臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中簡字第1440號
原 告 林孟如
被 告 普天大廈管理委員會
法定代理人 傅千驊
訴訟代理人 林啟德
上列當事人間請求償還修繕費用事件，原告前聲請對被告發支付
命令（100年度司促字第10064號），因被告對支付命令提出異議
，而視為起訴，經於民國100年7月14日言詞辯論終結，本院判決
如下：
主文
被告應給付原告新臺幣115,000元，及自民國100年6月15日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,220元，由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣115,000元，為原告供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新臺幣115,000元，及自起
訴狀繕本送達之翌日（即民國100年6月15日）起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假
執行。另陳述：
（一）原告係坐落臺中市○○區○○○路○○○號、178號及18
0號「普天大廈」17樓（下稱系爭房屋）之區分所有
權人，因大樓外牆漏水，原告乃分別於99年10月22日
及100年l月3日所召開之區分所有權人會議中要求修
繕，然被告均以問卷調查回收不足法定人數為由，而
不予理會原告之修繕提案。
（二）按公寓大廈管理條例第7條第1項第3款規定：公寓大
廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各
款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、
主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。另同法
第10條第2項前段規定：共用部分、約定共用部分之
修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之
。又普天大廈住戶規約第12條約定：共用部分之修繕
，由管理委員會為之。另按，無法律上之原因而受利
益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之
原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦有
明文。
（三）普天大廈之外牆為共用部分，因有破損漏水情況，被
告本應負責修繕，卻對原告所提修繕之請求，置之不
理，造成原告之系爭房屋內牆，因共用部分之外牆破
損而受有漏水損害，原告不得已下只得先行委請訴外
人「臻邸國際有限公司」修繕，因而支出修繕費用
115,000元。，原告前於100年l月28日以律師函要求
被告返還原告所代為雇工支出之修繕費用，然被告仍
不予理會，而構成民法上之不當得利，原告爰訴請返
還。
二、被告答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保
，請准免為假執行。另陳述：原告固為系爭房屋之區分所有
權人，但系爭房屋在98年11月之前，其所有權人為訴外人聯
邦銀行，房屋本為毛胚屋，建商在完工之前即已倒閉，系爭
房屋內部原本沒有裝修，也沒有防水設施，原告實際雇工修
繕之部分主要為窗戶四周之防水措施，其雇工修繕期間亦未
提及外牆漏水之問題，否認原告系爭房屋內部會因外牆磁磚
脫落而滲水，原告在事後以請款單要求被告付款，雖大樓外
牆磁磚固有部分脫落，但原告雇工僅為重點式修繕，而非全
面性修繕，況被告在99年9月6日即已花費120餘萬元進行屋
頂之防水改善，完工後下方之各住戶即無再有滲水之情形，
是原告屋內滲水部位主要是在窗沿下方，應與外牆無關。
三、法院得心證之理由：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由
管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支
付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之
，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。所
謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及
不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈
管理條例第3條第4款亦有明文。又共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之；另管理委員會之職務含共有及共用部分之
清潔、維護、修繕及一般改良，同條例第36條第2款
，另有規定。另無法律上之原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明定
。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請
求依法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，
