臺灣士林地方法院民事簡易判決 99年度士簡字第631號
原 告 黃莉萍
訴訟代理人 邱進鳳
訴訟代理人 陳志偉 律師
複 代理人 黃思雅
被 告 薛陳招娥
訴訟代理人 薛立民
訴訟代理人 吳柏興 律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，業經於民國100年6月21日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟貳佰伍拾元，及自民國九十九年
二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣捌萬叁仟貳佰伍拾元，並容忍原告僱工進
入被告所有坐落台北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○○
號四樓房屋，就四樓浴廁樓板漏水部分修復至無漏水狀態。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾貳萬玖仟伍佰陸拾元，其中新臺幣陸萬肆仟
柒佰捌拾元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、本件原告主張：
㈠原告為台北市○○○路○段○○○巷○弄○○號3樓房屋之所有
權人，被告則為同號4樓房屋之所有權人，兩造乃上下樓之
鄰居，系爭大樓建造於民國73年間，迄今屋齡已逾26年之久
。於95年間，被告浴廁室之熱水管線即曾發生損壞，當時漏
水情況彷若瀑布般直流3、2樓至1樓，被告請專業修繕單
位前來查勘後，因相關管線修復暨重新防漏處理之費用頗高
，被告竟不願承擔應負之責任，僅將原損壞之熱水管線更換
為明管線，並且不再使用該臥室之浴廁室來避免漏水管情形
持續發生；然而當時已造成原告相對位置之浴廁室天花樓板
之嚴重浸蝕與破壞，惟因一般浴廁所均有一木製天花隔板，
以避免管線路露出有礙觀瞻，故當時原告並未發現此等已受
破壞之情事。98年初，被告兒媳二人搬入該臥室居住，並且
重新開始使用該浴廁室，原告之浴廁所亦開始再為漏水，並
不時有碎石等剝落掉下，此時原告驚覺天花樓板部分非但漏
水，甚至已至鋼筋裸露而有隨時坍塌崩落等安全之虞，故原
告立即向被告反應，並要求其迅為處理修繕，業經責請專業
修繕單位估價，然被告仍執意不願進行任何修繕事宜，續為
侵害原告之權利，雙方並於98年11月18日假北投區調解委員
會進行調解，惟仍調解不成立。
㈡被告對其區分所有之專有部分依法應負修繕及管理、維護之
責，然而被告卻違反上開修繕及管理、維護之作為義務，而
致漏水，並肇致原告所有系爭房屋浴廁兩間天花板平頂之鋼
筋遭侵蝕、水泥塊剝落及天花板破損，被告就原告因此所受
之損害，自應負賠償之責，而經 鈞院 囑託台北市土木技師公
會鑑定結果，足認告所有系爭3樓房屋漏水及漏水後造成之
損害，均係4樓之水份經由4樓樓板之裂縫滲入3樓之專有
部分所造成，只要被告施作防水層即可杜絕水份滲漏至3樓
，故而亦可認係被告未盡專有部分之修繕、管理、維護義務
所致，原告依鑑定所得之修繕費金額，請求被告賠償修繕所
需之費用新臺幣（下同）205,000元，自屬有據。又原告購
買系爭3樓房屋時，W4窗戶即與現況相同，原告並未作任何
拆除或更動。另系爭浴廁取樣之氯離子含量過高，應係長期
漏水所導致，系爭3樓房屋之前手在出售系爭3樓房屋予原
告時，曾提出伊在91年9月間所作之氯離子檢測，測試結果
氯離子含量均遠低於本次鑑定單位對3樓浴廁取樣檢測所獲
得之平均氯離子含量，顯見本次檢測氯離子含量過高，是因
被告未盡管理維護責任使氯離子含量增加。 玆查 因被告故意
或過失未妥善管理、維護及修繕其所有系爭4樓房屋，致原
告及家人飽受房屋漏水、鋼筋鏽蝕及水泥塊剝落之苦，惶惶
