臺灣新北地方法院101年度訴字第2646號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第2646號民事判決

裁判日期：民國102年04月12日

裁判案由：給付買賣價金

臺灣新北地方法院民事判決101年度訴字第2646號原告 徐謝玉燕 訴訟代理人 汪團森 律師被告 鄭進興
吳慧雅 上2人共同訴訟代理人 錢裕國 律師
林立捷 律師複代理人 黃文玲 上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國102年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告鄭進興應給付原告新臺幣肆佰壹拾壹萬陸仟肆佰貳拾伍元，及自民國一○一年十月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鄭進興負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰叁拾柒萬貳仟元為被告鄭進興供擔保後，得假執行；但被告鄭進興如以新臺幣肆佰壹拾壹萬陸仟肆佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國101年6月間委託訴外人合興國際不動產經紀有限公司（以下簡稱：合興公司）出售坐落新北市○○區○○路○○○巷○○號3樓之房屋及土地（以下簡稱：系爭房地），被告鄭進興於101年6月17日表示願以總價新臺幣（下同）520萬元購買，並以同日50萬元支票作為斡旋金，經約定於同年7月4日在合興公司三民加盟店辦公室內簽約。而原告於簽約當日將過戶所需資料交與代書辦理所有權移轉登記，被告鄭進興則將斡旋金改為簽約金存入專戶，並將其中30萬元匯入原告帳戶。又被告鄭進興於101年7月
27日以上開房地無法就尾款全額貸款，乃將完稅款後應付之50萬元價金存入專戶外，且存入60萬元作為尾款之一部分，原告則依合約第14條第2項約定，將房屋鑰匙借與被告鄭進興讓其派員進屋裝修。嗣被告鄭進興於101年8月
3日辦理登記完畢為被告吳慧雅所有，亦於101年8月10日先代償原告積欠彰化銀行貸款本金782,071元及計至101年8月10日利息1,504元後，乃於101年8月16日始將尾款2,816,425元存入專戶內。
（二）查兩造依合約第9條第6項、第2項約定，應於101年8月20日前進行正式點交工作，並履行全部價金之給付，即應共同簽立「專戶收支明細暨點交確認單」，讓原告能自訴外人泛太建築經理股份有限公司（下稱：泛太公司）收取履約保證專戶內之價金剩餘款4,116,425元，但被告拒不履約。嗣仲介公司以訴外人立鋼國際工程股份有限公司（以下簡稱：立鋼公司）之「硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗」報告，略謂系爭房屋有海砂屋問題，被告竟要減價60萬元，雙方協議不成，原告於101年8月31日以蘆洲光華路郵局第000121號存證信函向被告催告，被告則於同日以至國律字000000000號函告：「台端於101年7月4日與本人簽定不動產買賣契約，現已移轉登記完成交屋在案」、「本人近日甫經立鋼國際工程股份有限公司鑑定後始知系爭不動產為『氯離子含量過高』之建物，---將使不動產承重結構之鋼筋、混凝土因受氧化作用，而使承重力、使用期限大幅減損，甚更有倒塌之虞---依民法第354條規定，主張瑕疵擔保請求減少價金及損害賠償」等語。故本件原告不經訴訟無法取得買賣價金，乃不得已起訴請求。
（三）按雙方合約附件之房屋現況說明書第9項備註欄記載「70年1月1日~87年6月25日之建物，其含氯量參考值為0.
