裁判字號：臺灣新竹地方法院95年簡上字第106號民事判決
裁判日期：民國96年04月23日
裁判案由：給付票款
臺灣新竹地方法院民事判決95年度簡上字第106號上訴人甲○○訴訟代理人乙○○被上訴人環亞房屋仲介有限公司法定代理人丙○○上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國95年10月11日本院竹東簡易庭95年度竹東簡字第65號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國96年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：兩造契約未合法成立，且被上訴人收受本票後未記載於合約內。其餘引用原判決之記載。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：引用原判決之記載。理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）95年2月27日委任其女 李柏醇 （現更名為 李語衫 ）為代理人，與被上訴人就上訴人所有坐落新竹市○○段第2地號，權利範圍780/100000土地，及其上門牌號碼新竹市○○街○○○○○號12樓之2房屋（下稱系爭房地）簽立委託銷售契約，由上訴人全權委託被上訴人銷售系爭房地，委託期間自95年2月27日起至95年5月26日止，並於銷售成交時給付系爭房地成交價之4％做為服務費；被上訴人於委託銷售期限內由第三者仲介成交者、或於委託銷售期間內，業已達成委託條件，而上訴人反悔不賣或中途撤銷委託銷售者，視為上訴人違約，應給付被上訴人原委託售價的4％為違約金。嗣系爭房地因被上訴人之居中斡旋，由訴外人 楊錚錚 與上訴人以588萬元成交，並於95年3月8日簽訂不動產買賣契約書，訴外人楊錚錚依約於訂約時提出定金40萬元之本票1紙作為付款工具，上訴人即應照實履約。詎於約定第2期付款時，訴外人楊錚錚已提出80萬元之銀行本票作為付款，上訴人之代理人卻推託不願依約提出產權證明書等過戶文件以供雙方用印。嗣經被上訴人發存證信函予上訴人催促履約，上訴人仍置之不理，經被上訴人調閱系爭房地之謄本，赫然發現系爭房地早於95年3月16日即經上訴人違約轉賣並移轉所有權登記予訴外人 曹潔英 。上訴人前述行為已構成前述「委託銷售契約書」第8條第2款之違約事由。則被上訴人據此起訴請求上訴人給付原委託售價4％之違約金，自有理由。又本件仲介成交價為588萬元，如上訴人確實履行買賣契約，被上訴人原可合理期待從買方即訴外人楊錚錚處取得按實際交易價格2％計算，即11萬7,600元之仲介服務費，然因上訴人片面違約而落空。是被上訴人原得向訴外人楊錚錚請求之11萬7,600元仲介服務費，即屬於被上訴人之「所失利益」，自得向造成此一損害之上訴人請求一併賠償之。退步言之，縱使認定被上訴人向上訴人請求可合理期待向買方收取成交價2％佣金之損害賠償部分尚無理由，惟被上訴人尚可依據兩造所簽訂「委託銷售契約書」第5條第2款之約定，請求上訴人賠償「按原委託售價4％之損害」，即26萬4,000元。為此起訴請求上訴人應給付被上訴人35萬2,800元，及自95年3月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等情。原審判命上訴人應給付被上訴人9萬9,000元，及自95年5月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並依職權就被上訴人勝訴部分為假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之請求。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人於原審以：95年3月8日所簽訂之不動產買賣契約書，買賣價錢有違委託銷售契約書之委託價格660萬元，所售588萬元上訴人難以接受。且簽約當日上訴人之代理人並未看到或持有系爭本票，買賣契約亦未載明上訴人有收受本票之情事，上訴人亦未授權被上訴人代收本票或定金，且被上訴人未讓上訴人有系爭買賣契約之審閱期，故買賣契約無效。再者，系爭委託銷售契約書係一般委託，因系爭房地另已委託數家仲介公司處理中，並註明可自行銷售，故何時賣出乃屋主的事，與被上訴人無涉。又95年3月15日上訴人代理人經通知後至被上訴人處，被上訴人又稱要開本票，且仲介費一次收完，上訴人代理人認無法完成系爭房地之買賣而離開，上訴人認為被上訴人服務未完成，仲介費應分兩次給付，且買主開立二紙銀行本票，與被上訴人業務人員告知之80萬元不同故拒絕收受。上訴人代理人未收受定金，契約自未成立，何需賠償等語，資為抗辯。於95年11月1日向本院提起上訴，僅聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。並引用原審答辯為上訴理由。
