臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 97年度彰訴字第10號
原 告
即反訴被告 甲○○○○○○
之5七
訴訟代理人 朱坤棋 律師
被 告
即反訴原告 乙○○○
上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國九十七年十月七日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
甲、本訴部分
被告應給付原告新台幣壹拾陸萬元，及自民國九十七年三月二十
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
乙、反訴部分
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新台幣貳萬玖仟伍佰壹拾貳元由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）十六萬元，
及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息，訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
（一）原告主張：兩造於民國（下同）九十五年一月二十三日訂
立房屋租賃契約，由原告向被告承租坐落彰化縣彰化市○
○街一百三十九號之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期
間自九十五年四月一日起至一百年三月三十一日止，每月
租金為八萬元，應於每月一日以前繳納，其租賃契約第五
條約定：「乙方（即原告）應於訂約時，交付甲方（即被
告）十六萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方
應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」；第
七條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得
向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，
而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」；
第十八條約定：「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間
內乙方若擬提前遷離他處，乙方應賠償甲方一個月租金，
乙方絕無異議。⒉......。」，此有房屋租賃契約為憑。
查原告於訂立系爭租賃契約時已依約交付押租保證金十六
萬元予被告，並已就截至九十七年三月份止之每月租金預
先開立面額各八萬元之支票交付被告按月兌領。嗣因原告
擬遷離他處，乃於九十七年二月十九日通知被告將於同月
二十九日遷離以終止系爭租賃契約，並同意依約賠償一個
月之租金予被告，此外並通知被告於該日到場點交房屋及
退還押租金等旨。茲原告雖已如期遷離該租賃物，惟被告
竟以原告不得終止租約為由，拒絕退還系爭押租金。而本
件兩造所簽訂之租賃契約第七條既有如上述約定，則原告
於租賃期限屆滿前先期通知被告該租約將提前於九十七年
二月二十九日終止，即屬有據。次依系爭租賃契約第五條
之約定，系爭租賃關係既經終止而消滅，且原告並已遷空
交還租賃物予被告，則原告據此請求被告返還系爭押租金
，亦屬正當。承上，系爭租賃契約既已於九十七年二月二
十九日終止，原告其後已無繼續支付租金之義務，則原告
即得請求被告退還前開預先開立之九十七年三月份租金票
據。茲原告既同意被告兌領該支票以抵償提前終止租約應
賠償被告一個月租金之金額，並經被告兌領完畢，此外，
原告依約對被告別無債務存在，依法自得請求被告如數返
還系爭押租金。爰依租賃契約之法律關係，請求判決如聲
明所示。對被告答辯之陳述：被告固辯稱原告未將系爭房
屋相關隔間及廁所等拆除以回復原狀，然所謂回復原狀，
除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應
有狀態返還，亦即合於保持租賃物生產力之情狀，而非回
復租賃物之原有狀態。查系爭房屋原來即出租予第三人作
為美語短期補習班之用，除於一樓及二樓各增加一木板隔
間外，其餘隔間及廁所等均為原有之設備。有鑒於系爭房
屋內百分之九十以上之設備均屬原告承租前既有之陳設，
則原告承租後雖於一樓及二樓各增加一木板隔間，但衡情
顯然無礙於系爭房屋原有之生產力（使用功能），則被告
主張原告應將系爭房屋包含原有隔間及廁所等拆除以回復
原狀，即無理由。茲原告為免與被告繼續爭執，已將承租
後增加之隔間拆除完畢，則被告尤無再拒絕返還系爭押租
金之理。
（二）被告請求駁回原告之訴，抗辯稱：兩造於九十五年一月二
十一日成立訂約房屋租賃契約書，約定租賃期間自九十五
年四月一日起至一百年三月三十一日止，每月租金為八萬
元，押租金為十六萬元。今契約未滿且尚未解約，房屋租
賃契約仍然存在，原告片面要求於九十七年二月二十九日
終止租約，且原告並未將系爭房屋回復原狀，隔間及廁所
都改過了，而鋁門也沒有做，故被告並不同意原告之終止
租約。既約定租期未到，則原告前開為繳納九十七年三月
份租金而預先開立面額八萬元之支票應抵償原告積欠被告
該月之租金。又當初是訴外人 吳秀琴 承租系爭房屋設立補
習班，原告再向吳秀琴頂讓該補習班之設備教材電腦等等
，如果原告不願意負責回復原狀，就不應該簽署系爭房屋
租賃契約書等語。
