臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事簡易判決
原 告 辛○○
被 告 丁○○
庚○○
丙○○
己○○
戊○○
上列當事人間請求給付價金事件，業經本院於民國98年2月11日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、本件被告丁○○、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到
場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠坐落彰化縣彰化市○○○段過溝子小段227之1
地號土地（下稱系爭土地）為被告丁○○所有，原告為經營
汽車買賣業務，乃於民國（下同）90年1月30日與被告丁○
○訂立基地租賃契約，承租系爭土地，期間自90年5月1日起
至96年4月30日止為期6年，每月租金新台幣（下同）40,000
元。當時系爭土地係屬農地，與道路路面的高度相差距約
1.5公尺許，原告當時同意自行負責填土及出資，待租期終
止後應回復之承諾，嗣原告即先購置鐵桶約100個許，將租
賃物四周圈圍，作為擋土牆以免土石流失。又該農地以填土
方式至與道路高度相符，雙方於系爭租賃契約書第9條特別
約定，如租賃期間屆滿後，應由乙方（即原告）負責拆除地
上物及清除回填之土石，至於拆除地上物及填土土方應歸原
告所有。㈡查原告於96年4月30日租賃屆滿後，原告乃再與
被告5人就系爭土地訂立基地租賃契約（被告間為親友關係
），租賃期間自96年5月1日起至97年6月30日止，其他租賃
契約條款均同於先前（即90年1月30日）所約定事宜。次查
原告於租賃期滿後雙方不再續約，原告為依原契約第9條規
定，即將租賃物回復原狀，故先進行拆除地上物及挖取填實
之土方，原告為處理剷除之土石以回復原狀，原告於97年6
月22日以與訴外人 姚佳 享達成土石方之買賣價金190,000元
，嗣被告丁○○向原告表示，被告願以190,000元向原告購
買系爭土地上應剷除之土石方，以便被告利用避免日後需填
土石。原告礙於被告丁○○再三請求，遂與同意被告丁○○
代表被告5人之意思，以價金190,000元出賣於被告，原告與
訴外人 姚佳享 即於97年7月25日解除買賣契約。詎被告事後
竟無誠意交付價金190,000元予原告，反而委請他人將系爭
租賃物四周圈圍，不讓原告進入，以供鄰人經營商家停車使
用，被告亦拒絕給付價金於原告。原告未能解決爭議及取得
價金，嗣原告多次連絡，然被告僅表示願給付原告100,000
元。爰以買賣之法律關係請求被告給付；又按被告5人於調
解時或有認為雙方未成立買賣，基於紛爭解決一次性之要求
，原告謹就被告5人認為前開買賣契約尚未成立及生效時，
被告5人竟委請他人將系爭租賃物之四周圈圍，不讓原告進
入挖取土石，被告5人已獲得相當於19萬元之利益，原告則
基於不當得利之法律關係請求被告等人給付。㈢對被告抗辯
之陳述：⒈被告所稱其已取得系爭土地上之地上物及土石所
有云云，並非事實：①按未辦理所有權登記之建物，其所有
權於實務上稱之為事實處分權，該未辦理所有權登記之建築
物係由出資之原始起造人，始為所有權人，又原告所原始起
造之建築物根本未為登記，被告自未取得辦理所有權登記建
築物之所有權，自屬當然，被告所辯其已取得未辦理所有權
登記建築物之所有權，自屬違誤。②按基本租賃契約書，係
由被告提供基地供原告建造建築物使用，並非被告已將系爭
土地建造完成及備妥建築物，再出租予原告，然因被告所提
供之租賃契約書內容及系胡亂編撰毫無章法，致約定條文間
互相矛盾，顯非妥適，自應回歸雙方締約之真意，使得適切
解決兩造之真意。③依系爭基地租賃契約第9條及雙方所定
之展延及出租人變更（契約內容。）等約定，系爭土地原係
農地，即原告原應將地上物拆除刨除土方，以回復農地之狀
態，又原告當時所承租之系爭土地以填土方式至道路高度相
符，故雙方於系爭租賃契約第9條特別約定，如租賃期間屆
滿後，應由以乙方負責拆除地上物及清除回填之土石，至於
拆除地上物及填土土方應歸原告所有，可參閱契約書等資料
可稽。④原告基於系爭基地租賃契約書第9條約定將系爭土
地回復原狀交返予被告，係依契約履行之行為，被告並不當
然即擁有原告所填具土方所有權，被告所辯顯與事實不符。
況依民法第431條規定，承租人就租賃物支出有益費用而增
