臺灣高等法院99年度上字第846號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院99年上字第846號民事判決

裁判日期：民國99年12月14日

裁判案由：履行契約

臺灣高等法院民事判決99年度上字第846號上訴人良茂建設股份有限公司法定代理人 陳春銅 訴訟代理人 陳國雄 律師被上訴人 張黃夏子
3樓張 宏昌 共同訴訟代理人 袁大蓉 律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國99年6月22日臺灣臺北地方法院99年度訴字第531號第一審判決提起上訴，本院於中華民國99年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
一、本件被上訴人起訴主張：
（一）兩造於民國（下同）94年12月19日簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約），由上訴人出資在被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段111之10地號土地（現併入同地段111之7地號之土地，下稱系爭土地）上興建最大可銷售樓地板面積之鋼筋混凝土大樓（下稱系爭建案），被上訴人於系爭建案完工後可分得百分之60銷售坪及法定停車位，上訴人則可分得其餘百分之40銷售坪及法定停車位。被上訴人所選擇房屋面積及汽車停車位數量與上訴人所分得之房屋面積及汽車停車位數量換算總價值略有差異時，依系爭合建契約第2條第6項約定，雙方同意依協議售價所定房屋價格為相互找補。嗣上訴人於98年7月8日交屋並通知被上訴人繳交找補款時，故意以不實之建案總銷售面積及法定停車位數，要求被上訴人張黃夏子及 張宏昌 各應繳交新臺幣（下同）1,023,730元及4,530,040元之找補款。惟上訴人遲未交付系爭建案總銷售面積及法定停車位之登記證明文件，被上訴人早於98年6月12日即傳真要求上訴人提供，並於98年6月24日即以臺北永春郵局第570號存證信函催請上訴人提供，惟上訴人僅函覆未接獲被上訴人之傳真，仍未提供上開資料，且催告被上訴人繳款辦理交屋否則應付滯納利息，被上訴人為免損害擴大，遂於98年7月8日先依上訴人要求繳款及辦理交屋，並於同日以臺北永春郵局第604號存證信函向上訴人明確表示「為免本人損失持續擴大，7月8日將先交付來函所稱結帳款……本人先行交付結帳款辦理交屋，不代表本人認同貴公司目前計算結果」。嗣經被上訴人向臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）調閱系爭建案之使用執照存根，復向地政機關調閱系爭建案全部建物登記謄本，始知悉系爭建案實際總銷售坪為2514.66坪，非上訴人主張之2380.6坪，法定停車位為55位，非上訴人所稱之52位，經重新計算發現非但上訴人據以計算找補之坪數及車位標準有誤，其計算方式與兩造之約定亦不相同，被上訴人遂於98年8月11日以臺北永春郵局第742號存證信函催請上訴人依約履行。上訴人雖以98年8月18日九八良字第0980818號函回覆，但迄未履行。依兩造合建契約第2條第6項約定，被上訴人張黃夏子及張宏昌找補款之計算，應以地主可分得各樓層面積乘以樓層出售單價，再與地主實際選擇樓層面積單價，計算找補金額，計算標準及方式如原判決附件一、二，上訴人顯有逾收找補款之情事。
（二）被上訴人於接獲上訴人之繳款計算式通知繳款前後，即曾多次要求上訴人提供系爭大樓地政機關登記之總銷售面積及法定車位，均未獲置理，被上訴人於存證信函中亦已明確表示「本人先行交付結帳款辦理交屋，不代表本人認同貴公司目前計算結果」，兩造間就找補款之計算基礎及金額並未曾達成協議。又上訴人以自創之「平均單價」概念，以系爭大樓每坪平均價值346,100元計算被上訴人之應分得房屋之價值，而以各層出售單價計算被上訴人所選取房屋之價值，標準不一，顯與系爭契約第2條第2項之約定不符等情，爰依系爭契約第2條第6項及民法關於不當得利之規定，聲明求為判決：上訴人應給付被上訴人張黃夏子3,624,630元、給付被上訴人張宏昌836,630元，及均自98年7月8日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：