三、被上訴人主張之事實業據其提出委託銷售契約書、授權書、不動產買賣契約書、本票、存證信函、回執、土地登記謄本、建物登記謄本、國泰世華商業銀行新竹分行本票、不動產銷售授權書、要約書、要約補充書等件為證，上訴人則以前詞置辯，是本件所應審究者厥為：（一）系爭房地之買賣契約是否成立？（二）上訴人有無授權被上訴人收受本票？（三）被上訴人可否請求賠償？茲分述如下：
（一）系爭房地之買賣契約已有效成立：
１、查系爭房地買賣簽約等事宜，上訴人係授權訴外人即上訴人女兒李柏醇代理，並於95年3月8日由李柏醇以自己名義簽名並蓋指印於系爭房地不動產買賣契約書上，業為上訴人於原審所自承，並有不動產買賣契約書在卷可參（原審卷第7頁），雖系爭買賣契約書上無上訴人本人之簽名及用印，然按代理人之代理行為，不以明示本人名義為必要（即隱名代理），如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人明知或可得而知者，亦能成立，最高法院81年台上字第165號著有判決。是系爭房地上訴人既已授權李柏醇處理買賣簽約過戶事宜，縱不動產買賣契約書上無上訴人本人簽名或蓋用上訴人本人印章，依前揭說明，亦不影響李柏醇代理上訴人就系爭房地與訴外人楊錚錚簽立買賣契約之效力。
２、上訴人另主張其未收受定金，依民法第248條之規定，契約未成立云云。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；另當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第345條第2項定有明文。是法條並未規定須收受定金，買賣契約始成立。況民法第248條收受定金雖推定契約成立，惟若雙方意思表示未達一致或就標的物、價金意思表示未合致時，可以反證推翻，非以收受定金作為契約成立之要件，上訴人誤解法律之規定，所為之辯解，自難採信。
３、上訴人另稱未授權被上訴人代為收受買方所交付之定金部分，惟依兩造簽訂之委託銷售契約書第9條第1款「買賣雙方達成委託條件時，乙方（即被上訴人）全權代理甲方（即上訴人）收受（授應為受之誤載）定金。」。是上訴人顯已授權被上訴人於系爭房地買賣契約成立時代為收受買方所交付之定金甚明，則上訴人之代理人李柏醇於95年3月8日代理上訴人與訴外人楊錚錚就系爭房地簽立買賣契約時，訴外人楊錚錚所交付之400,000元本票代理人李柏醇雖未收受，亦難認定系爭房地之買賣契約未成立。
４、上訴人另主張不動產買賣契約書上所載價金與原先委託出售之價金相差過鉅，並未同意云云。惟查證人即陪同李柏醇於95年3月8日至被上訴人處之乙○○於原審證稱：「…叫我陪被訴代去談銷售房子談價錢的事，我到時先在外面，被訴代在裡頭，後來出來說價錢差太多，我說沒關係又沒有今日要簽約，我帶小孩去買麵包，回來時說要開本票當定金，我不同意，一定要付現金當定金，被訴代說這麼大一家公司開本票妥嗎？後拉著我與小孩一起走…被訴代說他有簽名但沒蓋章…後來有延期兩次，…我在3月15日再陪被訴代一起去，…被訴代有帶相關資料去，想如果談成就交付，後被訴代說怎麼有兩張票，付款80萬元變成兩張，一張為何是佣金…這天並無談到房子價金多少…」等語（見原審卷第56頁），是若上訴人之代理人於95年3月8日未與買主談妥系爭房地以588萬元出售，買主即訴外人楊錚錚焉會開立本票，並與上訴人之代理人約定換回第一期款之本票及支付第二期款之時間，並於95年3月15日攜帶形同現金之國泰世華銀行之銀行本票至被上訴人處欲交付給上訴人之代理人，顯見上訴人之代理人李柏醇已代理上訴人就系爭房地之價金與買主即訴外人楊錚錚達成合意，買賣契約自屬有效成立。至第一、二期款80萬元，訴外人楊錚錚雖提出兩紙銀行本票，而非一紙，惟其總金額仍為80萬元，此為上訴人所不否認，並有銀行本票兩紙足憑，符合不動產買賣契約上所約定第一、二期應交付之金額，自不得因上訴人一己認定不符兩造間給付仲介費時間之約定而拒收即否認系爭房地不動買賣契約之效力，是上訴人此部分辯解，亦不足採信。系爭房地之買賣契約已有效成立甚明。
