臺灣新竹地方法院94年度訴字第345號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院94年訴字第345號民事判決

裁判日期：民國95年02月09日

裁判案由：確認租賃關係存在

臺灣新竹地方法院民事判決94年度訴字第345號原告甲○○訴訟代理人 徐揆智 律師被告丁○○上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國95年1月17日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款及第2項分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值，最高法院90年度台抗字第287號、90年度台抗字第519號裁判意旨可資參照。查本件原告起訴時，原主張其就被告所拍定取得之坐落新竹市○○段123─1地號土地（以下簡稱系爭土地）上新竹市○○段166建號，門牌號碼新竹市○○○○街○○號1至4樓建物（以下簡稱系爭建物）有租賃權存在，爰起訴請求確認其就被告所有系爭建物有租賃關係存在，嗣於訴訟進行中，因前開房地業已於民國94年12月2日下午2時許點交被告，原告除保留原訴之聲明第1項請求確認其就被告所拍定取得之系爭建物有租賃權存在外，另增加訴之聲明第2項，請求被告應將系爭建物遷讓交付原告接管使用，核其增加之聲明，係屬訴之追加，惟該追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為具關連性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，故宜於同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，俾符合訴訟經濟之要求，況對於被告之程序權保障亦無不利影響，揆諸前開說明，原告所為追加之訴與原訴間之基礎事實即屬同一，而被告就此追加之訴亦無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷第81頁），是以，原告所為之訴之追加，程序上並無不合，應予准許，先予敘明。
乙、實體方面：
壹、原告主張：緣系爭土地及其上之系爭建物原均屬訴外人丙○○（現已改名為 陳立瑜 ）所有，為訴外人丙○○於91年3月20日買受，且於91年5月15日辦畢所有權移轉登記，嗣訴外人丙○○於買受前開房地後，即於91年6月5日將系爭建物出租與原告，雙方約定租期為15年，即自91年6月5日起至106年6月5日止，租金為每個月新臺幣（下同）30,000元，給付方式由出租人丙○○前所積欠承租人原告之借款4,300,000元，按月息百分之1計息，即每月利息43,000元抵付房租，則每個月訴外人丙○○應繳付之借款利息43,000元，經扣抵原告應繳納之房租30,000元外，訴外人丙○○尚需給付原告13,000元，雙方並訂有房屋租賃契約書，惟因丙○○前於91年8月20日，向國泰人壽保險股份有限公司（以下簡稱國泰人壽公司）借款6,800,000元，並提供系爭房地設定8,160,000元之本金最高限額抵押權，嗣因丙○○未依約繳交利息，而遭國泰人壽公司向本院民事執行處以93年度執字第6228號聲請拍賣抵押物強制執行，拍賣結果由被告得標，並於94年5月3日取得所有權移轉登記在案，而原告於接獲本院民事執行處94年5月5日新院執舜字第6228號通知，應於15日內自行將系爭建物點交給拍定人即被告，逾期得依買受人之聲請到場執行點交後，乃即於94年5月17日向民事執行處聲明異議，詎並未得到回應。嗣因被告要求點交系爭房地，並否認原告就系爭建物有租賃關係存在，致原告之權利陷於不安之地位，則原告自有提起確認之訴，除去不安之必要，且被告迄經聲請本院民事執行處定期點交後，本院民事執行處業已於94年12月2日下午2時許，將系爭建物點交被告，基於買賣不破租賃原則，原告亦得依法對抗被告，並請求被告應將系爭建物交還原告使用，爰依法提起本訴，並聲明：㈠確認原告對被告所有坐落新竹市○○○○街○○號1至4樓建物全部有租賃關係存在（租賃期間自91年6月5日起至106年6月5日止，租期15年，每月租金30,000元）。㈡被告應將系爭建物遷讓交付原告接管使用。