三、法院之判斷：
甲、程序方面：本件被告提起反訴，其訴訟標的金額高達二百八
十八萬元，案情繁雜，依民事訴訟法第四百二十七第五項及
第四百三十五條第一項規定，依被告聲請諭知改用通常訴訟
程序，並由本院繼續審理，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
（一）原告主張兩造於九十五年一月二十三日訂立房屋租賃契約
，由原告向被告承租其所有之系爭房屋，約定租賃期間自
九十五年四月一日起至一百年三月三十一日止，每月租金
為八萬元，及原告於訂立系爭租賃契約時已依約交付押租
保證金十六萬元予被告之事實，業據其提出租賃契約書、
具領傳票、存證信函及回執（均影本）各一份等件為證，
復經本院履勘現場，製有勘驗筆錄及現場照片二十七幀等
附卷足憑，被告對此亦不爭執，此部分堪信為真實。
（二）惟原告主張因擬遷離他處，乃於九十七年二月十九日通知
被告將於同月二十九日遷離以終止系爭租賃契約，並同意
依約賠償一個月之租金予被告，此外並通知被告於該日到
場點交房屋及退還押租金等旨。茲原告雖已如期遷離該租
賃物，惟被告竟以原告不得終止租約為由，拒絕退還系爭
押租金。而本件兩造所簽訂之租賃契約第七條既有如上述
約定，則原告於租賃期限屆滿前先期通知被告該租約將提
前於九十七年二月二十九日終止，即屬有據。次依系爭租
賃契約第五條之約定，系爭租賃關係既經終止而消滅，且
原告並已遷空交還租賃物予被告，則原告據此請求被告返
還系爭押租金，亦屬正當。承上，系爭租賃契約既已於九
十七年二月二十九日終止，原告其後已無繼續支付租金之
義務，則原告即得請求被告退還前開預先開立之九十七年
三月份租金票據。茲原告既同意被告兌領該支票以抵償提
前終止租約應賠償被告一個月租金之金額，並經被告兌領
完畢，此外，原告依約對被告別無債務存在，依法自得請
求被告如數返還系爭押租金。又被告固辯稱原告未將系爭
房屋相關隔間及廁所等拆除以回復原狀，然所謂回復原狀
，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之
應有狀態返還，亦即合於保持租賃物生產力之情狀，而非
回復租賃物之原有狀態。查系爭房屋原來即出租予第三人
作為美語短期補習班之用，除於一樓及二樓各增加一木板
隔間外，其餘隔間及廁所等均為原有之設備。有鑒於系爭
房屋內百分之九十以上之設備均屬原告承租前既有之陳設
，則原告承租後雖於一樓及二樓各增加一木板隔間，但衡
情顯然無礙於系爭房屋原有之生產力（使用功能），則被
告主張原告應將系爭房屋包含原有隔間及廁所等拆除以回
復原狀，即無理由。茲原告為免與被告繼續爭執，已將承
租後增加之隔間拆除完畢，則被告尤無再拒絕返還系爭押
租金之理，為被告所否認，並以上開情詞置辯。是以，本
件應審究之爭執事項為：原告得否隨時終止系爭定有期限
之租賃契約？倘原告得終止系爭租賃契約，原告預先繳納
九十七年三月份租金之八萬元支票可否抵償依約應賠償被
告之一個月租金？被告能否以原告未將系爭房屋回復原狀
為由拒絕返還押租金？分述如下：
⑴按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿
前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三
項之規定，先期通知；又租賃契約，依前二條之規定終止
時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返
還之，民法第四百五十三條、第四百五十四條分別定有明
文。又民法第四百五十條第三項規定：終止租賃契約，應
依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一
個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個
月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半
個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主
要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以
免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是
項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足（最高
法院八十七年度台上字第五八○號判決要旨參照）。經查
：系爭租賃契約書第二條固載明租賃期間自九十五年四月
一日起至一百年三月三十一日止共計五年，惟第七條及第
十八條亦載明：「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方
不得向甲方請求租金償還、搬遷費及其他任何名目之權利
金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。
」、「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方若擬
提前遷離他處，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異
議。⒉......。」，足認系爭租賃契約乃一約定當事人之
一方於期限屆滿前得終止契約之定有期限租賃契約，僅不
過期限屆滿前終止契約原告須賠償被告一個月租金而已，
被告辯稱系爭租賃契約仍然存在，並不同意原告之終止租
