臺灣士林地方法院111年度重訴字第511號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院111年重訴字第511號民事判決

裁判日期：民國113年07月19日

裁判案由：解除契約等

臺灣士林地方法院民事判決111年度重訴字第511號原告 邱盈祝 訴訟代理人 林宏都 律師被告 胡文鑫
胡宇恆 江秋美 共同訴訟代理人 羅凱正 律師
鄭人豪 律師上列當事人間解除契約等事件，本院於民國113年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告胡文鑫應給付原告新臺幣伍拾捌萬零柒佰壹拾陸元，及自民國一百一十一年八月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告胡宇恆應給付原告新臺幣貳拾玖萬零參佰伍拾捌元，及自民國一百一十一年八月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告江秋美應給付原告新臺幣貳拾玖萬零參佰伍拾捌元，及自民國一百一十一年八月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告胡文鑫負擔二十分之一、被告胡宇恆、江秋美各負擔四十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告胡文鑫供擔保後，得假執行，但被告胡文鑫如以新臺幣伍拾捌萬零柒佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾萬元為被告胡宇恆供擔保後，得假執行，但被告胡宇恆如以新臺幣貳拾玖萬零參佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹拾萬元為被告江秋美供擔保後，得假執行，但被告江秋美如以新臺幣貳拾玖萬零參佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
二、原告起訴原聲明：㈠先位：被告胡文鑫、胡宇恆、江秋美（下分稱其姓名，合稱被告）應連帶給付原告新臺幣（下同）1,368萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡備位：被告應連帶給付原告684萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院審理時，變更聲明為：㈠胡文鑫應給付原告58萬716元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡胡宇恆應給付原告29萬358元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢江秋美應給付原告29萬358元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，所為核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊於民國111年3月2日以1,368萬元之價格，向被告購買門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000巷00號2樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落臺北市○○區○○段○○段000地號、權利範圍3分之1土地（下稱系爭土地），胡文鑫、胡宇恆、江秋美就系爭房屋及系爭土地之應有部分，依序為2分之1、4分之1、4分之1，兩造並簽訂有不動產買賣契約書，其中標的物現況說明書關於「本棟建物是否有傾斜？」乙項，經勾選為「否」之選項。兩造業依約履行給付買賣價金及移轉所有權登記義務完畢，並於111年4月12日完成系爭房屋之點交，惟交屋後原告發覺系爭房屋有傾斜現象，經專業機構鑑定結果，系爭房屋於點交時已存在傾斜率大於結構建議容許值之瑕疵，該瑕疵並造成系爭房屋價格之減損，爰依民法第354條、第359條規定請求減少買賣價金116萬1,432元，並依民法第179條規定，請求：㈠胡文鑫應給付原告58萬716元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡胡宇恆應給付原告29萬358元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢江秋美應給付原告29萬358元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋為中古屋，然不論室內、室外之牆面及樑柱均無任何裂縫或破損，且整棟建築物之外牆自興建後即保持原狀，迄今均無任何毀損情事，所屬地層更早已壓密緊實並達穩定狀態，可正常居住使用，原告並於買受系爭房屋後，將系爭房屋出租予房客居住使用迄今，足徵伊等所交付原告之系爭房屋，合於兩造間買賣契約所約定之通常效用，又系爭房屋之屋齡為51年，於長期使用下屋體難免有些微破損、傾斜之現象，是其價格本因此折舊而遠低於新建房屋，業經兩造於簽訂買賣契約時納入考量，則原告自不得以系爭房屋有些微傾斜，即指摘系爭房屋具有民法第354條所定之瑕疵，原告據以請求減少買賣價金，並要伊等返還該減少價金之不當得利，顯無理由等語，資為抗辯。並求為：㈠原告之訴及其假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於111年3月2日以1,368萬元之價格，向被告購買系爭房屋及坐落系爭土地，胡文鑫、胡宇恆、江秋美就系爭房屋及系爭土地之應有部分，依序為2分之1、4分之1、4分之1，兩造並簽訂有不動產買賣契約書，其中標的物現況說明書就「本棟建物是否有傾斜？」乙項，經勾選「否」之選項，及兩造業依約履行給付買賣價金及移轉所有權登記義務完畢，並於111年4月12日完成系爭房屋之點交等情，業據其提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第26至76頁），復為被告所不爭執，堪信為實。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。經查，於被告交付系爭房屋予原告時，系爭房屋即存在向左（往東南向）傾斜，傾斜率為1/129之情事，此經本院送請社團法人臺灣省土木技師公會鑑定屬實，有該公會以112年9月12日
（112）省土技字第4631號文檢送之鑑定報告書（案件編號：0000000000）在卷可按，可徵被告依買賣契約所交付之系爭房屋存在傾斜情形，而該傾斜率已大於正常容許傾斜率1/200，應堪認定，則依通常房屋交易觀念，足認其品質有所欠缺，況兩造所訂買賣契約附件之「標的物現況說明書」中，經載明系爭房屋乃為「無傾斜」狀況（見本院卷第76頁），業如前述，是系爭房屋亦屬未具有當事人所決定應具備不得超出容許範圍傾斜度之品質，揆之上開說明，堪認本件買賣標的物即系爭房屋為有瑕疵，被告應負該瑕疵擔保責任。
五、又按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，是本件原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。又減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。經查，系爭房屋及其所坐落系爭土地由本院經兩造合意囑託社團法人台北市不動產估價師公會鑑定結果，認在系爭房屋無傾斜之情況下，於111年3月2日（即兩造簽訂系爭房屋之買賣契約書時）之正常價格為1,371萬8,600元，如系爭房屋具有前開經社團法人臺灣省土木技師公會鑑定之傾斜情形，減損金額116萬4,709元，減損率為8.49%，有該公會112北估公會字第0000000號不動產估價報告書附卷可參，堪採為本件買賣減少價金數額之依據。準此，兩造在系爭房屋無傾斜瑕疵存在之認知下所合意之無瑕疵物價值為1,368萬元，自應以此合意基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例計算於揭露建物具傾斜瑕疵之情況下，兩造所願合意折減之價額應為116萬1,432元（計算式：13,680,000×8.49%=1,161,432），是原告所得請求減少之價額應為116萬1,432元。
六、復按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，受損害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房屋具有傾斜之瑕疵，應減少買賣價金金額116萬1,432元，已如上述，上開價金減少後，被告就該減少部分價金，按其應有部分，顯胡文鑫、胡宇恆、江秋美依序溢收58萬716元、29萬358元、29萬358元，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告自得依不當得利規定，請求被告如數返還溢收金額。
七、綜上所述，原告本於前揭原因事實，主張依兩造間買賣契約關係，行使民法第359條規定之減少價金請求權，就減少之價金，依民法第179條規定，訴請㈠胡文鑫應給付原告58萬716元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡胡宇恆應給付原告29萬358元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢江秋美應給付原告29萬358元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，被告陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
九、訴訟費用負擔之依據：民法第78條、第81條第1款。中華民國113年7月19日
民事第二庭法官劉瓊雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國113年7月19日
書記官劉淑慧