臺灣彰化地方法院104年度訴字第368號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院104年訴字第368號民事判決

裁判日期：民國104年09月30日

裁判案由：履行協議

臺灣彰化地方法院民事判決104年度訴字第368號原告 張昌銘 訴訟代理人 施廷勳 律師被告 朱立侯 訴訟代理人 林民凱 律師上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國104年9月18日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告應協同原告就兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號、面積618平方公尺土地辦理分割登記。如附圖所示編號Ａ部分面積329平方公尺分歸原告取得；編號Ｂ部分面積289平方公尺分歸被告取得。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國102年11月16日共同向訴外人 謝鉀鎮 承買坐落彰
化縣○○鎮○○段○○○○號、面積618平方公尺土地（下稱系爭土地），原告持分618分之329；被告持分618分之289。兩造本係欲各自取得單獨所有權，有各自欲取得之特定範圍及面積，遂於簽立不動產買賣契約同時，協議分割並製作分割圖面（下稱系爭分割協議）。詎被告拒不協同原告依系爭分割協議內容辦理分割登記。
㈡兩造共同購買系爭土地時已確定按附圖所示方法分割並作成
分割之圖面，由兩造於其上簽名蓋章確認，僅不過須俟系爭土地上之違章建築物拆除後方辦理分割登記。此等事實經過並有訴外人 林雍盛 （即受託辦理系爭土地所有權移轉登記之地政士）與仲介人員等在場參與，足資為憑。
㈢被告辯稱與原告共同購買系爭土地時，兩造即口頭合意「按
系爭土地上之鐵架造建物所在位置至系爭土地地籍線為止之線條作為分割方法」乙情，亦非事實，理由如下：
⒈若如被告所辯，何以受雙方委託之地政士林雍盛僅在買賣
契約附上分割圖面，卻未在系爭不動產買賣契約書上或附圖上記明被告所述之情？⒉被告辯稱伊要保留、取得系爭土地上之鐵架造建物所有權
並按其所在位置分割系爭土地，若係如此，理應由被告自己負擔系爭土地上建物部分之價金，何以「系爭土地及其上建物之全部買賣價金」係按兩造各自取得系爭土地應有部分之面積大小計算？矧參系爭買賣契約書最末之「其他約定事項」欄特別約定：「本買賣包含該標的上之任何地上物及一草一木，所有拆除或清運費用概由甲方（按：買方）負擔。乙方（按：賣方）於○○段000地號與國有財產局之租賃契約亦併同無條件移轉。乙方於該標的上之建築物也併同移轉」，可證兩造當時未拆除系爭土地上建物之原因，係為以系爭土地上建物所有權人之身份（該建物有占用同段000號國有土地），繼續承租該占用之國有土地，並非因欲保留該鐵架造建物之故。
⒊104年3月3日兩造協商時，地政士林雍盛開場即稱：「現
在我們大家有一個共識就是， 唯心宗 （按：即原告）這邊有說，同意不要讓我們傷到鐵棟，照我們的鐵棟直直拉過去，直直拉過去，直直拉過去因為這樣我們的坪數勢必會增加，現在就是說增加的部分我們一定要跟他買嘛」，被告則表示同意；原告嗣後亦稱：「我跟你說啦，當時這塊地，正常來說，應該是我們的嘛！我今天等於是我又讓你們了（按：即讓與部分所有權予朱立侯），這要分割，不是今天說要分割就分割」；林雍盛繼稱：「110多嘛，現在我們有可能變成100坪呀！不是86坪呀！如果是86我們的鐵棟就要拆到了，所以現在就是在調整說現在10多坪過給我們，10多坪是我自己假設的…」。足證原告是直到兩造104年3月3日會談時，方表示同意「按系爭土地上之鐵架造建物所在位置至系爭土地地籍線為止之線條作為分割方法」之方向（但後來因增值稅金及利息之負擔問題致未達成合意），且原告因而須移轉系爭土地部分所有權予被告。若兩造於購買系爭土地之初即有按鐵架造建物所在位置至系爭土地地籍線為止之線條作為分割方法之合意，上開交談豈會出現如此內容？⒋第查，兩造於以系爭土地上建物所有權人身分之資格承租
