臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度桃簡字第798號
原 告 信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
複 代理人 乙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 張致祥 律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國98年9月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾肆萬元，及自民國九十八年四月三十
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告得假執行。被告以新臺幣肆拾肆萬元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國98年2月21日欲出售其所有坐落門牌號碼桃園縣
○○鄉○○路8之3號13樓之房屋及其基地持份（下稱系爭
房地），遂與原告所屬南崁分公司簽立買賣仲介專任委託契
約書（下稱系爭委託契約），委託期間自98年2月21日起迄
98年6月30日止，委託售價議定為新臺幣（下同）1,298萬
元整。原告接受委託後，即透過銷售通路積極銷售，並派員
帶有意願購買之客戶看屋，期間有訴外人 虞叔 雄願意買受，
被告亦於98年3月2日將上開委託總價調降變更為1,100萬
元整並簽訂買賣委託書內容更改附表，嗣被告遂於該日與虞
叔雄簽立不動產買賣契約書，惟因簽約時已逾銀行營業時間
， 虞叔雄 僅備有簽約款10萬元，且被告亦未攜建物土地權狀
正本前來，故雙方約定：⒈賣方（指被告）之權狀須於98年
3月6日前補齊；⒉買方之簽約用印款差額須於98年3月5
日前補齊。虞叔雄後於98年3月3日如數付訖價款差額，詎
被告竟聲稱因個人因素不能履行契約，且亦未依約交付權狀
，經虞叔雄限期催告履約無效，即通知解除契約。又按系爭
委託契約第4條第5項第1款約定：「專任委託之遵守：甲
方違反下列事項時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方
必須全額一次給付服務報酬。…在買方給付定金或與買方簽
立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者，
給付乙方委託總價額4％」。則系爭房地買賣契約之簽立，
確係原告居間促成，依前揭系爭委託契約條款，被告應如數
給付服務報酬44萬元，縱嗣後因故與買方解除契約，亦係因
被告未依約履行所致，自無礙原告服務報酬之請求權利等語
，並聲明：被告應給付原告440,000元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠原告未盡善良管理人責任及其契約義務：
⒈雙方簽定訂系爭契約時，原告承辦人員 劉奕棋 曾向被告保證
，房屋售價若未達到雙方約定價格即1,298萬元時，會減收
仲介服務費，惟原告請求報酬時並未依約減少。又原告在仲
介過程中，並未將委託之價格告知買方，反而自行降價偽稱
賣方房屋售價為1,200萬元，明顯違反誠信，亦連帶影響房
屋售價之議定。
⒉原告對該社區之其它房屋售價刻意傳遞錯誤訊息，致被告計
算房屋出售價格低估；又原告明知系爭房地同社區之其他房
地，在本件委託期間有出售之情形，仍向被告稱無房地出售
，使被告在判斷出售之時機、市場狀況、價格均受到該錯誤
訊息之影響，已有違誠信及系爭契約第5條第2款之約定。
⒊本件系爭委託契約簽訂當日，被告於晚間始被通知到原告店
面與虞叔雄見面，原告亦未告知要簽訂買賣合約，使被告未
能預先妥善考慮，且當日深夜12點被告係因精神不濟、恍神
之情況下進行合約簽訂，始生本件買賣契約爭議。是以原告
亦違反系爭契約第5條第3款之義務。且被告於訂立前開不
動產買賣契約翌日去電劉奕棋，告知不願出賣系爭房屋及停
止一切後續買賣合約之履行，請其通知虞叔雄，詎原告竟未
通知，並向虞叔雄收取後續款項，明顯違背受託義務。
㈡系爭委託契約係定型化契約，原告未予被告審約期限，應屬無
效：
⒈本件原告提出之定型化契約，係違反92年6月26日內政部頒
布之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，並
未給予被告審閱期三天，而被告僅依原告之要求在系爭委託
契約上簽名，其餘皆是原告自行書填寫內容，有關4％約定
報酬等條款，即屬無效，自不得為請求權之依據。
⒉又依系爭委託契約所示，原告應完成全部之房屋買賣交易，
包含向銀行設定抵押貸款，及完成所有土地產權交易移轉，
而原告並未完成上述全部程序，而要求全部服務報酬，顯不
合理，且原告依民法第252條之規定，亦未盡其善良管理人
之義務，應酌減其違約金等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原
告之訴；㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於98年2月21日就系爭房地簽訂系爭委託契約（原證一
），後於同年3月2日復簽訂買賣委託書內容更改附表（原
證二），該2份契約書均由被告親自簽名，有上開契約書2
份在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真。
㈡被告於98年3月2日與虞叔雄就系爭房地簽訂不動產買賣合
約書（原證三），虞叔雄並於該日當場交付10萬元價金予被
告，有前揭契約書1份附卷可參，堪信為真。
四、兩造之爭執及本院之判斷：
原告主張已依委託價格覓得訴外人虞叔雄承買系爭房地，詎
被告竟違約不賣，遂依約請求被告給付服務報酬44萬元，惟
為被告所否認，並以上揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠原
告有無給予被告三日以上之合理審閱期間？或有無向被告解
說系爭委託契約第4條約定內容？即該條是否構成契約內容
之一部？㈡原告請求被告給付服務報酬是否有理由？㈢被告
請求按委託價額4％計算之服務報酬是否應予酌減？
