市政府消保官協商、協調及調解，消保官表示在這段協調期間暫時不必繳費，原告才未繼續給付分期之價款，協調後均無效果，原告不得已於九十年三月二十二日發存證信函解除買賣契約，請求被告回復原狀返還已繳付之價金。
（二）被告違誤開工達五個月之久，其一騙再騙之行為，顯違反誠信原則，而同棟大樓不同樓層價差四萬八千一百元，更違反平等互惠原則，且被告公司定型化契約未給原告審閱期間，依照消費者保護法第十二條、同法施行細則第十一條、第十三條、第十四條及民法第一百六十六條之一等之規定，原告依法得解除契約，而被告無權沒收原告之價金作為違約金，且違約金之約定過高，故被告應返還原告已繳付之買賣價金及利息。
（三）對被告抗辯所為之陳述：⑴被告銷售人員以花言巧語謊稱：「：：公司免費送坪數：：比樓上便宜：：要
買要快：：等等」，在原告未曾審閱該買賣契約書時，即計誘原告當場刷卡付定金，此由刷卡付定金日期先於買賣契約書簽約日期，即知被告未給原告合理之審閱期間。
⑵被告遲延開工，事先未經原告同意，事後亦未獲得相當合理之補償，被告只是
為令原告繼續給付預售屋分期款，才給付三萬多元之匯兌損失（原告原在南洋經商，購買該屋係以美金兌換新台幣給付，因被告遲延開工造成原告近一年之外幣匯率損失）。事後原告向台北市政府消保官申訴請求協商及調解，均無效果，才訴請解約退款，且違約金之約定不合理，應退還原告已繳之房屋價款。
三、證據：提出房地預定買賣契約書、地價款分期付款明細表、客戶付款狀況表、簽帳單、消費爭議調解不成立證明書、存證信函、掛號回執等件影本為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
二、陳述：
（一）系爭買賣契約因原告拒絕按期繳款，被告分別於九十年三月二十九日、四月六日及四月十八日催告原告履約（最後一封解約通知於同年四月二十三日送達），原告置之不理，被告已依法解除系爭買賣契約，並沒收價款，原告請求返還買賣價金，為無理由。
（二）依雙方簽訂之買賣契約前言：「本契約及相關附件已於簽約前由買方攜回審閱五天以上：：」之約定，顯見被告已給原告合理之審閱期間，原告如主張與契約約定不符之事項，應負舉證之責任。況縱使被告未給原告審閱期間，亦不致造成契約失效。
（三）被告未曾向原告表示樓下比樓上便宜之意思。又依民法債篇施行法第三十六條之規定，民法第一百六十六條之一之施行日期由行政院會同司法院另定之，惟至今尚未施行，原告主張該法顯有違誤。
（四）被告遲延開工，已依買賣契約書第十二條第二項約定給付遲延利息三萬一千二百六十八元予原告，且依該條約定，被告需遲延開工六個月以上，買方始得解除契約，因本件被告遲延未逾六個月，原告自不得解除契約。故原告主張解除契約請求返還已繳付之買賣價金，顯無理由。
三、證據：提出匯款單、存證信函、掛號回執、同業利潤標準表等件為證。理由
一、原告起訴主張因被告以「樓下比樓上便宜」、「免費贈送平台」等不當欺矇之方式，且在未給契約審閱期間下，即在八十八年十一月八日以刷卡簽帳之方式，向被告購買系爭房地，原告已繳部分價金一百七十九萬元。嗣於九十年二月中旬，原告收到被告寄給同棟大樓（ＨＥ十樓）之買主林香君之客戶付款狀況表，始赫然發現並非如被告所稱「樓下比樓上便宜」。又被告違誤開工達五個月之久，其一騙再騙之行為，顯違反誠信原則，而同棟大樓不同樓層價差四萬八千一百元，更違反平等互惠原則，且本件為定型化契約，被告未給原告審閱期間，依照消費者保護法第十二條、同法施行細則第十一條、第十三條、第十四條及民法第一百六十六條之一等規定，原告依法得解除契約。原告知受騙上當後，依法請求台北市政府消保官協商及調解，消保官表示在這段協調期間暫時不必繳費，原告才未繼續給付分期之價款，協調後均無效果，不得已於九十年三月二十二日發存證信函解除買賣契約，而被告無權沒收價金作為違約金，且違約金之約定不合理，故被告應回復原狀返還原告已繳付之價金等情。
二、被告則以系爭買賣契約因原告拒絕按期繳款，被告分別於九十年三月二十九日、四月六日及四月十八日催告原告履約（最後一封解約通知於同年四月二十三日送達），原告置之不理，被告已依法解除系爭買賣契約，並沒收價款，原告請求返還買賣價金，為無理由；而依雙方簽訂之買賣契約前言：「本契約及相關附件已於簽約前由買方攜回審閱五天以上：：」之約定，顯見被告已給原告合理之審閱期間，原告如主張與契約約定不符之事項，應負舉證之責任，況縱使被告未給原告審閱期間，亦不致造成契約失效；又被告否認曾向原告表示樓下比樓上便宜之意思，且依民法債編施行法第三十六條之規定，民法第一百六十六條之一之施行日期應由行政院會同司法院另定之，惟至今尚未施行，原告依該法主張權利顯有違誤；再被告遲延開工，已依買賣契約書第十二條第二項之約定，給付遲延利息三萬一千二百六十八元予原告，且依該條之約定，被告需遲延開工六個月以上，原告始得解除契約，本件被告遲延未逾六個月，原告自不得解除契約等語，資為抗辯。
