裁判字號：臺灣臺北地方法院94年重訴字第649號民事判決
裁判日期：民國95年08月16日
裁判案由：減少價金等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度重訴字第649號原告甲○○訴訟代理人 陳慧玲 律師
陳絲倩 律師被告乙○○訴訟代理人 林大華 律師
張仁興 律師 林世華 律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國95年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件依兩造所訂不動產買賣契約書第12條約定，合意由本院為第一審管轄法院，故本院有管轄權。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、原告甲○○於民國93年6月間，經訴外人詳和不動產仲介公司（下稱詳和公司）仲介，以總價金新臺幣（下同）2,300萬元，向被告乙○○（原名劉熊倫）購得門牌號碼為台北市○○區○○路○○巷○○號1樓及地下室，面積合計60坪之房屋（下稱系爭房屋），於93年7月14日正式交屋，原告嗣於93年8月15日遷入居住。兩造於洽談買賣事宜時，原告曾多次詢問系爭房屋狀況是否良好、有無瑕疵，被告均強調系爭房屋情況良好且無重大問題。惟至93年9月16日颱風期間，適逢天氣較不穩定，下雨頻仍，原告不僅發現系爭房屋周遭巷道淹水，系爭房屋內亦有多處滲水情況，翌日（即93年9月
17日，滲水情況更為嚴重，系爭房屋地下室嚴重積水，共20坪之面積完全覆蓋在水中，積水達3至5公分深。原告旋即通知詳和公司聯繫被告前來協商，經詳和公司店長出面邀集兩造共同協商，被告承認系爭房屋有上述瑕疵，且表示3年前亦曾發生滲水情事，僅願意賠償原告20萬元，然原告因上述瑕疵所致之損失顯逾20萬元，原告遂於93年11月19日以存證信函通知被告，請求減少價金，迄仍未獲被告置理。系爭房屋於危險移轉於原告時，即因上述滲水之瑕疵減損其價值，且該滲水之瑕疵，事實上極易導致電器設備漏電，恐危及原告與家人之生命、身體或財產安全，系爭房屋作為住宅之通常效用亦有所損害，是系爭房屋顯有減少其價值及通常效用之瑕疵，被告明知系爭房屋有此瑕疵，竟刻意隱瞞此等影響原告買受意願之重大因素，甚至當原告詢問系爭房屋狀況時，被告更一再強調系爭房屋情況良好，被告顯然故意不告知系爭房屋地下室有滲水之瑕疵。又據原告向系爭房屋所在地之房屋仲介公司探詢，該地區有淹水瑕疵之房屋市價約為每坪20萬至30萬元，以平均值27萬5,000元重行計算系爭房屋之價格，應為1,650萬元，故原告共溢付買賣價金650萬元，被告於該數額範圍內即無價金請求權存在，自無受領之法律上原因，為不當得利，應由被告負返還責任。
二、被告委託詳和公司仲介出售系爭房屋之期間至少逾六個月，系爭房屋地下室內，除大理石地板外，空無裝潢，且置有除濕機持續除濕。原告當時對此情形感到疑惑，遂詢問詳和公司經紀人 張雨臻 ，伊僅告以地下室有時比較潮濕，所以放置除濕機。是原告自看屋時起至交屋時止，並不知悉巷道淹水、系爭房屋地下室曾經淹水或滲水情事。兩造雖先後於93年6月11日、7月14日在詳和公司簽約及交屋，但原告並未詢問系爭房屋是否會淹水，被告亦未提及巷道淹水、系爭房屋地下室曾經淹水或滲水，或巷道整修情事，被告僅一直強調系爭房屋情況良好，沒有甚麼大問題。嗣至系爭房屋地下室淹水後，兩造協商時，被告方承認系爭房屋3年前曾經淹水，且主動詢問原告是否解除契約，原告表示那是最好的，被告隨即不再提起。其後，被告只願賠償原告20萬元，因此兩造協商不成。
三、系爭房屋地下室淹水時，屋內庭院、客廳並未因連續豪大雨而積水，故系爭房屋地下室之積水，非自系爭房屋一樓所漫進，當然即無任何淤泥雜質，顯因系爭房屋地下室之某處即房屋本身有瑕疵以致滲漏積水，是系爭房屋地下室淹水與系爭房屋之瑕疵二者間，有相當因果關係，並非不可抗力之天災所致。
