裁判字號：最高法院92年台上字第1944號民事判決
裁判日期：民國92年09月10日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決九十二年度台上字第一九四四號
上訴人國產實業建設股份有限公司法定代理人 林孝信 訴訟代理人 沈明達 律師被上訴人癸○○
丁○○
戊○○
卯○○未○○○寅○○○○○○子○○○
乙○○
巳○○
丙○○
甲○○
壬○○
辛○○
己○○
庚○○
午○○辰○○○
丑○○右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十年十二月十一日台灣高等法院第二審判決（八十九年度重上字第四五一號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段四八之五地號土地為伊所有，遭被上訴人（包括於原審追加之被告午○○，但辰○○○、丑○○除外）等（下稱癸○○等十六人）共有之違章建物即門牌號碼台北市○○街○○巷○○號及三七號房屋所無權占用，被上訴人辰○○○、丑○○二人則設籍居住於上開三五號房屋，無權占用該部分基地等情，爰依民法第七百六十七條規定，求為命㈠、辰○○○、丑○○自上開三五號房屋遷出㈡、癸○○等十六人拆除第一審判決附圖（下稱附圖）所示甲部分面積二二六平方公尺（即上開三五號、三七號）房屋，將土地返還與伊之判決。
被上訴人則以：系爭土地原為祭祀公業 周元榮公 所有，於民國四十五年一月間，由該祭祀公業管理人 周賢順 出租予訴外人 周幼英 ，訂有其他租賃契約，租期十年，自四十五年一月一日起至五十四年十二月三十一日止，租期屆滿後，周幼英繼續使用系爭土地，該祭祀公業未為反對之意思表示，且繼續收取租金，已視為不定期租賃契約，癸○○等十六人於周幼英死後繼承取得系爭土地之租賃權，上訴人雖於八十七年二月七日買受取得系爭土地之所有權，惟買賣不破租賃，癸○○等十六人就系爭土地與上訴人仍有租賃關係，並非無權占有等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判駁回上訴人之訴，並駁回其在第二審追加之訴，無非以：上訴人之前手祭祀公業周元榮公就系爭土地與被上訴人癸○○等十六人之被繼承人周幼英訂立有其他租賃契約，租期十年，自四十五年一月一日起至五十四年十二月三十一日止，租期屆滿後，周幼英繼續使用上開土地，上訴人從未主張或舉證該祭祀公業曾於租期屆滿時即為反對之意思表示，而系爭租賃契約第四條記載「租賃期間屆滿，甲方（指祭祀公業）有意出租他人時，乙方有優先承租權，但期間租金另由雙方重新洽定之」等語，僅係附有出租他人作為條件，如他人願意高價承租時，該祭祀公業為增加租金可能出租他人，此時原承租人周幼英有優先承租權，但期間租金由雙方洽定之，此與在租期屆滿之字句後未附有任何條件，而逕載明「期滿再訂」、「期滿後不續租」、「續租應另定契約」、「期滿租金另議」、「原訂租金預有爭執」等有阻止續約效力及預行爭執原定租金之情形不同，自有民法第四百五十一條之適用，則系爭土地嗣後雖由上訴人取得該租賃關係，惟對於上訴人仍繼續存在。上訴人依民法第七百六十七條分別請求被上訴人遷讓或拆屋還地，均於法不合等詞，為其判斷之基礎。
惟按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（本院五十五年台上字第二七六號判例參照）。本件上訴人主張，系爭租賃契約第七條約明：「本約期滿後，乙方之地上改良物設備，均由乙方（承租人）自行處理，將承租土地交還甲方（出租人），乙方不得異議，交還土地時，應將租地回復原狀，並不得向甲方請求任何補貼或賠償其他一切費用。已於訂約之際，訂明期滿後承租人不得再繼續使用租賃物」。已於訂約時即預為反對承租人於租期屆滿時，仍繼續依原租金租用系爭土地，應發生阻止續約之效力等語（原審卷㈡第三八二｜三八三頁），核係上訴人重要攻擊方法，原審恝置不論，已欠允洽。次按租賃契約以當事人就租賃物及租金互為同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，如雙方就租金未互相同意時，仍與不即表示反對之意思有別，不能適用民法第四百五十一條規定視為不定期限繼續契約。系爭租賃契約第四條約定：如租賃期間屆滿，甲方（出租人）有意繼續出租他人時乙方（承租人）有優先承租權，但期間租金另由雙方重新洽定之。已就租賃期滿後不論是否有他人表示承租，雙方如繼續租賃關係時，關於租金額及租賃期間必須重新訂定預為約定。原審未查明系爭土地租期屆滿後，承租人與出租人有無依上開約定重新洽定租期及租金，遽認原定租約不因租期屆滿而消滅，亦屬可議。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年九月十日
最高法院民事第四庭
審判長法官蕭亨國
法官許朝雄法官謝正勝法官陳淑敏法官高孟焄右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年九月二十九日
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