裁判字號：臺灣新北地方法院107年簡上字第103號民事判決
裁判日期：民國107年12月04日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決107年度簡上字第103號上訴人社團法人新北市身心障礙者弘德協會法定代理人 翁偉國 被上訴人 翁偉成 訴訟代理人 陳金泉 律師
李瑞敏 律師 康立賢 律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國107年
1月26日本院板橋簡易庭106年度板簡字第2630號第一審判決提起上訴，本院於107年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠、被上訴人自民國105年11月1日起將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號房屋（以下簡稱系爭房屋）出租上訴人，兩造並簽訂租賃契約書，約定每月租金新臺幣（下同）
2萬5000元，租賃期間為105年11月1日至106年10月30日（以下簡稱系爭租約①）。詎料上訴人承租系爭房屋後，均未依約繳付租金，被上訴人考量於此，並審酌租期屆滿後就系爭房屋另有其他打算與規畫用途，遂於106年7月4日以存證信函提前通知上訴人於106年10月30日租期屆滿後因另有用途不再續約。被上訴人嗣亦委請律師於106年10月17日發函，再次重申系爭租約①於期限屆滿後不再續租，並要求上訴人於106年10月30日租期屆滿後，應自系爭房屋遷出，將系爭房屋回復原狀交還被上訴人，並應給付其積欠之租金30萬元。是於106年10月30日租期屆滿後，依民法第450條規定，兩造間租賃關係已消滅，上訴人自斯時起即負有返還租賃物之義務，然上訴人迄今未自系爭房屋遷出，同屬無權占有，依民法第767條第1項規定，亦應將系爭房屋返還所有權人即被上訴人，且上訴人未經被上訴人同意即擅自更改系爭房屋內部格局、破壞房屋結構及打通牆壁，應依系爭租約①第6條約定將系爭房屋回復原狀。又上訴人自105年11月1日起均未給付被上訴人任何1期之租金，積欠之租金已高達30萬元，被上訴人依系爭契約①之約定，得請求上訴人給付積欠之租金30萬元。另上訴人占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，且被上訴人所受損害與上訴人之無權占有間存有因果關係，被上訴人得依民法第179條規定，請求上訴人自106年10月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利
2萬5000元。
㈡、上訴人固辯稱系爭房屋為其法定代理人翁偉國及被上訴人所共有云云，然依建物所有權狀、土地及建物登記謄本所示，系爭房屋係於68年11月17日建造完成，且於69年1月23日完成第1次建物登記時，所有權人即登記為被上訴人單獨所有，迄今從無辦理建物所有權移轉登記，更無被上訴人須給予翁偉國200萬元始單獨所有系爭房屋之約定。倘依翁偉國與被上訴人之大哥即證人 翁偉雄 所述，理應將渠等父親生前所買之3棟房屋平均分配予兄弟4人，而非僅有系爭房屋係由翁偉國與被上訴人分配各2分之1，且以兩造簽訂系爭租約①之行為以觀，亦可反證上訴人之法定代理人翁偉國就系爭房屋並無使用權限，否則上訴人何須與被上訴人簽訂系爭租約①，足見證人翁偉雄之證述及上訴人之主張均非事實甚明。又被上訴人從未同意將系爭房屋出租上訴人2年，被上訴人僅有與上訴人簽定租期1年之系爭租約①，上訴人辯稱被上訴人之配偶私下與上訴人之工作人員換約云云，絕非事實。上訴人所提出租期為105年11月1日至107年10月31日之房屋租賃契約書（以下簡稱系爭租約②），並非被上訴人所簽署，有上訴人之員工即證人 王隨芬 之證詞為憑，被上訴人否認系爭租約②形式與實質上真正，系爭租約②實係上訴人之工作人員單方、擅自、未經被上訴人授權而簽署，其上字跡與系爭租約①、存證信函上被上訴人親簽之字跡，以肉眼觀察即可發現有明顯不同，例如「成」字的筆順完全不同、「翁」字的上方「公」寫法也不同，更進一步比對，系爭租約②之字跡與上訴人所提出之捐款收據上「翁偉成」3個字之字跡極為相仿，可合理推測開立收據與偽簽系爭租約②之人，應為同一上訴人之工作人員。
