裁判字號：臺灣新竹地方法院103年竹簡字第42號民事判決
裁判日期：民國103年05月23日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決103年度竹簡字第42號原告 劉亦修 訴訟代理人 葉民文 律師被告 許雪美 訴訟代理人 張玉琳 律師
彭火炎 律師複代理人 陳鈺霞 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年5月1日辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹市○○路○段○○號之房屋全部遷讓交還原告。
被告應自民國一百零三年二月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬陸仟壹佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾捌萬陸仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者自屬之（最高法院91年度台抗字第552號民事裁定參照）。查原告起訴時原聲明請求：被告應將新竹市○○路○段○○號房屋遷讓返還原告，並自民國102年8月12日起至遷讓日止，按月給付被告新臺幣（下同）126,150元。嗣於103年4月3日具狀追加租金之請求，並變更聲明為：「
一、被告應將門牌號碼新竹市○○路○段○○號之房屋全部遷讓返還原告。二、被告應給付原告501,300元及自民事準備書狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自103年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告126,150元」（見本院卷第67頁）。最後於103年4月18日具狀變更上開第二項聲明為：「被告應給付原告329,
600元及自103年4月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」（見本院卷第96頁）。被告雖當庭表示不同意原告為訴之變更追加（見本院卷第65頁），惟原告上開租金請求之聲明，係擴張或減縮應受判決事項之聲明，且其基礎事實仍屬同一，又不甚礙被告之防禦方法及訴訟之終結，與首揭民事訴訟法規定均無不合，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣門牌號碼新竹市○○路○段○○號之房屋係原告於100年1月15日向訴外人 陳正岱 及 蔡玉燕 所承租，原告承租前開房屋後，復於102年1月29日出租予被告，兩造並約定租期自102年2月1日起至103年1月31日止，每月租金為126,150元，惟被告自102年8月12日以後未曾依約給付租金，積欠租金達3個月以上，共計425,000元，原告乃於102年12月14日寄發存證信函，限期催告被告給付租金，惟被告置之不理，原告再於同年月17日寄發存證信函表明終止租約，不再續租，並請求立即付清租金及遷讓房屋，該信函於同年月18日寄達，但被告拒絕收受仍置之不理，是依兩造簽訂之房屋租賃契約書第17條、民法第440條第1項及第455條之規定，被告既未依上開租約第3條規定給付租金，且積欠達2期租金總額以上，原告自得終止租約，而上開租約業經原告於10
2年12月18日合法終止，被告即應返還房屋。退步言之，上開租約亦於103年1月31日因租賃期間屆滿而終止，依民法第450條第1項及第455條之規定，被告亦應將上開房屋全部遷讓返還原告。
(二)被告自承業已給付租金427,300元，惟自102年8月起至103年
1月止，以每月租金126,150元計算，總計租金為756,900元（126,150元×6個月），是自102年8月起至103年1月止，被告至少積欠329,600元（756,900元－427,300元），則原告自得請求被告給付329,600元及自民事準備書狀送達翌日（即103年4月4日）起至清償日止按年息百分之
5計算之利息。
(三)再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。原告終止上開房屋租賃之意思表示業於102年12月18日發生送達被告之效力而依法終止，退萬步言之，兩造租約亦於103年1月31日因租賃期間屆滿而終止，則被告與原告間即無任何法律關係存在，被告仍持續無權占有上開房屋，原告即因此受有相當租金之不當得利，且被告迄今仍未將上開房屋遷讓返還，自應給付所受相當租金之不當得利予原告，為此請求被告應自103年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告126,150元。
