裁判字號：臺灣南投地方法院99年訴字第333號民事判決
裁判日期：民國100年01月31日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣南投地方法院民事判決99年度訴字第333號原告 李易達 訴訟代理人 陳榮昌 律師被告 陳國煜 訴訟代理人 王士銘 律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，經本院於民國100年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落南投縣○里鎮○○○段○○○○號（權利範圍全部、面積七六○點二五平方公尺）土地辦理所有權移轉登記予原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國94年6月14日向被告買受坐落南投縣○里鎮○○○段○○○○號、地目建、面積0.076025公頃土地（下稱系爭土地），並訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定價款新台幣（下同）171萬元，契約成立同時由原告給付被告定金21萬元，其餘尾款150萬元，則由原告存入代書 余佳樺 （下稱余代書）設於台中商業銀行（下稱台中商銀）帳戶內，於產權移轉登記完畢後，由余代書將款項給付被告，原告同時將買賣標的物點交予原告等內容。故原告除於簽約時給付定金21萬元予被告之外，當日即將尾款150萬元開立同日到期以南投郵局為付款人之郵局本票存入余代書台中商銀埔里分行之帳戶，已依約將價款全部付清。詎被告拒不辦理所有權移轉登記，反謂係遭原告脅迫成立買賣契約而主張撤銷，並稱已收取定金已退回寄放於余代書之處。惟系爭土地係本院93年度執字第5080號清償債務事件，於94年6月13日勘驗期日，在系爭土地所在，由被告及其母親 陳劉阿葉 於執行法官、書記官、執達員、愛蘭派出所警員及地政事務所測量員前，以其係系爭土地拍賣買受人（已完成所有權登記，其為聲請點交人)，當面表明願以上開價款出賣予原告，兩造隨即同往余代書處，因余代書表示需土地謄本及資料應於翌日補齊再簽，雙方乃於翌日即同年6月14日簽立契約，並無脅迫可言。又因被告簽約至今已歷時5年，經原告及余代書一再催促均拒不履行。故原告基於債權契約依法請求被告完成物權行為。並聲明：如主文所示。
(二)對被告抗辯之陳述：94年6月13日兩造均同意訂立買賣契約，且約定至余代書處簽約，並依約前往余代書處，無脅迫情事。又原告依約交付之價金為171萬元，其中150萬元係依契約約定交付代書。依系爭契約第10條記載，雙方固約定賣方亦可解除契約，惟應將買方即原告交付價款171萬元退還，並賠償損失。
二、被告則以：
(一)被告係遭原告恐嚇脅迫始簽訂系爭契約，若非如此，原告豈會在未能獲得任何利益之情形下，立即以拍得系爭土地之同等價額出售予原告？如此交易行為顯不符合一般人之日常生活經驗；復參照起訴狀被證五之照片（詳本院卷第42頁），足證原告除有對被告施以言語之恐嚇脅迫外，尚有恐嚇脅迫之實際行為存在。又本院於94年6月13日在系爭土地為點交程序時，原告當場糾集數十位不明人士在場，導致點交程序無疾而終；果真原告有購買系爭土地之意願，為何當初未參與法院公開標售之程序，以防止他人購得，原告捨此未為，待被告以低於市場行情價格經由法拍程序合法取得系爭土地後，為達其私心，始以強暴脅迫逼使被告出售系爭土地。惟被告已撤銷或解除系爭契約，然原告不願接受違約金，一昧強求被告履行契約。被告自法院拍賣程序中取得系爭土地後，點交日為94年6月13日，點交當日因原告對被告施以脅迫，故當日未完成點交，當日原告要求被告出售系爭土地予原告，被告未同意，原告又要求被告隔日至余代書處簽約，翌日即94年6月14日被告不理會原告之請求，未至余代書處，原告竟打電話脅迫被告，對原告表示：你趕快賣一賣，不然我要處理等語，被告因此心生畏懼，遂委由被告母親陳劉阿葉前往余代書處簽訂系爭契約。故被告係遭原告以暴力脅迫方式簽訂系爭契約，並已依據民法第92條規定主張撤銷系爭契約，而以台中民權路郵局6942號存證信函為撤銷契約之意思表示。