㈢、另上訴人提出之單據雖其上有載明某月房租，惟依其轉帳紀錄、匯款紀錄所示，均係將款項匯往翁偉雄之帳戶。然系爭房屋之租金債權人即被上訴人並未指示上訴人將租金交付翁偉雄，是以上訴人並非向被上訴人提出給付，被上訴人確實自105年11月1日起至106年10月30日止之整整1年租期均未收到上訴人給付之租金，被上訴人亦未同意或承認得由翁偉雄受領，更未同意每月捐款5000元予上訴人，上訴人亦僅內部作業未將收據寄給被上訴人，實是上訴人擅自苛扣應繳納之租金，此參證人王隨芬之證述即明，是依民法第309、
310條規定，自不生清償及消滅債之關係之效力。
㈣、為此，就聲明第1項依民法第455條前段、第767條第1項規定、租賃契約之法律關係，聲明第2項依租賃契約之法律關係；聲明第3項依民法第179條規定提起本訴，求為命：
①上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；②上訴人應給付被上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；③上訴人應自租期屆滿翌日即106年10月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬5000元之判決等情。
二、上訴人則以：
㈠、翁偉國與被上訴人之父親遺有包含系爭房屋在內之3間房屋予翁偉雄、翁偉國、被上訴人及訴外人 翁偉功 等兄弟4人，兄弟4人於82年間就上開房屋為分配討論，並決議就原登記於翁偉雄名下之2間房屋，由翁偉雄將其中1間即位於新北市○○區○○街之房屋過戶予翁偉功，而父親購買後暫登記於被上訴人名下之系爭房屋，因較大且位於1樓，較為值錢，故由翁偉國與被上訴人共有，且因當時渠等母親即訴外人 王梅琴 尚居住在系爭房屋，須待其往生且被上訴人給付翁偉國200萬元後，系爭房屋才為被上訴人單獨所有。然被上訴人表示沒錢，也未將系爭房屋應有部分2分之1移轉登記予翁偉國，直至96年間，經王梅琴及翁偉雄勸說下，被上訴人始每月支付2萬元予翁偉國，惟僅支付4年2個月共100萬元後即未再依約支付，故系爭房屋現仍應為翁偉國與被上訴人共有。被上訴人雖提出土地及建物登記謄本主張系爭房屋自始為其單獨所有云云，然依證人翁偉雄之證詞可證，系爭房屋為渠等父親所購買，被上訴人僅為登記名義人，且渠等父親從未表示要將系爭房屋分配被上訴人，反係有意將系爭房屋分配翁偉國，並將新北市○○區○○街之房屋分配被上訴人及翁偉功，惟因擔心被上訴人配偶貪得無厭，翁偉功無法與被上訴人相爭，故考慮改將位於新北市○○區○○街之房屋分配翁偉功，系爭房屋則由翁偉國與被上訴人共有。
㈡、嗣於103年5月間，王梅琴欲遷回系爭房屋居住，要求被上訴人將斯時出租他人之系爭房屋收回及整修，先前出租所收取之租金則作為王梅琴之看護費用。詎料被上訴人始終藉詞推拖不願為之，翁偉國依王梅琴之指示向被上訴人表示倘其再不整修，翁偉國將整修後與王梅琴入住，然被上訴人一直拖延至105年7月仍未整修，翁偉國再告知被上訴人倘不整修，將遷入作為上訴人之辦公室，被上訴人遲至105年9月25日方同意照翁偉國之方式整修，並由翁偉國墊付修繕費用，再以收取之租金扣抵。上訴人於105年11月1日遷入時，整修工程均仍在施作，至105年11月20日始整修完成，修繕費用共計34萬5000元。系爭房屋原不堪居住，須整修後方能使用，此有證人翁偉雄、王隨芬之證詞可證。而上訴人遷入系爭房屋時，兩造並未簽署租賃契約，僅口頭約定每月租金
2萬元，嗣因被上訴人表示要給其配偶交代，故最後約定每月租金2萬5000元，其中2萬元扣抵修繕費用，另外5000元則捐款上訴人，並由上訴人開立捐款收據予被上訴人。嗣因上訴人申請身心障礙樂活大學須有租約送審，經翁偉國與被上訴人電話聯繫，被上訴人同意由翁偉國簽立租期為2年即
105年11月1日至107年10月31日之系爭租約②。至被上訴人所提出之系爭租約①乃被上訴人之配偶於106年5月間，前往上訴人之辦公室即系爭房屋要求更改租約，並表示翁偉國與被上訴人為兄弟關係，上訴人之總幹事不疑有他，即依其要求重簽租約，然當時翁偉國並未在場，亦不知情，自始未同意。
