裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第571號民事判決
裁判日期：民國104年04月16日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第571號原告 陸蘭芳 被告 童翔靖 被告躍昇不動產經紀業有限公司法定代理人 劉彥佐 共同訴訟代理人 鐘為盛 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款定有明文。原告起訴聲明第1項：「被告應連帶給付原告新臺幣（下同）100萬元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，嗣於民國104年3月2日具狀變更聲明為：「被告應連帶給付原告550,522元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」。核屬應受判決事項之減縮，且經被告同意，揆諸上揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、被告童翔靖係被告躍昇不動產經紀業有限公司（下稱躍昇公司）之業務員，又被告躍昇公司為「住商不動產」之加盟店，對外公開使用「住商不動產台中東興加盟店」之名稱。被告童翔靖於102年10月間仲介銷售訴外人 林毓琪 委託之臺中市○○區○○段○○○號土地及其上5827建號建物（下稱系爭房地），明知系爭房地緊臨台灣電力公司北屯變電所（下稱北屯變電所），消費者基於危害生命健康或日後不易轉售之疑慮多不願購買，惟被告童翔靖竟刻意隱瞞該等交易上足以影響購買意願或交易價值之重大事項，完全未於銷售廣告、不動產買賣契約書、不動產說明書註明或主動告知原告，亦未減低售價，反而於原告主動詢問窗外對街之建物為何時，隱瞞其為北屯變電所之事實，而答覆系爭房地對面之建物為公家機關，致使原告陷於錯誤，誤認系爭房地對面之北屯變電所確為無害生命健康或不影響系爭房地價值之公家機關、系爭房地並無緊臨變電所之重大瑕疵，進而分別於102年10月與躍昇公司簽訂確認書、買賣議價委託書，102年10月28日與訴外人林毓琪簽訂不動產買賣契約書，並以高於市價之502萬元購買系爭房地、交付被告童翔靖及躍昇公司仲介服務費10萬元，嗣原告入住系爭房地後始發覺上情，而知受騙。
㈡、依被告所屬加盟體系即「住商不動產」之網頁資料，可知系爭房地所緊臨之北屯變電所應屬嫌惡設施，不僅影響房價及後續脫手性，更可能危及生命健康，而為交易上之重要資訊。再依空中大學商學系副教授 謝明瑞 所著「嫌惡設施對不動產市場的影響」專文，亦明確定義變電所應屬「威脅生命型的嫌惡設施」，一但發生災害，就可能帶給人民生命安全的威脅，且大型變電所對房價的影響更大，緊臨的住宅會較區域房價減少一成以上，一般人多不願購置此種類型的房地產。另不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合理事會為改善房屋交易品質，前於100年9月即提議修改不動產說明書規範的內容，規定業者在賣房屋之前，必須詳列建物五十公尺以內的所有重要設施，包括墓園、變電所、瓦斯行等嫌惡設施。是以，住宅周遭是否有變電所等嫌惡設施，應屬影響生命健康及交易價格之重要資訊，被告童翔靖實無不知之理。又被告童翔靖既身為不動產專業仲介人員，依民法第567條及交易誠信，自應主動將系爭房地緊臨北屯變電所之重要交易資訊告知原告，使原告得據以為是否承買之參考。本件被告童翔靖確有刻意隱瞞系爭房地對面為北屯變電所之事實，而依原告與被告童翔靖102年12月8日電話錄音譯文，其雖否認變電所為嫌惡設施，然此已與被告所屬之「住商不動產」加盟體系網頁所載資料明顯不符。被告童翔靖身為專業之不動產仲介業務員，實無不知變電所為嫌惡設施之可能。
㈢、又被告童翔靖雖辯稱其於銷售前，曾詢問系爭房地之管理員，管理員告以緊臨系爭房地之建物為公家機關云云。惟經原告分別向系爭房地之管理員 周祖蔭 、 黃瑞卿 求證，該二位管理員均稱並無房屋仲介人員向其詢問，益證被告童翔靖顯係故意隱瞞系爭房地緊臨北屯變電所之重要資訊在先，其後於原告質問時，為脫免責任又謊稱大樓管理員告知錯誤訊息，其辯詞反覆實無可採。是以，被告童翔靖隱匿系爭房地緊臨北屯變電所之重要資訊而不告知原告，使原告無法將該重要條件作為是否購買系爭房地之參考，被告童翔靖構成民法第184條第1項施用詐術侵害原告意思表示自由權之故意侵權行為，應對原告負侵權行為責任。又被告童翔靖為被告躍昇公司之員工，被告躍昇公司對被告童翔靖具有指揮監督之關係，是被告躍昇公司應依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項，對原告負連帶侵權行為責任。
