臺灣澎湖地方法院94年度訴字第14號民事判決

裁判字號：臺灣澎湖地方法院94年訴字第14號民事判決

裁判日期：民國94年06月17日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣澎湖地方法院民事判決94年度訴字第14號
原告乙○○被告甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國94年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告所有坐落澎湖縣馬公市○○段○○○號土地上之建物即建號一九三五號即門牌號碼澎湖縣馬公市○○路○○○號房屋壹棟騰空遷讓交還予原告。
被告應給付原告新台幣貳拾陸萬貳仟伍佰元，及自民國九十四年六月一日起至交還土地之日止，按月給付原告新台幣叁萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍萬肆仟元、第二項於原告以新台幣捌萬柒仟伍佰元為被告供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨
一、原告起訴主張：被告於民國93年3月1日起，以每月租金新台幣（下同）4萬元向原告承租原告所有坐落澎湖縣馬公市○○段○○○號土地上之建物即建號1935號即門牌號碼澎湖縣馬公市○○路○○號房屋1棟（下稱系爭房屋），並委託訴外人丙○○與被告洽商各項租賃細節，詎被告自承租開始即未支付任何租金，並避不見面，經原告於93年11月份先後3次以存證信函向「高雄縣○○鄉○○路○○○巷○號」、「高雄市○○區○○○路○○號」、「澎湖縣湖西鄉尖山村18之3號」等3處住址通知被告催繳租金，均因遷移不明或無此人遭退回，乃於93年12月向本院聲請公示送達，經本院以93年度聲字第
47號裁定准許原告將「相對人甲○○應於見報後7日內將其承租系爭建物所積欠之9個月租金合計36萬元給付於原告」之意思表示為公示送達，該裁定業於94年2月22日登報，原告向被告催繳租金之意思表示已生催告之效力。惟被告至今仍未給付任何租金予原告，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，並依民法第455條規定請求被告返還系爭房屋，且請求被告返還積欠之9個月租金共計36萬元，及自93年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止按月以租金4萬元計算之損害金。
二、被告則先後抗辯如下：
（一）94年4月29日準備程序時辯稱：系爭房屋原屬訴外人丙○○所有，經法院拍賣而由原告購得，被告自始至終都是與丙○○談論租屋事宜，從93年7、8月份開始談，當時談妥之租金為3萬5千元，租期自93年10月16日起，租期10年，丙○○並持一份已寫好租期、租金之租約交給被告，租約上面寫5千元是因為原告怕扣稅所以這樣寫，被告亦於93年7、8月間開始裝潢房屋，前後花了2百多萬元的裝潢費用，原告亦有將系爭房屋鑰匙交給被告，但後來原告變卦，要租給別人更好的價格（每月8萬元），要被告自認倒楣虧損裝潢費用，被告不願意，原告即找人去騷擾裝潢工人，導致無法繼續裝潢。被告願意繳付租金給原告，但是原告不願意收，原告之前寄的存證信函被告都未收到，被告希望原告能照原先所講好的每月3萬5千元，租期10年之內容租給被告云云。
（二）94年5月31日言詞辯論期日辯稱：被告並未收到原告的存證信函，故該存證信函之通知不生催告之效力，兩造租約仍然存在。又被告因原告找人騷擾裝潢工作的進行，導致停工2個月，目前雖已裝潢完成，但尚未進貨，本件由於可歸責於原告的因素導致被告無法使用系爭房屋，原告並未依約提供租賃物供被告使用，故被告不願意給付租金。若要和解，同意自94年6月1日起開始給付租金每月3萬5千元，但之前的租金都不願意付云云。
（三）94年6月14日言詞辯論期日辯稱：系爭房屋原本就是屬於訴外人丙○○所有，被告都是跟丙○○交涉， 林某 先前既欠被告45萬元未清償，這筆錢應該用來抵付租金云云。
