最高法院90年度台上字第194號民事判決

裁判字號：最高法院90年台上字第194號民事判決

裁判日期：民國90年02月09日

裁判案由：損害賠償

最高法院民事判決九十年度台上字第一九四號
上訴人乙○○被上訴人鈺城建設股份有限公司法定代理人 楊廖堯 被上訴人甲○○右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第二九七號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十二年七月十七日簽約購買被上訴人鈺城建設股份有限公司（下稱鈺城公司）所興建之台北市信義區富比世廣場Ｂ１及Ｂ２棟十樓房屋，同時並與被上訴人甲○○簽立坐落位置之持分土地預定買賣契約書，均按期給付價金，未曾拖欠，詎至接近完工階段，伊發現系爭房屋存有重大瑕疵，即隔間牆與門、窗無法配合，依變更設計約定，原浴廁樓板加厚十二公分，被上訴人施工結果竟高出二十公分，變更設計後浴室地面未依約施作，高出樓面二十二公分等瑕疵，屢次通知被上訴人改善，未獲置理，伊為保障權益，不得不暫緩對保及貸款之意思，詎竟遭被上訴人共同片面解約並擅將買賣標的物所有權移轉他人，顯可歸責於債務人之事由致給付不能等情，求為命鈺城公司給付伊新台幣（下同）二百三十九萬元及自八十五年十二月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息、甲○○給付伊三百四十三萬元及自八十六年二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息之判決。
被上訴人則以：上訴人未依約辦理產權移轉登記及對保手續，經催告後仍未履行，伊乃於八十五年八月三十日發函解約。且上訴人在交屋前即有先為給付之義務，系爭房屋在未交付上訴人前，上訴人亦無主張瑕疵擔保之權利，況伊係依上訴人之要求變更設計而依其指示施作系爭房屋，縱有瑕疵亦係上訴人之指示所致，伊毋庸負責。又變更設計屬於另一新契約，伊不但並無任何違約可言，且與本件契約並無履行相對待關係，上訴人自無同時履行抗辯之權利。縱該瑕疵應由伊負責，惟上訴人拒絕辦理第十八期之一千二百萬餘元之銀行貸款又未支付價款，其同時履行之抗辯顯然不相當，不符誠信原則，亦不得行使之。契約既經解除，上訴人當無權利主張給付不能之損害賠償等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張，伊與鈺城公司及甲○○訂立契約購買鈺城公司所興建之台北市信義區富比世廣場Ｂ１及Ｂ２棟十樓房屋及坐落基地持分之事實，有兩造所不爭之房屋、土地預定買賣契約書各一份可稽。上訴人已依約繳納至第十七期之價款房屋部分為二百三十九萬元、土地部分為三百四十三萬元等情，亦據上訴人提出發票及收據影本可按。查兩造就系爭房屋之內部裝潢設計曾為協議，並就隔間牆及門之位置為調整，惟上訴人既不否認被上訴人就系爭房屋之室內隔間牆及門位置之調整係依其所提供之附圖施作，復未舉證證明被上訴人所施作之系爭隔間牆及門扇如何違反其所提供之附圖，且其要求系爭大樓外牆整體之窗戶應配合其內部裝潢，既與房屋買賣契約第十六條第一項約定房屋室外裝飾部分不要求變更之情形有違，自無可取。雖系爭房屋鈺城公司後來再行出售時，已將窗戶縮小，有勘驗筆錄可按，惟係鈺城公司與後來之買受人間之契約問題，與本件無涉，從而上訴人此部分有關門、窗與隔間牆無法配合云云，尚非可據為歸責於被上訴人施作之瑕疵。次查被上訴人依上訴人之要求所繪製之變更後之設計圖，標明浴廁增加高度為十二公分，雖較上訴人提供之設計草圖浴廁增加高度十公分提高二公分，惟上訴人已依被上訴人之設計圖簽認，自應依上開被上訴人變更後之設計圖施工，惟經履勘現場，實地測量，原浴廁部分一改為衣物間，地板至天花板間高度為二‧三四公尺，地板高度為十八公分，一改為書房，地板至天花板間高度為二‧五公尺，地板高度為二十三公分，而浴廁之磁磚地面至天花板之高度為二‧四公尺等情，有勘驗筆錄可稽，被上訴人施作後，超過原約定甚多，且因樓層高度減低造成壓力，墊高部分與其他房間，高低差距懸殊，將造成使用危險及不便，該房屋之效用亦有減損，故此部分之瑕疵可歸責於鈺城公司之施作所致，而依據兩造所訂立之契約第三十一條約定，系爭土地預定買賣契約與房屋預定買賣契約有不可分之連帶關係，是契約間均有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。