貳、被告則以：否認原告與訴外人丙○○就系爭建物有租賃關係存在，又其係向法院拍賣取得系爭房地，而法院在拍賣公告上亦已載明「除去租賃物點交」，故才會投標購買系爭房地，至原告與訴外人丙○○間若有任何債務糾葛，應由原告另向訴外人丙○○請求，則原告提起本訴，實無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造不爭執事實：
一、系爭房地係訴外人丙○○於91年3月20日所購，並於91年5月15日辦畢所有權移轉登記，嗣訴外人丙○○於91年8月20日向國泰人壽公司借款6,800,000元，並提供系爭房地設定8,160,000元之本金最高限額抵押權，後因訴外人丙○○並未依約償還積欠國泰人壽公司之利息，經國泰人壽公司聲請本院以93年度拍字第74號裁定准予拍賣抵押物後，國泰人壽公司乃持前開裁定聲請本院以93年度執字第6228號強制執行，迄經被告於94年3月29日拍定，本院執行處並於94年4月21日核發不動產權利移轉證明書，而被告乃於94年5月3日辦畢不動產所有權移轉登記。
二、原告前曾對本院執行處94年5月5日新院93年執字第6228號通知（執行命令）聲明異議，嗣經本院於94年6月6日以93年度執字第6228號裁定駁回其聲明異議，經原告不服提起抗告，再經臺灣高等法院於94年8月25日以94年度抗字第2099號裁定駁回其抗告而告確定。
肆、本院之判斷：本件所應審究之爭點厥為原告與訴外人丙○○間是否有租賃關係存在？
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院分別著有17年上字第917號判例可資參照。
二、查原告主張前開事實，固據其提出房屋租賃約書、借款明細表、 曹靜容 郵政存簿儲金簿影本、 黃厚正 上海商業儲蓄銀行活期儲蓄存款存摺影本、曹靜容匯通銀行活期儲蓄存款存摺影本及 李玲琅 匯通商業銀行存摺影本等件為證，惟此已為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)原告雖提出91年5月31日所簽訂之房屋租賃契約書1份（以下簡稱第1份租約）欲證明其與訴外人丙○○間就系爭建物有租賃關係存在云云。惟查，原告與訴外人丙○○所簽訂第1份租約之簽約時間係於91年5月31日，而觀之第1份租約之備註欄雖記載：「甲方（即訴外人丙○○）共積欠乙方（即原告）金額新臺幣肆佰叁拾萬元整，雙方議定以月息1%計息之。甲方並同意乙方每月以新臺幣叁萬元承租該房舍，房租以上還積欠之茲生利息相扣抵，故每月甲方仍需支付乙方新臺幣壹萬叁仟元整。」等語，惟依原告所提其出借與訴外人丙○○之出借款項明細表觀之，原告主張其係自90年1月12日起至91年7月22日止，借款與訴外人丙○○共4,600,018元，期間因訴外人丙○○曾還款300,018元，故尚積欠4,300,000元，則依前開明細表足悉，原告與訴外人丙○○間之借款債務經核算至91年7月22日，訴外人丙○○所積欠原告之借款總額始為4,300,000元，則雙方何以能提前於91年5月31日簽訂第1份租賃契約之際，即記載訴外人丙○○所積欠原告之借款總額共為4,300,000元，並以此金額核算扣抵房租，已啟人疑竇。況且，依原告與訴外人丙○○所簽訂之第1份租約記載，經以訴外人丙○○積欠原告之借款金額扣抵原告尚應給付訴外人丙○○之房租後，訴外人丙○○每月尚須給付原告13,000元之利息，則迄至原告提起本訴時（即94年6月10日）止，訴外人丙○○業已給付3載餘之利息金額，詎原告就訴外人丙○○曾每月給付租金13,000元，且業已給付3載餘之情，竟無法提出任何證據以實其說，則其此部分主張是否真實，更堪置疑，是以，自無從徒憑原告所提之第1份租約，即遽認原告確有實際承租使用系爭建物之情，則原告前開主張尚難遽信。