三、原告對被告之抗辯說明如下：系爭房屋乃原告拍賣所購得，被告稱係訴外人丙○○所有，請其提出證據；系爭房屋租賃事宜原告完全委由訴外人丙○○與被告洽談，當時因被告要求先簽租約以方便其辦理營利事業登記證，故原告始在空白租約上簽名後委由丙○○交由被告，雙方原先所談妥的租金是每月4萬元，租期自93年3月1日開始，被告所提出之租約上面的租期、租金都是被告自己亂填，並非兩造當時所講的真實內容。因被告自始至終避不見面不繳交租金，且被告委託之裝潢監工戊○○又對丙○○出言恐嚇，故丙○○始委託友人 廖惟德 至系爭房屋去找戊○○談，因 薛某 態度不好，雙方發生衝突，當天原告也親自前往系爭房屋處跟裝潢工人說與被告之間租金尚未談妥，要伊等不要繼續裝潢，但他們仍然繼續裝潢，目前系爭房屋仍在被告占有使用中。又原告先前要求被告繳交租金之催告若未生催告之效力，原告仍以本件起訴狀繕本之送達再為催告之通知，被告應在收到通知後
10日內繳交，否則仍依法終止契約。
乙、得新證之理由
一、原告主張被告於民國93年間，向原告承租系爭房屋，並委託訴外人丙○○與被告洽商各項租賃細節，被告承租後即開始裝潢系爭房屋，惟至今均未繳交任何租金等情，有原告提出之房屋租賃契約書一份附卷可佐，並為被告所不爭執，堪信為實。惟原告所主張的租金、租期，則為被告所否認，被告並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張兩造租期自93年3月1日開始，租金每月4萬元，雖舉證人丙○○於本院審理時到庭為相同證述，但被告所提出之房屋租賃契約書則記載雙方租期自93年10月16日起，租金5千元。原告雖否認該租賃契約書之記載為真正，惟被告所舉證人戊○○則到庭證稱：「兩造當時所談租金確為3萬5千元，且該租約係原告委由丙○○交由伊之後再轉交被告，丙○○交付租約當時已填寫租金跟時間」等語，另證人丁○○復證稱其在去年（93年）11月份受被告委託裝潢系爭房屋等語；而卷附被告所提出之裝潢費用估價單，其上記載之日期亦係自93年7、8月間開始。經核被告所提出之租約內容與證人戊○○、丁○○等人之證詞以及卷附之估價單內容均屬相符，而原告僅舉證人丙○○一人之證詞為證，其證據證明力明顯較被告為不足，依前開法條之說明，尚難認原告就此部分主張已盡舉證之責任，應認被告之抗辯為可採，兩造之租期始於93年10月16日，租金每月3萬5千元應堪認定。
（二）原告主張於93年11月份先後3次以存證信函向「高雄縣○○鄉○○路○○○巷○號」、「高雄市○○區○○○路○○號」、「澎湖縣湖西鄉尖山村18之3號」等3處住址通知被告催繳租金，均因遷移不明或無此人遭退回，乃於93年12月向本院聲請公示送達，經本院以93年度聲字第47號裁定准許原告將「相對人甲○○應於見報後7日內將其承租系爭建物所積欠之9個月租金合計36萬元給付於原告」之意思表示為公示送達，該裁定業於94年2月22日登報等情，業據本院調取本院93年度聲字第47號卷核閱無誤，固堪信為真實。然依本院向法務部戶役政連結作業系統所查詢之被告戶籍資料，被告正確之戶籍地址乃位於「高雄市○○區○○○路5之6號」，顯然原告所寄發上開存證信函均未向被告正確之戶籍地址送達，因此而遭退回，尚難認被告應為送達之處所不明，原告聲請對被告為公示送達，並不符合法律之規定，故原告向被告催繳租金之意思表示未能因該公示送達而生催告之效力。惟原告嗣後向本院提起訴訟後，本院已將起狀繕本連同期日通知書於94年4月2日一同送達於被告，有送達證書在卷可佐，故被告至少自斯時起已知原告向其催繳租金之意思。其後原告並於94年5月31日言詞審理期日時當庭再度表示爰以本件起訴狀繕本之送達為催告之通知，被告應於通知後10日內繳交租金，並當庭為終止租約之意思表示（見本院94年5月31日筆錄）。如前所述，被告自兩造租賃契約成立至今均未繳交租金，其既於94年4月2日已知悉原告催繳租金之意思表示，理應依約盡速繳交，惟被告遲至94年5月31日仍未繳交，早已超過原告所訂10日期限，故原告於當日為終止兩造租約之意思表示，應生終止系爭租約之效力無誤。
（三）被告另辯稱因原告阻撓被告裝潢施工導致無法使用系爭房屋一節，雖舉證人丁○○、 莊永林 分別到庭證稱：「我在去年11月份受被告委託裝潢系爭房屋，第一天我去裝潢的時候，就有人自稱是廖惟德，來很凶的問是誰叫我們裝潢，我答稱是被告，後來我叫戊○○出面處理，戊○○過來跟 廖某 談不到兩句話，廖某就動手打薛某，薛某有拿鋁棒要打廖某但沒打到。過了不久原告又跑來說叫我們不要施工，會領不到工錢，但第二天戊○○仍叫我們繼續施工，我們連續施工十幾天」、「我受僱於被告擔任系爭房屋裝潢工程之監工，大約從93年7、8月開始裝潢系爭房屋，丁○○是第二批裝潢人員，原告在第一批裝潢時並沒有來擾亂，是第二批裝潢的時間，某天早上，丁○○打電話給我，我過去之後，看到某身材壯碩的男子，我問他要做什麼，他就出拳打我，並一直罵三字經，我為了保護自己才拿出鋁棒抵抗，後來我有跟被告說此事」云云，原告對於當日確有委請友人廖惟德前往系爭房屋並與證人戊○○發生衝突一情亦不爭執。然由前述裝潢工人丁○○之證詞，可知此事並未影響裝潢工程之進行，次日仍繼續進行裝潢，被告亦供稱原告此後並無其他擾亂行為，故被告辯稱因受被告阻撓導致無法繼續施工裝潢，顯然與事實不符。被告雖又辯稱因其擔心被告變卦不願繼續出租，導致不敢繼續施工，然原告早將系爭房屋鑰匙交付被告，被告又自承自