四、一般人買賣不動產，通常均以可供使用面積之大小，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素。今系爭房屋地下室之出入口既位於室內，僅供該戶單獨使用，為原告購買系爭房屋時之預定居住空間，且該地下室佔本件買賣標的物總面積1/3，足以影響買賣契約成立與否及價金之決定。系爭房屋在交屋前即有瑕疵以致地下室淹水，影響原告居住使用，依通常交易觀念，為應具備之價值、效用或品質有所減少，故系爭房屋具有物之瑕疵。
五、系爭房屋交屋前、後，地下室均為大理石地板材質，原告並未更動，又地下室牆面於交屋前已有木作裝潢，交屋後原告僅加作書桌及書櫃，此等木作裝潢絕不致影響系爭房屋之結構，故被告抗辯因原告自行不當整修系爭房屋內部，造成防水之破壞云云，實不足採信。爰依民法第359條前段、第179條規定起訴請求，並聲明：㈠被告應給付原告650萬元及自
93年11月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡陳明願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、兩造於93年6月間，經詳和公司之仲介，由被告以2,300萬元之價格，出售系爭房屋予原告。而本件買賣洽商期間，均由詳和公司人員偕同原告看屋，兩造僅於簽訂買賣契約當日，在詳和公司店長 余台英 之介紹下第1次見面，簽約時間亦非長久，當時原告即對被告表示伊非常喜歡系爭房屋，若伊為屋主，一定捨不得出賣，並提及聽說該巷道曾經淹水，進而詢問系爭房屋是否會淹水，被告答稱該巷道先前曾因大雨發生淹水，但約20、30分鐘雨水即退去，系爭房屋地下室遇大雨時亦曾滲水（但非進水），情形並不嚴重，然自該巷道整修後，即未再發生巷道淹水或系爭房屋地下室滲水情事。被告既以系爭房屋現況出賣予原告，原告亦曾多次親至現場看屋，在原告滿意屋況之情形下，兩造方訂立買賣約，被告對於系爭房屋屋況之資訊，均已據實告知原告，並無任何隱瞞，或故意不告知情事，亦未在兩造簽約前向鄰居表示系爭房屋地下室進水，更未於兩造協商過程中承認系爭房屋地下室曾經進水。
二、系爭房屋地下室從未發生積水情事，原告提出之光碟片所示積水情形，水質清澈，毫無任何雜質，設若為自地面層所流下，則經過巷道、種植花草樹木之庭園等處所形成之積水，不可能如自來水般之透徹，且無任何泥沙、沖刷物等污穢物或雜質，是原告主張系爭房屋地下室因大雨造成積水云云，並非無疑。又系爭房屋交屋後，原告曾整修一樓及地下室內部，將系爭房屋地下室之牆壁訂製木作，惟地下室本即重視防水，絕對忌諱不當施工而破壞防水，系爭房屋發生積水時之現況，已與交屋當時之房屋實況有所不同，自不得根據系爭房屋交屋後經變動之狀況，證明系爭房屋有瑕疵。
三、原告所稱導致系爭房屋地下室積水之颱風，實為自93年9月11日起連續豪大雨，在台北地區造成重大災情之「911豪雨」及「海馬颱風」（HAIMA），該次連續豪大雨重創台灣北部地區，台北地區多處以前從未淹水之處，亦因天候異常而均發生淹水現象。據中央氣象局台北氣象站之資料顯示，93年9月份，總雨量為704毫米/平方米，光是93年9月11日一天，台北之雨量即高達321毫米/平方米。次依交通部中央氣象局93年11月25日修訂之「豪雨」定義，24小時累積雨量達350毫米以上稱之為「超大豪雨extremelytorrentialrain」，據養工處統計93年9月11日之累積雨量，在中央氣象局本部達434.8毫米、在信義國中則達418.5毫米，已逾上述「超大豪雨」之標準甚多，氣象局並且指出，如24小時累積雨量達350毫米以上，許多地區就可能發生淹水情況。系爭房屋位在台北市○○區○○路○○巷，地處中央氣象局本部與信義國中氣象觀測站之間，該期間之降雨已達「超大豪雨」等級，造成台北市有多達35筆之積水紀錄，與系爭房屋鄰○○區○○○○○路一段51巷、忠孝東路四段亦有15公分至20公分之積水，忠孝東路4段553巷之積水更高達70公分，足見台北市區之排水系統無法應變93年9月11日之超大豪雨宣洪，以致市區淹水，而系爭房屋所在之台北市○○區○○路○○巷，經查證於93年9月中旬海馬颱風期間，因急暴雨關係，該處瞬間確有0.5公尺至1公尺深之積水情況。再觀諸93年其他日期之雨量，甚或91年、92年、94年之逐日雨量資料，皆無類似93年9月11日「超豪大雨」之氣象情況，益證93年9月中旬天候之異常，況該次天災過後，系爭房屋均未再發生淹水情事，故原告主張因該次天災導致系爭房屋地下室進水云云，縱然屬實，亦屬不可抗力之天災，並非系爭房屋有何瑕疵所致，且系爭房屋地下室進水亦可能是肇因於原告事後裝修不慎之結果，因此，系爭房屋並無滅失或減少其通常效用之瑕疵。