終日毫無生活品質可言，此實已超出一般社會生活所能容忍
之程度，原告因此遭受極大之精神痛苦，原告請求被告賠償
非財產上損害賠償96,035元，亦係合法有據，總計被告應賠
償原告301,035元。為此，爰依法訴請被告應給付原告301,
035元，及自起訴狀繕本送達翌日（即99年2月26日）起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告應容忍原告僱
工進入被告所有坐落台北市○○區○○○路○段○○○巷○弄
○○號4樓房屋，就4樓樓板漏水部分修復至無漏水狀態。
㈢對被告抗辯之陳述：原告是92年購買系爭房屋，全部管線都
換新，浴室坪頂都有抹平，且也沒有發現鋼筋鏽蝕的狀況，
被告所有之4樓浴廁所天花板並無剝落鏽蝕。依土木技師公
會100年4月1日所寄發之北土技字第10030509號函，可徵
諸本件漏水事實確係存在，且漏水範圍係於系爭4樓浴廁之
使用，致滲入系爭3樓浴廁甚明。始不論前揭函文稱漏水原
因與結構性破壞，因時間久遠而無法判定其因果次序關係云
云，惟查系爭3樓浴廁之漏水，確係由系爭4樓樓板之裂縫
滲入，縱使漏水原因非可歸責於被告，被告依法仍負有修繕
、管理之維護之義務。再查，漏水確實會導致天花板與屋樑
之水泥塌落，亦會使鋼筋嚴重腐蝕等語。
二、被告抗辯：
㈠被告之子即被告訴訟代理人第一次去查看原告所有房屋之系
爭浴廁室時，就已經有水泥塊掉落在浴室天花板，當時有跟
原告訴訟代理人反應，原告表示當初買房子進行裝修時就有
發現這種情況，當時有答應原告不在相對位置之4樓浴廁所
洗澡，但馬桶和洗臉台還是有在使用，原告後來就未再反應
漏水。本件應是原告買房子時沒有發現建商施工瑕疵，且同
大樓4樓、5樓浴室也有相同情況。
㈡被告房屋於95年整年期間房屋用水量（用水度數）均屬正常
且平均，並無如原告所稱被告房屋大量漏水而異常增加用水
量的現象。原告所提供之房屋照片並無水痕，無法證明原告
房屋損壞係因被告房屋漏水所造成。再者，原告稱「當時漏
水狀況彷若瀑布般直流3、2樓至1樓」，若漏水之情況如此
嚴重，原告卻稱未發現此等已受破壞之情事，已與經驗法則
有違，多年來被告未曾再聽聞原告提及系爭房屋有漏水之情
事，原告卻於7年後方指稱被告房屋漏水造成其相關損害，
實難令被告信服。且原告起訴狀稱98年才發現漏水，顯見98
年以前並無漏水，本件何來長期漏水？更無可能因長期漏水
導致結構破壞，復以，依據本件土木技師公會100年4月11
日來函，表示本件漏水態樣係「傾盆大雨」，而非「產生壁
癌或少量滲水」，亦證如有漏水情形，原告自會發現，絕無
高達8年或數年皆未發現之理。更何況，觀諸3樓浴廁樑柱
之裂縫，即由浴廁延伸至主臥房，倘若如原告所言該3樓天
花板崩落係4樓漏水所致，理應僅有漏水之浴廁有混凝土剝
落及裂縫產生問題，但何以未漏水之主臥室樑柱卻有重大裂
縫？此亦證3樓天花板之剝落與漏水無關，漏水係天花板剝
落後之結果。
㈢被告曾請土木工程師傅至原告房屋作損壞評估，土木師傅認
為原告房屋天花板損壞原因為當初建商施工品質不良，加上
房屋已超過25年，而原告於自行施工內部裝潢時，將原本廚
房連結浴廁之隔間牆拆除，已影響原告房屋浴廁建築結構，
損壞原因複雜。
㈣原告與被告房屋所處社區為屋齡超過25年之老舊社區，曾被
揭發社區建商使用輻射鋼筋建構社區偷工減料事實，房屋品
質較差，公共水管時有漏水現象，社區管理委員會採取消極
處理方式，不就管線漏水之真正原因查明修復，只以鐵板於
地下室停車場天花板承接公共水管之漏水，再以導管排除漏
水，公共管線的長期漏水，亦可能為造成各樓層天花板水泥
剝落與鋼筋鏽蝕的原因。原告訴訟代理人亦為社區管理委員
會之一員，熟知社區相關情形，卻不顧此一事實，亦不願請
合格第三方公證鑑定單位作房屋損壞鑑定。而兩造房屋所處
