臺灣高等法院105年度續字第3號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院105年續字第3號民事判決

裁判日期：民國105年12月13日

裁判案由：繼續審判

臺灣高等法院民事判決105年度續字第3號上訴人 劉昌恩 訴訟代理人 陳由銓 律師複代理人 陳學驊 律師訴訟代理人 劉昌杰 被上訴人 閻天河 訴訟代理人 陳金枝
吳國源 律師上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年4月22日臺灣新竹地方法院104年度訴字第891號判決，提起上訴，兩造於本院成立訴訟上和解，被上訴人聲請繼續審判，經本院於105年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按和解有無效或得撤銷之原因者，當事人得請求繼續審判，民事訴訟法第380條第2項定有明文。又按和解後繼續審判之請求，須於和解成立或知悉無效或得撤銷之原因後30日之不變期間內為之，此觀民事訴訟法第380條第3項準用同法第500條第1項規定自明。查上訴人與訴外人劉昌杰為坐落新竹縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，所有權應有部分各1/2；被上訴人則係門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○○號2層建物（下稱系爭建物）之事實上處分權人。上訴人訴請被上訴人應將系爭建物占用系爭土地如新竹縣新湖地政事務所（下稱新湖地政事務所）複丈成果圖（下稱附圖）編號A3、B2、C、D2所示部分拆除，並返還該部分土地及給付相當租金之不當得利，經原審判決駁回後，提起上訴，兩造於民國105年9月21日以租賃方式在本院成立訴訟上和解（見本院卷94頁）。嗣被上訴人以系爭和解欠缺劉昌杰參與或授權，不符合共有人出租管理行為，具有得撤銷之原因，旋於翌日具狀聲請繼續審判（見本院續字卷1至4頁），並為上訴人所同意，自屬有理由。
二、上訴人主張：被上訴人應將系爭建物無權占用系爭土地如附圖編號A3、B2、C、D2所示部分拆除，並將該土地返還伊及共有人，以及給付相當租金之不當得利等情。爰依民法第767條第1項前段、第821條及民法第179條之規定，求為命：㈠被上訴人應將系爭建物占用系爭土地如附圖所示A3、B2、C、D2所示部分（47.08平方公尺）拆除，並將該部分土地返還上訴人及共有人。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）246,300元，並自104年8月1日起至返還土地之日止，每月給付上訴人5,131元之判決。並願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：訴外人 黃亨金 於62年在其所有原坐落新竹縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱原52地號土地）興建未辦保存登記系爭建物。原52地號土地後由訴外人 林進水 於67年7月1日拍賣取得，再由訴外人 林陳金鳳 繼承，嗣由上訴人與劉昌杰於89年3月31日購買取得所有權。另黃亨金所有原同地段51地號土地（下稱原51地號土地），於89年12月4日出售移轉登記為上訴人及劉昌杰共有，後於98年6月19日與原52地號土地合併分割為51（即系爭土地）、51-1、51-2地號土地。因黃亨金將系爭建物轉讓予訴外人 劉權兵 （即上訴人之父），劉權兵於73年3月11日售予訴外人 劉醇宏 ，嗣由伊輾轉購買取得系爭建物之事實上處分權。然劉權兵將89年12月4日購得原52地號土地所有權登記在上訴人及劉昌杰名下，規避移轉系爭建物基地之義務，伊本於買賣或使用借貸關係，自得續為使用系爭土地；或黃亨金先後轉讓系爭建物及系爭土地予不同人，以推定租賃關係有權占用系爭土地，上訴人請求相當租金不當得利為無理由且過高等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，即駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人全部不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物占用系爭土地如附圖A3、B2、C、D2所示部分（47.08平方公尺）拆除，並將該部分土地返還與上訴人及共有人。⑵被上訴人應給付上訴人246,300元，並自104年8月1日起至返還上開土地之日止，每月給付上訴人5,131元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、上訴人主張被上訴人以系爭建物無權占有系爭土地，依民法第767條第1項前段、第821條及民法第179條之規定，請求被上訴人將系爭建物占用系爭土地如附圖編號A3、B2、C、D2所示部分拆除，將該部分土地返還上訴人及共有人，及給付相當租金之不當得利等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠、黃亨金於63年2月7日繼承取得原52地號土地（即81年重測前新竹縣○○段○○段○○○○段00000地號），後由林進水於67年7月1日拍賣取得，再由林陳金鳳繼承，嗣由上訴人與劉昌杰於89年3月31日購買取得所有權。另黃亨金所有原51地號土地，於89年12月4日出售移轉登記為上訴人及劉昌杰共有，後與原52地號土地合併，於98年6月19日分割為51（即系爭土地）、51-1、51-2地號土地等情，有原51地號、原52地號土地異動索引、土地登記簿及系爭土地謄本可稽（依序見原審卷112至120、158至169、140頁）。系爭建物占用系爭土地如附圖編號A3、B2、C、D2所示部分計47.08平方公尺，業經原審於104年12月24日至現場履勘，囑託新湖地政事務所派員會同測量，並製有勘驗筆錄及附圖可參（見原審卷145至148、185頁），復為兩造所不爭執，自堪信屬實。
