裁判字號：臺灣橋頭地方法院111年訴字第76號民事判決
裁判日期：民國111年08月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣橋頭地方法院民事判決111年度訴字第76號原告 鄭文合 訴訟代理人 陳欣怡 律師被告 黃明順 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000○號建物騰空返還原告。
二、被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上如附圖所示A、B建物拆除，並將所占用之土地返還原告。
三、被告應給付原告新臺幣5萬5,369元，及自民國110年11月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
四、被告應自民國110年7月10日起至騰空返還第一項建物及第二項土地之日止，按月給付原告新臺幣1萬5,000元。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣5萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣14萬6,800元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣22萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣65萬5,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以新臺幣2萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣5萬5,369元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第四項已屆期部分，於原告按月以新臺幣5,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣1萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告經合法送達，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠原告為坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土
地）及其上同段1098建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路00號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）之所有權人。兩造於民國106年8月14日書立房屋租賃契約書，約定由被告自106年8月14日起至107年10月14日止，向原告承租系爭房地，應於每月14日前繳納租金新臺幣（下同）1萬5,000元，被告並交付原告押租金1萬5,000元（下稱A租約）。
㈡A租約期間屆滿後，兩造自107年10月15日起，就系爭房地成
立不定期租賃契約，被告仍按月繳納租金1萬5,000元予原告。惟被告於110年2月14日繳納租金後，自110年3月份起迄今均未繳納租金，經以押租金1萬5,000元抵償110年3月份租金後，110年4至6月份積欠之租金已逾2個月。原告於110年6月29日寄發台南西門路郵局000108號存證信函，催告被告於文到7日內給付積欠之租金，被告收受後仍未給付，原告再於110年7月8日寄發台南○○路郵局000000號存證信函（下稱系爭存證信函），依土地法第100條第3款、第450條規定，以系爭存證信函作為終止A租約之意思表示，被告於110年7月9日收受，是A租約已於110年7月9日終止。爰依民法第455條規定，請求被告將系爭建物騰空返還原告，並依民法第439條請求被告給付110年4月14日起至7月9日積欠之租金4萬2,500元，及依A租約第15條、民法第179條規定，請求被告給付110年6月1日起至111年1月25日止之電費1萬2,869元。㈢㈢被告另於系爭土地上興建如附圖所示A、B建物（下稱系爭A、
B建物），無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆屋還地。另被告於A租約終止後，仍無權占有系爭房地，爰依民法第179條規定，請求被告自110年7月10日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬5,000元等語。
㈣並聲明：⒈被告應將系爭建物騰空返還原告。⒉被告應將系爭A
、B建物拆除，並將所占用之土地返還原告。⒊被告應給付原告5萬5,369元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒋被告應自110年7月10日起至騰空返還第⒈項建物及第⒉項土地之日止，按月給付原告1萬5,000元。
⒌願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：A租約性質上為租地建屋契約，被告積欠租金尚未滿2年，並無土地法第103條所定終止租約事由；被告前就系爭土地進行整地，並支出240萬元興建系爭A、B建物，屬增加系爭土地價值之有益費用，爰依民法第431條第1項、第334條規定，與原告請求有理由之金額主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告為系爭房地之所有權人。
㈡兩造於100年6月14日書立租賃契約書，約定由被告自100年8
月14日起至106年8月14日止，向原告承租系爭房地，第一年未收租金，由被告自費建置浴廁、鐵架遮雨棚、地坪、水電設施，第二年至第五年每月租金5,000元，被告並交付原告押租金1萬元（下稱B租約）。（審訴卷第145頁）㈢兩造於106年8月14日書立房屋租賃契約書，約定由被告自106
年8月14日起至107年10月14日止，向原告承租系爭房地，應於每月14日前繳納租金1萬5,000元，被告並交付原告押租金1萬5,000元（即A租約）。
㈣A租約期間屆滿後，被告仍繼續使用收益租賃標的物，原告亦
不即表示反對，依民法第451條規定，兩造自107年10月15日起，視為不定期限繼續A租約。
㈤被告自107年10月15日起，仍按月繳納租金1萬5,000元予原告
，惟於110年2月14日繳納租金後，自110年3月份起迄今均未繳納租金，經以押租金1萬5,000元抵償110年3月份租金後，110年4至7月份之租金6萬元迄今未繳納。
㈥被告現占有使用系爭房地，並已在系爭土地上為增建。㈡㈦起訴狀繕本於110年11月7日送達被告。(審訴卷第115頁)㈧被告於110年7月9日收受系爭存證信函。
五、本件之爭點：㈠原告依民法第455條規定，請求被告將系爭建物騰空返還原告
，及依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭A、B建物，有無理由？㈡原告依民法第439條、第179條規定，請求被告給付5萬5,369