㈣、退步言，縱使被告童翔靖並非故意隱匿上開交易資訊，被告童翔靖身為專業之不動產仲介業務員，其對於出售不動產注意之程度，依一般社會上之觀念，為具有相當知識及經驗之人，自應依民法第567條其就關於訂約事項（即系爭房地是否緊臨變電所等嫌惡設施）應有調查並向原告報告之義務，然被告童翔靖不僅未詳為調查，亦不知變電所為公認之嫌惡設施，事後更推諉卸責。參最高法院民事判決91年度台上字第1660號判決意旨，仲介業之業務涉及房地買賣之專業知識，此乃一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，如未能依民法第567條盡其據實報告、詳盡調查之義務致使原告蒙受損失，除應負過失侵權行為之責，並應負不完全給付之債務不履行責任。又被告童翔靖係被告躍昇公司之代理人，對外代理被告躍昇公司接洽系爭房地之買賣細節，自應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，惟其就本件居間契約之履行顯然未盡民法第567條「善盡預見危險及調查」責任，而有故意或過失，被告躍昇公司自應依民法第224條、第227條第1項、第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，就其代理人即被告童翔靖之故意或過失負同一責任，對原告負不完全給付之責任。以上請法院擇一為原告勝訴之判決。
㈤、原告以顯高於市價行情之價金購買系爭房地，原告因此至少受有550,522元之損害：
⒈依社團法人台中市不動產估價師公會之估價報告，已明確說
明系爭房地之合理價格為4,586,478元，而原告購買之交易價格為502萬元，以上二者價差433,522元。故本件因被告童翔靖故意欺瞞系爭房地緊鄰北屯變電所之事實，或過失未善盡預見危險及調查義務之行為，致原告付出502萬元不合理高價購買系爭房地，其差價433,522元即為原告所受之損害。
⒉另原告支出買賣代書費12,000元、抵押權設定代書費4,000
元、簽約費1,000元。上開費用均係因被告童翔靖故意隱瞞、過失未盡調查義務，原告為購買系爭房地而支出，蓋倘被告自始誠實告知，原告自無購買系爭房地之可能，上開支出自屬原告之損害，原告請求被告連帶賠償。
⒊另原告依兩造102年10月所簽訂之「確認書」、其他約定與
說明1之約定，給付10萬元之仲介服務費用予被告。惟此費用亦係因被告童翔靖故意隱瞞或過失未盡調查義務，原告為購買系爭房地而支出，自屬原告之損害，原告請求被告連帶賠償。
㈥、並聲明：⑴被告應連帶給付原告550,522元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠、被告並無刻意隱瞞系爭房屋之鄰近區域有北屯變電所：查系爭房地買賣之不動產說明書固為被告等所應查明而有告知之義務，惟該不動產說明書之內容被告等均已詳加調查，且無任何隱匿之行為。至於原告所指北屯變電所，被告童翔靖於原告詢問時，確實僅知該處所為公家機關，且系爭房地之所在觀之，該處所之外觀無法確認，故不知悉為變電所。嗣經原告告知為變電所後經查始知為北屯變電所。故被告童翔靖並無原告所稱刻意隱瞞之情事。更何況，如為變電所經詢問該大樓之管理員即可得知。縱被告童翔靖僅告知為公家機關，原告購買系爭房屋前亦可自行向管理員聞問該機關為何即可明瞭，被告童翔靖有何刻意隱瞞之必要。因此被告童翔靖並未有任何故意或過失隱瞞原告之行為，即被告童翔靖並無民法第184條第1項之侵權行為。原告依民法第188條第1項、第567條及不動產經紀業管理條例26條第2項之規定請求被告躍昇公司負連帶之損害賠償責任，實屬無據。
㈡、此外北屯變電所之設置是否有害附近居民之生命健康及影響附近之房價，原告應負舉證責任，惟原告並未舉證。至於原告提出之住商不動產網頁及空中大學商學系副教授謝明瑞之報告，認為變電所為「嫌惡設施」之一，此為住商總公司及謝明瑞副教授之個人意見。更何況渠等僅係抽象指出「變電所」屬於嫌惡設施，為何會影響房價？為何屬嫌惡設施之原因？該設施應距離住家多遠之距離，有影響房價？均無明確說明。更何況，目前對於「嫌惡設施」之定義並未有任何主管機關說明，極有可能因人而異，自不得以部分人之見解即認定為「嫌惡設施」。
㈢、台中市不動產估價師公會之鑑定報告顯非妥適，實不足採認：
