裁判字號：福建金門地方法院99年簡上字第13號民事判決
裁判日期：民國100年02月11日
裁判案由：遷讓房屋等
福建金門地方法院民事判決99年度簡上字第13號上訴人 許寶雲 訴訟代理人 王澤生
王先振 被上訴人 許楊雪娥 訴訟代理人 許淑姿
葉嘉俊 上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國99年11月4日福建金門地方法院金城簡易庭99年度城簡字第36號第一審判決提起上訴，經本院於100年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
壹、被上訴人起訴主張：其於民國89年7月1日，將門牌號碼金門縣○○鎮○○路○○號之房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，並約定租賃期間為10年、租金每月新臺幣（下同）5,000元。詎該租約於99年7月1日租期屆滿前，被上訴人以存證信函對上訴人表示不再續約，然上訴人仍以租賃契約第19條約定，主張被上訴人應無條件續約而拒絕返還該屋。被上訴人爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人返還該屋，並訴請上訴人自上開房屋遷出（訴請按月給付被上訴人5萬元之部分，未經上訴人之上訴，與被上訴人上訴逾期而告確定），並於本件上訴程序中聲明駁回上訴人之上訴。
貳、上訴人之抗辯：依租賃契約第19條約定：上訴人於租期屆滿後，得再續約，被上訴人決無異議。是依此特別條款之約定，上訴人自得續約而不返還系爭房屋等語，資為抗辯。
參、上訴理由略以：
一、按民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點意思一致，而對於非必要之點未經意思表示者，推定其契約為成立....」。被上訴人與上訴人所簽立租賃契約第19條約定時，上訴人即有將裝修成本告知被上訴人，倘租期10年則無法將營收與該成本相抵銷，而必會造成上訴人損失甚鉅，故當時原定租期20年，但被上訴人卻承諾屆時租約到期，倘上訴人無違約情事發生，則被上訴人定會無條件依原租賃契約條件續租，上訴人信以為真始將租期20年改為10年。
二、再則被上訴人要求上訴人將該標的房屋返還並非欲取回自用，僅因被上訴人不合理要求提高租金10倍未得上訴人同意，被上訴人竟自行片面進行毀約，而上訴人同意依房屋申報總價計算法定月租金新台幣10,737元為被上訴人拒絕，顯見被上訴人係因無理調高租金致無法續約，依民法第245條第3款之規定被上訴人應負損害賠償之責。又上訴人係投資經營民宿，怎可花6-700萬元裝潢房屋而僅定期限10年？且 許志新 也說一家人都不會來要房屋，因本人猜測其姊姊會來要，果如所料，10年後來要房屋。而被上訴人的家人也都沒有跟本人要過房屋，連許志新都沒有來要過，但推說都是姊姊做主，顯違背誠信原則。被上訴人許楊雪娥收到存證信函，親自告訴上訴人說：「被上訴人之代理人葉先生的媽媽，不知道要回來做什麼，她要我每個月給她租金五千元，不要一次付一年的租金，如果給一年租金要去提領不方便，而且妳也可以來看我，我有空也可以去看妳。」，上訴人說好，並告訴她一定要經過許志新的同意，她說好，我認為這樣已經沒有問題，所以對於存證信函沒有理會，後來不知道為什麼又反悔來跟我要。並為本件上訴聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人於第一審之訴駁回。3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
肆、兩造不爭執之事實：
一、兩造於89年7月1日就坐落金城鎮城段6127地號之系爭房屋訂立租賃契約，約定租賃期間自89年7月1日至99年7月1日，計10年，租金每月5,000元。租期已於99年7月1日屆滿。
二、系爭租賃契約第19條約定：被告於租期屆滿後，得再續約，原告決無異議。
三、系爭房屋申報總價以房屋稅籍證明書（原審卷第36頁）所載之34萬4,800元為準。
伍、本院得心證之理由
一、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。本件租賃契約已於99年7月1日屆滿，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書1份附卷可憑（原審卷第4頁），堪認為真實。原告復於98年12月15日、99年5月14日、99年6月9日，均以存證信函向被告表明不再續約之意思表示，亦有存證信函3紙在卷可憑（本院卷第8至11頁），且為上訴人所不爭執，僅抗辯被上訴人親口告訴其願意續租一情，然為被上訴人所否認，上訴人亦未舉證以實其說，故其抗辯難認為真。則系爭租約已因租賃期間屆滿而消滅，出租人亦已表達不再續約之意思而無租賃契約默示更新，亦無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任。是被上訴人主張上訴人應返還系爭房屋，足信為有理由。