(四)被告辯稱渠與原告所訂租約為通謀虛偽意思表示，所欠租金未達2期總額以上，且未收受原告所寄102年12月17日之存證信函，原告終止租約不合法，故渠無需返還房屋云云。然查，門牌號碼新竹市○○路○段○○號房屋係原告於100年1月14日向訴外人陳正岱及蔡玉燕所承租，並由被告與訴外人 葉家 榳（更名為 葉國定 ）擔任連帶保證人，此有原告與訴外人陳正岱及蔡玉燕所訂公證書為憑，且該公證書第4條第1款明確記載：「核請求人就契約之內容意思合致，且無明顯違反法令規定之情形」，足證原告、訴外人陳正岱、蔡玉燕及被告與訴外人 葉家榳 等人於公證時均無任何意思表示無效或欠缺情事，且原告與訴外人陳正岱及蔡玉燕間之租賃契約及其法律關係確實存在，再觀該公證書所附房屋租賃契約書第3條規定：「出租人與原承租人（即本約之連帶保證人）所訂立如後附之租賃契約，於上述起租日同時終止」。是被告縱曾向訴外人陳正岱及蔡玉燕間承租上開房屋，渠與訴外人陳正岱及蔡玉燕原有之租賃契約及其法律關係業已於100年1月15日終止，自不容被告空言否認。而被告向原告租用上開房屋，亦有租賃契約書為憑，是依上開最高法院17年上字第1118號判例意旨所示，兩造明確簽訂租賃契約，且該契約文字明確記載係租賃，業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約之文字而更為曲解，故被告辯稱兩造間之租約為通謀虛偽意思表示云云，要無憑採。
(五)綜上，爰依系爭租約第17條、民法第440條、第450條第1項、第455條、第179條等規定，聲明請求：
１被告應將門牌號碼新竹市○○路○段○○號之房屋全部遷讓返還原告。
２被告應給付原告329,600元及自103年4月4日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
３被告應自103年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告126,150元。
４原告願供擔保請准予假執行之宣告。
５訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)原告提出之兩造於102年1月29日訂立之房屋租賃契約書，固係被告簽立，但事實上被告並非向原告承租本件新竹市○○路○段○○號房屋，僅係原告稱為解決兩造間原有債務、為向原告金主即訴外人 顏崎南 交待而製作上開租賃契約、俾便原告持以向金主交待之文件，此由100年度新院民公錫字第14號公證書，業已記載原告向訴外人陳正岱、蔡玉燕僅以每月66,150元租金，自100年1月15日起至108年9月14日止租得上開房屋，而被告竟然以近2倍之126,150元月租金向原告承租，前後租金數額顯不相當，已可證明；又從上開102年1月29日租賃契約備註「乙方（被告）每月12日繳交66,150元房租，『每月28日繳交60,000元補貼借支陸佰萬元利息』。…」之文字約定，益足證明；再由93年9月14日被告及訴外人葉家榳與原房東即訴外人陳正岱、蔡玉燕所立本院93年度新院公字第20381號公證租約約定自93年9月15日起至
108年9月14日止以每月60,000元（三年調漲5％帳號…）租金租用上開房屋，亦得明之。足認上開102年1月29日房屋租賃契約內關於「每月28日繳交60,000元補貼借支陸佰萬元利息」部分之合意，應係虛偽意思表示，依民法第87條第
1項前段通謀虛偽意思表示規定，不生效力，原告依據該部分之請求，應非有據。況原告於100年1月15日與訴外人陳正岱、蔡玉燕訂立房屋租賃契約後，原告未曾接管上開房屋， 嗣兩造 於102年1月29日訂立房屋租賃契約後，原告亦未曾將上開房屋交予被告接管，被告並未占用該房屋，原告請求被告遷讓，亦非有據。
(二)原告主張兩造於102年1月29日訂立房屋租賃契約後，自10
2年8月12日起被告即未按月給付126,150元租金，惟查，被告確曾於102年8月26日付款21,150元、8月27日付款30,000元、9月18日付款30,000元、9月19日付款6,150元、