（一）系爭建案業於98年1月5日取得使用執照，於98年2月3日完成第一次產權登記。上訴人自98年4月30日起即屢以書面及口頭通知被上訴人繳交找補款，雙方於98年7月8日就找補金額達成協議，上訴人遂於被上訴人繳交找補款後辦理交屋，並由被上訴人親自簽收權狀、結帳明細、找補款明細、互易明細、保固書及交屋憑證等文件。被上訴人雖主張上訴人交屋時，故意以不實之系爭建案總銷售面積及法定停車位個數，要求被上訴人繳交找補款。然依被上訴人所提系爭建案全部建物謄本之列印時間觀之，被上訴人既分別於98年7月8日辦理交屋前之98年6月23日、98年7月3日及98年7月8日向地政機關調閱系爭文件，足認被上訴人係於知悉自身權利前提下，繳交找補款，應認兩造已就分屋找補之金額達成協議。
（二）依合建契約第2條第6款找補計算規定，可分得之房屋面積總價值係地主依一定比例分配所占興建房屋之總面積，係以房屋總面積價值之比例計算，而選擇房屋面積之總價值，係地主就興建後房屋因所選房屋位置不同，而有不同之價值計算。上訴人所談平均單價僅為計算地主依合建比例分配價值之便，非上訴人所獨創或契約所無之規定，更為合建分屋之慣例，若依被上訴人之主張，形同以特定位置分配，而非依一定比例分配，與契約第2條第2、6款之本意及合建精神相背離，對上訴人顯非公平。依合建契約分配比例計算被上訴人張黃夏子可分得房屋面積為162.66坪，車位數為3.56位，可分配房屋面積及車位數算總價值為61,636,600元，其選擇之房屋及車位依雙方協議售價換算房屋價格為62,499,300元，應給付上訴人找補款862,700元；被上訴人張宏昌可分得之房屋面積為37.44坪，車位數為0.82位，可分配房屋及車位換後總價值為14,188,000元，其選擇之房屋及車位依雙方協議售價換算房屋價格為1,867,200元，應給付上訴人找補款為4,482,200元。
（三）縱依各樓層售價計算被上訴人可分得房屋之價值，被上訴人可分得房屋之面積，亦應先扣除上訴人另行購得容積所增加之銷售面積，僅以地主提供之土地興建大樓計算之容積與面積，依比例分配。本合建案基地面積為2,295.51平方公尺，得興建之樓地板面積為5,119.8平方公尺，上訴人購買而移入容積1,446.98平方公尺，總容積扣除移入容積後之基準容積為3,762.82平方公尺，占總容積之71.74%，扣除移入各樓層之容積，基準容積單獨興建時之總面積為1,804.019坪。被上訴人張黃夏子提供之土地占總土地面積0.1503，依約可分得房屋面積162.686坪，自一樓往上分可分得1樓面積36.264坪、2樓42.735坪、3樓42.770坪、4樓40.918坪、車位3.558位，換算總價值為6337萬5,390元，張黃夏子選定之房屋及車位價值為6,249萬9330元，上訴人只需找補 張夏子 876,060元。被上訴人張宏昌提供之土地占總土地面積0.0346，依約可分得房屋面積37.451坪，自一樓往上分可分得1樓面積8.348坪、2樓9.838坪、3樓9.846坪、4樓9.42坪、車位0.819位，換算總價值為1458萬9420元，張宏昌選定之房屋及車位價值為1867萬200元，被上訴人張宏昌應找補上訴人408萬780元等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人張黃夏子3,624,630元、給付被上訴人張宏昌833,020元，及均自98年12月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並以供擔保為條件為准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，此部分已告確定，其於本院答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、兩造於94年12月9日簽訂合建契約書，由上訴人出資在被上訴人所有坐落台北市○○區○○段○○○○○○○號土地上興建最大可銷售樓地板面積之鋼筋混凝土造大樓，約定由被上訴人取得60%銷售坪之房屋面積，自一樓水平往上分配至取得所有分得之銷售坪，上訴人取得剩餘之40%之銷售坪；及由被上訴人分得地下一、二層法定停車60%之汽車車位數，上訴人分得法定停車40%之汽車車位數，以上均不含上訴人出資購買容積衍生之銷售坪。並於契約第2條第6項約定「若甲方（即被上訴人）所選擇之房屋面積及車位數量，與甲方可分得房屋面積及車位數量換算之總價值略有差異時，雙方同意依雙方協議之售價所定房屋價格相互找補，惟相互找補僅限一戶或一個車位以內。」。
