臺灣板橋地方法院三重簡易庭小額民事判決
99年度重小字第1868號
原 告 國防部
法定代理人 高華柱
訴訟代理人 吳惠玲
張靈秀
被 告 孫林春花
訴訟代理人 孫進輝
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國99年11月18日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張㈠緣原告依 國軍 老舊眷村改建條例辦理國軍老
舊眷村改建，乃在台北市五股鄉 陸光 一村改建基地上起造興
建陸光新城住宅社區，並於興建完成後配售與申請承購陸光
新城住宅社區之原眷戶或享有原眷戶權益之人。而被告為享
有原眷戶權益之人，並向原告申請承購臺北縣○○鄉○○街
○號8樓建物及基地暨公設持分，經原告依法核定配售，兩造
並簽訂國防部辦理國軍老舊眷村改建興建住宅社區房地買賣
契約（下稱系爭買賣契約），依系爭買賣契約第15條，乙方
承購之建物及土地（含公共設施），自通知交屋（點交）之
日起，房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基
金等稅費概由乙方負擔；前開稅費以交屋之日為準，按當年
度日數比例負擔之。據此，被告於98年4月24日即由原告對
其完成交屋程序，自斯時起，被告自應負擔按其買受公設應
有部分比例分擔之管理費或共用部分之修繕、管理、維護費
用，不因系爭買賣標的有無完成所有權移轉登記予被告而得
解免被告之義務。本件原告因係陸光新城住宅社區之起造人
，於陸光新城住宅社區之管理委員會成立前，依公寓大廈管
理條例第28條第3項規定為管理負責人，故於陸光新城住宅
社區成立管理委員會前，有關陸光新城住宅社區之共用部分
及該社區公共事務之管理、維護工作，固由原告負責，但相
關管理、維護工作所需支出費用，被告仍應依前揭系爭買賣
契約第15條約定，按系爭買賣標的之應有部分比例分擔之，
而原告為執行管理負責人之社區管理維護工作需要，於辦理
系爭買賣契約簽約及交屋程序時，業已向被告預收初期管理
費3,500元，用以支應社區保全及公共用電支出等費用，但
該預收管理費業已用罄，原告乃衡估陸光新城社區每月因社
區公共事務及公設管理維護費用所需，乃按被告買受之系爭
買賣標的應有部分比例計算其每坪應分擔之管理費，自98年
7月請求被告繳納1,950元，自98年8月至99年5月則請求被告
每月繳納1,860元，合計20,550元，但被告均拒絕分擔繳納
，顯然違反系爭買賣契約第15條之約定。原告爰依系爭買賣
契約第15條約定，請求被告應給付原告20,550元及自支付命
令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡
對被告抗辯之陳述：⑴查國防部辦理國軍老舊眷村改建作業
，就興建完工之住宅為嘉惠原眷戶使其能早日進住居住，在
作業流程上與一般民間市場成屋買賣交易流程並不相同，一
般民間市場成屋交易流程於常態上係買賣雙方先簽署房地買
賣契約，之後辦理房地所有權移轉登記事宜及買賣價金交付
，最後方由賣方將買賣房地點交與買方使用，然而國防部依
國軍老舊眷村改建條例辦理完工後住宅配售，則是原眷戶與
國防部簽署買賣契約後，國防部即於簽署買賣契約當日先行
將買賣房地點交予原眷戶進住居住使用，之後再分批整體辦
理買賣房地所有權移轉登記事宜。本件兩造間就系爭房地之
買賣，即如前述係於買賣契約簽署後當日即辦理系爭房地之
交屋事宜，其後再辦理系爭房地之所有權移轉登記，故被告
乃在簽署系爭房地買賣契約後，取得系爭房地所有權之前，
即已獲原告交付系爭房地使用，此亦所以原告與被告間之系
爭房地買賣契約第15條約定，買方承購之建物及土地（含公
共設施），自通知交屋（點交）之日起，房屋稅、地價稅、
水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費即概由買方負擔
之緣由。被告雖否認與原告有簽署買賣契約，惟該買賣契約
原告業已提出且其上確有被告之簽名，且有原本可資核對，
被告不實否認，並不可採。又如前所述，系爭買賣契約第15
條已有約定於交屋日起，包含管理費在內之公共負擔及水、
電、瓦斯、稅費即由買方負擔，並無待完成所有權移轉登記
，是基於系爭買賣契約第15條規定，被告本應負擔為維持社
區公共管理維護所需繳納之管理費，故被告抗辯未完成所有
權移轉登記前其非所有權人無須繳納管理費云云，自不可採
。⑵臺北縣陸光一村新建住宅改建基地即陸光新城社區係於
98年9月22日區分所有權移轉登記超過2分之1，此有陸光一
村眷戶已辦產權移轉名冊可稽。另陸光新城第一次區分所有
權人會議於99年1月24日第一次召開，惟因出席人數未達公
寓大廈管理條例第31條開會人數，因此流會，其後於99年4
月10日再次召開區分所有權人會議，並推選管理委員成立管
理委員會，此有99年1月24日及99年4月10日之區分所有權人
會議紀錄可稽。⑶另有關管理費之收費標準，係依照陸光新
城社區於原告擔任管理負責人期間，每月實際支出所需，由
每戶區分所有權人按其買受之陸光新城房地之應有部分比例
計算其每坪應分擔之管理費，概算每月所需負擔金額而來，
謹陳報陸光新城社區98年7月、8月因社區公共管理維護事務
支出之項目及相關單據暨明細表供參等語。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以管理費的通知沒有說明何時
繳費。99年第二次會議通過規約規定每月1日繳交當月管理
費。99年5月26日核備完成，99年6月1日正式開始運作，給
付管理費依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款規定須由區
分所有權人會議決議後繳納。管理費即公共基金，98年4月
24日交屋，管理費1坪50元，以實坪數計算，現在每月繳費
1,700元等語置辯。
三、本件原告主張被告未給付98年7月之管理費1,950元，及自98
年8月至99年5月止之每月管理費1,860元，合計20,550元，
爰依系爭買賣契約第15條約定，訴請被告給付管理費乙節，
為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查公寓大廈管理條例
於民國84年6月28日公布施行，自公布之日起算至第三日起
發生效力，即於民國00年0月00日生效。按公寓大廈應設置
公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執
照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提
列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、
本基金之孳息。四、其他收入。公共基金應設專戶儲存，並
由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有
權人會議之決議為之。按區分所有權人會議，由全體區分所
有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。區分所有權人