9月27日付款10,000元、10月6日付款10,000元、10月25日付款60,000元、11月11日付款20,000元、11月15日付款28,000元（14,000元＋14,000元）、11月16日付款2,000元、11月26日付款10,000元、12月13日付款24,000元、12月15日付款16,000元，總計達267,300元，然原告於102年12月17日發函終止契約時，被告所欠租金為102年8月12日至102年12月12日4個月合計237,300元（即126,150元×4個月－被告已給付之267,300元），而此積欠數額未達2個月租金（即126,150元×2個月＝252,300元）之總額，因此原告於102年12月17日發函終止租約，尚無理由。再至103年1月31日租期屆滿止，被告陸續於中壢給付現金2萬元、於10
3年1月7日匯付70,000元、2月10日匯付30,000元、2月11日匯付40,000元（30,000元＋10,000元），合計給付租金160,000元，再加前付267,300元，合計427,300元（160,
000＋267,300），自均應扣除。另原告於102年12月17日寄發之中壢郵局第1690號終止租約之存證信函，似未寄達被告，則原告所為終止租約，亦不生效力。
(三)原告於103年3月6日已當庭自承「102年簽訂系爭租約，要求被告按月給我126,150元，這裡面66,150元是房租，剩下的60,000元是被告之前積欠我的分紅。被告積欠我投資本金60
0萬元，這些在102年的系爭租約有寫到。」「被告只有按月給我66,150元，但60,000元是陸陸續續給我，沒有給齊。
」等語，足證本件房屋租金按月僅66,150元，其餘60,000元僅係投資分紅，並非租金，而被告確有按月給付原告66,150元之房租，但60,000元分紅部分，沒有給齊。從而，原告之訴訟代理人主張每月依照126,150元金額計算租金，並據以計算被告應給付原告329,600元，自與原告本人自認之事實不符，而非可採。
(四)承前所述，被告自102年8月12日起至103年1月31日租期屆滿止，業已給付租金427,300元，而依據原告自認租約中要求被告按月給付126,150元中僅66,150元為房租之事實，自10
2年8月12日起至103年1月31日租期屆滿止，按月以66,150元計算租金，總計租金數額應為371,293.5元（66,150元×5又19/31個月），是被告於上開租賃期間既已給付租金427,300元，即無分文欠租，原告主張被告欠租2個月而終止租約，顯無可採。
(五)按土地法第97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限」。最高法院43年台上字第392號民事判例亦釋明「土地法第97條第1項所定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10%為限，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權」。本件原告已經自承每月66,150元是租金，則原告請求依每月126,150元計算相當租金之不當得利，已顯不得允許。再者，依據本件102年度房屋稅繳款書所示，房屋申報總價為1,886,600元、新竹市○○段○○段○○○○號基地申報地價為每平方公尺14,240元，乘以基地面積282平方公尺，小計為4,015,680元，二者合計5,902,
280元，以申報總價年息10％計算，原告所得請求相當租金之不當得利為每月49,186元（5,902,280元×10％÷12月），逾此部份之請求，依法亦無請求權。
(六)綜上，爰答辯聲明：１原告之訴駁回。
２如受不利益判決時，請准供擔保宣告免為假執行。
３訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
(一)被告與訴外人葉家榳於93年9月14日與訴外人陳正岱、蔡玉燕簽訂房屋租賃契約書，由訴外人陳正岱、蔡玉燕以月租60,000元出租新竹市○○路○段○○號房屋（下稱系爭房屋）予被告與訴外人葉家榳，租期自93年9月15日起至108年9月14日止，有房屋租賃契約書可稽（見本院卷第49-54頁）。
(二)原告於100年1月15日與訴外人陳正岱、蔡玉燕簽訂房屋租賃契約書，由訴外人陳正岱、蔡玉燕以月租66,150元出租系爭房屋予原告，租期自100年1月15日起至108年9月14日止，並由被告與訴外人葉家榳擔任連帶保證人；三方並於房屋租賃契約第3條約定「出租人（即陳正岱、蔡玉燕）與原承租人（即本約之連帶保證人、即被告與訴外人葉家榳）所訂立後附之租賃契約（即不爭執事項第㈠點之租約），於上述起租日同時終止。惟原承租人和本約承租人就原契約應為之給付和應有之責任，仍應負連帶責任」，有房屋租賃契約足按（見本院卷第13-14頁）