(二)原告除對被告施以強暴脅迫外，更於其所有物體上噴以紅色警告字體「要玩命的來動看看」、「此地有嚴正糾紛請勿自找麻煩」及「不怕麻煩的人…才來」，亦與本契約有關，若非原告同意，第三人豈敢任意噴漆於其上，原告所陳紅色噴漆非其所為，不足採信。
(三)自系爭契約第10條後段約定「而甲方（被告）不履行本契約義務時，願將所受之定金退還乙方（原告），並應給付同額現金與乙方充為處罰違約金，本契約即為自然解除之」之內容觀之，應認賣方即被告有不附理由之解約權，且不以他造同意為必要。上開條款並非約定「將所受價金退還乙方，並應給付同額現金與乙方充為處罰違約金，經買方簽收後，方得解除契約」之文字。因此，該條款之合理解釋應視為兩造皆有不附理由之解約條款，且無須他造同意或催告始得為之，上開條款後段亦屬違約金之性質約定，而非將該條款解釋成為任一方保留解除權之代價，於行使解除權所應支付之代價。
(四)被告收受者為21萬元之定金，並非171萬元，依系爭契約第3條「甲乙雙方合意其餘尾款壹佰伍拾萬元，由乙方（原告）存入余佳樺台中商銀帳戶內，於產權移轉登記完畢後，余佳樺應將前述款項給付甲方（被告），甲方同時將本買賣標的點交予乙方」之約定觀之，本件買賣價金餘款150萬元存入余代書在台中商銀所開設之帳戶，係為買受人即原告之利益計算，出賣人即被告並非得任意領取該筆款項，必俟出賣人將買賣標的物所有權移轉登記予買受人後，出賣人始得領取該筆價金，亦即出賣人將買賣標的物所有權移轉予買受人，為領取該筆價金之停止條件。本件被告業已主張撤銷或解除買賣契約，被告無從依約將買賣標的物即系爭土地所有權移轉登記予原告，上述停止條件永無成就之可能，被告自無從領取該筆款項，因此，被告顯未收受買賣價金餘款150萬元。
(五)被告於收受定金後，立即向原告為撤銷之意思表示且退還定金21萬元，被告於10日後解除契約仍需支付21萬元違約金，顯屬過高，故請求依民法第252條規定予以酌減：兩造於94年6月14日簽訂系爭契約，被告已收受原告給付之定金21萬元，嗣被告為撤銷契約之意思表示，因原告拒不收受退還之定金，故被告方於94年6月23日（被告誤為97年6月23日）將退還之定金交由余代書代為收受。若計算被告收受原告定金至退還原告定金之日止，原告所受的法定利息損失僅為288元{計算式：210000×5%×10/365＝287.67（四捨五入）}，因此，被告僅收受原告交付之定金10天，竟要賠付原告21萬元之違約金，顯屬過高。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經本院整理並簡化爭點，其結果如下：
(一)兩造不爭執事項：⑴兩造在94年6月14日簽立系爭契約，由原告向被告買受系爭
土地，並由被告之母代理被告簽約，買賣價金為171萬元，簽約同時，由原告給付被告定金21萬元，其餘價款150萬元，兩造合意由原告存入余代書設於臺中商銀之帳戶，於產權移轉登記完畢後，由余代書將150萬元給付被告，被告同時將系爭土地點交予原告。
⑵被告有於94年6月23日退還定金21萬元予余代書，由余代書暫時存入其臺中商銀帳戶。
⑶被告有於94年6月間以第6942號存證信函撤銷其與原告間就系爭土地所為買賣之意思表示，已由原告收受。
⑷原告於94年6月間以第00209號存證信函函復被告。
⑸被告尚未依系爭契約第10條給付解約違約金。
(二)兩造爭執事項：原告為本件請求是否有理由。
四、本院得心證之理由：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。又因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段固有明文，惟主張被詐欺或被脅迫而為表示之當事人，應就此事實負舉證責任。本件被告辯稱其遭原告脅迫致簽訂系爭契約，故得依民法第92條第1項規定撤銷系爭契約，則被告應就原告之脅迫行為，負舉證之責任。本件被告是否遭原告脅迫而簽訂系爭契約，而得以受脅迫為由，撤銷系爭契約？茲分述如下：
⑴被告辯稱遭原告脅迫而簽立系爭契約，及系爭土地係伊向法