債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付
，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送
達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類
之行為者，與催告有同一之效力。民法第203條、第
229條第2項、第233條第1項前段，亦有明文。
（二）經查，原告主張系爭大樓外牆磁磚破損，因而滲水至
伊所有之專有部分，因被告遲未雇工修繕，伊只得先
行委請訴外人「臻邸國際有限公司」進行修繕，因而
支出修繕費用115,000元一節，業據提出區分所有權
人會議紀錄、請款單、施工照片等為證，核屬相符。
（三）被告雖以前揭情詞置辯。但查：
⑴、原告所主張雇工維修之系爭大樓外牆，依卷附規
約第2條第3款所示，為大樓之共用部分，由全體
區分所有權人維護其外觀使用，自應由被告負責
該外牆部分之修繕、管理及維護工作。
⑵、證人 李訓德 （即訴外人臻邸國際有限公司負責人
）於本院審理中到庭結證：「請款單是我們公司
出具的，我是公司的負責人，當初是內牆有滲水
現象…檢視外牆時發現有裂縫，是導致漏水的原
因…當初估價的時候，只有外牆的維修進行估價
，窗框的部分是免費施作的…，我們只施作原告
這一戶，修完之後還有作服務…現在完全都解決
了。外牆的部分我們會把碎裂的部分敲除，灌注
填縫劑，回貼磁磚，再以滲透劑防水…外牆有裂
縫，內牆則有油漆剝落，施工前後都有照相…如
果是外牆漏水，那麼室內在高處會有水痕，照片
中就有這種情況，所以我可以判斷有外牆漏水的
情形，如果只是窗框漏水，則只會在窗戶下面有
（滲水）痕跡…外牆是在99年底施作，那時是下
雨天，窗台是濕的，當時屋頂已經施工完畢，但
原告屋內還是有滲水情形」。
⑶、依證人上開證言，足認原告雇工修繕，其主要之
修繕內容為外牆碎裂部分敲除，灌注填縫劑，再
回貼磁磚，並另以滲透劑進行防水。而非被告所
抗辯之窗戶防水，至於訴外人臻邸國際有限公司
為系爭房屋窗戶四周所施作之防水措施，僅係附
帶施作且未計價。再者，原告所有之系爭房屋內
牆，於被告所抗辯之99年9月6日屋頂防水改善工
程施作完工後，仍有遇雨滲漏之情形，此觀之卷
附普天大廈99年10月22日之區分所有權人會議中
仍有外牆漏水維修之提案自明，足見被告所施作
之屋頂防水改善工程，尚不足以完全解決原告所
有之系爭房屋內牆滲水問題，此一漏水問題直至
原告委請訴外人臻邸國際有限公司施作外牆防水
工程後，始行解決，益見原告所有之系爭房屋內
牆滲水問題與大樓外牆磁磚破損及裂縫間，確有
相當之因果關係存在。核與被告所辯系爭房屋內
部是否為毛胚屋無涉。
⑷、普天大廈99年10月22日之區分所有權人會議中，
就大樓外牆磁磚脫落漏水一案，雖為：「有關外
牆漏水已討論多年，經管委會分別於97.10.27、
98.02.19兩次問卷調查回收38、26份數，皆不足
法定回收份數，復於98.05.29公告，並決定不再
處理該案。現因住戶再提出，由下屆委員研議可
行性。」之決議。惟民法第56條第2項規定：「
總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，
區分所有權人會議之決議乃全體區分所有權人組
成之最高意思機關，其性質與民法社團總會相同
，自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，
並類推適用民法第56條之規定。公寓大廈管理條
例第10條第2項前段既已明定共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。自不
應因其他區分所有權人認為事不關已，而未積極
回覆管理委員會所發之問卷，即認大樓就該共用
部分之必要修繕及維護義務，管理委員會即得不
予處理，甚或免責。
四、綜上所述，本件被告所管理之普天大樓，既有因外牆磁磚破
損及產生裂縫，而致滲水至原告所有之專有部分內牆之情事
。依法被告本不待區分所有權人會議之決議，即負有修繕及
維護之義務。被告前經原告提出修繕之要求，卻以問卷調查
回收份數不足為由而未予維修。原告乃自行委請訴外人臻邸
國際有限公司予以修繕，並因而支出修繕費用115,000元。
則原告僱工修繕被告所應負擔之外牆損害，自受有修繕費用
支出之損害，並使被告受有免除另行雇工修繕該部分外牆所
需支付之費用利益，則原告依不當得利之規定，訴請被告償
還原告為此所支出之必要或有益費用115,000元，及自起訴
狀繕本送達之翌日（即100年6月15日）起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項至第4項適用簡易程序事
件所為被告敗訴之判決，所命給付之金額亦未逾50萬元，應
依職權宣告假執行；並另為准被告預供擔保而得免為假執行
之諭知。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年7月28日
臺中簡易庭法官林宗成
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，及繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴
者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年7月28日
書記官