又因契約互負債務者，他方提出之對待給付不完全，既非依債務本旨為之，除其情形拒絕自己之給付，有違誠實及信用方法者外，在他方補正前，非不得行使同時履行抗辯權拒絕自己之給付，因此上訴人此部分行使同時履行抗辯權主張被上訴人應將瑕疵修復再為付款，於法尚非無據。惟查本件房屋雖有如上之瑕疵造成房屋使用效能之減損，但究竟其減損之價值若干或修復需若干費用，上訴人拒絕送鑑定，無從確定修復改善費用或減少之價值，僅得斟酌被上訴人於解除契約後將房屋再行出售與訴外人 謝煒玲 時，其房屋土地總價為一千六百萬元，而上訴人當初訂約總價為一千八百零七萬元，可知房屋土地減損價值約二百餘萬元。本件房屋於危險移轉前既已有明顯之瑕疵，亦經上訴人催告被上訴人補正，而出賣人仍不為補正，甚而本件因變更設計瑕疵不能補正，應解為買受人僅得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。上訴人以之為拒辦房屋五百零二萬元及土地七百二十四萬元貸款，與其減損之價值相去懸殊，其行使同時履行抗辯權利，客觀上亦顯失相當。且查銀行貸款部分，固由被上訴人與承貸銀行接洽，惟上訴人係借款人，如僅願借貸較少之金額，僅需於借貸契約書載明借款金額或於借據上載明較少之金額即可，並無不能貸款一部分金額之約定，是上訴人此部分之辯解不足採取。從而被上訴人以上訴人違反上揭契約付款條件之約定，而催告並解除契約，並無不合，至於被上訴人解除契約沒收上訴人所繳交之價款五百八十二萬元，因上訴人拒繳價款係可歸責被上訴人之事由致房屋有瑕疵，被上訴人沒收價款是否過高，應另行解決等詞，為其判斷之基礎。按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如主張，出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求賠償外，亦得類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。查上訴人主張：伊於八十四年十一、十二月間發現被上訴人未依其所繪製經伊簽認之圖說施工，經口頭請求改正，均不得要領，始於八十四年十二月十一日以存證信函要求改正，被上訴人於八十四年十二月十五日回函亦同意依變更後之圖說施作，惟被上訴人並未依誠信履行契約，任其瑕疵存在，同時另函催伊辦貸款，伊則主張被上訴人改正瑕疵後即辦理對保手續，但被上訴人並不予理會，卻發函表示解除契約，並沒收伊已繳之全部價金，將買賣標的物另售他人……。又系爭房屋變更設計後，隔間牆在窗戶中間，形成無法使用狀態，伊請求被上訴人補救，為被上訴人所拒……詎於原審八十八年一月十四日現場履勘時，發現被上訴人已將窗戶縮小配合隔間牆出售予他人，其主張解約沒收伊所繳全部自備款，誠有理乎等語（原審卷第二四○－二四一頁），原審亦認定被上訴人確實未依變更後之設計圖施工而有瑕疵存在。有關浴廁位置樓板加厚工程及浴室地面高出樓面十八公分及二十三公分，則上訴人於被上訴人補正前非不得行使同時履行抗辯權拒絕自己之給付，上訴人主張被上訴人應將瑕疵修復再為付款，於法似非無據。次查上訴人於八十四年十二月十一日致被上訴人之存證信函，已表明被上訴人應依約改善或作妥適處理，否則將依此拒絕辦理交屋及貸款等相關手續等語，亦有該存證信函可按（原審卷第一○八－一○九頁）。實情如何，原審未審認澄清已有未洽。且原審既認被上訴人所施作出賣與上訴人之系爭房屋確有瑕疵存在，上訴人得主張同時履行抗辯，竟又以上訴人就被上訴人不為補正瑕疵僅得拒絕給付相當之價金，而為不利上訴人之判斷，依首揭說明，亦屬可議。又查原審既認定被上訴人已將系爭房地另行出售於第三人謝煒玲，顯示被上訴人交付系爭房地，已屬給付不能，縱上訴人主張被上訴人已給付不能為由解除契約為無理由，惟被上訴人沒收上訴人所交付之全部價款五百八十二萬元，如係損害賠償總額之違約金，是否有過高情事，法院仍得依民法第二百五十二條規定核減至相當數額，超過部分則應依上訴人請求命被上訴人返還。乃原審竟未依職權就違約金斟酌是否應予核減，徒以被上訴人沒收全部價金是否過當，應另行解決，而為上訴人全部敗訴之判決，亦欠允洽。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十年二月九日
最高法院民事第七庭
審判長法官吳正一
法官謝正勝法官劉福來法官高孟焄法官陳淑敏右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年三月一日