三、原告主張在八十八年十一月八日以刷卡簽帳之方式，向被告購買系爭房地，合計三十二點零六坪，總價一千零五十萬元，每坪約三十二萬八千元，嗣於九十年二月中旬，原告因發現訴外人林香君購買同棟大樓（ＨＥ十樓）之價格較低，遂請求協商及調解等事實，業據提出房地預定買賣契約書、地價款分期付款明細表、客戶付款狀況表、簽帳單、消費爭議調解不成立證明書等件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張因被告以不當欺瞞之方式，且在未給契約審閱期間下，即以刷卡簽帳之方式，向被告購買系爭房地，嗣後始發現並非如被告所稱「樓下比樓上便宜」，而被告違誤開工達五個月之久，其一騙再騙之行為，顯違反誠信原則，又同棟大樓不同樓層價差四萬八千一百元，更違反平等互惠原則，原告遂於協商及調解無效果後，於九十年三月二十二日發存證信函解除系爭買賣契約，請求被告回復原狀返還已繳付之價金等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件茲應審究者，在於：（一）被告以不同價格銷售同棟大樓不同樓層，是否違反平等互惠原則？（二）原告得否以被告未給合理審閱契約期間為由，解除系爭買賣契約？（三）原告得否以被告遲延開工為由，解除系爭買賣契約？經查：
（一）被告以不同價格銷售同棟大樓不同樓層，是否違反平等互惠原則？⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百
七十七條定有明文。原告雖主張被告公司職員在介紹預售屋買賣之際，以「樓下比樓上便宜」、「免費贈送平台」等不當欺瞞之方式，使原告誤信為真而購買系爭房屋云云，惟為被告所否認，而原告就上開遭欺瞞之事迄未舉證以佐其說，其上開主張，即非可採。
⑵按我國民法採私法自治原則，當事人對於是否締結契約、締約之對象及締約之
內容，本有自主決定之自由，兩造既合意以每坪約三十二萬八千元之價格買賣系爭房地，而原告復未舉證證明被告有不當欺瞞之方式，縱被告以較低價格銷售同棟大樓十樓與訴外人林香君，亦難謂有違平等互惠原則。況房屋價格之訂定，本為相對性之狀態，同棟大樓不同樓層房屋之買賣，可能因買賣條件之差異（如現金買賣或貸款交易）、買賣樓層景觀或設計之不同、買賣時點之差距（景氣不同，房價自有差異）、是否搭贈裝潢或家具等等因素，從而影響房屋價格之決定，是原告以系爭買賣違反平等互惠原則主張解約，尚無可採。
（二）原告得否以被告未給予合理審閱契約期間為由，解除系爭買賣契約？⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消
費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項定有明文。據此，企業經營者如未給予消費者合理審閱期間，消費者仍須具體指明雙方所訂立之定型化契約中，有何條款依正常情形顯非消費者所得預見，從而認為該條款不構成契約之內容。是原告以被告未給予合理審閱期間為由，主張解除系爭買賣契約，於法尚屬無據。
⑵況系爭買賣契約簽訂於八十八年十一月十三日，此有被告提出之房地預定買賣
契約書為證，則依該買賣契約書前言：「：：本契約及相關附件已於簽約前由買方攜回審閱五天以上，於充分瞭解及自由意願下，合意訂立條款如后，以資共同遵守：」之內容所載，原告如主張被告確未給予五天之審閱期間，即應舉證證明之。而原告已繳納七期價款（含定金），之前均未主張無合理審閱契約期間，且於本院審理中法官行使闡明權後，復未具體表明如被告未給予合理審閱期間，系爭買賣契約有何條款應為無效，雖原告對於買賣價金有所爭議，惟系爭房地買賣價金之約定，既係兩造個別磋商而合意訂立之契約條款，即不因有無合理審閱契約期間，從而影響該買賣價金條款成為系爭買賣契約之內容。是原告上開主張，即非可採。
（三）原告得否以被告遲延開工為由，解除系爭買賣契約？被告係於八十九年九月四日開工，此為原告於九十年三月二十二日發存證信函予被告時所自陳，而依系爭買賣契約書第十二條：「一、本預售屋之建築工程預定在民國八十九年四月三十日之前開工：：二、賣方如逾期未開工或完工或中途無故停工達六個月以上，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方，如逾六個月以上者，買方得解除契約：：」之約定，顯見被告遲延開工距約定之八十九年四月三十日開工期限日，尚未逾六個月之期間，則原告以被告遲延開工為由，主張解除系爭買賣契約，即屬無據。