(三)兩造於102年1月29日簽訂房屋租賃契約書，由原告出租系爭房屋予被告，雙方並約定如下：（見本院卷第6-9頁之房屋租賃契約書）１第2條：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為1年0個月，即自民國102年2月1日起至民國103年1月31日止」。
２第3條：「租金每個月新台幣126,150元正（收款付據），
乙方不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金」。
３第4條：「租金應於每月12日以前繳納，每次應繳1個月份，乙方不得藉詞拖延」。
４第5條：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣25萬元作為押租保證金。此押金以本票做擔保：票號：WG00000000」。
５備註：「乙方每月12日繳交66,150元房租，每月28日繳交60
,000元補貼借支600萬元利息，如未能如期繳款，乙方同意房屋退還甲方接管，絕無異議，恐口無憑，特立此條款」。
四、本院之判斷：原告主張：其於100年1月15日向訴外人陳正岱及蔡玉燕承租新竹市○○路○段○○號之房屋，復於102年1月29日轉租予被告，兩造約定租期自102年2月1日起至103年1月31日止，每月租金為126,150元，惟被告自102年8月12日以後未依約給付租金，積欠租金達2期以上，原告乃於102年12月14日寄發存證信函，限期催告被告給付租金，惟被告置之不理，原告再於同年月17日寄發存證信函表明終止租約，爰依民法第440條第1項及第455條之規定即終止租約後之法律關係及系爭租約第17條之約定，請求被告返還房屋，如認原告未合法終止租約，惟系爭租約已於103年1月31日屆期終止，依民法第450條第1項及第455條之規定，被告亦應將系爭房屋遷讓返還原告；又被告自102年8月起至103年1月止，以每月租金126,150元計算，總計租金為756,90
0元（126,150元×6個月），扣除被告業已給付租金427,
300元，故自102年8月起至103年1月止，被告至少尚欠329,600元租金（756,900－427,300），爰請求被告給付積欠之租金及法定遲延利息；此外，兩造租賃關係業已終止，惟被告仍無權占有系爭房屋，為此請求被告應自103年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告126,150元等情。被告則以：被告並非向原告承租系爭房屋，僅係原告稱為解決兩造間原有債務、為向原告金主即訴外人顏崎南交待而與被告簽訂租賃契約，兩造既係虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，通謀虛偽意思表示不生效力，原告請求被告遷讓房屋，應非有據；況原告於100年1月15日與訴外人陳正岱、蔡玉燕訂立房屋租賃契約後，未曾接管上開房屋，嗣兩造於102年1月29日訂立房屋租賃契約後，原告亦未曾交付系爭房屋予被告接管，被告並未占用該房屋，原告請求被告遷讓，亦非有據；且被告積欠之租金並未達2期以上，原告終止租約之存證信函亦未寄達被告，則原告所為終止租約，亦不生效力；至於原告請求相當租金之不當得利，應以申報總價年息10%計算而為每月49,186元等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠原告依兩造簽訂之租賃契約書第17條、民法第440條、第450條第1項、第455條之規定請求被告應將新竹市○○路○段○○號房屋遷讓返還予原告，有無理由？㈡原告依兩造間之租賃關係，請求被告給付積欠之租金329,600元及自103年4月4日起至清償日止，按年5%計算之利息，有無理由？㈢原告依民法第179條之規定，請求被告自103年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告126,150元，有無理由？茲分述如下：
(一)原告依民法第450條第1項及第455條之規定請求被告應將新竹市○○路○段○○號房屋遷讓返還予原告，應有理由：１原告前投資被告經營之套房出租事業，由被告、訴外人葉家