㈠原告有無給予被告三日以上之合理審閱期間？或有無向被告
解說系爭委託契約第4條約定內容？即該條是否構成契約內
容之一部？
按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以
內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定
者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構
成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化
契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公
告定型化契約之審閱期間」消費者保護法第11條之1定有明
文。又「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十
日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前規
定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍
構成契約之內容。」消費者保護法施行細則第11條第1、2
項定有明文。該條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之
機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容
之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆
忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致
訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已
充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權
利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契
約無效。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，
何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契
約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書
上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之
內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前
即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，
亦不影響其簽名之效力。本件系爭委託契約之契約文件，為
原告事先擬定印製，以利其與不特定多數消費者訂立之同類
契約之用，自屬定型化契約。依上開規定，應給消費者之被
告合審閱契約之期間。再內政部92年6月26日頒布之不動產
委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項內規定契約審閱
期間至少為三日，屬原消費者保護法施行細則第11條第3項
所指中央主管機關就房地產委託銷售行業公告定型化契約之
審閱期間。而系爭委託契約之最前部即約定：「注意！依內
政部公告，委託人有三天以上之契約審閱權，委託人於契約
簽立前可要求本契約影本攜回審閱。委託人簽立本契約時係
業已行使契約審閱權利，並已充分瞭解本契約條文…。」等
語，並經被告簽名於該契約內。被告對該簽名之真正並不爭
執，自足信為真正。上開契約審閱之約定，合於前揭公告規
定審閱期間，且系爭委託契約最前部分已明白約定關於被告
攜回審閱之文字，該文字置於契約最前面，且被告亦在該契
約簽名確認，應認被告已確實了解該等文字內容，被告縱使
未能詳細審閱契約內容，然其有機會審閱契約文字，卻又拋
棄該等權利，嗣又復爭執未有合理審閱期間，參諸前揭說明
，其此部分主張自不足取。
㈡原告請求被告給付服務報酬是否有理由？
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣
契約即為成立。又按當事人互相表示意思一致者，無論其為
明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一
致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成
立。關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其
事件之性質定之，民法第345條、153條分別定有明文。查
虞叔雄於98年3月2日與被告簽訂不動產買賣合約書，雙方
合意以總價1,100元為購買系爭房地之價金，虞叔雄並於同
日提出10萬元作為買賣價金之一部且由被告收受，雙方復就
履約細節事項諸如「賣方之…權狀須於98年3月6日前補齊
」、「買方用印之簽約用印款差額須於98年3月5日補齊」
等均載入上開不動產買賣契約中之事實，為兩造所不爭執，
並有不動產買賣合約書、交款紀錄各1份在卷可稽，是以本
件系爭不動產買賣契約之重要之點即買賣標的及買賣價金部
分，被告與虞叔雄已達成合意，應認該買賣契約業已成立。
從而，本件買賣契約成立後僅因被告個人因素不願繼續履行
終致解除，該契約解除自屬可歸責於被告無訛。
⒉系爭委託契約第4條第5項第1款約定：「專任委託之遵守
：甲方（指被告）違反下列事項時，視為乙方（指原告）已
完成居間仲介之義務，甲方必須全額一次給付服務報酬。㈠
在買方給付定金或與買方簽立書面買賣契約後，因可歸責於
甲方之事由而解除契約者，給付乙方委託總價額4％。」，
如前所述，原告已於委託期間覓得買主虞叔雄以被告委託價
格1,100萬元購買系爭房地，詎因被告違約不願出售系爭房
地，則原告依上開契約約定，請求被告給付按委託價格1,10
0萬元之4％的服務報酬即44萬元，自屬有據。