院拍賣標得，並聲請點交，惟原告於點交當日脅迫被告，致未完成點交；另證人即被告之母 劉陳阿葉 到庭證稱：94年6月13日法院點交日，原告帶了一群小孩，身上都有刺青，看了都會害怕，連法院人員都躲在一邊，所以當時無法完成點交，也無法製作筆錄，當場就解散了，點交當日被告沒有在場等語（詳本院卷第56-57頁）。惟經本院依職權調閱本院93年度執字第5080號執行案件審閱結果，94年6月13日執行人員履勘時製有執行筆錄，並記載：「買受人陳國煜（即被告）會同地政人員測定界址，第三人 李奇龍 在場，告以本日執行要旨。法官諭請地政人員測定界址。一、第三人李易達（即原告）願以一百七十一萬向買受人陳國煜買受紅瓦厝段
289地號土地（即系爭土地），買受人願照前開價額賣予第三人李易達前開土地。買受人請求延緩本日之執行。法官諭本日執行延緩執行。」，故證人所述未製作筆錄乙節，顯非事實，證人所陳被告未於94年6月13日在場，亦與事實不符，其證言之真實性已非無疑；又被告如有遭受原告脅迫之情事，依常理判斷，自應當場向執行人員或在場員警表示或請求協助，且依前開執行筆錄所載，原告當時即陳稱願以
171萬元向被告買受系爭土地，被告亦願依該價額出售系爭土地予原告，當日未能完成執行程序，復係因被告請求延緩執行所致，因此確無證人劉陳阿葉所述因原告帶同之人員令人心生畏懼而無法完成點交之情事，從而，被告所辯及證人劉陳阿葉之證述即不足採信。
⑵再參以證人即兩造委託辦理系爭土地移轉登記之代書 余家樺
到庭證稱：「（問：去原告家的時候有無其他人在場？被告方有幾人到場？）在場有四、五個人，我知道被告的母親有在場，原告有在場，其他的人我不認識。」、「（問：簽約當日情形如何？）當日兩造各自到場，忘了何人先到，兩造在場的時候口氣還好，講到價金的支付方式沒有很平和，因為賣方要求一次付清，買方也覺得一次付清也不放心，後來賣方要求把價金放在我的戶頭，由我提供臺中商銀的帳戶給他們。」、「（問：兩造各有幾人到場？）原告有他的姊夫和堂姊妹到場，大概有三人。被告有他母親和姐姐到場，因為時間久了，印象不是很清楚，是由媽媽代為簽約。」、「（問：簽約過程、時間多長？）差不多一個小時，主要是談價金的支付方式。」、「（問：契約內容是否證人所製作？）是。」、「（問：契約當中有無看到被告母親受脅迫？）簽約當日沒有，其他時候我也沒有看到。」。是兩造先於94年6月13日執行時向執行人員表達願以171萬元買賣系爭土地之意願，復於翌日即94年6月14日前往證人余家樺處簽約，依證人余家樺證述之簽約過程，原告並無對被告實施脅迫行為；證人余家樺雖證稱：簽約日上午7、8點，被告母親前來表示不想簽約、有受到脅迫，伊則表示不想賣中午就不要來簽約，被告母親則稱已經講好，她也會害怕，中午一時許，被告母親有來簽約等語，惟被告母親並未說明受脅迫之具體狀況，其所言「脅迫」，是否為原告所為並足以影響被告或被告母親簽訂買賣契約之自由意志而得依法撤銷，尚非明確；且證人余家樺亦明白告知無出售意願即無需到場簽約等語，是被告於簽約前，尚有充裕時間考慮是否出售系爭土地，然被告除委託證人劉陳阿葉如期前往與原告簽約外，並依系爭契約約定提出印鑑章、權狀正本、印鑑證明等文件交予證人余家樺辦理移轉登記，亦經證人余家樺證述明確（詳本院卷第62頁），足證被告並非遭原告脅迫而簽訂系爭契約。⑶被告雖又辯稱：依常情若非被告遭原告恐嚇脅迫，原告豈會
在未能獲得任何利益之情形下，而立即以拍得系爭不動產之同等價額出售給原告，及系爭土地之所有權為原告所有，而該地上物件所噴之紅色字體「要玩命的來動看看」、「此地有嚴正糾紛請勿自找麻煩」及「不怕麻煩的人…才來」，亦與本契約有關，若非原告同意，第三人豈敢任意噴漆於其上云云，用以證明被告有遭受原告脅迫。惟查，基於契約自由原則，當事人於不悖於法律強行規定及公序良俗之範圍內，本得自由訂定契約。故於當事人雙方互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項規定甚明。本件兩造既已合意簽訂系爭契約，自應受契約約定之拘束，要非主張締約之一方因締約無何利得，即得援為主張契約係遭脅迫而簽訂之依據，故被告所辯，無足採憑。再者，系爭土地上之物固遭人噴以「要玩命的來動看看」、「此地有嚴正糾紛請勿自找麻煩」及「不怕麻煩的人…才來」等文字，惟未據被告就噴漆為原告所為及前述文字對於系爭契約之簽訂有何影響舉證證明，被告所陳「若非原告同意，第三人豈敢任意噴漆於其上」，並認已構成對被告之脅迫行為，實無足採。
