裁判字號：臺灣高等法院 高雄 分院101年重上字第101號民事判決
裁判日期：民國101年11月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院高雄分院民事判決101年度重上字第101號上訴人 王美智
王 林蜂 王文欽 王美緣 王美玉 王美芳 王耀德 上七人共同訴訟代理人 王程風 律師被上訴人 林逢得 訴訟代理人 何曜男 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，對於民國101年（原判決誤繕為100年）6月28日臺灣高雄地方法院100年度重訴字第363號第一審判決，提起上訴，本院於101年11月14日辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為伊於民國99年6月14日經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）以98年度司執字第50656號強制執行程序拍賣取得之土地。上訴人之被繼承人即訴外人 王愛珠 （下稱王愛珠）於90年間出資興建如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A、B、C、D部分之地上物即門牌號○○區○○○路○○○號之未保存登記建物（下稱系爭建物），其中編號
A部分占用系爭土地全部。上訴人於王愛珠死亡後無權占用系爭土地迄今，應將如附圖所示編號A部分之地上物拆除，將土地返還予伊，並應給付自登記伊為系爭土地所有權人之日即100年7月12日起至101年3月14日止，按申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利新臺幣（下同）177,384元，暨自101年3月15日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付被上訴人22,173元（被上訴人誤算，應為22,571元。
計算式：59㎡×45,908元／㎡×10%÷12≒22,571元，元以下四捨五入），爰依民法第767條、第179條及第292條等規定，提起本件訴訟等情。並於原審聲明求為判命：㈠上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分之地上物拆除，將土地交還被上訴人；㈡上訴人應連帶給付被上訴人177,
384元，及自101年3月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自101年3月15日起至前項土地之日止，按月連帶給付22,173元；㈢願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：渠等父親王愛珠本向臺灣省政府承租系爭土地及同段782、801等地號土地，並在其上興建系爭建物，嗣於76年11月間，將承租權出售予訴外人 林正弘 （原判決誤繕為 林政弘 ）；林正弘於78年3月間，以王愛珠名義，向國有財產局申購系爭土地，由林正弘逕向國有財產局支付款項，並以王愛珠名義取得所有權後，再以買賣為原因移轉登記予林正弘。王愛珠與林正弘間就系爭土地有租賃關係存在，王愛珠於90年間以鐵皮建材修繕系爭建物如現況。王愛珠於90年2月11日逝世，系爭建物由渠等繼承，亦繼承王愛珠與林正弘間就系爭土地所為之租賃契約關係，林正弘嗣經拍賣程序將系爭土地出賣予被上訴人，渠等與林正弘間就系爭土地之租賃關係亦隨同移轉予被上訴人，故依民法第425條第1項規定，渠等為有權占有系爭土地。且系爭建物坐落系爭土地及鄰地782地號土地上，2筆土地均為不能單獨建築之畸零地，如僅將坐落系爭土地上之地上物拆除，將危及系爭建物之整體結構，違反誠實信用原則；如不予拆除，渠等仍可繼續居住，被上訴人亦得收取租金，故被上訴人行使權利顯以損害渠等權利為目的云云，資為抗辯。