查該鑑定報告並未就該變電所之運作方式、體積及電磁波發散功率等影響重大之基礎事實作充分調查，甚且未就該變電所與系爭房屋間之距離等，進行實際測量並以此作為評估房價減損之參考依據，僅以比較市場交易及收益法之方式為之。又該鑑定報告並未針對該變電所對於系爭房屋之屋價究竟有何影響？提出任何鑑定內容。次查，買賣房屋之成交價格固然因附近交通設施、建築材質、生活便利性等因素影響，惟上開因素，即可能因人而異而有不同之認知。就如「學校」而言，對於家中有學齡兒童者而言，極為便利；反之，可能有人因學校之上下課鐘聲、廣播等而覺得係屬「嫌惡設施」。因此因買方之不同其成交之價格而有差異存在。當然房價亦有因賣方可能資金需求之急迫性與否而有不同之成交空間。因此，房屋之買賣價格存在許多因人而異之因素存在，自不得以原告之當初買價作為是否有減損價金之依據。因此，本件鑑定報告並未針對系爭房屋之爭執點即變電所是否有減損其房價？如有減損，其減損之比例為何？為實質之鑑定。僅就系爭房屋為一般價格鑑定，甚至更以原告買受該房屋之價格間之差價作為系爭房屋減損之依據，其鑑定報告內容實未詳盡而有所不足，實不足採。
㈣、末查，不論有無該變電所之存在，原告買賣系爭房屋均需支付代書費及相關規費。且被告取得服務報酬係因報告締約機會而取得之報酬，原告亦確實因被告知仲介而買受系爭房屋，原告自有支付上開費用之義務，且該等費用之支出顯與「變電所」之存在與否無因果關係，原告以此為「損害」請求被告賠償云云，實無理由。綜上所述，本件原告並未證明受有任何之損害。原告請求被告應連帶賠償550,522元之損害，為無理由。
㈤、並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造協議簡化爭點如下：
㈠、不爭執事項⒈原告於102年10月28日經被告躍昇公司居間仲介，以502萬元
買受訴外人林毓琪所有系爭房地，並約定原告支付買賣總價額百分之二之服務費用予被告躍昇公司，被告童翔靖受僱於被告躍昇公司並擔任系爭房地買賣之經紀人員。
⒉原告與訴外人林毓琪均已完成給付買賣價金及移轉所有權及交屋程序。
⒊原告因系爭房地買賣支出代書費12,000元、抵押設定代書費
4000元、簽約費1000元及支付被告躍昇公司仲介服務費10萬元。
㈡、爭點⒈原告主張被告躍昇公司之經紀人員即被告童翔靖未告知系爭
不動產附近有北屯變電所，屬未善盡調查義務，依據民法第224條、第227條第1項、第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項，請求被告連帶負損害賠償責任，有無理由？⒉原告主張被告童翔靖施用詐術隱匿系爭不動產附近有台電北
屯變電所，故意或過失告知原告錯誤資訊，依據民法第184條第1項、第188條第1項之規定，請求被告負連帶賠償責任，有無理由？
四、得心證之理由
㈠、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。民法第227條、第224條定有明文；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項分別定有明文。按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第188條受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。民法第184條第1項前段、第188條第1項定有明文。本件原告主張其經被告躍昇公司仲介買受系爭房屋，被告躍昇公司之受僱人即被告童翔靖為仲介人員，故意隱匿或過失未告知系爭房屋臨近北屯變電所之重要交易訊息，違反告知義務，依據上開法律規定，主張被告應連帶對原告負不完全給付損害賠償責任及負故意或過失侵權行為損害賠償責任等語，惟為被告所否認。是本件首應探究者為，被告關於鄰近系爭不動產處有北屯變電所乙節有無告知及調查之義務？被告童翔靖有無明知鄰近系爭不動產有北屯變電所而故意隱匿或因過失而未告知為北屯變電所致原告受有損害。
㈡、查依據不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分；又民法第567條規定：居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。上開規定係課予不動產經紀業及其經紀人員在執行仲介業務過程中之調查及告知義務。又於債之關係中，一方當事人就他方當事人所不知之事項，雖有告知義務，惟此一告知義務並非無限擴大，而應在給付過程中，基於誠實信用原則，於個別情況要求當事人一方有所作為或不作為，因而發生告知、說明、保管、協力等各種義務，以維護交易相對人之權益。