（四）綜上所述，被告銷售同棟大樓不同樓層雖有價差，然並未違反平等互惠原則，而原告並未舉證證明系爭買賣契約無合理審閱期間，況系爭房地買賣價金為兩造合意約定，縱被告未將系爭買賣契約給原告合理審閱期間，原告亦不得據此主張解除契約，又被告遲延開工未達約定得解除契約之六個月期間，則原告主張於九十年三月二十二日發存證信函解除買賣契約，為無理由。
五、原告主張台北市政府消保官表示在協調期間可以暫時不必繳費，所以才未按期繳納系爭房地之價金，且違約金之約定不合理云云。惟查，原告既未舉證證明台北市政府消保官曾表示且被告同意在協調期間可以暫時不必繳費，則依系爭買賣契約第二十三條第二項：「買方違反本約及相關規定時，賣方得限期買方依約履行，逾期得按日要求各該應繳款項萬分之五計付之遲延利息，如仍不配合，經賣方限期催告，仍不履行者，賣方得解除契約，並沒收房地總價百分之三十計算之違約金：：」之約定，被告以原告拒絕按期繳款為由，分別於九十年三月二十九日、四月六日及四月十八日催告原告履約，原告置之不理（業據被告提出存證信函及回執各三紙為證），遂依約解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第二十三條第二項之約定，將原告所繳價金充作違約金，自屬有據。本院茲就兩造約定之違約金是否過高，依職權審酌如左：
（一）按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八０七號判例可資參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院五十一年度台上字第一九號判例可資參照）。再按民法第二百五十二條既明定於民法債編總則，依照體系解釋之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估。
（二）查財政部核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，係依據各業抽樣調查，並徵詢各同業公會之意見而為核定，客觀上應屬可採。依前揭判例意旨所示，審酌違約金是否過高，應以原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益為衡量之標準，而上開利潤標準，既足以衡量被告因原告履約而得享受利益之依據，自得以之作為衡量違約金是否過高之參考指標之一。依財政部核定之九十年度之同業利潤標準中，不動產興建及租賃業之淨利率均為百分之十一，此有不動產經營業同業利潤標準表節錄本在卷可稽，本件系爭房地買賣總額為一千零五十萬元，則系爭房地總價款之百分之十一即一百一十五萬五千元（計算式：10,500,000×0.11＝1,155,000），應為被告因原告履行契約所得享受之利益。本院審酌被告就原告已繳房地價款一百零七十九萬元，受有利用該價金之利益，併斟酌前述被告因原告違約喪失之履行利益、社會經濟情況等，認本件違約金以一百一十五萬五千元為適當，被告沒收原告已繳價金作為違約金，超過上開金額之六十三萬五千元部分即屬無據，應返還原告（計算方式：1,790,000－1,155,000＝635,000）。
六、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之：：」「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第二百五十九條、第二百零三條分別定有明文。本件系爭買賣契約經被告合法解除已如前述，被告依前述規定應返還受領之金錢，及自受領時起按年息百分之五計算之利息，今被告依約得沒收原告所繳價款一百七十九萬元中之一百一十五萬五千元作為違約金，原告自得請求被告返還六十三萬五千元，及自受領時起（原告所繳第一筆價款十二萬元為八十八年十二月十日，最後一筆十萬元為九十年二月十四日）按年息百分之五計算之利息。從而，原告起訴請求被告返還所繳價金六十三萬五千元，及自九十年三月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、據上論結，原告之訴一部為有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年六月四日
民事第六庭審判長法官鄭純惠
法官陳秀貞法官林孟皇右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年六月六日
法院書記官劉寶鈴