三、經原審審理後，判決：㈠上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分之地上物拆除，將土地返還予被上訴人；㈡上訴人應連帶給付被上訴人127,980元，及自101年3月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自101年3月15日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付被上訴人15,800元；㈢被上訴人供擔保後得假執行，並駁回被上訴人其餘之訴及該部分之假執行聲請。上訴人就渠等敗訴部分，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決關於不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。另被上訴人就其敗訴部分因未具聲明不服，而告確定。
四、兩造間之不爭執事項：㈠系爭土地原為臺灣省所有之公有土地，王愛珠於78年3月2
日以買賣為原因而取得所有權，並於78年4月7日以買賣為原因移轉登記予林正弘；嗣系爭土地經高雄地院以98年度司執字第50656號執行事件為公開拍賣，由被上訴人於99年6月14日拍定取得所有權，並於100年7月12日辦妥所有權移轉登記。
㈡系爭建物為王愛珠出資興建之未保存登記房屋，坐落在系爭土地之全部。
㈢林正弘於78年3月間，以王愛珠名義，向國有財產局申購系
爭土地，由林正弘逕向國有財產局支付款項，並以王愛珠名義取得所有權後，再以買賣為原因移轉登記予林正弘。
㈣被上訴人於101年3月13日所提出追加聲明之準備書狀（見
原審卷宗頁107至109頁），繕本已於同年月14日送達上訴人（見原審卷宗頁167）㈤王愛珠於76年11月3日與林正弘簽訂買賣契約書，約定將系
爭土地、同段782、801地號土地上之房屋3棟（門牌均為高雄市○○區○○○路○○○號），及房屋所坐落之基地承租承買權一併出售予林正弘。
㈥上訴人因繼承王愛珠之遺產，為系爭建物之公同共有人。
㈦上訴人曾對被上訴人及林正弘訴請確認就系爭土地有優先承
買權存在，經本院以100年度重上字第1號民事判決駁回渠等上訴，敗訴確定。
㈧林正弘取得系爭土地之所有權後，王愛珠或上訴人並未與之簽訂租賃契約。
五、是以，本件兩造間之爭點厥為：㈠系爭建物是否為王愛珠於76年11月3日與林正弘簽訂買賣契約之標的物？㈡被上訴人取得系爭土地之所有權後，上訴人是否為系爭土地之承租人？上訴人為此部分之抗辯，是否為本院100年度重上字第1號請求確認優先承買權存在事件確定判決之爭點效所遮斷？㈢被上訴人訴請拆除系爭建物，其行使權利是否有違誠信原則？是否以損害上訴人之權利為目的？㈣被上訴人請求上訴人給付相當於租金不當得利之數額，應以若干為適當？茲析述如後。
六、系爭建物是否為王愛珠於76年11月3日與林正弘簽訂買賣契約之標的物？㈠查系爭建物坐落系爭土地及同段782、782之10與801等地
號土地上，為二層樓鋼骨鐵皮牆壁之未保存登記建物乙節，業經原審囑託高雄市政府地政局鹽埕地政事務所（下稱鹽埕地政）派地籍員會同兩造勘驗屬實，有勘驗筆錄（見原審卷宗頁98）及鹽埕地政101年4月3日高市地鹽測字第10170247300號函檢送土地複丈成果圖（即原判決附圖，見原審卷宗頁110至111）與財政部國有財產局臺灣南區辦事處100年3月7日臺財產南改字第1000002812號函檢送系爭建物照片附於本院100年度重上字第1號請求確認優先承買權存在事件卷宗頁39正、背面）等可稽，並有上訴人提出系爭建物照片（見原審卷宗頁83、128；原審另案99年度重訴字第24
0號請求確認優先承買權存在事件卷宗頁6）及被上訴人提出系爭建物照片（見原審卷宗頁30至32；原審另案99年度重訴字第240號請求確認優先承買權存在事件卷宗頁54至55）等附卷足憑，洵堪認定。
㈡系爭建物乃王愛珠出資，委由訴外人 洪振乾 之子於90年間，
先將外觀鐵皮搭建完成後，再將原有一層樓木造結構拆除等情，業據訴外人洪振乾於99年11月15日原審另案99年度重訴字第240號請求確認優先承買權存在事件言詞辯論期日證述綦詳（見該卷宗頁93至97）；再經檢視比對上開系爭建物照片與原有一層樓木造結構照片（見原審另案99年度重訴字第
