裁判字號：最高法院91年台上字第1588號民事判決
裁判日期：民國91年08月14日
裁判案由：返還買賣價金
最高法院民事判決九十一年度台上字第一五八八號
上訴人戊○○
丁○○共同訴訟代理人 林思銘 律師被上訴人富國建設股份有限公司法定代理人 葉碧玉 被上訴人丙○○
乙○○甲○○共同訴訟代理人 蘇弘志 律師右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年六月十三日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度重上更㈠字第七一號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：上訴人戊○○、丁○○於民國八十一年四月十九日依次向被上訴人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）買受坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三五之一、三五之五一、三五之一三、三五之一五三、三六之八七、三四之四０七地號土地上興建中之長春帝國大廈Ｌ棟十樓、七樓房屋及地下室停車位編號四九、五五號；並向被上訴人丙○○、乙○○、甲○○（下稱丙○○等三人）買受該建物基地應有部分。戊○○已付建物價金新台幣（下同）一百三十八萬元、土地價金三百二十一萬元；丁○○已付建物價金四十萬八千元、土地價金九十五萬元。詎該房屋建竣，其實際面積較約定使用面積短少，所交付之停車位亦非合法之停車位，為不完全給付，且不能補正，伊已解除契約等情。求為命富國公司給付戊○○一百三十八萬元、給付丁○○四十萬八千元；丙○○等三人給付戊○○三百二十一萬元、給付丁○○九十五萬元，並均加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。
被上訴人則以：系爭房屋面積並無不足，伊交付上訴人之停車位係合法之停車位，無債務不履行之情形，上訴人不得解除契約等語，資為抗辯。
原審以：上訴人向富國公司買受系爭房屋，其約定面積均為約三一‧七四坪（包括陽台、花台、平台、露台及所分擔公共面積），為系爭契約附件之廣告平面圖則載明系爭房屋之使用面積為二九‧三０坪、公共面積為二‧四四坪，合計三一‧七四坪，該平面圖雖未說明使用面積及公共面積之範圍，惟已標示系爭房屋主建物及附屬建物之長、寬，合計其面積共為八一‧七五平方公尺即二四‧七二坪，不致誤認上開約定之使用面積即為室內面積。參以建築業界慣例，使用面積包括由房屋所有權人排他使用之主建物、陽台、花台等室內面積，及俗稱「小公」之當層樓梯間、走道等部分，有中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會函可稽，被上訴人辯稱：系爭契約約定之使用面積，係包括室內面積及當層樓梯間、走道部分之「小公」面積等語，洵屬有據。系爭房屋辦理建物登記面積為：主建物六九‧七四平方公尺、陽台一０‧一四平方公尺、花台一‧九五平方公尺，共八一‧八三平方公尺，即二四‧七五坪。樓梯等公共設施部分：樓梯間五九九‧一一平方公尺、屋頂突出物五０‧三八平方公尺、機械室五０‧三八平方公尺、水箱五０‧三八平方公尺，上訴人權利範圍均為萬分之三二五，折計面積為二四‧三八平方公尺，即七‧三七坪。停車場等公共設施部分共二三二三‧三六平方公尺，上訴人權利範圍均為萬分之一二六，折計面積為二九‧二七平方公尺，即八‧八六坪，全部計為四０‧九八坪，其中室內面積二四‧七五坪，加計當層樓梯間、走道面積四‧九九坪，共二九‧七四坪，較約定面積並無短少。上訴人主張：系爭房屋有面積不足之瑕疵云云，並非可採。次查系爭大樓地下停車場共設置五十八個停車位，其中四十九個停車位係經主管機關核准者，編號四七、四八、四九、五０、五一、五六、五七、五八號等八個停車位係富國公司增設之停車位，另編號三一號、五五號停車位，則為將原核准之停車位一位劃分為二、為兩造所不爭。上開增設之停車位之位置在受電室、電梯出入口、消防設備前，並無違反法令，有新竹縣政府建設局函可考。至於系爭停車場之停車位共五十八個，依建築技術規則建築設計施工篇第六十條規定，其車道及汽車進出口至道路間之通路寬度，應為雙車道寬度。富國公司僅設單一車道寬度，與上開規定不符，依建築法第七十三條規定，非經變更使用執照，不得使用。富國公司未依上開規定辦理，固有不當，惟此僅為主管機關之管理問題，系爭停車場迄仍可正常使用，富國公司交付之停車位位置與約定相符，並無違反契約預定之效用，自不得認其有瑕疵。富國公司將系爭停車位所屬公共設施之應有部分辦理所有權移轉登記予上訴人，並未違反系爭契約，上訴人主張：富國公司未將系爭車位之單獨所有權移轉登記予伊，即屬違約云云，尚非可採。系爭房屋及停車位並無上訴人所指瑕疵或有債務不履行之情形；且丁○○於八十四年九月九日交屋，至八十五年三月十一日始以郵局存證信函通知被上訴人解除契約，已逾修正前民法第三百六十五條第一項所定六個月之除斥期間，應不得行使解除權。從而，上訴人主張解除契約，請求被上訴人返還系爭價金本息，為非正當，不應准許。爰廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回其該部分之訴。
按違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用，建築法第九十條第一項前段定有明文。原審既認富國公司將系爭停車場原經主管機關核准設置之四十九個停車位，增設為五十八個停車位，違反建築法第七十三條規定，上訴人買受之編號四九、五五號停車位為增設之停車位；則上訴人使用該停車位，依上開規定，即可能遭處罰鍰或勒令停止使用。似此情形，能否謂富國公司此項給付係合於債之本旨而無瑕疵，非無研求餘地。原審就此未詳加調查審認，遽認系爭停車位並無瑕疵，尚嫌速斷。次按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。故買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而解除契約時，應無民法第三百六十五條規定之適用。原審未注意及此，徒以丁○○通知被上訴人解除契約，已逾該條第一項所定六個月之除斥期間，即認其不得行使解除權，並有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十一年八月十四日
最高法院民事第三庭
審判長法官林奇福
法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜法官黃秀得右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年八月二十三日
Ｋ