㈡、系爭建物係黃亨金於62年興建未辦保存登記之建築物，嗣轉讓予劉權兵，由劉權兵於73年3月11日售予劉醇宏，再陸續依次以買賣轉讓於 黃津章 、 顏燕紅 及被上訴人乙節，為兩造所不爭執（見本院卷79頁反面至80頁、51頁反面、61至63頁），自堪信為真實。雖被上訴人以劉權兵事後將基地移轉登記在上訴人及劉昌杰名下，違反劉權兵與劉醇宏簽署不動產買賣契約書記載「包括建築基地（私人部分）」「道路基地部分，私有土地辦理過戶」等約定，上訴人未曾請求系爭建物權利人給付對價，依買賣或默示使用借貸關係，抗辯系爭建物有權占有系爭土地云云。惟查，證人劉醇宏於本院審理時證稱：伊當初以1百多萬元向劉權兵購買系爭建物，劉權兵表示房屋沒有權狀，也沒有基地，伊不記得契約有無該段文字記載，反正伊沒有買土地，劉權兵也沒有過戶土地等語（見本院卷84頁反面至85頁），可見劉權兵僅出售系爭建物，並未包含基地，劉醇宏及後手亦循此模式出售系爭建物，並未發生後手向前手請求移轉基地等情事。況上訴人及劉昌杰於89年3月31日購買取得原52地號土地所有權，距劉權兵於73年3月11日將系爭建物售予劉醇宏，相隔有16年之遙，難認兩者間有何買賣關聯性，則其以買賣關係抗辯有權使用系爭土地云云，自無可取。另被上訴人並未舉證證明上訴人允許系爭建物權利人使用系爭土地之情事存在，則其徒以上訴人尚未行使權利之態樣，抗辯兩造就系爭土地存有默示使用借貸關係云云，亦無可取。
㈢、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，88年4月21日增訂民法第425條之1定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。查黃亨金於62年興建系爭建物係坐落原52地號土地，有新湖地政事務所將附圖套繪在合併分割前之地籍圖可考，復為兩造所不爭執（見本院卷51頁反面、61至63、80頁）。依土地登記簿所示，黃亨金於63年2月7日繼承取得原52地號土地所有權（見原審卷207頁），其後將系爭建物轉讓予劉權兵，後由被上訴人輾轉買賣取得事實上處分權；原52地號土地則由林進水於67年7月1日拍賣取得，嗣由上訴人與劉昌杰於89年3月31日購買取得所有權等情，前已敘明。則原屬黃亨金所有之系爭建物與原52地號土地，因先後轉讓相異之人，揆諸上開法文意旨，應認原52地號土地受讓人與系爭建物受讓人間，在系爭建物使用期限內，存有租賃關係。從而，被上訴人執租賃關係抗辯有權使用系爭土地等語，自屬有據。雖上訴人主張被上訴人應拆除事後加蓋如附圖編號D2（廚房）部分云云，然依證人劉醇宏證陳其向劉權兵購買系爭建物後，自行在建物後方靠近水溝處增建廚房，再一併轉賣給後手等語（見本院卷84頁反面至85頁），復有系爭建物相片可參（見原審卷153頁上方），再依附圖編號D2部分對照現場相片而觀，廚房位於系爭建物後院緊鄰水溝之處，仍屬系爭建物依上開租賃關係占用系爭土地範圍，並非逾越原占用範圍，另行增建占用系爭土地之獨立建築物，則上訴人主張被上訴人應將系爭建物占用系爭土地如附圖編號A3、B2、C、D2所示部分拆除，並返還該部分土地云云，自屬無據。
㈣、次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又民法第425條之1立法理由足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字第1328號判決意旨可參）。查被上訴人受讓取得系爭建物與上訴人所有系爭土地間，存有民法第425條之1第1項規定之租賃關係，業如前述，被上訴人於系爭建物使用期限內，具有使用系爭土地之合法權源，並非無權占有，上訴人依不當得利之法則，請求被上訴人給付相當租金之不當得利云云，為無理由，不應准許。至兩造撤銷系爭和解後，又經多次協商折衝，始終未能就些許租金差距，達成共識，解免日後核定租金之訟累，誠屬可惜，然此部分爭議則留待兩造另行解決，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第821條及第179條之規定，請求被上訴人將系爭建物占用系爭土地如附圖編號A3、B2、C、D2所示部分（面積共計47.08平方公尺）拆除，將該部分土地返還上訴人及共有人，並請求相當租金之不當得利，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年12月13日
民事第三庭
審判長法官黃莉雲
法官陳容正法官傅中樂正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年12月13日
書記官明祖星