240號請求確認優先承買權存在事件卷宗頁31背面），系爭建物外觀新穎，無論材質、構造或使用期間等各方面，顯與原有一層樓木造結構非屬同一建物甚明，益徵90年間所搭建之系爭建物係為新建，迥非將原有一層樓木造結構加以修繕而已，至為明灼，是故上訴人始終抗辯系爭建物為修繕原有一層樓木造結構云云，無足可採。
㈢第查，原有一層樓木造結構為平房，面積101.5平方公尺，
係38年建築完成，至少於64年向前高雄市稅捐稽徵處申報稅籍，門牌號碼本為高雄市○○區○○里○○○路○○○號，後改編為同路191號，納稅義務人本為訴外人 王萬 （即王愛珠之父親，經依職權調閱除戶戶籍謄本即明，見本院卷宗頁32），嗣因死亡而變更為 王林蜂 （原判決誤繕為 王林峰 ，為王愛珠之妻）等情，有高雄市西區稅捐稽徵處鹽埕分處100年12月8日高市西稽鹽房字第1007914467號函暨檢附稅籍紀錄表（見原審卷宗頁46至48）、101年9月17日高市西稽鹽房字第1017909513號函（見本院卷宗頁86）附卷足憑，堪以認定。準此以言，系爭建物面積為109.99平方公尺（即附圖編號A所示59㎡、編號B所示5.47㎡、編號C所示0.33㎡、編號D所示39.19㎡），殊與原有一層樓木造結構平房面積10
1.5平方公尺有間，顯見原有一層樓木造結構之平房與系爭建物乃不同之二標的甚明。
㈣再查，王愛珠與林正弘於76年11月3日簽訂買賣契約書，約
定王愛珠將系爭土地、同段782、801地號土地上之房屋3棟，以及房屋所坐落基地之承租承買權一併出售予林正弘等情，已如前述，足徵王愛珠與林正弘於76年11月3日簽訂買賣契約書之買賣標的物，充其量僅為原有一層樓木造結構之平房，洵不及於90年始新建之系爭建物甚明。
七、被上訴人取得系爭土地之所有權後，上訴人是否為系爭土地之承租人？上訴人為此部分之抗辯，是否為本院100年度重上字第1號請求確認優先承買權存在事件確定判決之爭點效所遮斷？㈠按法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯
足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業已受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，固應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。然倘當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，有原判斷顯然違背法令、當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、原確定判決之判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，應解為當事人及法院仍得就該經法院判斷之法律關係，為相反之主張或判斷。又爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。
㈡查本院另案100年度重上字第1號請求確認優先承買權存在
事件確定判決理由中，上訴人係主張系爭土地原為王愛珠所有，其上未保存登記房屋亦為王愛珠出資興建而原始取得所有權，嗣於78年間，王愛珠將系爭土地出賣予林正弘，林正弘因積欠銀行貸款債務未清償，經法院拍賣系爭土地而由被上訴人拍定取得所有權；上訴人為王愛珠之繼承人，取得王愛珠之權利，依民法第425條之1規定，推定就系爭土地有租賃關係存在云云，經確定判決法院調查證據及斟酌全辯論意旨，認定原有一層樓木造結構之平房因不堪使用拆除而消滅，依民法第425條之1規定，上訴人不因嗣後新建之系爭建物而對系爭土地有租賃關係存在等情，業據調閱該確定判決至堪認定。惟本件上訴人抗辯：王愛珠向臺灣省政府承租系爭土地，在系爭土地及同段782、801地號土地上興建系爭建物，並於76年11月間將承租權出售予林正弘，由林正弘於78年3月間，以王愛珠名義向國有財產局申購系爭土地，林正弘支付價款後，以王愛珠名義取得系爭土地所有權，再移轉登記予林正弘，故王愛珠與林正弘間就系爭土地有租賃關係存在云云，經核上訴人於本件抗辯所提此部分之爭點，尚與另案（即本院100年度重上字第1號）確定判決足以影響判決結果之重要爭點迥異，揆諸前揭說明，自無受該確定判決之爭點效所遮斷。