大樓公共水管排水設施，於99年3月間因長期漏水腐蝕損壞
，並於99年4月間由社區管理委員會修復，證明原告房屋大
樓公共水管有長期漏水之情事。
㈤由原告所提供之房屋損壞嚴重照片，可知原告房屋損壞情事
發生已經經過很長一段時間，原告訴訟代理人身為大樓住戶
代表，在知悉社區施工品質不良的情況下，非但對於原告自
家房屋財產之損壞置之不理，任由房屋長期持續損壞至如此
嚴重，卻又在雙方協商過程中，不顧被告訴訟代理人之建議
，拒絕交由合格第三方公證鑑定單位執行房屋損壞鑑定，執
意捏造事由提告。而原告刻意在被告房屋發生短暫滲水事件
之後，趁機選擇高價房屋修繕方式，在民國99年1月中旬於
社區會議室最後一次協調會中，要求被告簽署未寫明修繕金
額之工程合約，企圖向被告索取高額賠償金，因每次協調原
告均拒絕房屋損壞鑑定之建議，因此被告拒絕簽訂此工程合
約。
㈥原告應舉證因被告使用導致氯離子增加，否認原告前次氯離
子檢測報告形式上之真正。且有關原告3樓房屋之客廳、主
臥、客房等處之氯離子含量高低，與系爭浴廁之漏水原因並
無關聯性，就原告客廳、臥室等處進行氯離子採樣，亦僅能
得出原告客廳、臥室等處之氯離子含量高低，無法據以得出
系爭浴廁之氯離子含量係因漏水導致。系爭鑑定報告603、
604上之滲水部分未經勾取，表示該裂縫應非漏水造成，否
認因地板漏水造成鋼筋鏽蝕。
㈦依據鑑定單位土木技師公會100年4月11日函已明確表示，
本件係屬結構性破壞。觀諸土木技師公會出具之鑑定報告第
7頁記載，自始表明本件漏水係因不良結構經由多種外力震
動加速惡化造成裂縫進而導致排水注入3樓系爭浴廁，原告
一再稱本件係因漏水導致結構性破壞，不僅與鑑定報告內容
不符，更與一般經驗常理不符，自不足採信。再者，觀諸土
木技師公會99年12月17日北土技字第9932311號函，明示混
凝土抗壓強度偏低之原因多達七大項，僅僅其中一項是漏水
原因，原告逕自認定系爭浴廁之混凝土崩落係被告漏水所致
，自無法令人信服。本件結構性破壞之結果與4樓之漏水無
因果關係，自應駁回原告之訴。
三、本院的判斷：
㈠查原告主張系爭3樓房屋浴廁天花板漏水、鋼筋外露、水泥
塊剝落，係因被告所有之4樓房屋同位置浴廁漏水所致等事
實，業經提出建物登記謄本及照片等為證，被告則以上開情
詞置辯。惟查：
1.系爭3樓房屋浴廁上方天花板有鋼筋外露現象，經本院現場
履勘確認屬實，此有99年6月30日勘驗筆錄在卷可憑。而上
開浴廁天花板鋼筋外露、天花板剝落之原因，經選任台北市
土木技師公會進行鑑定，鑑定結果為：「漏水原因：座落台
北市○○○路○段○○○巷○弄○○號3樓浴廁2頂版經檢測，
混凝土抗壓強度平均75.3kg/cm，明顯偏低，僅及一般抗壓
強度210kg/cm之35.8%。中性化深度9.5cm遠超過原梁保護
層厚度4cm，氯離子含量平均值4.646kg/m，遠超過0.3kg/
m之規定值。版鋼筋保護層不足低於2cm，如附件6之相片
2、4，該3F浴廁2之頂版，在如此不良結構下，會長時間
經多種外力之震動下加速惡化造成裂縫，並進而造成4F浴廁
2的排水經該4F之樓板裂縫注入3F之浴廁2。」
2.100年4月11日北土技字第10030509號函說明：「經鑑定技
師初勘後，現場初判3F浴廁1與浴廁2頂版應屬結構性破壞
，原因如下：①頂版大部分鋼筋裸露、混凝土塊剝落②版鋼
筋保護層低於2cm，不符施工規範之規定③浴廁1頂版鋼筋
裸露、混凝土塊剝落。另依鑑定報告書p.610之3F浴廁1相
片（99年9月3日拍照）顯示頂版有再度披土粉刷跡象，表
示混凝土曾經剝落過，再者經100年1月19日現勘時，該處
混凝土整塊再度剝落，鋼筋嚴重裸露生鏽，顯示該處應屬結
構性破壞。」、「由於在4F浴廁2洗澡時，則3F浴廁2會感
受到有如傾盆大雨，其漏水速度及其漏水量頗驚人，故研判