加物之價值者，於租賃關係終止時，應償還其費用。承租人
又租賃物所增設之工作物，得取回之。⑤再者，原告所填時
之土方係屬得為分離之動產，並無因附合成為不動產之重要
成分，再如即使認係已附合為被告所有土地之成分，原告亦
得基於不當得利之法律關係請求被告給付190,000元，當無
疑義，職是被告所稱其已取得系爭土方云云，顯係不當擴大
自己應有權利，顯屬非是。⒉關於被告所提出38萬元估價，
及60萬為懲罰性違約金云云顯非事實：原告係依系爭租賃契
約第9條約定回復農地原狀以交付被告，被告竟反陳稱有38
萬元之支出云云，顯係違誤。又關於被告主張60萬元懲罰性
違約金云云，實屬非是，本件係因被告悖反約定至原告無法
回復原狀，其後更因被告丁○○向原告表示，被告願以190,
000元向原告購買系爭土地上土方，以方便渠等利用避免日
後需填土石，此原告有何違約之情事，被告枉顧誠信竟反言
60萬元懲罰性違約金，豈不顛倒是非。⒊按原告與被告丙○
○與其妻子 許美雲 洽商之過程，嗣被告亦拜託友人至原告經
營之店內洽商處理，且被告己○○當時至少亦承諾給付原告
100,000元，原告事後亦寄發存證信函，顯見被告所辯均非
事實。⒋係被告丙○○一再拜託原告承租系爭土地，此因係
爭土地面臨土地規劃等事宜，所需時間約2至3年，如原告未
能承租將有空窗期，故被告丙○○一再拜託原告續租，故雙
方會再簽立契約展延其出租人變更（契約內容）之約定，被
告所辯並非事實。系爭土地之面積原係312.4坪，每月租金
40,000元，然事後竟被縮減為149.9坪，已減縮162.5坪之使
用面積，被告對此所縮減已有債務不履行、給付不完全及給
付瑕疵之情事，事後被告竟不退還前開已縮減162.5坪之使
用面積之比率租金，此已構成不當得利情事，然被告仗其人
多示眾，經常至原告所經營店中吵鬧，故原告不得不延長租
約及拆除地上物等以回復農地之承租時原狀，凡此原告亦依
約履行。又按系爭土地地目為田，出租當時土地為窪地、均
屬低漥之田地，被告無法提供原告以申請建築執照及申請水
電等所必須檢附之證件，故自始即為違章建築物。⒌被告讓
系爭土地之面積原係312.4坪縮減為149.9坪，已減縮162.5
坪之使用面積，被告丙○○說要退還差額60,000元卻不退還
減縮坪數的差額租金，爰依法請求被告支付買回價金
190,000元及出租土地由原來312.4坪減縮為149.9坪，租金
減少60,000元共250,000元。⒍是根據租賃契約書第9條請求
回復原狀，被告丙○○及其妻子有委託另外承租人乙○○、
甲○跟原告談價錢，被告己○○也表示要跟原告買土方。原
告已經與被告庚○○、丙○○、己○○、戊○○洽談過，被
告願意以19萬元向原告購買土方，可是被告事後又反悔，才
叫訴外人乙○○、甲○跟原告談價錢，以6萬元來買土方。
原告有與被告簽立展延契約，地上物所有權是歸由原告所有
，原告也依契約第9條回復原狀。契約第13條、第5條的規定
，是在以建築合法為前提等語。並聲明：㈠被告應給付原告
190,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保，請
准宣告假執行。
三、被告5人則以：㈠系爭土地上之土石方，應屬於被告所有，
原告並無權加以挖取：①依原告與被告丁○○於90年1月30
日就系爭土地所簽訂之基地租賃契約書第5條約定：「甲方
（即被告丁○○）同意乙方（即原告）在基地上作新中古汽
車營業之用，基地上所建房屋應以甲方之名義為起造人，但
建築之一切費用蓋由原告負擔。甲方應提供乙方申請建築執
照及申請水電等所需證章，並協助辦理。租約期間乙方倘需
興建任何地上改良物時，應徵得甲方之同意後自行裝設興建
，並甲方為原始起造人，乙方於租約屆滿終止同時應辦妥戶
籍、營業、公司、工廠等登記之遷出或廢除；但如甲方無故
提前解約時應賠償乙方所受一切損失。」等語，足證：原告
在系爭租賃土地上所建房屋及任何地上改良物，均應以被告
為原始取得起造人，除非被告有於租期屆滿前無故提前解約
時，始應賠償原告因負擔建築費用支出尚未達預期使用期間
所受之一切損失，然被告並無提前解約之情事，故系爭土地
上之房屋及地上改良物，自均應係被告所有。②另依系爭租
賃契約第13條約定：「租期屆滿或乙方提前解約時，乙方所
建房屋即無條件歸甲方所有。乙方應連同基地一併交與甲方
，不得要求任何補償。乙方所有任何家俬雜物，若有留置不
搬者，應視作廢棄物論，任憑甲方處理，乙方絕不異議。」
；復依第9條約定：「乙方於租期屆滿時除經甲方同意繼續
