裁判字號：臺灣臺北地方法院109年訴字第4690號民事判決
裁判日期：民國110年07月15日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第4690號原告 柯惠娟 訴訟代理人 蔡孟潔 律師被告 莊美榮 訴訟代理人 沈孟賢 律師上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國110年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告為臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地，原告權利範圍為100分之16）及坐落其上同段5470建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號3樓，下稱系爭3樓房屋）所有權人，被告為同段5468建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號，下稱系爭1樓房屋）所有權人。
系爭土地共有人雖區分所有其上之公寓（下稱系爭公寓），但就系爭公寓坐落之周邊土地並無分管契約。
(二)惟被告未經全體共有人同意，竟占有系爭1樓房屋前方之花台附近區域（面積4.3平方公尺，下稱系爭前方梯形區域）及系爭1樓房屋後方之防火間隔（面積15平方公尺，下稱系爭後方長方形區域，範圍包括後述之「植草皮區」），排除系爭土地其他共有人對土地之使用，致原告受有損害，被告並將占用區域出租予多名攤商，多年來均受有租金之不法利益。經原告查訪當地攤位出租行情，1個攤位日租金約新臺幣（下同）1,500元，被告將上開無權占有之區域分作2個攤位出租，每月獲取租金共90,000元，因系爭公寓有5層，原告有1層，原告自得依民法第179條規定，按五分之一比例，請求被告返還原告5年期間之不當得利1,080,000元（計算式：90,000元×12個月×(原告應得比例1/5)×5年=1,080,000元），以及被告終止占有以前按月取得租金數額之五分之一即18,000元。
(三)爰聲明：
1.被告應給付原告1,080,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2.被告應自109年4月1日起至終止占有之日止，按月給付原告18,000元。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
(一)被告原為系爭土地所有權人，嗣與建商即訴外人 鄭余畿 合建房屋而訂立80年11月4日「合建契約書」，在第3條第4項約定：「屋頂層除公共設施及逃生走道由頂樓住戶維護管理及使用『壹樓空地除公共設施及道路外，由壹樓住戶維護管理及使用』」等語，可知系爭公寓建成後，區分所有權人間已有分管契約，約定除公共設施外，其餘空地均屬被告得維護管理使用之分管範圍，被告自有權占有使用系爭1樓房屋前後之空地。縱認被告與鄭余畿之上揭分管契約不能拘束原告，惟原告於84年間取得系爭3樓房屋時，頂樓平台已由頂樓住戶管理使用，且系爭1樓房屋前方土地設有圍牆區隔系爭1樓房屋與其他樓層住戶之占有區域，兩造又各自設有遮雨棚，可見被告與其他共有人間就系爭土地之使用範圍已劃定界線，各自占有使用收益、互不干涉多年，亦可認系爭土地共有人間有默示分管契約迄今。從而，被告將自己分管部分土地出租，有合法使用權源，並無不當得利。
(二)如認系爭土地之共有人間無分管契約，因被告僅有出租系爭1樓房屋前方被告所有之附屬建物「花台」區域花台1.41平方公尺，以及後方「植草皮區」6.68平方公尺等二部分土地，縱攤位承租人有擴張使用土地範圍，亦與被告無涉，被告否認占有面積達原告所指之4.3平方公尺、15平方公尺及致共有人受有損害。此外，原告亦有未經全體共有人同意而將公寓1樓樓梯門前之空地出租他人，致全體共有人受損之行為，且收取每月租金12,000元，亦屬不當得利，而被告所有系爭土地之權利範圍為10分之3，自得按比例請求原告按月返還所受不當得利3,600元，並以此對原告之不當得利債權，與原告上揭債權為抵銷。
(三)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事項：兩造均為系爭土地之共有人，原告所有土地權利範圍為100分之16，並為系爭3樓房屋區分所有權人，被告所有土地權利範圍為10分之3，並為系爭1樓房屋區分所有權人，有臺北市○○區○○段0○段000地號土地登記第一類謄本、第二類謄本、坐落其上同小段5470建號建物（門牌號碼：同區仁愛路4段496巷18號3樓）建物登記第三類謄本、5468建號建物（門牌號碼：同區仁愛路4段496巷18號）建物登記第一類謄本（調解卷第13至17、65頁）等件在卷可稽，且為兩造所不爭執者，堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告未經系爭土地全體共有人同意，占有系爭前方梯形區域、系爭後方長方形區域而出租，受有不法利益，致原告受有損害等語，惟被告否認之，並以前詞置辯。茲就本件爭點及本院判斷理由析述如下：
(一)有關舉證責任：