２、系爭大樓於98年1月5日取得使用執照，並於98年2月6日完成第一次產權登記。又系爭大樓總銷售面積為2,514.66坪，法定停車位為55位，依合建契約被上訴人張黃夏子可分得房屋162.711銷售坪，及3.559位法定停車位，被上訴人張宏昌可分得房屋37.433坪，及0.819位法定停車位。而被上訴人張黃夏子實際選取房屋為一樓37.315坪、二樓79.913坪、三樓40.413坪，合計157.641坪，及法定停車位4位。被上訴人張宏昌實際選取房屋為一樓38.156坪，及法定停車位1位。
３、被上訴人曾於98年6月24日以臺北永春郵局第570號存證信函向上訴人表示曾於98年6月12日傳真要求上訴人提供系爭建案總銷售坪數及各地主分配明細表、上訴人購入容積、可銷售坪數、選屋找補款金額及計算明細，惟未獲回應，請上訴人於三日內提供。上訴人則於98年6月26日以臺北長春路郵局第2196存證信函函覆未接獲被上訴人傳真，並表示被上訴人迄未依其98年4月30日通知支付7,027,447元，惟未檢附被上訴人要求之文件。
４、被上訴人於98年7月8日給付被上訴人7,027,447元，與上訴人辦理交屋，並於同日以台北99支局第604號存證信函向上訴人表示上訴人拒提供被上訴人要求之文件，被上訴人先行交付結帳款7,027,447元辦理交屋，不代表被上訴人認同上訴人目前計算結果。
５、兩造協議系爭大樓房屋售價一樓每坪45萬元，二、三樓每坪33萬元，車位每位150萬元。
（二）兩造爭點：
１、兩造是否已就分屋之找補之金額，依「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」之內容達成協議？
２、依合建契約第二條第二、三、六項之約定，被上訴人就實際分得之房屋及停車位，應與上訴人為如何之找補？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）兩造是否已就分屋之找補之金額，依「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」之內容達成協議？
１、上訴人主張被上訴人係在同意找補款計算方式及金額後，繳交找補款並辦理交屋，兩造已就分屋之找補款，依「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」之內容達成協議云云，惟為被上訴人所否認。查「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」及其計算明細記載被上訴人張黃夏子原分得房屋價值6147萬1370元、應付找補款1,023,730元，被上訴人張宏昌原分得房屋價值1414萬1960元、應付找補款4530,040元；而被上訴人兩人已依上開明細表所載，給付上訴人找補款並於98年7月8日與上訴人辦理交屋手續，固有「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」及產權文件簽收單在卷可稽（見原審卷第18至20頁、第123至124頁），惟被上訴人於辦理交屋前之98年6月24日即以台北永春郵局第570號存證信函請求上訴人提供系爭建案總銷售坪數及各地主分配明細表、上訴人購入容積、可銷售坪數、選屋找補款金額及計算明細（見原審卷第21頁），嗣雖因上訴人未予提供且催促辦理交屋，而於98年7月8日依上訴人之主張給付找補款辦理交屋，惟其同日亦以台北99支局第604號存證信函向上訴人表示「為免本人損失持續擴大，7月8日將先交付來函所稱結帳款新台幣7,027,447元辦理交屋，惟貴公司仍以總銷售面積2380.6坪、法定汽車停車空間52輛計算結帳款，此二項數據完工後是否有變攸關結帳款甚大，懇請審慎檢視所有資料重後結帳款，並開立可辨識之貴公司正式文件詳列相關數據計算過程且佐以證明文件，俾便本人順利完成交屋為荷。附帶聲明，本人先行交付結帳款辦理交屋，不代表本人認同貴公司目前計算結果」等語（見原審卷第23至24頁），被上訴人既已明白表示不同意上訴人之計算結果，自難認被上訴人有同意以「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」所載內容為交屋找補之依據。