同段000地號國有土地後，即開始著手拆除土地上全部建物之事宜。當時被告有與前來估價拆除工程之訴外人 林進耀 商談拆除全部建物，或不拆除全部建物但對鐵架造建物施以補強工程等二種工程所需花費金額。換言之，若被告自始即欲保留、取得系爭土地上鐵架造建物所有權，自無可能與承包商林進耀討論「拆除土地上全部建物」之方案及費用金額。
㈣證人林雍盛 於鈞院 104年6月10日證稱：「（問：兩造合買土
地，持份如何協議？）當時在東森房屋協議，當時要簽約，要算持分比例，他們約定從曲折的地方拉直延伸，再換算雙方的面積，依面積持分下去算比例」、「（問：原證三的圖是當時約定的？）是，就是沿地籍圖線拉直算面積」、「（問：就地上建物兩造有何約定？）照土地持分比例約定，土地是共有，上面建物也是照持分比例共有，因為要承租國有土地，買賣的時候建物還沒有拆，是承租國有土地後，再拆除上面老舊建物」、「（問：本件買賣是要買土地還是建物？）是說要買土地，上面的建物因為很舊，是拆除完以後，上面的鋼構建物兩造才有爭執，原告意思是要重新立柱，被告要留鋼構建物」、「（問：鋼構建物是否有特別說是誰買？）沒有講，整個建物的承買比例跟建物是一致的」、「（問：圖是跟契約同時製作？）應該是簽完約之後，簽買賣契約的時候雙方並沒有約定持分比例，後來約定按照圖的方式分割，我再拿圖請地政計算雙方的面積各是多少，再依照面積計算比例，再辦登記」、「（問：圖是雙方以後分割的協議？）是，就是按照圖下去使用」、「（問：登記完之後，雙方後來有無對登記的面積爭執？）登記完以後，國有土地承租好，旁邊建物拆除後，兩造才對鋼構建物有爭執」、「（問：你知道他們雙方有無依照鋼構建物邊界分割的協議？）我不知道，之前沒有跟我說過有這個協議」、「（問：後來雙方有在鎮長家協調？）承租國有土地後，他們雙方為了鋼構建物，雙方協調不成立，鎮長請雙方到鎮長家協調，原告說鋼構建物如果全部分給被告，按照買賣的原價還有一年多的利息補償，當下被告沒有承諾，被告說也可以把土地賣回給原告當作投資，當場雙方沒有共識，後來被告打電話給我說要用原價買回多出的面積跟利息，我跟被告說我沒有辦法幫原告作決定」。參上證述可知：
⒈兩造合買系爭土地之初，確實是約定按系爭分割協議作為
兩造「共同承租國有土地、拆除系爭土地上建物後」，分配系爭土地所在位置及面積之方式。上開約定原本毫無爭議，直至承租完國有土地並拆除系爭土地上老舊磚造建物後，被告起意獨享土地上鐵架造建物所有權之故，方開始爭執、要求改按土地上鐵架造建物所在位置作為兩造共有土地之分割線。矧既然兩造買賣標的包含系爭土地上地上物，且各自按應有部分比例給付全部價款，足徵土地上之鐵架造建物當非被告一人獨享全部所有權。既係如此，應無被告所謂「伊取得鐵架造建物全部所有權且按該建物所在位置至系爭土地地籍線為止之線條作為分割方法」之可能。
⒉證人係先按照兩造約定分割方法委請地政事務所測量人員
按之計算雙方各取得之面積多少，再依照該面積計算各自應有部分比例，再憑該結果辦理所有權移轉登記為共有。
參彰化縣和美地政事務所按鈞院囑託事項繪製之104年6月18日和土測字886號複丈成果圖可知，確實如證人所述，係先確定分割線即分割方法，再按該分割方法計算面積後辦理各自應有部分之所有權登記。
⒊又由證人所述可知，兩造於發生本件爭議後雖曾協調，然
因買賣系爭土地應有部分之價格或取得土地所有權之後至移轉之前期間內利息負擔、稅費負擔等種種原因最終仍無法達成共識。從而被告諉稱兩造於104年3月3日已達成「按系爭土地上之鐵架造建物所在位置至系爭土地地籍線為止之線條作為分割方法」之共識云云，純屬無稽。
㈤綜上可知，被告於與原告合購系爭土地之初，確實未曾表示
欲取得系爭土地上鐵架造建物並按該建物所在位置至系爭土地地籍線為止之線條作為日後之土地分割方法；兩造104年3月3日第二次協調系爭土地移轉或分割方法並未達成內容、條件確定之共識，當日共識為：「被告回去商討出售系爭土地應有部分予原告之價格，原告則與眾人開會決定價購與否」。詎料，被告商討後出售系爭土地所有權價格為「每坪18萬元」即原價每坪6萬元之三倍！原告自無可能向伊購買，而兩造嗣後即未曾再協商。既係如此，原本合意現仍尚存有效，原告自得請求依系爭分割協議分割系爭土地等語，並聲明：被告應協同原告就兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號、面積618平方公尺之土地，按如附圖即彰化縣和美地政事務所收件日期文號104年6月18日和土測字886號土地複丈成果圖所示分割方法辦理分割登記：編號Ａ部分面積329平方公尺土地分歸原告單獨取得，編號Ｂ部分面積289平方公尺土地分歸被告單獨取得；訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠系爭土地係由被告及其配偶先向出賣人表示購買意願，並與