元，暨依民法第179條規定，請求被告自110年7月10日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬5,000元，有無理由？㈢被告之抵銷抗辯，有無理由？
六、本院之判斷：㈠原告依民法第455條規定，請求被告將系爭建物騰空返還原告
，及依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭A、B建物，返還所占用之土地，有無理由？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又租賃契約依上開規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，收回房屋。又按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」土地法第100條定有明文。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。經查：
⑴依兩造不爭執事項㈢、㈣、㈤、㈧所載，可知被告自110年3
月份起迄今均未繳納A租約之租金，經以押租金1萬5,000元抵償110年3月份租金後，計算至110年6月份，積欠之租金已達2個月以上，原告嗣於110年7月8日寄發系爭存證信函終止A租約（見審訴卷第53至55頁），被告於翌日收受，堪認A租約已於111年7月9日經原告合法終止，原告依民法第455條規定，請求被告騰空返還系爭建物，應屬有據。
⑵雖被告辯稱A租約為租地建屋契約，且並無土地法第103
條所定終止租約事由，原告以系爭存證信函終止A租約不合法云云。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告主張兩造間有租地建屋契約之意思表示合致，為原告所否認，應由被告就有利於己事實，負舉證責任。經查，依兩造不爭執事項㈡所載，兩造於100年6月14日成立B租約，僅約定原告同意由被告就系爭建物自費建置浴廁、鐵架遮雨棚、地坪、水電設施等改良行為，A、B租約亦均未約定被告得於系爭土地上另行興建房屋（見審訴卷第29至35頁、第145頁），不足以證明兩造間已達成租地建屋契約之意思表示合致，被告此一所辯，並非可取。⒉另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。被告於系爭土地上興建系爭A、B建物，經本院現場履勘明確，並有履勘照片、本院囑託高雄市政府地政局旗山地政事務所測繪之複丈成果圖可資為憑（見本院卷第81頁至第117頁、第123頁），A租約於110年7月9日終止後，被告仍以系爭A、B建物無權占有系爭土地，已妨害原告之所有權，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求拆除系爭A、B建物，亦屬有據。⒊從而，A租約已於111年7月9日終止，原告依民法第455條規
定，請求被告騰空返還系爭建物，及依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭A、B建物，返還所占用之土地，為有理由，應予准許。
㈡原告依民法第439條、第179條規定，請求被告給付5萬5,369
元，暨依民法第179條規定，請求被告自110年7月10日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬5,000元，有無理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。次按系爭房地之水電費應由被告負擔；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，A租約第15條、民法第179條亦分別定有明文。經查，依兩造不爭執事項㈢、㈤所載，A租約終止前，經以押租金抵充110年3月份租金後，被告自110年4月14日起至同年7月9日止，積欠之租金為4萬2,500元【計算式：1萬5,000元x（2+25/30）個月=4萬2,500元，元以下四捨五入】，又原告主張系爭房地110年6月1日起至111年1月25日止之電費1萬2,869元，係由原告代被告繳納等情，亦有原告提出與所述相符之電費繳費憑證在卷可稽（見本院卷第135頁至第140頁），堪認屬實。從而，原告依民法第439條、第179條規定，請求被告給付上開租金及電費5萬5,369元（計算式：租金4萬2,500元+電費1萬2,869元=5萬5,369元），洵屬有據。
⒉又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為
社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。依兩造不爭執事項㈥所載，被告於A租約終止後即110年7月10日起，無權占有系爭房地，應返還相當於租金之不當得利，又依兩造不爭執事項㈢、㈣所載，A租約到期前之租金為每月1萬5,000元，顯見兩造均同意系爭房地每月租金為1萬5,000元，原告主張以此數額計算被告所受相當於租金之不當得利，洵屬適當。從而，原告依民法第179條規定，請求被告自110年7月10日起至返還系爭房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬5,000元，亦屬有據。
㈡被告之抵銷抗辯，有無理由？
⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者
，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項定有明文。
⒉被告雖辯稱系爭土地原凹凸不平、雜草叢生，其承租後進
行整地，及支出240萬元興建系爭A、B建物，原告應依民法第431條第1項規定，給付其有益費用云云。然查，被告主張其曾整平系爭土地乙情，為原告所否認，被告又未就有利於己事實，提出任何證據以實其說，難認可取，又系爭A、B建物係未辦理保存登記之違章建築，有遭主管機關拆除之虞，亦難認被告興建系爭A、B建物，有何增益系爭土地價值之情形，縱認被告支出上開費用，亦與民法第431條承租人請求有益費用之要件不符，被告之抵銷抗辯，即屬無據。
七、綜上所述，原告依民法第455條規定，請求被告將系爭建物騰空返還原告，及依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭A、B建物，返還所占用之土地，及依民法第439條、第179條規定，請求被告給付5萬5,369元及自110年11月8日起之法定利息，暨依民法第179條規定，請求被告自110年7月10日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬5,000元，為有理由，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，被告聲請就其整地之有益費用數額進行鑑價，亦無再行調查之必要，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中華民國111年8月30日
民事第三庭法官張立亭以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國111年8月30日
書記官洪嘉鴻