準此，於買賣房地之交易上，此契約之告知義務是以契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容及依習慣上為重要事項為告知，如非存在於買賣標的上之事由，且未經一方當事人特別要求說明，自難課予他方當事人有此告知義務。是上開不動產經紀業管理條例，規範經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，以特定其應告知及說明之範圍，以免爭議。而所謂嫌惡設施，現行法令並未明確定義，而於實務運作上，如影響居住品質或引起嫌棄或惡感之設施，泛稱嫌惡設施，然每人對於居住品質之要求或引起嫌惡感之設施，實相當主觀且因人而異。且衡以台灣地狹人稠，居住環境充斥基地台、加油站、高壓電塔、變電箱等設施，不動產附近如有上開設施，固可能影響消費者購買意願及價格，然此仍因人而有所不同，故關於買賣標的有無嫌惡設施，有何嫌惡設施，應認除當事人有特別約定外，居間人或不動產經紀人所負告知義務，應以買賣標的本身及載明於不動產現狀說明書之事項為據，始符合衡平原則。
㈢、本件原告主張之北屯變電所所在位於系爭不動產大樓所在之對街，有空照圖片在卷可稽（見本院卷第20頁），即非屬買賣標的物本身。而原告主張其第一次與被告童翔靖去看屋時，曾主動詢問窗外對街之建物為何，被告童翔靖答覆為公家機關乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第172頁）。然而依據本件系爭不動產買賣契約及附件之不動產說明書（見本院卷第21至36頁），並無就應告知鄰近是否有變電所等相關設施乙節特別約定應負告知義務，而原告亦未舉證兩造就鄰近有無特定嫌惡設施乙節負調查告知義務之證明，則本件尚不因原告曾詢問被告對街之建物為何，即當然課予被告契約上之查證及告知義務。且嫌惡設施並非客觀之觀念，且嫌惡設施之範圍為何，是否為嫌惡設施，亦可能因人、地而異，目前主管機關既尚未明文規範關於不動產經紀業對於嫌惡設施之告知調查義務，復尚未形成不動產經紀之交易習慣，自無從據以課以不動產經紀業者此部分之調查及告知義務。既以本件被告對於鄰近系爭不動產有北屯變電所乙節，並不負調查及告知義務，則原告主張被告違反民法第567條之居間仲介之據實報告義務，依民法第227條之不完全給付及不動產經紀業管理條例第26條之規定，應負連帶損害賠償責任，自不足採。
㈢、又本件原告主張系爭房地所在之大樓管理員均知對街之建物為北屯變電所，顯見被告童翔靖推諉係大樓管理員告知為公家機關等語，係故意施以詐術隱匿並告知錯誤訊息云云。按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合。本件原告與被告童翔靖第一次前往看屋，2人自窗外往對街看時，原告曾詢問看到之建物為何乙節，業如前述，顯見自上開北屯變電所之外觀，並非一望即知為變電所設施，倘被告童翔靖非居住附近或特別前往察看，亦非當然知悉該建物即為北屯變電所；另依據原告與被告童翔靖於102年12月8日之電話錄音內容，被告童翔靖亦向原告表明：其也不知道該建物為何（見本院卷第50頁），則難僅憑原告主觀臆測即可推認被告童翔靖確知該建物為變電所而故意告知原告是公家機關。另原告雖提出其在102年12月17日與大樓管理員黃瑞卿、周祖蔭之電話錄音內容，該大樓管理員黃瑞卿、周祖蔭均表示知悉該建物即為變電所，然渠等並未提及曾向被告童翔靖明白告知對街建物為變電所，自難僅憑上開電話錄音內容，即認被告童翔靖確知對街建物為變電所，而有故意隱匿事實並告知原告錯誤訊息之情事。本件被告關於鄰近系爭房地有無變電所乙節並不負調查及告知之義務，被告童翔靖因未知對街係北屯變電所，而無從據以告知原告，而僅告知係公家機關，亦難認有何義務之違反，自無過失可言。是以原告主張依據民法第184條第1項及188條之規定，請求被告負連帶賠償責任，亦屬無據。
五、綜上所述，本件被告對於系爭房地對街有北屯變電所存在之事實，不負告知義務，且亦無故意隱匿致原告未能查悉上開設施存在之詐欺或過失侵害原告權利之情事，原告依據民法第224條、第227條、第567絛、第184條、第188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項，主張被告應連帶賠償原告550,522元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年4月16日
民事第五庭法官李慧瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國104年4月16日
書記官洪菘臨