㈢王愛珠於78年4月7日以買賣為登記原因，將系爭土地之所
有權移轉登記予林正弘乙節，悉如前述；徵諸彼時系爭土地上之建物應為原有一層樓木造結構之平房，即王愛珠與林正弘簽訂買賣契約書之買賣標的物，詳如前述；惟林正弘買受原有一層樓木造結構之平房及基地承租承買權之目的，在於讓與系爭土地、同段782、801等地號土地之承購權，不在占有原有一層樓木造結構之平房，嗣後順利承購系爭土地並移轉登記予伊，但其餘2筆土地無法承購，故曾要求王愛珠搬家未果等情，業據林正弘於99年10月25日原審另案99年度重訴字第24號請求確認優先承買權存在事件言詞辯論期日陳述（見該卷宗頁78）明確，故王愛珠或上訴人一直以原有一層樓木造結構之平房或系爭建物為住家使用迄今乙節，應堪認定。
㈣然觀諸王愛珠與林正弘所簽訂買賣契約書內容，僅有王愛珠
配合林正弘辦理申購土地手續之約定，至於林正弘申購各該土地完成前、後，雙方並無對於系爭土地或同段782、801地號土地有何租賃之意思表示合致存在，洵難謂王愛珠僅憑此買賣契約書即與林正弘間就系爭土地有租賃關係存在。又林正弘取得系爭土地之所有權後，王愛珠或上訴人並未簽訂租賃契約乙節，為兩造所不爭，亦如前述；縱認王愛珠協助林正弘申購系爭土地完成者，王愛珠或上訴人殊非因此即取得占有使用系爭土地之權源，遑論王愛珠或上訴人即因此與林正弘間就系爭土地有租賃關係存在。
㈤其次，系爭土地所有權原登記為臺灣省（自土地總登記以降
），管理者為臺灣省政府財政廳，嗣於高雄市改制直轄市，委託臺灣土地銀行（下稱土銀）代管，至88年間，臺灣省政府組織功能調整，移交財政部國有財產局臺灣南區辦事處接管等情，有臺灣土地銀行高雄分行101年10月4日雄產字第1010004238號函（見本院卷宗頁106）、系爭土地之手寫土地登記簿謄本（見本院卷宗頁43至44）暨重○○○區○○段
345之1地號（後經分割轉載為345之11地號，再分割轉載為345之25地號）土地之土地登記簿謄本（見本院卷宗頁47至48、120至124）等在卷可稽，堪以認定。而王愛珠係以「59年3月27日前占建房屋如不妨礙都市計劃者」為由，向代管系爭土地之土銀申請承購系爭土地乙節，有土銀高雄分行101年10月22日雄產字第1010004456號函暨檢送承購省有土地申請書附卷（見本院卷宗頁127至128）可攷，並參酌上訴人於原審提出之「臺灣省省有房地租金及使用補償金罰鍰違約金收入繳款書」（見原審卷宗頁71至72）相互以觀，王愛珠乃先後繳交土銀高雄分行之款項為「損害賠償金」或「使用補償金」，並非「房地租金」至明，益徵王愛珠與林正弘簽訂買賣契約書前，王愛珠顯非系爭土地之承租人，洵堪認定。
㈥職是之故，系爭土地所有權人無論為臺灣省或林正弘，渠等
分別與王愛珠或上訴人間就系爭土地並無租賃關係存在，至為明顯。是以，被上訴人經向執行法院拍定取得系爭土地之所有權，上訴人亦無從主張與被上訴人間就系爭土地有何租賃關係存在，故上訴人抗辯：王愛珠與林正弘間就系爭土地有租賃關係存在，而伊等為王愛珠之繼承人，得繼受王愛珠之租賃關係，並非無權占用云云，不足為取。
八、被上訴人訴請拆除系爭建物，其行使權利是否有違誠信原則？是否以損害上訴人之權利為目的？㈠按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148條第1項、第2項定有明文。
㈡查系爭建物完全占用系爭土地之全部，被上訴人關於系爭土
地所有權，已全受上訴人以系爭建物而無權占用所侵害，致被上訴人就系爭土地已無賸餘權利可資行使，渠所受損害甚鉅，故被上訴人訴請拆除如附圖編號A所示之系爭建物，乃權利之正當行使，委難謂係以損害上訴人為主要目的；而系爭建物為鋼骨鐵皮牆壁結構，衡諸被上訴人索回系爭土地之利益及上訴人拆除如附圖所示編號A部分系爭建物損失，要無未依誠實及信用方法行使權利之情事，故上訴人此部分抗辯，尚無足採。