出租外，應即將所有租賃房地誠心按照原狀遷空交還甲方，
不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房地時，
甲方每日得向乙方請求按照租金3倍之懲罰性違約金，至遷
讓完畢之日止，乙方絕無異議。」等節，足證租賃土地上房
屋及任何地上改良物，除均應歸被告所有外，原告於租期屆
滿時，更應將地上房屋連同基地，按照其興建完成後之原狀
，將所有留置雜物簽空後一併返還被告，而不得任意拆除房
屋或挖取土石。③嗣於原定租約屆滿時，被告本欲依約將房
地收回，然因原告一再央求被告再同意展延1年，且因地上
物係以鐵架搭建，對其日後另行搭建房屋尚有價值，故懇求
被告同意其將地上物拆除以利其得再使用鐵架部份，並承諾
願意負擔拆除之費用，被告始應允，並依上旨就前述基地租
賃契約書另訂契約展延及出租人變更（契約內容變更），雙
方除約定將出租人變更為被告5人，將租賃期間延展至97年6
月30日止，及雙方同意地上物由乙方拆除，拆除期限1個月
，拆除地上物歸乙方所有，拆除費用由乙方負擔外，其他條
件均如原租賃書，足證原告於租賃期屆滿時，雖經被告同意
得將地上物部分拆除，然原告仍不得任意挖取基地部份之土
石及填方，而仍依租賃基地部份依租期屆滿當時之原狀返還
被告。㈡被告從未向原告表示願以價金190,000元向其購買
系爭租賃土地上土石方之事實，兩造更無就此達成買賣合意
之事實：如上所述，系爭土地上土方，依約本既均應歸被告
所有，於租期屆滿後，原告即應依約將租賃基地返還被告，
則被告當無理由再向原告表示願意買受其上土石之可能，兩
造更無達成上述土石買賣之合意。至原告提出其與訴外人姚
佳享間之土石買賣合約，並無從據以作為其主張有權挖取系
爭租賃基地土石之理由，被告一否認其合約書內容之真正。
至原告所提洽談照片及錄音譯文等內容，除無錄音光碟可資
比對譯文內容是否真實及正確外，縱依該譯文形式記載觀之
，內容並無提及買賣，根本無從作為兩造間有達成以
190,000元買賣系爭土地上土石合意之證明，縱有協調過程
，然在尚未達成結論前，本即不受任何協調過程言論之拘束
，原告亦無從據此作為對其有利之主張。㈢系爭租賃土地上
土石既應歸被告所有，且原告依約並無權加以挖取，則被告
不讓原告進入挖取土石，乃係正當權利之行使，被告並無因
此獲得任何不法利益，故原告基於不當得利之法律關係，請
求被告返還所受相當於190,000元之不法利益，自無理由。
㈣此外，就原告未經被告同意，及任意挖取係爭土地並破壞
原本鋪設之水泥地部分，原告除違反合約第9條未按約定本
旨交還土地，被告得向原告請求按照租金3倍之懲罰性違約
金600,000元外（自97年8月1日起至97年12月止共5個月，
每月4萬元之3倍即12萬元，懲罰性違約金計60萬元），另就
回復系爭土地原本鋪設水泥平地原狀之修復費用，經估價結
果尚應支出38萬元，被告爰保留以反訴向原告請求賠償之權
利。㈤綜上，兩造間之系爭基地租賃契約，依約原告在系爭
土地上所興建之房屋，於租期屆滿均應歸被告所有，嗣因原
告一再懇求就其興建房屋之鐵架部分有可再利用價值，央求
被告同意其自行拆除地上物，被告始應允之，詎原告於同意
其拆除地上物後，竟得寸進尺，進而將基地上原本鋪設之水
泥地全部挖取破壞，被告發覺後隨即加以阻止，且從未有與
原告達成以價購方式取得基地土石之事實，原告所訴均無理
由。㈥被告己○○沒有向原告表示要買土方，也沒有委託他
人找原告談價錢。因為土地要在97年7月31日前要交付規劃
公司，所以原告就解此敲竹槓，向被告索取高額的金錢。被
告沒有與原告達成協議，依照租賃契約約定，於契約成就為
止，所有地上、地下物都歸被告所有等語置辯。並聲明：㈠
原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，
願供擔保請准免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠查原告前於90年1月30日向被告丁○○承租系爭土地經營新
中古汽車營業之用，雙方訂立基地租賃契約，約定基地上所
建房屋應以被告丁○○名義為起造人，但建築之一切費用概
由原告負擔（契約第5條），原告於租期屆滿時除經被告丁
○○同意繼續出租外，應將所有租賃房地誠心按照原狀遷空
交還被告丁○○（契約第9條），租期屆滿或原告提前解約
時，原告所建房屋即無條件歸被告丁○○所有，原告應連同