6㎏/每立方公尺以下，87年6月26日以後者，其含氯量參考值為0.3㎏/每立方公尺以下」，惟本件房屋建築完成於69年2月13日，完全沒有上開參考值之規範問題。又系爭房屋有客廳、餐廳、浴室、廚房、臥室等，樑柱甚多，僅進入客廳左側第一支縱向樑及客廳頂板混凝土塊送驗部分有高於建物含氯量參考值，縱然該部分係以海砂為建材，其瑕疵亦屬輕微。另依雙方合約第9條第7項約定，賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責，但若發生買方未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物的瑕疵，而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為，並經賣方定期間催告仍不配合點交，則賣方免除配合點交之義務。故本件縱有上開報告之瑕疵，亦不符合瑕疵程度客觀上已達到妨害買方安全居住之情形，則原告不必須等簽立專戶收支明細暨點交確認單，即有權依民法第367條及合約第6條第3項約定，請求被告等連帶給付買賣價金。至於系爭房屋依99年房屋稅核定現值僅為101,300元，土地公告現值為2,432,
578元，以買賣總價換算，房屋價款僅207,887元，且議價當時老舊建築與建材已被據為減價之理由，則前揭報告所指部分對房屋交易價值影響根本不大，此即民法第354條第1項但書所謂減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
（四）聲明：1.被告等應連帶給付原告4,116,425元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）查本件依不動產買賣契約書第5條約定及被告鄭進興與原告另簽立之不動產買賣價金履約保證申請書觀之，被告鄭進興早已依約將應給付之買賣價金存匯入履約保證專戶內，即已依約履行給付買賣價金之義務，尚無原告所指稱違反民法第367條規定之情形。又被告鄭進興業已於101年
8月16日將買賣價金之尾款全數存匯入履約保證專戶，此有原告於起訴狀自認足證，被告鄭進興尚無未盡給付買賣價金義務之違約情形甚明。至於被告吳慧雅因被告鄭進興已完成給付買賣價金義務，無主債務得附麗，故對原告亦無連帶債務責任。
（二）被告鄭進興拒絕簽立專戶收支明細暨點交確認單而辦理點交，自有理由：
１、查被告鄭進興於101年7月底完稅後依約先行入屋裝修並拆除木天花板時，發現鋼筋外露情形嚴重，嗣委由訴外人立鋼公司實施氯離子含量檢測，測試結果分別顯示系爭房地客廳處樑氯離子含量分別為0.6017kg/m3、1.6284kg/m3、客廳頂板更高達3.9398kg/m3，平均2.0566kg/m3，此有該公會於101年8月24日作成試驗報告書可參。而系爭房地確為高氯離子含量之不動產（即俗稱海砂屋）無疑，且甚有影響被告居住安全之疑慮，被告乃請求訴外人合興公司代為向原告協調減價賠償事宜，然均無法合意解決糾紛。又被告鄭進興於辦理點交前，已發現海砂屋等氯離子含量過高瑕疵而無法合意解決，訴外人泛太公司依不動產買賣契約書第10條第6項約定，於爭議所繫屬之情事無本約約定之適用、無相關法令之依據、無交易習慣之循例可供認證、無事實之證據可供認證，得暫停專戶價金之撥付，直至雙方理清為止，故實非因被告鄭進興不為點交，以致原告無法領取履約保證專戶內之買賣價款，原告據此主張被告鄭進興違約誠屬無據。
２、復查，依不動產買賣契約書第9條第7項約定，除須發生買方未能明確主張有重大之權利瑕疵或物的瑕疵之情形外，尚須有無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為，原告方得以催告方式免除其點交義務。而系爭房屋於101年8月24日由立鋼公司實施氯離子含量檢測而確定有氯離子含量過高之情形，尚不符合上開約定之情形，且被告鄭進興早於101年8月初發現系爭房屋有氯離子含量現象時，即透過合興公司代為協調因物之瑕疵而生減少價金等事宜，然原告均置之不理，故被告並非無故拒絕點交，且與原告協調未果，並已尋司法途徑救濟，承此，原告無由依系爭不動產買賣契約書第9條第7項約定主張得免除點交義務之理。
（三）縱鈞院認被告鄭進興仍應負給付買賣價金之責，被告等主張以156萬元作為給付買賣價金之抵銷抗辯：