二、又系爭租約第2條定有租賃期限，何以又於第19條約定：被告於10年租期屆滿後，得再續約，原告決無異議等文字，予人乍看之下，兩相矛盾之約定？經查，系爭租賃契約第19條係約定「得」再續約，並不是「應」或「一定」或「必須」再續約，故依契約之文義解釋，被上訴人係保留續約與否之權利，此與上訴人抗辯賃契約屆期如未違約，被上訴人一定會再續訂租賃契約一情相符，足以認定兩造當初定第19條之真意，係屆期再談續訂租賃契約無誤。次查，上訴人於本院陳稱：「確定租期從20年改為10年…且10年10年的簽約」（卷第38-41頁），足見上訴人亦明確知道系爭租賃期限為10年，屆滿要再續行訂約。如再解釋10年租期屆滿後，被上訴人應無條件再行出租系爭房屋給上訴人，無異架空系爭租賃期約第2條定有期10年之真意，亦無法說明被上訴人將租賃契約從20年改為10年之意義，因此證人即該租約之在場見證人許志新到院證稱：當初上訴人原提議租期為20年，但被上訴人詢問伊意見，伊認為20年太久，屆時被上訴人已102歲，可能無法處理租賃事宜，所以伊就跟上訴人說只租10年，上訴人才把租約第19條原有「拾年」之文字刪除並蓋章。且所謂「被告得再續約，原告決無異議」之真意，係指租賃期限屆滿時，如被上訴人仍不需使用系爭房屋，該屋會再繼續租給上訴人，亦即，是在被上訴人不需使用系爭房屋之前提下，才會繼續租給上訴人，故而該租約並未事先約定續租的租期跟租金，而是等到租期屆滿後再視情形決定等語（本院卷第102至103頁），與系爭租賃契約呈現「拾年」2字經刪除，並由兩造於刪除部分用印證明一情（原審卷第7頁）相同，如上所述，亦符兩造當時簽約之真意，應足採信為真。
三、又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，為民法第421條之規定。經查，兩造簽訂系爭租約第19條時，既已預見20年租期對被上訴人之年齡而言，應屬過長，而有改定租賃期限為10年，應係考慮被上訴人於10年後租期屆滿，為房屋之使用需求，而未事先載明續約之租金、租期等租賃條件，一切均待10年租期屆滿後，再由兩造商議續約與否，因此在租金、租期等約定，均付之闕如，故其等在續租契約之要件並未達成一致，續租契約並未成立，上訴人抗辯系爭租約第19條符合民法第153之規定，疏乏依據，尚難採信。因此系爭租約第19條之約定，在未載明續約之條件下，上訴人於租約屆滿後，得因應其個人使用需求及當地政經繁榮情形而為出租與否及調整租金、租期之權利。如解釋被上訴人一定要續租給上訴人，則無異架空第2條租賃期限之約定，因此上訴人辯稱依該條文義，被上訴人須依原租賃條件，無條件繼續出租10年等情，即無可採。
四、上訴人雖提出系爭房屋整修前、整修中及整修後之照片（本院卷第66至98頁），用以證明當初如非被上訴人願意無條件續租，其不可能花如此心力整修他人住宅等情。惟查，上訴人如何增加租賃房屋之價值，係兩造在歸還系爭租賃房屋是否有不當得利請求權之適用問題，此與被上訴人應無條件續租系爭房屋為兩回事。至於上訴人主張承租系爭房屋目的是經營旅館使用，雖有上訴人提出之照片可證，但上訴人締約與否，即應考慮10年屆滿無法續定租約之風險，而有自由決定締約與否之權利，則上訴人締約當初既然決定以10年當作租賃之期間，期滿當然要承擔無法續訂租賃契約之風險。又由於本件契約為經營旅館之長期租約，上訴人應有使用收益房屋並予改良之權利，且有持續調整房屋內外陳設之需求，因租約長達10年以上，也必然導致部分建材之損壞與裝修之必要，因此兩造系爭租賃契約第9條約定上訴人日後有負回復原狀返還房屋之義務；如上訴人不以回復原狀之方式返還房屋，而以目前之現狀返還，則係衡平被上訴人長時間坐收穩定租金之利益，又無法律之依據而不當獲取系爭房屋因上訴人裝潢之增值，為上訴人是否得向被上訴人請求系爭房屋因裝潢整修後所增加之價值，即不當得利之適用問題，與上訴人是否應負返還房屋之義務為不同之事件。
陸、綜上所述，原審以系爭租約已因租期屆滿而歸消滅，被上訴人並已表達不願續租之意思，系爭租約第19條雖訂有被告「得」再續約，決無異議之約定，如上所述，應係被上訴人保留續訂租約與否之權利。另兩造未預先訂明租金、租期之續約條件，亦尚未成立續訂租賃契約之約定。本件應認被上訴人於租期屆滿後，仍保有商議續約與否之權利，故被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審就遷讓房屋之部分為上訴人敗訴之判決即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年2月11日
民事庭審判長法官張珈禎
法官范坤棠法官許嘉容以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國100年2月11日
書記官許永溪