㈢、上訴人收到被上訴人所寄之存證信函，經被上訴人、翁偉雄與翁偉國於106年8月中旬協調，協調結果為毋須理會上開存證信函之內容，惟居住在系爭房屋者，須負擔王梅琴之看護費用2萬元，故上訴人自107年1月起須將每月租金2萬元交與翁偉雄以支付王梅琴之看護費用，上訴人均有依約支付。再者，上訴人已於107年10月13日召開第4屆第15次理監事聯席會議，通過自系爭房屋遷出之決議，並已於107年10月29日請工人拆除招牌等物，確已搬離系爭房屋。另翁偉國仍居住在系爭房屋內，除非被上訴人同意將系爭房屋價值
2分之1扣除100萬元後之金額支付翁偉國，否則翁偉國仍為系爭房屋之共有人，自有權居住等語，資為抗辯。
三、被上訴人於原審聲明：㈠、上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈡、上訴人應給付被上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢、上訴人應自租期屆滿翌日即106年10月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5000元。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：
㈠、被上訴人主張其自69年1月23日起登記為系爭房屋之所有權人之事實，業據提出建物登記第一類謄本1份附卷為憑（見本院卷第113頁），並為上訴人所不爭執（見本院卷第92頁），自堪信屬實。
㈡、被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋、給付積欠租金30萬元及自106年10月31日起按月給付相當於租金之不當得利2萬5000元等節，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。本院分別析述如下：
⒈遷讓房屋部分：
⑴針對系爭房屋之租賃契約究竟為租期1年之系爭租約①或
租期2年之系爭租約②之爭點，兩造互為相異之陳述而各執一詞，並各自提出系爭租約①、系爭租約②各1份附卷為憑（見簡字卷第25至28頁、本院卷第123至132頁）。
然觀之證人王隨芬於本院107年7月19日準備程序期日結證稱：被上訴人有來過系爭房屋2次，第1次簽約時沒有到場，是用電話談定，第1次到場是單獨來換約，第2次到場是與配偶一起來，當時還有翁偉雄在場；第1份租期
2年之系爭租約②是翁偉國、被上訴人他們兩兄弟在電話裡談好的， 伊有 聽到雙方都同意，再由當時的總幹事陳麗玉代為簽名、蓋章完成整份契約；後來被上訴人來換約，翁偉國不在，就由總幹事蓋翁偉國的章，與被上訴人換約成租期1年之系爭租約①等語（見本院卷第196至199頁）。足見第1份租期2年之系爭租約②係由出租人（即被上訴人）與承租人（翁偉國代表上訴人）以電話聯絡之方式達成意思表示合致，再授權由上訴人之總幹事製作書面契約，縱使被上訴人並非親自簽名或蓋章，亦不影響系爭租約②之效力。反觀第2份租期1年之系爭租約①，係由被上訴人與上訴人之總幹事商談而簽署，上訴人已否認知情及同意換約，亦否認系爭租約①之效力，被上訴人復未舉證證明翁偉國已同意或授權總幹事與被上訴人重簽租賃契約，自難認系爭房屋之租賃契約已由系爭租約②變更為系爭租約①。
⑵又系爭租約②所載之租期已於107年10月31日屆滿，兩造
亦無另訂新的系爭房屋租賃契約，上訴人固應返還租賃物即系爭房屋予被上訴人甚明。然上訴人抗辯其已搬離系爭房屋而將協會辦公室搬遷至新北市○○區○○路○○號2樓房屋等節，業據提出上訴人第4屆第15次理監事聯席會議紀錄1份、照片4張存卷可考（見本院卷第285至291頁），應堪認定上訴人確已將辦公室遷離系爭房屋而未再繼續占用系爭房屋無訛。至於翁偉國是否基於其個人之身分及目的占用系爭房屋，已與上訴人無涉，亦非本院所得審究，併此敘明。準此，上訴人已非系爭房屋之現占有人，被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項規定、租賃契約之法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，難認有據，不能准許。
⒉金錢給付部分：
⑴被上訴人主張上訴人自105年11月1日承租系爭房屋起即
