臺灣彰化地方法院101年度簡上字第73號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院101年簡上字第73號民事判決

裁判日期：民國101年08月31日

裁判案由：返還房屋等

臺灣彰化地方法院民事判決101年度簡上字第73號上訴人 王美娟 訴訟代理人 呂文孝 被上訴人 李永正 訴訟代理人 楊允蓮 上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國101年4月10日本院彰化簡易庭101年度彰簡字第55號第一審判決提起上訴，本院於101年8月23日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國98年1月1日向被上訴人承租被上訴人所有坐落彰化縣○○鄉○○路○○○號店面房屋1棟（下稱系爭房屋）經營火鍋餐飲店，約定每月租金為新臺幣（下同）3萬7000元，租賃期間為98年1月1日至100年12月31日。
被上訴人於租約屆滿前4、5個月即以彰化鹿港郵局第256號存證信函表明不再繼續出租，促其遷離。詎上訴人以經營火鍋店期間曾遭火災，猶有損失為藉口，拒絕返還系爭房屋。爰依租賃物返還請求權，請求上訴人返還系爭房屋，並依民法第250條第2項後段規定及兩造租賃契約第6條約定，請求上訴人給付依照租金5倍計算之違約金18萬5000元，另依不當得利之法律關係，請求上訴人自101年1月1日起至遷離系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬7000元。又被告自100年7月到同年12月，每月只給付租金3萬5000元，每月少付2000元，合計尚有1萬2000元租金未給付，爰依租賃契約約定，請求上訴人給付1萬2000元等語。並聲明：（一）上訴人應將坐落彰化縣○○鄉○○路○○○號房屋全部返還被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人19萬7000元，及自101年1月1日起至遷離前項房屋之日止，按月給付被上訴人3萬7000元。（三）願供擔保，請准予宣告假執行。
二、上訴人則以：被上訴人僅於100年7、8月通知上訴人1次終止契約，當時上訴人向被上訴人表示續租意願，被上訴人還說要回去考慮，但上訴人後來就接到存證信函，並在101年1月5日就接到法院通知。上訴人不同意搬走，因為系爭房屋先前有發生火災，上訴人花了3、40萬元修繕系爭房屋，上訴人至少要補償被告，或先知會上訴人不再續租，讓上訴人無須多花修繕費用；且被上訴人就算要上訴人搬走，也應該要先與上訴人溝通，並先退還押金，上訴人並無違約，自無需支付違約金，被上訴人請求之違約金也過高。另自98年4、5月發生火災後，被上訴人有賠償隔壁的承租人，卻沒有賠償上訴人，後來被上訴人同意給付上訴人2萬4000元，但沒有實際支付，所以被上訴人同意降低房租，讓被告每月付3萬5000元等語資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，判決：（一）上訴人應將坐落彰化縣○○鄉○○路○○○號房屋全部返還被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人18萬5000元，及自101年1月1日起至遷離前項房屋之日止，按月給付原告新台幣3萬7000元。（三）被上訴人其餘之訴駁回。（四）前開判決第1、2項得假執行。（五）被上訴人其餘假執行之聲請駁回。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並於本院聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人對原審判決其敗訴部分未聲明不服，並於本院聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
(一)被上訴人主張上訴人於98年1月1日向被上訴人承租系爭房屋，約定每月租金為3萬7000元，租賃期限為3年，自98年1月1日至100年12月31日止，嗣被上訴人於100年7月27日以鹿港郵局第256號存證信函向上訴人表示租約屆期後將不再續租等語，並經上訴人於100年8月2日收受該存證信函，惟於100年12月31日租賃期滿後，上訴人迄今尚未返還系爭房屋等事實，業據提出租賃契約書、存證信函及掛號郵件收件回執等件為證（參原審101年度彰簡字第55號卷第6至11頁），且為上訴人所不爭執，應堪認為真實。
(二)被上訴人主張上訴人應返還系爭房屋，為上訴人所否認，並以前詞置辯。按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第455條前段第451條分別定有明文。查：前開租賃契約已約定租賃期限為98年1月1日至100年12月31日，被上訴人除於100年7月27日以存證信函通知期滿後將不再續租，業據前述，並於101年1月6日即提起民本件訴訟請求上訴人遷讓房屋，有起訴狀在卷可稽（參原審卷第3至5頁），足見被上訴人已為反對之意思表示，本件自無視為以不定期限繼續契約之餘地，兩造間之租賃關係業已於100年12月31日消滅，則依民法第455條前段之規定及兩造租賃契約第6條約定，上訴人即應將系爭房屋遷空交還被上訴人。至上訴人雖辯稱被上訴人應先返還押金及修繕費用云云，惟兩造租賃契約第5條已約定，押租保證金係於上訴人遷空交還房屋後才無息退還；且縱上訴人所支出之修繕費用，確為就系爭房屋支出之有益費用，惟按承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33年上字第2326號判例意旨參照），是上訴人亦不得以支出修繕費用為由拒絕返還系爭房屋，上訴人此部分辯解均難憑採，被上訴人依租賃物返還請求權，請求上訴人返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
(三)又被上訴人主張上訴人於租賃契約期滿後未返還系爭房屋，依兩造租賃契約第6條約定，應給付租金5倍之違約金等情，業據提出租賃契約書為證，上訴人雖辯稱被上訴人未先通知，且應先返還押金，違約金亦屬過高云云。惟按乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議，為兩造前開租賃契約第6條所明定。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限。是本院認如不許上訴人提出酌減違約金，顯失公平，自應許其提出此防禦方法。惟民法第252條規定賦與法院酌減之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度臺上字第909號判決參照）查：兩造間為定期之租賃關係，且被上訴人於上訴人遷移交還系爭房屋後，始有返還押金之義務，業據前開說明，上訴人迄今亦未舉證前開違約金過高而有顯失公平之處，且本院審酌上訴人自承該違約金之約定，本係為避免承租人屆期後延遲交還，損及出租人對系爭房屋之使用收益，尚難認已顯失公平，是上訴人此部分辯解亦均不足採，被上訴人請求上訴人給付按租金5倍計算之違約金18萬5000元，亦屬有據，應予准許。
(四)再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定。至其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。
查：上訴人於租賃契約期滿後仍占用原告所有系爭房屋，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬於法有據。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自101年1月1日起至遷離系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利3萬7000元，為有理由，亦應准許。
五、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權，請求上訴人返還系爭房屋，並依兩造租賃契約約定及不當得利之法律關係，請求上訴人給付被上訴人18萬5000元，及自101年1月1日起至遷離系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬7000元，為有理由，應予准許，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年8月31日
民事第三庭審判長法官洪榮謙
法官楊舒嵐法官蔡家瑜以上正本係照與原本作成。
本件不得上訴。
中華民國101年8月31日
書記官林盛輝