約等語，容有誤會，原告自得於期限屆滿前終止契約。至
原告主張以預先繳納九十七年三月份租金之八萬元支票抵
償依約應賠償被告之一個月租金部分，參諸上揭判決要旨
，既原告為承租人，其終止租賃契約自不須踐行民法第四
百五十條第三項但書至少一個月以前通知出租人即被告及
以一個月之末日為契約終止期之要件規定，僅須依民法第
四百五十條第三項本文規定，依習慣先期通知被告即為已
足，而本件原告於九十七年二月十九日通知被告將於同年
月二十九日終止該租賃契約，有存證信函影本一紙附卷足
憑，已符合上開先期通知之規定，是本件租賃契約已於九
十七年二月二十九日終止，應屬無疑，揆諸上開法文，則
原告主張以其預先繳納之九十七年三月份租金之八萬元支
票抵償依系爭租賃契約第十八條提早終止契約應賠償之一
個月租金，於法尚無不合，足堪採信。
⑵次按承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回
復租賃物之原狀，民法第四百三十一條第二項定有明文。
被告雖辯稱原告並未將系爭房屋回復原狀，隔間及廁所都
改過了，而鋁門也沒有做，故被告並不同意原告之終止租
約等語，然查，系爭房屋租賃契約書第七條約定：「契約
期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償
還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房
屋『照原狀』還甲方，乙方不得異議。」，依照字面文意
，「照原狀」三字固有回復原狀之意，惟依照上開法條，
承租人回復原狀之範圍應僅限於其所增設之工作物，對於
前承租人即吳秀琴所增設之工作物，難認原告有一併回復
原狀之必要，且原告是否業已回復原狀與原告得否終止契
約仍屬二事，被告自不得以原告尚未將系爭房屋回復原狀
為由而拒絕同意原告終止契約，況原告承租後增設者僅一
樓前方辦公室及二樓教室部分，餘者並未更動，業經證人
謝伶梅 到庭結證屬實，核與本院履勘現場所攝照片相符，
原告亦陳報已將承租後增加之隔間拆除完畢，被告對此亦
不爭執，則被告上開辯詞，即屬無據，自不足採，至被告
復辯稱：當初是訴外人吳秀琴承租系爭房屋設立補習班，
原告再向吳秀琴頂讓該補習班之設備教材電腦等等，如果
原告不願意負責回復原狀，就不應該簽署系爭房屋租賃契
約書，租金亦是照舊有契約去談的等詞，惟為原告否認，
且據兩造提出之前後租賃契約書影本所示，其承租人及租
約內容既不相同，亦無原告應繼受前任承租人之責任義務
等約定，依債之相對性原則，被告自不得執對訴外人之抗
辯事由對抗原告，故被告此部分辯解亦非有理。
（三）從而，原告依法請求被告返還原告押租金十六萬元，及自
起訴狀繕本送達之翌日即九十七年三月二十日起至清償日
止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬正當，應予准
許。
（四）本件為所命給付之金額未逾五十萬元之判決，應依職權宣
告假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告訴之聲明：反訴被告應給付反訴原告自九十七年四
月一日起至一百年三月三十一日止，依每月八萬元計算之租
金，共計二百八十八萬元，及自九十七年四月一日起至清償
日止，按週年利率百分之五計算之利息，反訴訴訟費用由反
訴被告負擔，並聲明請准宣告假執行。
二、事實摘要：
（一）反訴原告主張：本件租賃契約之租賃期間自九十五年四月
一日起至一百年三月三十一日止，共五年，每月租金為八
萬元，而反訴被告自九十七年四月一日起積欠原告租金，
屢經催討，反訴被告均置之不理，爰依租賃契約之法律關
係，請求判決如反訴聲明所示。
（二）反訴被告請求駁回反訴原告之訴，抗辯稱：系爭租賃契約
已經終止，反訴原告請求繼續給付租金於法無據。查系爭
租賃契約於九十七年二月二十九日已由反訴原告終止，其
後兩造間已無租賃關係存在，則反訴原告請求繼續給付租
金於法無據。退而言之，縱認反訴原告仍得依系爭租賃契
約請求給付租金，然就未到期部分，反訴被告亦無給付義
務等語。
三、法院之判斷：
（一）本件租賃契約於九十七年二月二十九日終止，已說明如上
，既兩造租賃關係業已消滅，則反訴原告請求反訴被告給
付自九十七年四月一日起至一百年三月三十一日止，按月
給付八萬元，共計二百八十八萬元之租金，委實無據，顯
無足採。
（二）從而，反訴原告依租賃契約之法律關係，請求反訴被告給
付反訴原告自九十七年四月一日起至一百年三月三十一日
止，依每月八萬元計算之租金，共計二百八十八萬元，及
自九十七年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五
計算之利息，為無理由，假執行之聲請亦失所附麗，併予
駁回。
丙、本訴、反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及提出
之證據，經審酌後認與本件判決結果並無影響，毋庸一一論
述，附此敘明。
丁、結論：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依
民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第三百八
十九條第一項第五款，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 21 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 21 日
書記官陳文新