臺灣新北地方法院106年度訴字第2138號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第2138號民事判決

裁判日期：民國106年12月05日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第2138號原告 游順發 訴訟代理人 游益暘 被告 高永清 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○號三樓房屋騰空返還原告；並應給付原告新臺幣柒萬肆仟元；暨應自民國一○六年九月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾柒萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣壹佰柒拾參萬元預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條亦定有明文。經查，本件原告起訴原請求：㈠被告等應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告等應自105年6月5日起至騰空遷讓返還原告上開房屋日止每月給付新臺幣（下同）6,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11頁）。嗣於民國106年10月18日本院準備程序時當庭言詞撤回對被告 高宛庭 之起訴，並以言詞變更其聲明為：㈠被告高永清（以下被告均指高永清）應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告84,000元，及自本件106年8月14日準備程序筆錄送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第
123頁）。經核原告所為前開訴之一部撤回及不變更訴訟標的而為更正事實上聲明之陳述，均合於首揭規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國99年10月5日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將其所有之系爭房屋出租予被告，租期1年，自99年10月5日起至100年10月5日止，每月租金6,00
0元，並由高宛庭為連帶保證人（下爭系爭租賃契約），原告於租約簽訂後即將系爭房屋交予被告使用。租約到期後原告雖未再與被告繼續簽訂租約，初始被告尚能按期繳付租金，詎自105年6月5日起，被告即不再繳交租金，原告雖催促其繳交，均未果，105年8月5日被告欠繳租金已達2個月後，原告數度前往當面限期催繳，被告仍置之不理，原告迫於無奈，數次前往系爭房屋當面告知被告終止租約，請其騰空搬遷，將系爭房屋返還予原告，並繳付相當租金之不當得利，惟被告不僅毫不理會，原告欲再去催討，被告竟深鎖大門，均避不見面。原告於106年8月14日本院準備程序期日再當庭以言詞向被告為終止租賃契約之意思表示，並請求將該期日之準備程序筆錄送達被告，作為終止意思表示之送達。原告既已終止與被告之租約，且未同意被告繼續使用系爭房屋，被告即屬無權占有，爰依租賃契約請求給付租金84,000元（105年6月至106年7月，共14月）、民法第767條第1項規定請求返還系爭房屋、第179條規定請求租約終止後相當租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告；㈡被告應給付原告84,000元，及自本院10
6年8月14日準備程序筆錄送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：㈠按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視
同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限。民事訴訟法第280條第1項、第3項定有明文。經查，原告所為上開主張，業據提出最新房屋租賃契約書（租賃期間：99年10月5日至100年10月5日）影本、土地登記第一類謄本影本、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書影本、建物登記第一類謄本等件（見本院卷第17頁至第25頁、第27頁、第29頁、第91頁）為證，而被告經合法通知未到庭，且未提出任何書狀作何聲明及陳述，揆諸上開規定，已發生視為自認之法律效果，自堪信原告上開之主張為真實。
㈡租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期
限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。經查，兩造就系爭租賃契約所載之租賃期限屆滿後，未再簽署書面契約，被告仍繼續占有使用系爭房屋並繼續繳納租金，原告亦繼續收取租金，未即表示反對之意思表示，原告到庭亦稱：100年10月5日後就沒有再簽訂租約，被告於100年10月5日前沒有欠租金，是從105年6月5日才開始欠租金等語（見本院卷第80頁），則系爭租賃契約已於前開租期屆滿後轉為不定期租賃契約，堪以認定。
㈢按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租
金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項前段定有明文。次按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第
100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第
1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約(最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照)。復依系爭租賃契約第3、5條約定：「租金每個月新台幣陸仟元正（收款付據）乙方（即承租人）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」、「乙方應於訂約時，交付甲方（即出租人）新臺幣一萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」。查兩造於簽訂系爭租賃契約時，被告已給付押租保證金10,000元予原告，且迄今該押租保證金尚未歸還被告等情，業據原告自承在卷（見本院卷第139頁），並有系爭租賃契約第5條約定（見本院卷第19頁）在卷可佐，是此部分事實堪予認定。本件兩造間已成立不定期限之租賃契約，已如上述，原告主張被告於105年6月5日起未繳納租金，則被告就
105年6月起至106年7月止之租金為84,000元（6,000元×14月＝84,000元），扣除押租保證金10,000元後，尚應給付原告74,000元。故原告主張截至106年7月被告所積欠租金，扣除押租保證金10,000元後，已積欠租金達2個月以上之事實為可採。又原告為系爭房屋所有人並為系爭租賃契約之出租人，承租人即被告自105年6月5日後即未繳納租金，經原告於105年8月5日後數次催告被告限期給付積欠租金未果，被告迄已遲付租金總額逾2個月，嗣原告再以本院
106年8月14日準備程序筆錄繕本之送達為終止兩造間不定期限租賃關係之意思表示，且該筆錄業於106年8月21日寄存送達新北市政府警察局三峽分局湖山派出所（見本院卷第99頁），經10日生效，即兩造間之不定期限租賃關係業於10
6年8月31日終止，亦堪認定。㈣復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文，則系爭租賃契約既已終止，被告自應依前揭規定將系爭房屋返還予原告，是原告依前開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，自屬有理由。
㈤再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。本件兩造就系爭房屋之租賃契約為約定每個月租金6,000元（電燈費及自來水費另外）等情，業如前述，是原告依上開規定，請求被告給付自105年6月至106年7月止，其所積欠之租金共84,000元，應扣除原告尚未返還予被告押租保證金10,000元，其請求被告給付積欠租金74,000元【計算式：（6,000元×14月）－10,000元＝74,000元】，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由。
㈥末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。本件兩造間就系爭房屋之不定期限租賃契約於106年8月31日既已合法終止，被告已無占用系爭房屋之正當權源，惟其迄今仍為無權占用，是原告依上開規定，請求被告自租約終止後，自106年9月1日起（即本院106年8月14日準備程序筆錄送達被告翌日起）至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,000元，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭租賃契約、民法第179條之規定，請求被告將門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○○號3樓之房屋騰空返還予原告；並應給付原告74,000元；暨應自106年9月1日起至返還系爭房屋止，按月給付原告6,000元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、按原告 陳明 在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第390條第2項、第
392條第2項分別定有明文。本件原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之；並依職權酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國106年12月5日
民事第五庭審判長法官連士綱
法官賴彥魁法官莊哲誠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月5日
書記官楊璧華