１、查不論本件兩造於系爭不動產買賣契約書第14條另有約定：「乙方（即原告）同意稅單核下之同時完稅款給付時借鑰匙予甲方（即被告）進屋裝修，且即日起由甲方支付水電」，已有系爭不動產契約書第9條第8項約定之適用，即系爭房地危險移轉時點應以被告受領鑰匙得以進入屋內裝修時為準。是本件系爭房地應已危險移轉於被告，被告自得依民法第354條主張物之瑕疵擔保權利。且依最高法院89年台上字第1085號民事判決要旨，出賣人本即有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，縱雙方尚未完成點交程序，在危險移轉前被告得行使擔保請求權。
２、再本件系爭不動產之檢測數值高達0.6017㎏/m3、1.6284kg/m3及3.9398kg/m3等，均已逾上開標準上限，系爭房地自顯已有買賣標的減少其價值、減少通常或契約效用之瑕疵，並有影響居住安全之虞，被告自得主張減少價金。且系爭房地之買賣價金總價為520萬元，就買賣標的物瑕疵減損之價值，被告主張應以買賣價金總價之3成即156萬元作為減價之金額，被告特以答辯狀繕本送達原告時，作為以請求減少價金債權與原告買賣價金債權互為抵銷之意思表示通知到達時點。故原告於156萬元內之請求自因抵銷而為無理由。
（四）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張其於101年6月間委託訴外人合興公司出售系爭房地，被告鄭進興於101年6月17日表示願以總價520萬元購買，並以同日50萬元支票作為斡旋金，經約定於同年7月4日在合興公司三民加盟店辦公室內簽約，而原告於簽約當日將過戶所需資料交與代書辦理所有權移轉登記，被告鄭進興則將斡旋金改為簽約金存入專戶，並將其中30萬元匯入原告帳戶，又被告鄭進興於101年7月27日以上開房地無法就尾款全額貸款，乃將完稅款後應付之50萬元價金存入專戶外，且存入60萬元作為尾款之一部分，原告則依合約第14條第2項約定，將房屋鑰匙借與被告鄭進興讓其派員進屋裝修，嗣被告鄭進興於101年8月3日辦理登記完畢為被告吳慧雅所有，亦於101年8月10日先代償原告積欠彰化銀行貸款本金782,071元及計至101年8月10日利息1,504元後，乃於101年8月16日始將尾款2,816,425元存入專戶內，嗣仲介公司以訴外人立鋼公司之「硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗」報告，略謂系爭房屋有海砂屋問題，而請求減價60萬元，是原告尚未自訴外人泛太公司收取履約保證專戶內之收取價金剩餘款4,116,425元等情，業據提出不動產買賣契約書及附件、專戶案件清單、立鋼公司硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告等影本各1份為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此部份之主張為真實。
四、再原告主張被告依約應給付價金剩餘款4,116,425元等語，被告則以前詞置辯，是本件所應審究者，為原告得否向被告2人連帶請求價金剩餘款4,116,425元？被告得否以原告應負瑕疵擔保責任為由，而主張減少價金？茲分述如下。
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質，民法第354條定有明文。另依同法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。然而，上開規定並非強制規定，法律上自仍容許買賣契約當事人就買賣標的物之給付及瑕疵等相關事宜，另為特別約定，而排除上開一般規定適用之可能。故除非該等瑕疵有無法透過雙方當事人所特別約定之具體方式進行處理之實際情形，或一方當事人有於訂約前故意不告知該等瑕疵而致依雙方該等特約履行將顯失公平之具體情事，否則當事人即應依該等特別約定以為瑕疵問題之解決，而不得再依民法不完全給付或瑕疵擔保之一般規定，進行處理。