２、況被上訴人嗣又於98年8月11日以永春郵局第742號存證信函向上訴人表示「本人多次善意請求貴公司提供良茂雅典結案總銷售坪數並重算結帳款被拒，7月8日辦理交屋，貴公司仍堅持以總銷售面積2380.6坪、法定汽車停車空間52輛計算結帳款。經向地政機關申請建物登記謄本，計算本案69戶主建物＋陽台＋雨遮＋共同部分（不含車位）之總面積為2514.66坪。另查98使字第1號使用執照登載法定停車位為55輛。限7日內函覆說明……」（見原審卷第25頁），就此，上訴人98年8月18日98良字第0000000覆函亦未否認實際總銷售面積為2514.66坪，僅籍詞提出另一版本之結算方式，主張仍以「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」結算，對被上訴人有利，亦有上開信函在卷足憑（見原審卷第73至76頁），足見「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」係以較少之總銷售面積計算地主應分得之房屋及車位，其依之計算之找補款，自非正確。且上訴人於原審及本院上訴所主張被上訴人應分回房屋價值及找補款之計算式，經核亦均與上開「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」所載不同（見原審卷第105至108頁、本院卷第19至22頁），上訴人亦自 陳上開 「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」只是最初的概算等語（見本院卷第56頁背面），上開「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」所載內容既非正確，且被上訴人於交屋前及交屋後均已提出異議表示不同意，上訴人主張兩造就分屋之找補款已依「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」所載內容建成協議，並無足取。
（二）依合建契約第2條第2、3、6項之約定，被上訴人就實際分得之房屋及停車位，應與上訴人為如何之找補？
１、查兩造合建契約第2條第2、3、6款約定：「房地分配方式如下：㈡甲方（即被上訴人）所分得之房屋面積計算方式如下：（甲方同意甲乙方出資向台北市大稻程歷史風貌特定專用區購買基地所需之容積，並同意其中因購買容積增加之銷售面積歸乙方（即上訴人）所有，且設計於整棟設計規劃之上層。甲方分得百分之六十之銷售坪自壹樓水平往上分配至取得所有分得之銷售坪數、乙方分得剩餘之百分之四十銷售坪（以上分法不含乙方出資購買容積衍生之銷售坪）。雙方同意若因變更設計，則以甲乙雙方最後變更設計經工務局核定及地政機關登記之銷售面積表依上述分配計算之。㈢汽車停車位分配：地下貳、貳層甲方分得法定停車百分之六十之汽車停車車位數量，乙方分得法定停車百分之四十之汽車車位數量（以上分法不含乙方出資購買容積衍生之法定停車數量）。但每戶至少有一車位。㈥若甲方所選購之房屋面積及車位數量與甲方可分得房屋面積及車位數量換算之總價值略有差異時，雙方同意依雙方協議之售價所定房屋價格相互找補，惟相互找補僅限一戶或一個車位以內。」，有合建契約書在卷可稽（見原審卷第7、8頁）。
２、又系爭大樓全部合建地主所有土地面積共694.39坪，總銷售面積為2,514.66坪，法定停車位為55位，依合建契約扣除上訴人購入容積部分，依約被上訴人張黃夏子可分得房屋162.711坪，及3.559位法定停車位，被上訴人張宏昌可分得房屋37.433坪，及0.819位法定停車位，為兩造所不爭。另系爭大樓各樓層面積一樓為336.3348坪、二樓為39