(二)次查，原告與訴外人丙○○就系爭建物共簽訂有3份房屋租賃契約，其簽訂日期分別為91年5月31日、91年6月12日（以下簡稱第2份租約）及93年7月27日（以下簡稱第3份租約），此有3份租賃契約分別附於本院卷第10至12頁、本院93年度執字第6228號執行卷第197頁及臺灣高等法院94年度抗字第2099號聲明異議卷第8頁足稽，而細譯3份房屋租賃契約內容，關於當事人（第1份租約之出租人為訴外人丙○○，而承租人為原告；第2份租約之出租人為原告，承租人為訴外人丙○○；第3份租約之出租人為訴外人丙○○，而承租人為原告）、租賃標的物（第1份租約為系爭建物1至4樓；第2份租約為系爭建物1樓；第3份租約為系爭建物1至4樓）、租賃期間（第1份租約自91年6月5日起至106年6月5日止，共15年；第2份租約自91年7月1日起至94年7月1日止，共3年；第3份租約自93年7月27日起至111年7月27日止，共18年）、租金及押租金之約定（第1份租約租金為每月30,000元，無押租金約定；第2份租約租金為每月20,000元，無押租約約定；第3份租約租金為每月3,000元，押租金約定為1,300,000元）、租金之給付方式（第1份租約為每月給付；第2份租約為每月給付；第3份租約為每半年給付）等租賃條件均俱有不同，且大相逕庭，且查，原告與訴外人丙○○所簽訂之第1份租約及第2份租約之簽約日期僅相隔12日，惟雙方之身分竟可有如此大之轉變，即就系爭建物1樓互換其出租人與承租人之地位，實令人難以置信。再依第1份租約之備註欄所載內容，堪認原告與訴外人丙○○簽訂第1份租約之動機應係因訴外人丙○○所積欠之借款及利息無法清償，故轉而將系爭建物1至4樓出租原告，再由原告應給付之房租扣抵訴外人丙○○應給付之利息，俾利原告於承租系爭建物後，就系爭建物可加以使用收益以減少其債權損失，益徵訴外人丙○○是時之償債能力業已不佳，雙方始會思及以此法確保原告之債權並減少其利息損失，則何以雙方於簽訂第1份租約後僅歷時12日之時間，竟反再由原告將系爭建物1樓出租與訴外人丙○○使用，豈不肇致原告無法使用收益系爭建物1樓，並擴大其債權及利息之損害，實與常理相悖，而無從盡信。況查，倘其等果真欲就系爭建物1樓為租賃條件之變更，因此變更業已影響第1份租約中關於2至4樓之租賃條件，則雙方於簽訂第2份租約時，理應會就系爭建物2至4樓之租賃條件一併於第2份租約中重新約定並為確認，以維雙方權益，何以其等就此重要事項完全未為約定，嗣於歷時2載餘後，因系爭建物已遭債權人假扣押查封後之93年7月27日，對於嗣所簽訂之第2份租約避而不論，仍持第1份租約欲至本院公證處辦理公證手續，後依原告主張因公證處無法就第1份租約辦理公證手續，雙方乃再簽訂第3份租約請求公證，是雙方就系爭建物之權利義務既仍欲以第1份租約為主，則當初何以須另簽訂第2份租約，又其等嗣既已另就各該租賃條件重新協議後另簽訂第3份租約，則雙方顯然欲以第3份租約內容據為其等間就系爭建物權利義務之依歸，詎原告再對於最後所簽訂之第3份租約內容未予置喙，猶執第1份租約提起本訴，請求以第1份租約內容確認其租賃權，準此，原告與訴外人丙○○間就系爭建物是否真有訂定租賃契約之真意，且系爭3份租約之實質真實性如何，均殊值商榷，則原告前開主張尚難遽信。
(三)再查，訴外人合作金庫銀行股份有限公司前向本院聲請對債務人丙○○、 陳德亮 之財產實施假扣押，經本院以93年度裁全字第22號裁定准予假扣押後，本院民事執行處乃於93年2月19日至系爭房地實施假扣押查封等程序，惟債務人丙○○是時並不在場，據證人乙○○證述：系爭建物1樓係債務人丙○○與他人合夥經營太平洋遊覽公司，2樓出租與第三人，3樓則由其承租使用（當場提出租約，租期自92年3月10日起至93年3月10日止），4樓是樓梯間等語（見本院93年度執全字第53號卷第76頁、78至80頁），而證人乙○○並於本院具結證述：關於伊在假扣押筆錄所言都實在，伊之前有向丙○○承租新竹市○○○○街○○號3樓作為辦公室使用，租期自92年3月起至93年3月止，雙方訂有租賃契約，而系爭建物