九、被上訴人請求上訴人給付相當於租金不當得利之數額，應以若干為適當？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益，有最高法院61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。第按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限。」固為土地法第97條第1項所明定，而租用基地建築房屋亦準用之。土地法第97條第1項規定，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年臺上字第392號判例要旨參照）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條定有明文。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額，最高法院著有68年臺上字第3071號判例要旨可參。
㈡被上訴人主張：上訴人應依其占用面積，按系爭土地申報地
價年息10%計算，連帶給付自100年7月12日起至交還土地之日止相當於租金之不當得利等情。經查：被上訴人自100年7月12日起為系爭土地之所有權人，有系爭土地之土地登記公務用謄本（地號全部）在卷（見原審卷宗頁51）可佐；而系爭建物自90年間起坐落系爭土地之上迄今已有10餘年，上訴人因繼承而公同共有系爭建物之事實上處分權，無權占有系爭土地，盡如前述，上訴人自應返還相當於租金之不當得利予被上訴人，且此一不當得利返還債務，核屬不可分之債務，依民法第292條規定，應負連帶給付之責。是以，被上訴人請求上訴人連帶給付自100年7月12日即被上訴人登記為系爭土地所有權人之日起至交還系爭土地之日止，相當於租金之不當得利，洵屬有據。
㈢查系爭土地位在高雄市前金區，鄰近愛河、國賓飯店、高雄
女中、臺灣高雄地方法院、前金國小，且面臨民生二路林蔭大道，生活機能甚佳等情，業經原審勘驗在卷，爰斟酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況等情，因認被上訴人就系爭土地請求按申報地價年息7%計算其相當於租金之不當利得較為適當。準此，系爭土地99年申報地價為每平方公尺45,908元，有卷附土地登記第二類謄本在卷可據，故自100年7月12日起至101年3月14日止，上訴人應連帶給付被上訴人相當於租金不當得利之金額為127,980元（計算式：59㎡×45,908元／㎡×7%÷12個月×8個月又3日＝127,980元，元以下四捨五入），暨自101年
3月15日起至返還系爭土地之日止，應按月連帶給付被上訴人15,800元（計算式：59㎡×45,908元／㎡×7%÷12個月×＝15,800元，元以下四捨五入）。
十、綜上所述，上訴人無權占用系爭土地，並在其上建有未保存登記之系爭建物。從而，被上訴人依民法第767條、第179條及第292條規定，請求上訴人拆除系爭土地上如附圖所示編號A部分之地上物（即系爭建物部分），並將系爭土地返還予被上訴人；暨上訴人應連帶給付被上訴人自100年7月12日被上訴人登記為所有權人之日起至返還系爭土地之日止，按申報地價年息7%計算相當於租金之不當得利（自100年
7月12日起至101年3月14日止，127,980元；101年3月15日起至返還系爭土地之日止，則按月連帶給付15,800元），為有理由，應予准許；至逾此部分範圍之請求，為無理由，不應准許。是原審就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依聲請酌定擔保金額分別宣告假執行及免為假執行，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十一、本判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無一一審究之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第1項、第85條第2項，判決如主文。
中華民國101年11月28日
民事第一庭
審判長法官蔡明宛法官魏式璧法官劉定安以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月28日
書記官郭榮芳附註：
民事訴訟法第466條之1對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。