6.3475坪、三樓為396.6709坪、四樓為395.88坪、五樓為
389.77坪、六樓為331.54坪、七樓為268.13坪，被上訴人張黃夏子所有土地面積為104.387坪，被上訴人張宏昌所有土地面積為24.015坪，亦為兩造所不爭（見原審卷第78至79頁、第105、107頁），則依此計算，被上訴人張黃夏子所有土地占所有合建土地面積之比例為0.0000000（104.387÷694.39＝0.0000000），被上訴人張宏昌所有土地占所有合建土地面積比例為0.034581（24.015÷694.39＝
0.034581）。又依合建契約第2條第2款約定，地主分得之銷售坪係自一樓水平往上分配至取得所有分得之銷售坪數，則依被上訴人土地占合建土地之比例計算，被上訴人張黃夏子可分得之162.711坪房屋中，一樓房屋之面積為50.561坪（336.3348×0.0000000＝50.561）、二樓房屋之面積為59.582坪（396.3475×0.0000000＝59.582）、三樓之房屋面積為52.569坪（396.6709×0.0000000＝52.569），合計162.711坪，已達契約約定可分得房屋面積，不再分取四樓以上房屋；被上訴人張宏昌分得之37.433坪房屋中，一樓房屋之面積為11.632坪（336.3348×0.0000000＝11.632）、二樓房屋之面積為13.707坪（396.3475×
0.0000000＝13.707）、三樓之房屋面積為12.094坪（396.6709×0.0000000＝12.094），合計37.433坪已達約定可分得房屋面積，故不再分取四樓以上房屋。
３、上訴人雖以系爭大樓樓地板總容積為5119.8平方公尺，扣除上訴人購買而移入之容積1446.98平方公尺後，合建土地之基準容積為3672.82平方公尺，占總容積之71.74%，主張各樓層地主分得面積之總和為各樓層面積之71.74%，並以此計算被上訴人張黃夏子可分得之房屋云云（見本院卷第77、79頁），惟兩造合建契約第2條第2款約定「甲方（即被上訴人）同意甲乙方出資向台北市大稻程歷史風貌特定專用區購買基地所需之容積，並同意其中因購買容積增加之銷售面積歸乙方（即上訴人）所有，且設計於整棟設計規劃之上層」（見原審卷第7頁），已明確約定上訴人購買容積而增加之銷售面積設計於整棟規劃之上面樓層，而依上訴人購買容積占總容積比例計算，上訴人購買容積所增加之房屋面積710.643坪（2,514.662×28.26%），已可於系爭大樓之上面樓層，即7至5層中足額分取，上訴人主張系爭大樓1、2、3樓層中有部分屬於其購買容積取得部分之面積，地主僅可分配1、2、3樓面積71.74%之面積，被上訴人張黃夏子可分得之房屋為1樓36.264坪、2樓
42.735坪、3樓42.770坪及4樓40.918坪，被上訴人張宏昌可分得之房屋為1樓8.348坪、2樓9.838坪、3樓9.846坪及4樓9.42坪云云，並無足取。被上訴人主張被上訴人張黃夏子應分得1樓房屋50.561坪、二樓房屋59.582坪、三樓房屋52.569坪，及汽車停車位3.559位；被上訴人張宏昌可分得之一樓房屋11.632坪、二樓房屋13.707坪、三樓房屋12.094坪，及汽車停車位0.819位，則屬有據。
４、又被上訴人張黃夏子實際選取房屋之面積為一樓37.315坪、二樓79.913坪、三樓40.413坪，合計157.641坪，及法定停車位4位；被上訴人張宏昌實際選取房屋面積為一樓
38.156坪，及法定停車位1位，為兩造所不爭。被上訴人實際選取之房屋及停車位，與其等依約可分取之房屋坪數、坐落層數及車位，既有不同，依兩造合建契約第2條第6款之約定，自應計算被上訴人依約分得及實際選取之房屋車位總價值，互為找補。又查兩造協議1樓房屋售價為每坪45萬元，2、3樓房屋售價為每坪33萬元，停車位每位售價為150萬元，為兩造所不爭。則依此計算：
㈠被上訴人張黃夏子部分：
⑴被上訴人張黃夏子依約可分得一樓房屋面積為50.561坪
，實際選取一樓房屋面積為37.135坪，少取13.246坪（
50.561-37.315＝13.246），此部分上訴人應找給被上訴人張黃夏子5,960,700元（450,000×13.246＝5,960,700）。