洗澡水應會透過破裂3F頂樓板流出至3F之浴廁2。至於若排
水管破漏，由於水壓力極為有限，雖可能產生壁癌或少量滲
水等現象，卻難能造成有如傾盆大雨之現象。現場檢視3F浴
廁2之頂版其多處鋼筋裸露、多處混凝土嚴重龜裂、多處混
凝土塊掉落地面，可見3、4樓浴廁2間之樓地板破裂嚴重
，應非浴缸的排水管或浴室落水管所能獨力完成！」等語。
此為鑑定人員現場勘驗後輔以專業知識判斷之結果，並有現
場採證照片為據，應可信為真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文，是本件應由原告就系爭3樓浴
廁天花板漏水等損害，係因被告故意或過失未盡管理、修繕
及維護4樓相同位置之浴廁所導致，負舉證之責。惟查：系
爭3樓浴廁之天花板漏水、鋼筋外露及水泥塊剝落，係因結
構遭到破壞，業如前述，且據鑑定單位上開來函又稱：「標
的物之混凝土樓版（3F頂版）為一脆弱結構，可因水管本身
先行破壞造成漏水，或3F頂版因本身脆弱結構遭受外力（可
為地震力或外力敲打震動）。：：惟因發生漏水時間久遠故
從鑑定報告書中無法判定其因果次序關係」等語。且參以原
告自認95年後被告已將熱水管線改為明管及未再使用系爭浴
廁，嗣至98年間始又發現漏水，足證系爭浴廁並無長時間漏
水問題。原告既未能舉證其因果關係，自不可歸責於被告，
原告依侵權行為之法律關係，請求被告給付非財產之損害賠
償96,035元，洵屬無據，自應駁回。
㈢惟按專有部分，係指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上
之獨立性，且為區分所有之標的者，為公寓大廈管理條例第
三條第二款所明定，又按專有部分之共同壁及樓地板或其內
之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分
所有權人共同負擔，但其修繕費用係因可歸責於區分所有權
人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，此為公寓大廈管
理條例第3條第3款、第12條所明定。依台北市土木技師鑑
定公會鑑定結果，係認系爭4樓浴廁底板裂縫，造成排水經
由裂縫進入系爭3樓浴廁，有該公會所出具之鑑定報告書一
份在卷可憑，縱原告未能舉證系爭3樓浴廁天花板鋼筋外露
等原因為可歸責於被告，然系爭4樓與3樓浴廁之樓地板鋼
筋外露及水泥塊剝落，乃不爭之事實。
㈣本件損害發生在兩造共有之地板、天花板間，而不能證明損
害發生之原因，則就修復費用，依上述公寓大廈管理條例第
第12條規定，應由兩造各負一半之責任。依鑑定報告，3樓
必要修復費用為38,500元，故被告應給付19,250元予原告（
38500/2＝19250）。另就原告主張被告所有之系爭4樓房
樓地板破損，而訴請被告應容忍原告僱工進入被告所有系爭
4樓房屋，就4樓樓地板部分修復至無漏水狀態，應屬有據
，故就修繕4樓樓板部分，被告並應給付原告83,250元之修
復費用（000000/2＝83250）。
四、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
就原告勝訴部分依職權宣告假執行，又原告其餘之訴既經駁
回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。並依職權確
定訴訟費用額共為129,560元（第一審裁判費3,310元，鑑定
費126,250元），其中64,780元應由被告負擔，餘由原告負
擔。
中華民國100年7月7日
士林簡易庭法官李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年7月7日
書記官鄭雅仁