93年7、8月間即開始裝潢系爭房屋，並於94年3、4月間裝潢完畢，是系爭房屋自93年7、8月間開始至今均在被告實力管領支配之下應堪認定，被告辯稱原告未能提供系爭房屋供其使用收益云云，顯不足採。
（四）被告最後1次言詞辯論期日復辯稱系爭房屋為訴外人丙○○所有，因林某積欠其45萬元，此部份欠款應與系爭房屋租金相抵銷云云，並再度舉證人戊○○到庭證稱：「我之前都是跟丙○○在聯絡，我有跟丙○○說他有欠被告的錢，租金要從欠款裡面扣除」云云，然此情不惟據原告堅決否認，證人丙○○當場亦證稱被告此部份所述與事實全不相符。按系爭房屋目前登記為原告乙○○所有，有建物登記謄本附卷可查，被告稱系爭房屋事實上為訴外人丙○○所有，顯乏積極事證足以證明。況被告辯解前後反覆多變，先前又從未執此為辯，其與證人戊○○所為此部份陳述及證詞之真實性，不免令人高度存疑，本院無從採信。
二、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項分別定有明文；又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。查本件被告於93年10月16日起向原告承租系爭房屋之時起，即未繳交租金，直至本件起訴狀繕本送達之日即94年4月2日止，早已達二期以上，被告於知悉原告催繳租金之意後，仍未依約繳清欠租，已詳如前述，揆諸前揭法條規定，原告自得終止租約，今原告於94年5月31日當庭表示終止租約，於法並無不合，故自斯時起，兩造租約已視為合法終止。
三、次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文；又依兩造所訂立之房屋租賃契約書第4條規定：「租金應於每月15日以前繳納。」查兩造之租賃關係於94年5月31終止前，仍繼續存在，已如前述，故被告仍需依約支付租金，今被告自93年10月16日開始至94年5月31日止共計7.5個月均未依約給付租金，從而，原告本於雙方之租賃契約請求被告給付該7.5個月之租金共計26萬2千5百元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
四、末按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第
455條前段規定甚詳。查兩造所定之租賃契約已於94年5月31日因原告終止而消滅，依法被告自應將租賃物返還原告，惟被告至今仍繼續占有租賃物，故原告本於租賃物返還請求權請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還予原告，自屬有理，應予准許。又被告自94年6月1日起即無任何正當權源占有系爭房屋，其自斯時起至今之占用行為自屬無權占有。按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。本件被告無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1635號判例參照)，查原告先前將系爭房屋出租予被告時，每月所收取之租金為3萬5千元，此金額自可作為計算不當得利損害賠償金之標準，是原告請求被告自94年6月1日起至遷讓交還系爭房屋之日起，按月給付其無權占用系爭房屋所獲得相當租金之利益3萬5千元，於法自屬有理，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准予宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第390條第2項，判決如主文。
中華民國94年6月17日
民事庭法官管安露以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國94年6月17日
書記官呂黎明