（二）上訴人又抗辯就系爭房地其可自行出售，與被上訴人無關云云。經查兩造均不否認系爭房地是因被上訴人之仲介而致上訴人與訴外人楊錚錚簽立不產買賣契約書及就系爭房地上訴人有權自行出售，惟依兩造簽訂之委託銷售契約第8條第2款明定「於委託銷售期間內，業已達成委託條件，而甲方（即上訴人）反悔不賣或中途撤銷委託銷售者」，應視為甲方違約。經查被上訴人仲介訴外人楊錚錚購買系爭房地，上訴人並於95年3月8日與訴外人楊錚錚就系爭房地簽立買賣契約，已如上述，而上訴人係於95年3月16日將系爭房地出售訴外人曹潔英，有土地登記謄本、建物登記謄本可證（見原審卷第13、14頁），是被上訴人已於委託銷售期間達成上訴人委託銷售系爭房地之條件，則上訴人違約將系爭房地另行出售而拒絕履行與訴外人楊錚錚所簽立之不動產買賣契約，依兩造所訂委託銷售契約書第8條之規定，被上訴人自得向上訴人請求給付違約金。
（三）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條著有規定。而違約金是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院亦著有49年台上字第807號判例可資參照。本件被上訴人請求上訴人給付違約金按成交價588萬元之4％計算，惟被上訴人自承兩造曾約定售價為588萬元時，給付之服務費為2.5％，是縱上訴人履約，被上訴人亦僅得請求上訴人給付成交價之2.5％，上訴人雖有違約情事，然以上訴人於95年2月27日始委託被上訴人銷售系爭房地，於同日被上訴人即請上訴人另行出具不動產銷售授權書更改價金，並於95年3月8日簽訂不動產買賣契約書，可認被上訴人於委託銷售期間之前期就系爭房地進行相關之銷售行為，所投注之人力、物力尚非過多，且系爭房地既已出售，被上訴人即省卻居間完成後之簽約、繳款、收受過戶資料、辦理過戶登記、交屋等後續服務，而違約金計算之標準卻超過完成服務之報酬計算標準，準此，被上訴人請求之違約金額顯屬過高，依前揭法條規定及判例意旨，應予酌減為1.5％。依兩造所訂委託銷售契約書第8條原委託售價為660萬元，則被上訴人請求上訴人給付之金額在9萬9,000元（6,600,000×1.5/100＝99,000）範圍內為有理由，應予准許，逾此數額之請求，即乏所據。
（四）至被上訴人另依民法第216條之規定請求上訴人賠償所失利益部分，按違約金本應推定為損害賠償之預約；又違約金如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害，最高法院19年上字第1554號、62年台上字第1394號著有判例。經查兩造約定於上訴人違約時應給付原委託售價4％之違約金，另依委託銷售契約第7條，被上訴人完成銷售時之服務報酬亦為4％，二者之百分比相同，顯見此違約金之約定為兩造預定被上訴人因上訴人違約時所生之損害總額，故屬損害賠償之性質，依前揭說明，被上訴人自不得請求上訴人賠償所失利益，從而，被上訴人請求上訴人賠償11萬7,600元之所失利益，於法無據，不應准許。
（五）再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條第2項、第3項分別定有明文。本件被上訴人另請求上訴人給付自95年3月28日（即上訴人收受被上訴人於95年3月27日所發存證信函之翌日）起至清償日止之遲延利息，經查，兩造於委託銷售契約中就違約金之起息計算並未另有約定，而被上訴人雖曾於95年3月27日寄發存證信函催告上訴人，惟其內容係「敦請上訴人前來履約」，並非請求上訴人給付違約金，有存證信函可證，是自難認已生催告上訴人給付違約金之效力，則依前揭條文規定，自無從據以起算本件遲延利息。惟上訴人係於95年5月5日收受本件起訴狀繕本，有送達回證附於原審卷內可憑，從而，被上訴人請求上訴人給付自95年5月6日起至清償日止之遲延利息，為有理由，可予准許，逾此範圍之請求，即乏所據。
四、綜上所述，本件被上訴人依系爭委託銷售契約第8條之約定，求為判命上訴人給付9萬9,000元及自95年5月6日起至清償日止，按年息百之五計算之利息，當非無據，應予准許。超過部分之請求，尚乏所據，不應准許。原審就上開應准許部分，判命上訴人如數給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年4月23日
民事第二庭審判長法官楊明箴
法官彭淑苑法官黃美盈以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國96年4月23日
書記官龔紀亞