榳於93年9月14日以月租60,000元向訴外人陳正岱、蔡玉燕承租系爭房屋（即不爭執事項第㈠點之租約），再轉租予他人營利；惟因被告未分紅予原告，兩造於100年間協議改由原告經營系爭套房出租事業，並由原告另於100年1月15日以月租66,150元向訴外人陳正岱、蔡玉燕承租系爭房屋，三方（指兩造及出租人陳正岱、蔡玉燕）並特約約定「出租人（即陳正岱、蔡玉燕）與原承租人（即被告、訴外人葉家榳）所訂立原租賃契約，於100年1月15日同時終止」（即不爭執事項第㈡點之租約）；惟原告並未接手經營套房出租事業，實際上仍由被告經營，且仍未分紅予原告，兩造遂於10
2年1月29日再度協議簽訂房屋租賃契約書，由原告出租系爭房屋予被告（即不爭執事項第㈢點之租約，下稱系爭租約）。上情業據原告 陳明 在卷（見本院卷第38反面），並有3份租賃契約書附卷可參（見本院卷第49-54、13-14、6-9頁）。
２被告固辯以：兩造簽訂之系爭租約為通謀虛偽意思表示不生
效力，原告依據系爭租約請求被告遷讓房屋，應非有據等語置辯。
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號、39年台上字第1053號判例意旨參照）。再按所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。
⑵經查，兩造簽訂之系爭租約第3條約定「租金每個月新台
幣126,150元正（收款付據）」，惟租約備註欄卻記載「乙方（指被告）每月12日繳交66,150元房租，每月28日繳交60,000元補貼借支600萬元利息，如未能如期繳款，乙方同意房屋退還甲方接管，絕無異議，恐口無憑，特立此條款」等語（見本院卷第6、9頁），二者就租金數額之記載顯然有異，惟由原告前揭兩造共同投資經營套房出租事業之陳述、前揭租金差異及備註欄之文字記載，相互勾稽可知系爭租約簽訂目的在於被告為擔保還款，同意原告以轉租方式介入經營套房出租事業，且應允原告將先前投入之資金轉成借款並按月償還，故系爭契約應為租賃及借貸之混合契約。被告固辯稱系爭租約係通謀虛偽意思表示，惟縱使被告單方並無向原告承租系爭房屋之意思，惟「所謂通謀虛偽意思表示，相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示」，已如前述，原告既主張有出租系爭房屋予被告之意思，即難謂有與被告相與為非真意之合意，被告辯稱兩造簽訂之系爭租約因通謀虛偽意思表示而無效，尚非可採。
３原告雖主張：被告遲付租金之總額達2個月之租額，業經原
告催告後於102年12月17日寄發存證信函終止租約，被告應返還系爭房屋予原告等情。姑不論原告是否積欠達2期租金總額以上，惟原告主張終止租約之存證信函並未合法送達予被告，此為原告自承在卷，並有終止租約之存證信函暨招領退回之信封附卷可憑（見本院卷第93-95頁）。故原告主張已依民法第440條第2項之規定終止租約，自非可採。惟兩造簽訂系爭租約之租期已於103年1月31日屆至，系爭租約已因租期屆滿而終止，故原告以此為由主張被告應將系爭房屋遷讓交還予原告，自屬有據。
４被告另辯稱：原告於100年1月15日與訴外人陳正岱、蔡玉
燕訂立房屋租賃契約後，原告未曾接管上開房屋，嗣兩造於
102年1月29日訂立房屋租賃契約後，原告亦未曾將上開房屋交予被告接管，被告並未占用該房屋，原告請求被告遷讓，尚非有據云云。查，本件套房出租事業實際上係由被告經營，兩造簽訂之系爭租約為租賃及借貸之混合契約，均如前述，故系爭套房之現實占有人實為其他次承租人而非兩造，而原告雖未曾實際接管或交付房屋予被告，惟兩造以占有改定之方式交付系爭房屋，自為法之所許，被告此部分所辯，仍不足採。
５綜上，被告為擔保還款，同意原告以轉租方式介入經營套房
出租事業，且應允原告將先前投入之資金轉成借款並按月償還，故系爭契約應為租賃及借貸之混合契約，被告辯稱係通謀虛偽意思表示而無效，尚非可採。又系爭租約已因租期屆滿而終止，故原告依民法第450條第1項、第455條之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，核屬有據，為有理由。
(二)原告依兩造間之租賃關係，請求被告給付積欠之租金329,60
0元及自103年4月4日起至清償日止，按年5%計算之利息，非有理由：
兩造簽訂之系爭租約為租賃及借貸之混合契約，已如上述，依系爭租約備註欄記載「乙方（指被告）每月12日繳交66,150元房租，每月28日繳交60,000元補貼借支600萬元利息，如未能如期繳款，乙方同意房屋退還甲方接管，絕無異議，恐口無憑，特立此條款」等語可知，兩造約定之126,150元其中66,150元為租金，其餘60,000元則為借款利息，故原告主張以月租126,150元作為計算應償還之欠租金額，即非有據，本件應以66,150元作為計算被告尚欠之租金，先予說明。查原告自102年8月12日開始積欠租金，且被告自102年