1樓係作為太平洋遊覽公司之營業場所，丙○○好像是其中一位老闆，2樓則租給小天使托兒所使用，伊是直接向丙○○洽談租賃事宜，房租亦是拿到太平洋遊覽公司交給她，若她不在場，則交給她的員工，伊不認識原告，亦從未見過原告等語（見本院卷第74至75頁），再依系爭房地於實施強制執行之過程中，經本院民事執行處囑託鑑價，經鑑定人於93年6月17日至系爭房地鑑價時所拍攝之現場照片以觀，系爭建物之1樓確懸掛有太平洋遊覽公司之招牌，2樓則懸掛有小天使托兒所之招牌，此有照片附於本院93年度執字第6228號執行卷第27頁足憑，並有證人乙○○之租賃契約書在卷可稽（見本院93年度執全字第53號執行卷第78至80頁），且查，太平洋遊覽確為訴外人丙○○所獨資經營，其店址係設在新竹市○區○○里○○街○○號1樓，此亦有原告所提之太平洋遊覽商號基本資料查詢表在卷可佐（見臺灣高等法院94年度抗字第2099號聲明異議卷第9頁），準據上述，更足徵證人乙○○所述系爭建物之使用現況確與事實相符而堪採信，則原告所提第1份租約之承租使用標的（範圍）即系爭建物1至
4樓全部，亦與查封、鑑價時，系爭建物之使用現況不符。復參以，倘原告真有實際承租系爭建物使用之情，則自證人乙○○於92年3月間承租使用系爭建物3樓時，原告已承租使用系爭建物1至4樓近1年之時間，何以訴外人丙○○尚得繼續使用系爭建物1樓，並分別將系爭建物2、3樓出租他人使用，並收取房租收益，而證人張為證於承租之1年時間內，從未見過被告，此均顯與常情相悖，則原告主張其自91年5月31日起即承租使用系爭建物全部云云，顯與事實不符，亦難採信。
(四)至原告雖另提曹靜容郵政存簿儲金簿影本、黃厚正上海商業儲蓄銀行活期儲蓄存款存摺影本、曹靜容匯通銀行活期儲蓄存款存摺影本及李玲琅匯通商業銀行存摺影本等資料，欲證明其與訴外人丙○○間確有債權債務之關係云云。惟查，觀之前開各該帳戶分別為訴外人曹靜容、黃厚正及李玲琅所有，而細譯前開各該帳戶資料，亦均僅係帳戶之存提款資料，並無任何匯款收據，更無任何訴外人丙○○所簽署收訖各該借款之字據，則原告所提前開各該存摺帳戶之資料，實不足資為原告與訴外人丙○○間確有高達4,300,000元借款關係之證明，亦不足據為其與訴外人丙○○間確有租賃關係存在之證據，此外，原告就其與訴外人丙○○間確有租賃關係存在云云，並未能另舉他證以實其說，則其前開主張要非足採。另原告雖聲請傳喚證人丙○○到庭作證，惟查，經本院依證人丙○○之戶籍地址為通知，業因應受送達人丙○○已遷移他處而遭退回，此有送達證書在卷可證（見本院卷第65頁），至原告雖另陳報他址以供傳喚，然經本院依該址通知，證人丙○○並未到庭，又該次之送達文書雖經寄存送達，此亦有送達證書在卷可憑（見本院卷第79頁），惟經查詢證人丙○○並未前往領取該次開庭通知書，亦有本院公務電話紀錄單在卷可稽，則證人丙○○是否確實住居該址亦有不明，而原告復未能另提供證人丙○○確實之住居址以供本院再予傳喚，本院實無從加以傳喚通知，況本案事證已臻明確，均詳如前述，則原告此部分聲請實亦無必要，附此敘明。
三、準據上述，原告既未能舉證證明其與訴外人丙○○間確有租賃關係存在，且原告亦確有實際承租使用系爭建物之情，揆諸前開說明，應認原告前開主張尚非可採，則被告上開所辯堪可採信。
伍、綜上所述，原告與訴外人丙○○間難認有何租賃關係存在等情，業如前述，從而，原告訴請確認原告對被告所有系爭建物有租賃關係存在（租賃期間自91年6月5日起至106年6月5日止，租期15年，每月租金30,000元），且被告應將系爭建物遷讓交付原告接管使用，均屬洵非有據，應予駁回。
陸、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後，或與判決結果無涉，或與本件爭點無關，爰不一一論述，附此敘明。
柒、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年2月9日
民事第一庭法官高敏俐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年2月9日
書記官洪木志