未支付任何租金而請求自該日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月以2萬5000元計算之租金及相當於租金之不當得利等情。然觀之證人王隨芬於本院107年7月19日準備程序期日結證稱：系爭房屋每月2萬5000元租金中的5000元是做協會捐款，收據沒有寄給被上訴人，而是留在協會做紀錄，因為他們兄弟有講好；系爭房屋原來破破爛爛的，門要整修、電燈管線要重新換、地板重新鋪，大約整修1、
2個月，修繕費用約30餘萬元，都是翁偉國支付等語（見本院卷第197、200頁），並由上訴人提出報價單（金額
9萬9500元）、估價單（金額24萬500元）各1紙、105年11月至106年12月按月捐款5000元之收據共14紙在卷可稽（見本院卷第39、41頁、第47至59頁）。證人翁偉雄亦於本院107年7月19日準備程序期日結證稱：伊與翁偉國、被上訴人曾達成協議，系爭房屋 於渠 等母親在世時，實際上屬母親所有，故系爭房屋由何人使用，即由該人支付每月2萬元予母親，翁偉國將系爭房屋修繕費用扣抵完租金後，自107年1月起，每月均匯款2萬元至伊的帳戶，伊都有收到翁偉國的款項，由伊將此作為照顧母親的費用；伊有親自看過整修前的系爭房屋，屋況非常破爛，伊曾打電話要求被上訴人整修，被上訴人一直沒有整修，所以後來由翁偉國整修，修繕費用約30餘萬元等語（見本院卷第202、204頁），並由上訴人提出107年1月至11月按月支付2萬元予翁偉雄之存款憑條共11紙附卷為憑（見本院卷第293至299頁、第311頁）。
⑵綜觀上情可知，依照兩造間之協議，如上訴人有開立捐款
5000元之收據，每月實際租金應為2萬元，故105年11月至106年12月實際應付之租金為2萬元，共計28萬元，業由上訴人以系爭房屋修繕費用34萬元扣抵完畢【計算式：
99500＋240500＝340000】，至於107年1月至言詞辯論終結時之107年11月，三兄弟已約定由實際使用系爭房屋之人按月支付2萬元予母親，上訴人亦按月如數支付2萬元予翁偉雄作為母親之照護費用，自堪認被上訴人所請求自105年11月起至107年11月言詞辯論終結時止之金錢給付，均由上訴人按兩造間之約定支付完畢。另因上訴人已遷離系爭房屋，業如前述，是以自107年12月起當無繼續占用系爭房屋而無相當於租金之不當得利可言。準此，被上訴人依民法第179條規定、租賃契約之法律關係，請求上訴人給付自105年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付2萬5000元之租金、相當於租金之不當得利（依被上訴人所請求為105年11月至106年10月之租金共計30萬元及自106年10月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利2萬5000元），均屬無據，不能准許。
五、綜上所述，上訴人均已按兩造間之約定，扣除開立捐款收據之部分後，以翁偉國支出之修繕費用及支付母親照護費用扣抵系爭房屋之租金及相當於租金之不當得利，嗣於租期屆滿後亦將辦公室搬離系爭房屋。從而，被上訴人依租賃契約之法律關係、民法第455條前段、第767條第1項、第179條規定，請求：①上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；②上訴人應給付被上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；③上訴人應自106年10月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5000元，均為無理由，應予駁回。原審依被上訴人請求而為其勝訴之判決，容有未洽。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，應由本院廢棄原判決並諭知改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國107年12月4日
民事第六庭審判長法官陳映如
法官謝宜雯法官賴彥魁以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國107年12月4日
書記官黃詩涵