（二）查被告抗辯於101年8月24日委由訴外人立鋼公司就系爭房屋實施氯離子含量檢測而確定有氯離子含量過高之情形等語，固據提出上述試驗報告書為憑，惟訴外人立鋼公司係被告自行委託實施氯離子含量檢測，而原告並已就此為爭執，是此試驗報告書既非於訴訟進行中，由本院經兩造協商同意委託之鑑定單位，並就兩造均同意之鑑定事項而為鑑定之結果，是該鑑定報告是否可採，已非無疑。再觀諸雙方合約附件之不動產現況說明書第9項備註欄之內容，於是否曾經做過海砂屋檢測之欄位，係勾選「否」，其後備註說明欄則記載「70年1月1日~87年6月25日之建物，其含氯量參考值為0.6㎏/每立方公尺以下，87年6月26日以後者，其含氯量參考值為0.3㎏/每立方公尺以下」等語，而本件房屋係於69年2月13日建築完成，有上述不動產買賣契約書及附件及建物登記第二類謄本等件在卷可參，是被告就系爭房屋其前並未進行海砂屋檢測及該屋為70年前所興建等情，應可知悉，且原告亦依合約第14條第2項約定，將房屋鑰匙借與被告鄭進興派員進屋裝修，則原告主張本件縱有上開報告之瑕疵，亦不符合瑕疵程度客觀上已達到妨害買方即被告安全居住之情形，則原告不必須等簽立專戶收支明細暨點交確認單，即有權依民法第367條及合約第6條第3項約定，請求被告鄭進興給付買賣價金等語，尚非無據。
（三）又原告固應就系爭房屋負瑕疵擔保之責任，然被告僅空言抗辯稱應以買賣價金總價之3成即156萬元作為減價之金額等語，惟仍未就此舉證以明之，自難認所為抗辯可採。是參酌主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實應負舉證責任之分配原則，被告既並無證明所應減少之價金究為何，則其據以主張抵銷之主動債權，金額即仍屬不明，尚不得據以主張抵銷，並進而拒絕支付所積欠原告之尾款甚明。況被告就所主張系爭房屋具瑕疵之部分，亦已就此另案請求原告減少價金，於該案進行中並就系爭房屋實施氯離子含量檢測，有本院102年2月22日新北院清民子101年度訴字第2621號函影本1件在卷可稽，且本件買賣契約尚未解除，俱為兩造所不爭執，則原告自得請求被告給付價金剩餘款，是倘系爭房屋確有被告所指之瑕疵存在，被告依約自非不得於另案就確定之金額為減少價金之請求，故原告主張被告依約應給付價金剩餘款4,116,425元等語，即非無據。
（四）至按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。是連帶債務之成立，以當事人明示之意思或法律有明文規定為限，而所謂明示之意思，須於債權人與債務人間表示之，始足當之。本件原告雖主張被告鄭進興於101年8月3日將系爭房地辦理登記完畢為被告吳慧雅所有，而請求被告2人連帶給付價金剩餘款，惟查，被告吳慧雅並非系爭買賣契約之當事人，且原告與被鄭進興間並未明示約定由被告吳慧雅就被告鄭進興所負債務連帶負責，自難以被告鄭進興將系爭房地辦理登記完畢為被告吳慧雅所有，即認被告吳慧雅應就被告鄭進興未付之買賣價款負連帶給付之責。此外，原告復未舉證證明其與被告吳慧雅間有成立連帶債務之明示，法律復未規定被告鄭進興與被告吳慧雅間應成立連帶債務，則原告請求被告吳慧雅連帶給付，尚無理由。
五、綜上所述，被告鄭進興購買系爭房地既尚有價金剩餘款4,116,425元未給付，而本件買賣契約尚未解除，被告鄭進興亦已於另案為減少價金之請求，則原告請求被告鄭進興給付未付之買賣價金4,116,425元及法定遲延利息，洵屬有據。至原告與被告吳慧雅間並未明示約定由被告吳慧雅就被告鄭進興所負債務連帶負責，法律復未規定被告鄭進興與被告吳慧雅間應成立連帶債務，則原告請求被告吳慧雅應連帶給付被告鄭進興未付之買賣價金，即屬無據。從而，原告依民法第367條及合約第6條第3項約定，請求被告鄭進興應給付原告4,116,425元及自起訴狀繕本送達被告鄭進興之翌日起（即101年10月23日，係於101年10月12日以寄存之方式為送達）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此部分請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，原告及被告鄭進興均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年4月12日
民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月12日
書記官張傑琦