四、至原告雖主張本件買賣價金應減少650萬元云云，然原告另行委託房屋仲介公司出售系爭房屋之委託售價，定為2,600萬元，尚高於兩造所約定之買賣總價2,300萬元，亦可證明系爭房屋並無價值減損情事，故原告請求被告返還其溢付之價金650萬元，亦無所據。
五、爰此聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事項：
一、兩造於93年6月間，經詳和公司仲介，由原告向被告買受系爭房屋，約定總價金為2,300萬元，並訂有不動產買賣契約書為憑（本院卷第2、41、45頁）。
二、被告已依約交付系爭房屋予原告，且辦理所有權移轉登記完畢（本院卷第3、11、12、45頁）。
三、93年9月中旬颱風期間，系爭房屋地下室發生積水情形（本院卷第3、141頁）。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張其在93年6月間以2,300萬元之價格，向被告購買系爭房屋，兩造並訂有不動產買賣契約書為憑，嗣被告依約交付系爭房屋予原告，且辦妥所有權移轉登記完畢，至93年9月中旬颱風期間，系爭房屋地下室發生積水情形等事實，業據原告提出與其所述相符之不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、光碟片各1份及照片8幀等件為證（本院卷第7~22頁參照），復為被告所不爭執，自堪信其上開主張為真實。其次，原告主張93年9月中旬颱風期間，系爭房屋地下室遇大雨發生嚴重積水，乃系爭房屋本身之瑕疵所致，本件買賣標的物具有減少其價值及通常效用之瑕疵，且被告明知系爭房屋有此瑕疵，仍故意不為告知，原告遂依民法第359條規定，於93年11月19日以存證信函通知被告，請求減少本件買賣價金，被告應依不當得利之規定返還原告溢付之買賣價金計650萬元云云；惟被告則以前開情詞置辯，因此，本件兩造之爭點厥為系爭房屋有無減少其價值或通常效用之瑕疵存在？茲審究如下：
㈠、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條第1項、第359條前段分別定有明文。故買受人主張買賣標的物有上開民法規定所稱之瑕疵，而對出賣人請求減少價金時，首須確認者，即為買賣標的物於交付時是否已有民法第354條第1項所稱之瑕疵存在，其次，始應判斷該瑕疵與買受人所受之損害間，是否確有相當因果關係存在。經查，原告主張系爭房屋地下室於93年9月中旬颱風期間，發生嚴重積水情事，乃系爭房屋本身具有減少其價值及通常效用之瑕疵所致，本件買賣價金應減少650萬元等情，然此為被告所否認，依民事訴訟法第277條規定，自應由原告就系爭房屋於交屋時具有減少其價值及通常效用之瑕疵，此一有利於己之事實負舉證之責。查，證人 余台蔭 （即詳和公司接案仲介系爭房屋出售之人員）到庭證稱：「（問：何時才知道系爭房屋有淹水情形？）簽約當日，原告問被告房子是否會淹水，被告表示下水道沒有修理前有浸過水，下水道修好後這兩年就沒有淹水，原告沒有表示意見，雙方就簽約了。」、「（問：被告說房屋有淹水，有沒有提到在何種情形下會淹水？）沒有，說是下雨很大的時候，排水溝來不及排水。」、「（問：被告有無說淹水是一樓還是包括地下室？）被告說會從馬路進到地下室，進來一點用布擦擦就好。原告應該是有聽到，因為當時三人坐在同一桌上，原告在我左邊，被告在我右邊。」、「（問：證人是否有記憶錯誤情形？）我確定是在簽約時原告就有問，被告就有說。」、「（原告問：那我那時的反應是如何？）當時氣氛很好，原告就笑一笑，因為被告說這兩年就沒有淹水了。」（本院卷第112頁反面、第113頁），是依證人余台蔭之證言，尚難認原告主張被告在簽約時故意不告知系爭房屋地下室曾經淹水之事為真實。