⒊另被告辯稱原告在系爭買賣過程中未依兩造合約價格告知虞
叔雄，且擅自降價云云，惟查，依證人即受被告委託陪同原
告仲介人員看屋之戊○○證述：「（問：當時信義房屋仲介
人員有無提到賣方願出多少價格詢問？）答：有。買方問信
義仲介房子底價為多少，信義仲介回答1,200萬，買方問
1100萬元有無成交可能，信義人員回答離底價很接近有斡旋
之可能，建議先簽斡旋條款，再去向賣方洽談。」等情觀之
，原告對有購買系爭房地意願之買方所提出買價，縱使未達
委託人之底價，為能促使買賣契約之成立，以達系爭委託契
約之目的，自無斷然拒絕買方開價之必要，原告以告知離底
價不遠之方式預留成立契約之可能，再轉向詢問賣方確認出
賣意願之情形，既符合社會交易常情，亦不會使賣方喪失最
後價金之決定權，難認有違誠信原則。又被告雖辯稱於98年
3月3日（即訂立系爭不動產買賣契約翌日），伊打電話告
知原告仲介人員不願出賣系爭房地時，原告竟未通知虞叔雄
，顯有違受託之義務云云，然則原告並非系爭不動產買賣契
約之當事人，亦未具有解除該契約之權利，被告於訂約後因
個人之因素欲解除契約，應由其與契約相對人協商，並非原
告所得置喙，原告顯無受託使買方即虞叔雄解除契約之可能
。另依證人虞叔雄證稱：「我大概在98年3月3日早上上班
途中接獲買方仲介電話，表示賣方的家人對於出售房屋有意
見，他們要繼續協調，而我為了避免違約因此依約在3月3
日就把餘款匯給履約專保戶…」等語，亦徵原告業已傳達賣
方對於買賣契約有意見之情，並無遲延之事由。再被告復辯
稱原告未提供正確房屋交易訊息，有違系爭委託契約第5條
第2款之約定云云，惟原告曾於98年2月21日提出信義房屋
行情資訊，內載原告於系爭房地附近近幾個月交易情形及行
情並經被告簽收，有信義房屋行情資訊1份在卷可參（原證
六），足認原告業已依約提出成交行情，無違上開約定。末
被告亦認原告有違系爭委託契約第5條第3款之報告義務，
但為原告所否認，自應由被告負舉證之責任。惟被告始終未
能提出證據以供本院審酌，則被告上開所辯，自難採信。
㈢被告請求按委託價額4％計算之服務報酬是否應予酌減？
依據系爭委託契約第4條第5項第1款約定：「專任委託之
遵守：甲方違反下列事項時，視為乙方已完成居間仲介之義
務，甲方必須全額一次給付服務報酬。㈠在買方給付定金或
與買方簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除
契約者，給付乙方委託總價額4％。」，本件被告與虞叔雄
簽立書面不動產買賣合約書後，因可歸責於被告之事由，致
不動產買賣契約終遭解除，業如前述，則原告自得依約請求
委託銷售價額4％計算之服務報酬。又被告雖辯稱：此違約
金過高云云。然揆諸前開約定性質，應係居間人已為報告訂
約之機會或訂約之媒介，委託人故不與相對人繼續履行不動
產買賣契約時，即係以不正當之方法阻止訂約之機會或媒介
，依法視為居間之條件成就，居間人仍得請求酬金。本件被
告與虞叔雄簽訂不動產買賣契約書後，被告片面告知欲解除
契約，核其性質，係以不正當方法阻止訂約之機會或媒介，
則應視為原告請求居間報酬之條件已成就，原告自得請求按
委託銷售價額4％計算之服務報酬。此屬居間人之服務報酬
請求權，自與違約金不同，本院無從酌減，被告所辯並非的
論。至於被告另認4％計算之服務報酬過高，請求酌減報酬
云云，然斟酌系爭不動產買賣契約解除原因，係因被告個人
因素所致，且原告於仲介期間，均已履踐契約之義務等情，
尚難認上開仲介報酬之給付有顯失公平情形，是被告請求酌
減報酬云云，亦屬無據。再被告辯稱兩造於簽訂系爭委託契
約書時，被告之承辦人員劉奕棋曾保證會減收仲介服務費云
云。惟查證人即信義房屋處理該件買賣之仲介人員劉奕棋證
述「（問：相對人【指被告】有無向你要求降服務費之事情
？）答：有，但我沒有具體承諾或答應調降。我向相對人表
示若買方出價有差距而差距是不多的，我能向公司爭取，我
會盡力向公司爭取。（問：你如何向公司爭取？）答：我向
主管表示若為促成交，導致價格有差距時，個案希望能調降
服務費。主管表示一切依公司規定處理」等語，核與證人即
簽約當日陪同被告在場之人 賴月娥 到庭證稱：「（問：當日
信義房屋人員就有關仲介費如何表示？）答：相對人…表示
若銷售金額低於1,298萬仲介費應酌降…仲介人員表示會向
公司爭取，但並無具體承諾調降多少金額。（問：信義房屋
仲介人原有無具體承諾服務費可以調降？）答：仲介人員有
說回公司後一定會向公司爭取，但並無具體表示會調降多少
。」等語大致相符，是被告雖有於簽訂不動產買賣合約書前
口頭要求原告公司之仲介人員調降仲介費用，惟原告公司仲
介人員僅有表示會將被告知需求告知原告，並未承諾必會調
降仲介費，亦無具體回應將調降之金額，後續仲介費用是否
調降尚須視原告審酌，自難因原告之仲介人員有上開表示即
遽認雙方已有調降仲介費用之合意，被告此部分所辯，委不
足取。
五、綜上所述，本件原告於系爭委託契約書所約定之委託銷售期
間內，促成虞叔雄與被告達成以總價金1,100萬元購買系爭
房地之合意，符合系爭委託銷售金額，是原告顯已完成系爭
仲介之事務，嗣因可歸責於被告之事由，致買賣雙方未能履
行，依系爭委託契約第4條第5項第1款，被告仍應給付原
告按買賣總價款4%計算即44萬元之服務報酬，從而，原告訴
請被告應給付44萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即98年4月
30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，為有
理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項，適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依
職權宣告假執行；並依被告聲請，酌定相當之擔保金額，准
被告預供擔保免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 9 月 25 日
桃園簡易庭法官溫祖明
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 9 月 25 日
書記官辜伊琍