8月26日起已陸續給付總計427,300元之款項，此為原告所不爭執（見本院卷第107頁反面）。基此計算被告至103年
1月31日租期屆至時積欠之租金應為373,427元【（66,150×20/31）＋（66,150×5）】，惟被告既自102年8月26日起已陸續給付總計427,300元之款項，且該款項為系爭房屋之租金，經原告自認「被告只有按月給我66,150元，但60,000元是陸陸續續給我，沒有給齊」等語在卷（見本院卷第59頁），堪認被告並未積欠原告租金，所欠僅為兩造在系爭租約備註欄約定之借款利息而已，又本件經闡明後原告仍主張以租賃關係，而非借貸關係而為請求（見本院卷第107頁反面），從而，原告請求被告給付積欠之租金非有理由。
(三)原告依民法第179條之規定，請求被告自103年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告66,150元部分核屬有據，惟逾此部分之請求，則無理由：
１次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。經查，兩造租約已於103年1月31日因租賃期間屆滿而終止，惟被告仍以間接占有人之地位無權占有系爭房屋並向次承租人收取套房租金，原告即因此受有相當租金之不當得利，且被告迄今仍未將上開房屋遷讓返還，自應將所受相當租金之不當得利給付予原告。
２原告雖主張被告應按月給付之相當租金不當得利為126,150
元，被告則辯稱：依土地法第97條規定，系爭房屋102年度申報總價為1,886,600元、系爭土地則為4,015,680元，二者合計5,902,280元，以申報總價年息10％計算，原告所得請求相當租金之不當得利應為每月49,186元（5,902,280×10%÷12），逾此部份之請求，依最高法院43年台上字第39
2號判例意旨，為無理由等語。３按土地法第97條第1項所定，城市地方房屋之租金，以不超
過土地及其建物申報總價額年息10%為限，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，最高法院固著有43年台上字第392號判例。惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，亦有最高法院94年度第2次民事庭會議可參。本件原告轉租系爭房屋予被告，由被告經營套房出租事業，自屬營業用之房屋，被告得以營商而享受商業上之特殊利益，與原告所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，此由被告前與訴外人陳正岱、蔡玉燕簽訂之租約，租金亦高達60,000元，亦資佐證。本件兩造於系爭租約約定之租金既為66,150元，原告請求被告遷讓系爭房屋前按月給付66,150元相當租金之不當得利，自屬合理，惟逾此範圍之請求，難認正當，不應准許。
(四)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文；又按無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。經查，本件租賃期間業已屆至，兩造租賃關係自已終止，惟被告迄今仍未將系爭房屋騰空返還，從而，原告依終止租約後之法律關係，請求被告將門牌號碼新竹市○○路○段○○號之房屋全部遷讓返還原告，及自103年2月1日起按月給付租約終止後所受相當租金之不當得利66,150元，均有理由，應予准許。至於原告請求被告給付終止租約前積欠之租金及其法定遲延利息，則難認正當，應予駁回。
五、本件係依民事訴訟法第427條第2項適用簡易訴訟程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。被告就其敗訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告受敗訴判決部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年5月23日
新竹簡易庭法官吳靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國103年5月23日
書記官許榮成