又證人張雨臻（即詳和公司帶同原告看屋之人員）雖證稱：「（問：在簽約及交屋時，被告有無提到巷道淹水及房屋地下室淹水或滲水，巷道整修的事情？）有，被告有說曾經淹過水，是在交屋前或簽約前，我不記得了，但我知道被告有跟原告說這房屋以前有淹過水，市政府有修過排水系統，以後就沒有再淹水了（我想起來了，這是在交屋後發生淹水的事情，原告才找被告協商，到公司來，被告才說曾經有淹水的事情，市政府有修過）。」然伊嗣又證稱：「（問；看屋時，被告是否在場？被告與原告見過幾次面？簽約及交屋時你是否全程在場？）看屋時，被告不在場，被告與原告只有見過二次面，一次是簽約，一次是交屋，簽約及交屋時我沒有全程在場，‧‧‧簽約及交屋是我們店長參與較多，我們是在地下室簽約，我樓上樓下跑，所以是店長全程參與，這二次我都在。」等語（本院卷第105頁反面、第106頁參照），是以，證人張雨臻既未全程參與兩造訂約過程，自不得僅以證人張雨臻事後於兩造協商時曾聽聞被告提及系爭房屋地下室曾經淹水，即逕認被告於兩造訂約之際並未告知原告系爭房屋曾經淹水情事，自亦不能據證人張雨臻前開證述，而為有利於原告之事實認定。因此，原告主張被告於兩造訂約時，故意不告知系爭房屋地下室昔日曾經進水之瑕疵云云，尚不足採。
㈡、次查，原告主張系爭房屋地下室於93年9月中旬颱風期間，發生嚴重積水情事，乃系爭房屋本身之瑕疵所致云云，惟查，原告在兩造簽訂買賣契約前，即曾親至現場察看屋況，當時系爭房屋之屋況良好，有證人張雨臻證稱：「（問：當時是否是你帶原告看屋，情形為何？當時地下室狀況為何？）是我帶的，原告看的很滿意，又帶先生及媽媽再來看，整個過程都很好，大家都很喜歡，當時地下室狀況很好，沒有任何狀況。」等語可佐（本院卷第105頁反面參照）。嗣交屋後之93年9月中旬，因海馬颱風侵襲台灣地區，挾帶豪大雨，致系爭房屋所在之台北市○○區○○路○○巷地區，發生雨水宣洩不及之積水情況，亦有被告提出之歷年颱風基本資料表、中央氣象局颱風警報發布概況表、剪報資料、93年台北氣象站逐日雨量資料、台北市政府民政局答復資料等附卷足憑（本院卷第53、54、55~60、152、162頁參照），參以原告復於本院陳稱：「（問：系爭房屋從交屋後有發生幾次淹水情形？）就只有93年9月16、17日那一次。海馬颱風路面積水很深，‧‧‧在那之後，有兩、三次颱風，但沒有這麼大，馬路還是有淹水，但一樓及地下室沒有淹水或進水。」等語（本院卷95年5月10日言詞辯論第113頁參照），堪認系爭房屋地下室自交屋後，僅於93年9月中旬海馬颱風期間發生過1次淹水情事。是系爭房屋自交屋後，既曾經歷多次颱風及豪大雨，除海馬颱風那次外，系爭房屋地下室並無進水之情形，而海馬颱風依上開氣象資料堪認係屬於不可抗力之天災，故尚難認系爭房屋地下室進水係因具有原告所主張之瑕疵所致。且本件經送請原告提出之臺北市建築師公會鑑定系爭房屋地下室是否有進水之瑕疵等事項，因原告嗣後請求不送請鑑定（本院95年7月26日筆錄），致未進行鑑定。此外，原告復未舉證證明系爭房屋地下室進水係因何瑕疵所致，此事實不能解明之風險，依前述舉證責任分配法則，即應歸由原告負擔。從而，原告主張系爭房屋地下室於93年9月中旬颱風期間，發生嚴重積水情事，乃系爭房屋本身之瑕疵所致云云，即難認係真正，自不足採信。
二、綜上所述，原告既不能證明系爭房屋於交付時是否已有民法第354條第1項所稱之瑕疵存在，因此，其主張依民法第359條規定請求被告減少本件買賣價金，於法無據，洵無足取。從而，原告依民法第179條規定起訴請求被告返還其溢付之買賣價金650萬元，及自93年11月22日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許，應駁回之。
伍、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決之結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年8月16日
民事第六庭法官楊晉佳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內依對造人數檢具繕本向本院提出上訴狀上訴於臺灣高等法院。
中華民國95年8月16日
書記官朱俶伶