1.按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條第1項亦有規定。又共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，若受讓人知或可得而知，其分管契約對於受讓人仍繼續存在。另公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。有最高法院84年度台上字第2744號、97年度台上字第909號判決要旨可供參酌。
2.原告主張被告無權占有系爭土地之部分區域，惟被告否認之，依上揭說明，應由原告就被告占有使用土地之有利事實，被告就有占用權源之分管契約、原告可得而知分管契約等有利事實，負舉證之責。
(二)查原告主張被告占有系爭前方梯形區域、系爭後方長方形區域等二部分，除被告自認占有「花台」區域及「植草皮區」外，被告均否認占有（調解卷第17、50頁、本院卷第38、36、120、143、155頁)。按諸一般生活經驗，攤販占有土地營業之權源不一而足，例如在大樓一樓騎樓設攤營業，有可能係攤販與土地所有人約定使用權，亦有可能係攤販與一樓住戶約定不加檢舉而已，後者即與土地出租或授與使用權間無何關連。而原告就被告與不特定攤販間如何約定出租土地範圍之事實，並無舉證以實其說，自難認原告主張被告占有逾上揭自認範圍以外土地而出租他人乙節為有據，其主張被告占用逾自認以外區域，受有出租之利益乙節，難予採信。
(三)次查，被告與鄭余畿80年11月4日訂立之「合建契約書」記有「一、土地標示：甲方（即被告）提供之土地係座落於台北市○○區○○段○○段000地號，面積101平方公尺，持分2分之1」、「二、甲方提供前開土地，交由乙方（即鄭余畿）依有關建築法規可容許最大建築面積負責規劃，暫定為地上5層加閣樓、地下1層之建物有關地質鑽探、測量、規劃設計建築執照申請、工程施工使用執照領取產權辦理登記等工作及費用由乙方負責其詳細配置。坪數造型等以工務主管機關核發之建築執照為準」、「三、分配方式：...（四）屋頂層除公共設施及逃生走道，由頂樓住戶維護管理及使用壹樓空地除公共設施及道路外，由壹樓住戶維護管理及使用」等語，有該契約書在卷可稽（調解卷第55至62頁）。嗣被告與鄭余畿共同擔任起造人，於83年8月24日建築完成系爭公寓，由被告取得系爭1樓房屋及地下室，並於83年11月14日辦妥所有權移轉登記，鄭余畿則取得2至5樓及夾層之事實，復有建築物使用執造所附之起造人名冊（本院卷第87頁）、建物登記謄本（調解卷第15至17頁）在卷可考，堪認系爭公寓最初區分所有人為被告與鄭余畿二人，渠等就系爭土地1樓空地除公共設施及道路外範圍，已有明文約定由被告管理維護及使用之分管契約。嗣原告以買賣為原因，取得鄭余畿所有系爭3樓房屋（含配賦土地），於84年8月18日為所有權移轉登記，復有原告提出其與鄭余畿84年7月8日房地產買賣契約書、系爭3樓房屋建物登記謄本在卷可憑（本院卷第29至33頁、調解卷第15頁），堪認原告為系爭3樓房屋所有權人鄭余畿之後手，依上揭說明，應受被告與鄭余畿分管契約之拘束。
(四)雖原告主張其與鄭余畿之買賣契約書，並無如「合建契約書」記載系爭公寓1樓空地分管契約之事，應不受拘束等語，惟被告否認之，辯稱原告知有分管之事實（調解卷第51、52頁、本院卷第36、39頁)。經本院勘驗原告所提系爭1樓房屋現況相片（調解卷第23頁以下），認系爭公寓1樓樓梯間前方設有貼藍色磁磚之圍牆一面，與公寓外牆磚色一致，且圍牆所在地處於樓梯間前方空地與系爭1樓房屋前方空地間，一樓花台區域設有鐵門，上有「清晨五點營業」文字，堪認該圍牆位置與「合建契約書」界定之原告分管範圍相呼應，且一樓之鐵門及二次施工之圍牆亦與「合建契約書」第18條約定鄭余畿要辦理一樓不鏽鋼電動捲門及一樓平台二次施工等語相符（調解卷第61頁)，有該契約書可考，足認被告辯稱早有分管契約，系爭1樓房屋週邊空地業依分管契約，交付被告占有使用多年等情為有據。況上揭圍牆所造成之物理區隔，客觀上一望即知，原告於買受房屋後，就被告有權分管圍牆右側區域乙事，自屬可得而知者。且原告更自承圍牆一側有自行出租使用之事實（本院卷第206、207頁)，該區域上方更設有帆布蓬一面，被告出租花台區域上方則另設一面帆布蓬一面，亦經本院勘驗無誤(本院卷第207頁)。倘原告主張共有人間並無分管契約或默示分管契約屬實，原告豈能擅自出租共有土地謀利，更徵原告主張共有人間無分管契約云云，與事實不符，難認可取。是依上揭說明，原告知其前手鄭余畿及被告間有約定分管之事實，應受分管契約之拘束，其主張被告並無使用系爭前方梯形區域及系爭後方長方形區域等空地(含前方「花台」區域、後方「植草皮區」）之權源云云，並不可採。
五、綜上所述，原告舉證不足證明被告有出租「花台」區域及「植草皮區」以外土地之事實，且被告就系爭前方梯形區域及系爭後方長方形區域之空地，均有分管契約之權源，原告依民法第179條規定請求被告返還不當得利及預為請求終止占有日以前之不當得利，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失去依據，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年7月15日
民事第二庭法官林修平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年7月15日
書記官賴靖欣