⑵被上訴人張黃夏子依約可分得二樓房屋面積為59.582坪
，實際選取二樓房屋面積為79.913坪，多取20.331坪（
79.913-59.582＝20.311），此部分被上訴人張黃夏子應補給上訴人6,709,230元（330,000×20.331＝6,709,230）。
⑶被上訴人張黃夏子依約可分得三樓房屋面積52.569坪，
實際分取三樓房屋面積為40.413坪，少取12.156坪（52.569-40.413＝12.156），此部分上訴人應找給被上訴人張黃夏子4,011,480元（330,000×12.156＝4,011,480）。
⑷被上訴人張黃夏子依約可分得停車位3.559位，實際分
取4位，多取0.441位，此部分被上訴人張黃夏子應補給上訴人661,500元（1,500,000×0.441＝661,500）。
⑸綜上，上訴人共應找給被上訴人張黃夏子元2,601,360
元（5,960,700-6,709,320+4,011,480-661,500＝2,601,360）。上訴人既尚需給付被上訴人張黃夏子找補款，則其於辦理交屋時要求並受領被上訴人找補款1,023,730元，即屬無法律之原因而受有利益，致被上訴人張黃夏子受有損害，被上訴人張黃夏子依不當得利法律關係關請求上訴人返還，應為可取。則上訴人應付被上訴人張黃夏子之找補款，加計應返還被上訴人張黃夏子於交屋時交付之找補款1,023,730元，上訴人共應給付被上訴人張黃夏子3,625,090（2,601,360+1,023,730＝3,625,090）。
㈡被上訴人張宏昌部分：
⑴被上訴人張宏昌依約可分得一樓房屋面積為11.632坪，
實際選取一樓房屋面積為38.156坪，多取26.524坪（
38.156-11.632＝26.524），此部分被上訴人張宏昌應補給上訴人11,935,800元（450,000×26.524＝11,935,800）。
⑵被上訴人張宏昌依約可分得二樓房屋面積為13.707坪，
實際未選取，此部分上訴人應找給被上訴人張宏昌4,523,310元（330,000×13.707＝4,523,310）。
⑶被上訴人張宏昌依約可分得三樓房屋面積為12.094坪，
實際未選取，此部分上訴人應找給被上訴人張宏昌3,991,020元（330,000×12.094＝3,991,020）。
⑷被上訴人張宏昌依約可分得停車位0.819位，實際分取1
位，多取0.181位，此部分被上訴人張宏昌應補給上訴人271,500元（1,500,000×0.181＝271,500）。
⑸綜上，被上訴人宏昌共應補給上訴人3,692,970元（11,
935,800-4,523,310-3,991,020+271,500=3,692,970）。又被上訴人張宏昌於辦理交屋時，已交付上訴人找補款4,530,040元，經扣抵後上訴人尚應返還被上訴人張宏昌837,070元。
５、上訴人雖抗辯被上訴人依約可分得之房屋，應以系爭大樓每坪之平均單價346,100元計算其價值，與其實際選取房屋依售價計算之價值，互為找補云云，惟為被上訴人所否認。查兩造契約第2條第6款約定「若甲方所選購之房屋面積及車位數量與甲方可分得房屋面積及車位數量換算之總價值略有差異時，雙方同意依雙方協議之售價所定房屋價格相互找補」，契約文字已明白約定被上訴人選取房屋面積及車位數換算之總價值，與依約可分得房屋面積及車位數換變之總價值，有差異時，以雙方協議之房屋售價相互找補，且通觀契約全文，並無隻字片語述及被上訴人分得房屋之價值應以系爭大樓之平均單價之計算，被上訴人選取房屋之價值則應以各樓層之售價計算，或二者應以如何不同之單價計算，上訴人主張被上訴人依約可分得房屋之價值，應以系爭大樓每坪之平均單價346,100元計算，實際選取之房屋則應依售價計算之價值，互為找補云云，顯無依據。