⑷綜上，被告辯稱係遭原告脅迫而簽訂系爭契約，並未盡其舉
證義務，所辯核無可採，從而，被告援引民法第92條第1項前段規定撤銷其出售系爭土地之意思表示，即不生撤銷之法律效力。
(二)又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地（最高法院17年度上字第1118號判例、97年度台上第1676號判決意旨參照）。本件被告辯稱依系爭契約第10條約定之合理解釋為：兩造皆有不附理由之解約條款，且無須他造同意或催告始得為之，上開條款後段亦屬違約金之性質約定，而非將該條款解釋成為任一方保留解除解除權之代價，於行使解除權所應支付之代價等語，是否有理，分述如下：
⑴依系爭契約（詳本院卷第10至13頁）第10條約定「乙方（即
原告）如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於乙方之事由，致不能如期交付殘餘價金時，甲方（即被告）無庸催告，乙方願將所交價金悉數由甲方沒收充作處罰違約金，而甲方不履行本契約義務時，願將所受價金退還乙方，並應給付同額現金與乙方充作處罰違約金，本契約即為自然解除之。」。是兩造已於契約約定契約解除權之行使可毋庸先行催告他方及契約效力自然解除之具體條件，自得約束訂約之當事人，上開條款後段則屬違約金之性質約定。
⑵又依系爭契約第3條「甲乙雙方合意其餘尾款壹佰伍拾萬
元，由乙方（原告）存入余佳樺台中商銀帳戶內，於產權移轉登記完畢後，余佳樺應將前述款項給付甲方（被告），甲方同時將本買賣標的點交予乙方」，原告雖依約應將價金餘款150萬元存入余代書提供之台中商銀帳戶，惟於產權移轉登記完畢後，被告始有受領150萬元之權利，原告雖於系爭約簽立時即94年6月14日即交付定金21萬元予被告，及依系爭契約第3條約定，以郵局150萬本票存入證人余家樺之帳戶內，然被告既僅於產權移轉登記完畢始有受領該150萬元之權，應認證人余佳樺係屬原告交付150萬元價金之履行輔助人，而非被告委任受領價金之人人，系爭土地至今尚未完成所有權移轉登記，原告即尚未履行給付價金餘款150萬元之義務。
⑶故依系爭契約第10條之約定，被告拒不履行契約義務，自應
將所受價金即21萬元，及依約應給付之同額現金21萬元充作處罰違約金。然被告僅於94年6月23日退還原告所支付之定金21萬元交由余代書轉交原告（因余代書無法解決兩造之紛爭，至今仍存放於其台中商銀帳戶），並未依約給付「解約之違約金」21萬元，亦為被告所不爭執，即無從依系爭契約第10條約定發生契約自然解除之效力，從而兩造間就系爭土地所成立之買賣契約仍然合法有效。
⑷復稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第345條、第348條第1項、第758條第1項分別定有明文。系爭契約既經兩造就標的物及價金相互同意，並簽訂系爭契約，則依上述法律規定及系爭契約第4條約定「本件不動產買賣登記手續日期約定於民國94年6月15日雙方須同往余家樺代書事務所協同辦理移轉登記文件，屆時甲方應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交於乙方以便聲請登記。」，被告自有協同原告辦理系爭土地所有權移轉登記之義務。從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告應將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年1月31日
民事第二庭法官李蓓本件正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年2月1日
書記官林書慶