其接觸、取得其允諾後，再與原告共同出資購買。被告與出賣人接洽時就明確表示希望取得坐落土地上Ｈ型鋼構建築物之意願，也獲得出賣人允諾可歸被告所有使用。被告與原告決定共同購買系爭土地時，也曾獲原告口頭允諾將來會保留Ｈ型鋼構建築物給被告使用。
㈡民法第99條第1項規定：「附停止條件之法律行為，於條件
成就時，發生效力。」、第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」土地買賣契約簽訂後，原告於102年11月22日交付第一期款項前向被告表示，因為無法獲知兩造將來各自確實需要使用坪數，提議以附圖所示方式為暫定假分割，但其同時明白表示為確保被告將來取得Ｈ型鋼構建築物之使用目的，如有不足土地面積時會讓售予被告，此為土地登記謄本上兩造取得土地權利範圍之緣由。而為確保被告信賴，原告也同意將上開建物占用國有土地之基地租賃契約書影印一份交由被告保存，足證原告應有允諾被告取得系爭土地上Ｈ型鋼構建築物之意涵，故原告嗣後單以分割圖面要求分割，而未履行當初協議之條件，顯有漠視原協議內容，而生損害被告權益之處。
㈢原告不願依照雙方約定方式履約而有爭執，乃於104年3月3
日晚間於民意代表處進行協商。依照兩造當日協議內容第23秒「代書林雍盛：原告同意承諾以不傷到鐵棟，照我們的鐵棟直直拉過去…增加部分一定要跟他買。」、第5分55秒也表示原告同意依照被告所述界線分割等語，可證原告購買系爭土地當時即明白被告使用需求，且確實曾與被告達成上開協議條件。基此，原告請求履行協議分割之前提當應先履行上開條件，否則即有濫用權利而漠視兩造之約定。原告所稱直到兩造104年3月3日會談時才表示同意按照鋼架造建物所在位置至地籍線為止之線條作為分割方法等語，顯然與事實相違背。至於被告是否曾與訴外人林進耀商談拆除全部建築物或對鋼架建築物補強部分，與原告曾允諾被告取得上開鋼架建築物所佔有土地面積或被告是否欲保留上開建築物，並無必然關係，原告據此主張顯非合理。
㈣退步言之，系爭兩造分割圖說並未載明Ｈ型鋼構建築物去留
，所以本件地籍圖上之分割線僅是參考作用，還不是正式的分割協議，此可由兩造嗣後召開協議對論內容可證。基此，系爭土地之分割協議尚未明確，而有其限制條件，因此原告於未履行上開限制條件前，據此請求履行分割應屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：㈠原告主張兩造共同購買系爭土地，同時並約定以附圖所示分
割方案（即系爭分割協議）方割之事實，業據提出土地登記謄本、分割圖等件為證，並經證人即為兩造辦理系爭土地過戶登記事宜之代書林雍盛到庭證述屬實，被告亦不否認系爭分割協議之真正，是堪信為真實。
㈡被告雖辯稱系爭分割協議為假分割，原告同意確保被告取得
系爭土地上之Ｈ型鋼構建築物，土地面積如有不足時會讓售予被告云云，並舉兩造104年3月3日協商時錄音光碟為證。
惟查，被告上開所辯為原告所否認，而兩造於104年3月3日之協商，最後並未達成共識，此業經參與協商之證人林雍盛證述明確，況且，協商內容縱使就系爭土地部分面積轉讓有所商討，惟不能據此推論兩造於合購系爭土地為系爭分割協議之同時，達成「原告同意確保被告取得系爭土地上之Ｈ型鋼構建築物，土地面積如有不足時會讓售予被告」之前提，被告所舉錄音光碟自不足採為有利於被告之證據。是被告上開所辯，舉證尚有不足，自難採信。
㈢從而，原告請求被告履行分割協議，即為有理由，爰依兩造系爭分割協議，判決如主文第1項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年9月30日
民事第四庭法官施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年9月30日
書記官黃明慧