６、上訴人雖又抗辯被上訴人依約可分得房屋之價值，如依房屋售價計算，將形同以特定位置作分配，而非依一定比例，與契約第2條第2款、第6款之本意及合建精神背離云云。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法98條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年度台上1118號判例判例意旨參照）。查兩造合建契約第2條第2款已明定被上訴人即合建地主分得百分之六十之銷售坪自一樓水平往上分配至取得所有分得之銷售坪數（見原審卷第7頁），亦即合建地主依系爭契約所得分取者，為銷售坪數之一定比例，而非合建房屋總價值之一定比例。且合建地主仍係依此一定比例分取由一樓水平往上分配之房屋，上訴人抗辯如此形同以特定位置作分配，而非依一定比例，顯有誤解。而合建地主既非依合建房屋總價值之一定比例分取房屋，則上訴人主張以被上訴人可分取房屋面積以大樓平均單價計算其價值，與實際選取房屋依各樓層售價計算之價值，相互比較，亦嫌無據。且若果以上訴人主張之方式，被上訴人縱選取與其依契約第2條第2項約定可分得房屋相同樓層及面積之房屋，因其以平均單價計算之總價亦不免與依各樓層售價計算之金額不同【以被上訴人張黃夏子為例，其可分得房屋依平均單價計算為56,314,277元〔346,100×(50.561+59.582+52.569)＝56,314,277〕，而依各樓層售價計算則為59,761,830元〔45,000×50.561+33,000×(
59.582+52.569)＝59,761,830〕】，是依上訴人之主張，合建地主縱選取與依契約第2條第2款約定可分得完全相同樓層及面積之房屋，仍需與上訴人為找補，則契約第2款第2款相關之規定將形同具文，顯非當事人之真意，亦非契約第2條第2款、第6條規定之本意。況依上訴人為辦理交屋所製發之「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」上之記載，用以計算找補款之「原分得價值」欄上被上訴人張黃夏子原分得房屋之價值61,471,370元，即為以各樓層售價計算之房屋總價56,116,090元加計停車位價值5,025,280元之總和（56,116,090+5,025,280＝61,471,370），「原分得價值」欄上被上訴人張宏昌原分得房屋之價值14,141,960元，亦為以各樓層售價計算之房屋總價12,985,860元加計停車位價值1,156,100元之總和（12,985,860+1,156,100＝14,141,960）（見原審卷第18至20頁），上訴人主張應以平均單價計算被上訴人可分得房屋之價值，再與以各樓層售價計算被上訴人選取房屋之價值，做為相互找補之基礎，委無足取。
７、上訴人應付被上訴人張黃夏子找補款，加計被上訴人張黃夏子於交屋時交付上訴人之找補款，上訴人共應給付被上訴人張黃夏子3,625,090元；被上訴人張宏昌應給付上訴人找補款3,692,970元，經以被上訴人張宏昌於辦理交屋時，已交付上訴人找補款4,530,040元扣抵後，上訴人尚應返還被上訴人張宏昌837,070元，已如前述，則被上訴人請求上訴人應給付被上訴人張黃夏子3,624,630元、給付被上訴人張宏昌836,630元，未逾上開上訴人應給付之金額，自屬有據。
六、綜上所述，本件被上訴人主張並未依「98年3月31日良茂雅典地主合建應付費用明細表」之內容與上訴人未就分屋之找補之金額達成協議，上訴人應給付被上訴人張黃夏子找補款款及返還其前所交付之找補款3,624,630元，返還被上訴人張宏昌溢付之找補款836,630元，為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人依兩造合建契約及民法不當得利之規定，請求上訴人給付被上訴人張黃夏子3,624,630元、給付被上訴人張宏昌836,630元，及均自起訴狀繕本送達翌日，即98年12月9日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並以供擔保為條件，為准、免假執行之宣告，於法並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年12月14日
民事第二庭
審判長法官林敬修
法官劉勝吉法官張靜女正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月15日
書記官蕭麗珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。