基地一併交與被告丁○○，不得要求任何補償（契約第13條
）等語，嗣上開租約於96年4月30日租賃期滿後，原告就系
爭土地之租賃與被告5人另立租約，二造同意原租約之出租
人變更為被告5人，租賃期間展延至97年6月30日止，雙方同
意地上物由乙方（即原告，下同）拆除，拆除期限1個月（
民國96年7月1日至民國96年7月31日止，拆除時間不另計租
金，不得逾期騰空），拆除地上物歸乙方所有，拆除之費用
由乙方負擔。其他條件如原租約書等情，為二造一致是認，
並有原告提出上開契約影本2份附卷可稽，堪信為真實。依
前述二造所訂契約條款，原告於97年6月30日租賃期滿，雖
經被告5人同意得將地上物部分拆除，但原告仍不得任意挖
取依約已歸由被告5人取得之土石填方，而仍應將租賃基地
部分依租期屆滿時之原狀返還被告5人，原告主張被告5人就
其當初所填土石方受有不當利得尚嫌無據。
㈡至原告主張依其與被告丁○○在90年1月30日所立基地租賃
契約第9條約定內容乃為「乙方（即原告，下同）於租期屆
滿時除經甲方（即被告丁○○，下同）同意繼續出租外，應
將所有租賃房地誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉
或主張任何權利，如不即時遷讓交還房地時，甲方每日得向
乙方請求按照租金3倍之徵罰性違約金，至遷讓完畢之日止
，乙方決無異議」等語，有原告提出之契約書影本可稽，原
告稱該契約條款係約定，如租賃期間屆滿後，應由乙方（即
原告）負責拆除地上物及清除回填之土石，至於拆除地上物
及填土土方應歸原告所有云云，與事實不符。
㈢原告又主張被告丁○○、己○○先後表示，被告5人願以19
萬元向原告購買系爭土地上應鏟除之土石方，被告丙○○及
其配偶亦另委託證人乙○○、甲○與原告談價錢，原告礙於
情面，遂同意以價金19萬元之代價出賣土石方予被告5人乙
節，被告丁○○雖未到場，惟經被告5人分別具狀或到庭否
認在卷，原告亦未舉證以實其說，且本院依原告聲請傳喚證
人甲○、乙○○到庭證稱：二造並未有以19萬元買賣原告當
初在系爭土地所填土石方之合意等語明確，而原告提出洽談
照片1張並無法證明照片中之當事人洽談何事，及原告提出
自製錄音譯文，內容為「出租人己○○說：你你你現在講怎
樣？承租人說：你看怎樣，我在等你啊！出租人說：我跟講
，我們最多拾萬給你，不然就算了。」等語，核其內容縱然
屬實，亦是出租人己○○與承租人交涉磋商給付金額之過程
，難以認定二造有達成給付19萬元買賣土石填方價款之合意
，原告主張二造間已成立土石填方買賣契約乙節洵難採信。
㈣原告另主張系爭土地之面積原係312.4坪，每月租金40,000
元，然事後竟被縮減為149.9坪，已減縮162.5坪之使用面積
，被告對此所縮減已有債務不履行、給付不完全及給付瑕疵
之情事，事後被告竟不退還前開已縮減162.5坪之使用面積
之比率租金，此已構成不當得利情事，然被告仗其人多示眾
，經常至原告所經營店中吵鬧，故原告不得不延長租約及拆
除地上物等以回復農地之承租時原狀云云，不僅未舉證證明
，且原告於96年4月30日與被告5人就原租約為出租人變更及
租期展延事項時，既未就租金變動事項特加約定，則被告5
人依二造所訂租約收受原告繳納之租金，尤難謂有何不當得
利之可言。
㈤綜上，依二造所訂基地租賃契約第13條等規定，租期屆滿後
，原告當初填具之土石已歸被告取得所有，被告並無不當利
得之情形，原告復無法舉證被告5人與之締結土石買賣契約
，從而原告不論基於買賣或不當得利之法律關係請求被告給
付19萬元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴
既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
㈥本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法核與判決結果並
無影響，爰不逐一論列，併此說明。
五、訴訟費用負擔之諭知：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 2 月 20 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 簡燕子
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 20 日
書記官 梁永慶