會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人
、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。按公寓大廈建
築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權
比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權
人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責
人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項起造人為數
人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分
所有權比例合計未達第31條規定之定額而未能成立管理委員
會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。起造人於召
集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推
選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。按區分所有權
人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出
席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所
有權四分之三以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規
定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比
例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議
；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三
人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出
席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分
所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依
第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人
得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體
區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為
成立。公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第3項、第25
條第1項、第3項、第28條、第31條、第32條第1項、第2項分
別定有明文。經查依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管
理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管
理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所
設立之組織。依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第3
項規定，公寓大廈應設置公共基金，區分所有權人依區分所
有權人會議決議繳納，公共基金應設專戶儲存，並由管理委
員會負責管理，運用應依區分所有權人會議決議，管理費為
公共基金，由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，
而由管理委員會執行區分所有權人會議決議事項，向住戶收
取管理費，並負責管理，依區分所有權人會議決議運用。原
告為起造人，依公寓大廈管理條例第28條規定，公寓大廈建
築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權
比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權
人召開區分所有權人會議，成立管理委員會，出席區分所有
權人之人數或其區分所有權比例合計未達第31條規定之定額
而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會
議一次。原告於99年1月24日上午9時召集第一次區分所有權
人會議，因未達法定人數而流會，復於99年4月10日上午9時
召集第二次區分所有權人會議，而當日出席之區分所有權人
人數為325人，占區分所有權人比例為百分之37.3，區分所
有權比例為百分之37.6，均合於同法第32條第1項之規定，
於區分所有權人會議中選舉管理委員，修訂社區住戶規約，
並決議管理費收繳單位以戶為單位，收繳標準即授權管理委
員會評估所需開支後，依每戶室內坪數訂定，管理委員並於
99年4月20日選任主任委員，管理委員會決議自99年6月1日
起向住戶收取管理費，99年5月26日經臺北縣五股鄉公所同
意報備，有臺北縣陸光新城A區第一次區分所有權人會議紀
錄、99年度第二次區分所有權人會議紀錄、臺北縣陸光新城
A社區住戶規約、北縣五工字第0990010286號公寓大廈管理
組織報備證明各1份附卷可稽，管理委員會決議自99年6月1
日起向住戶收取管理費，而原告為起造人，依公寓大廈管理
條例第28條第3項規定，起造人於召集區分所有權人召開區
分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公
寓大廈之管理負責人，惟管理負責人依公寓大廈管理條例第
25條第3項規定，僅為區分所有權人會議之召集人，召集區
分所有權人召開區分所有權人會議，以成立管理委員會，決
議管理費之繳納，尚不得未經區分所有權人會議之決議，未
成立管理委員會，逕自以管理負責人之地位向住戶收取管理
費，應由管理委員會請求始為適格。原告以98年7月及8月之
支出訂定管理費收繳標準分別係98年7月34坪型為1,950元、
98年8月至99年5月34坪型為1,860元，依系爭買賣契約第15
條之約定請求被告給付管理費20,550元，惟系爭買賣契約第
15條約定，乙方（即被告）承購之建物即土地（含公共設施
），自通知交屋（點交）之日起房屋稅、地價稅、水電費、
瓦斯費、管理費、公共基金等稅費概由乙方負擔，管理費本
應由被告負擔，惟管理費依公寓大廈管理條例之規定，應經
一定之程序，始由管理委員會向被告收取，其請求權人應為
管理委員會，於區分所有權人會議決議，並成立管理委員會
前，管理費無法收取，原告亦不得請求，管理委員會成立後
，亦由管理委員會請求，該項被告負擔管理費之約定，於原
告代被告向管理委員會繳納管理費後，始得依約定向被告請
求，原告究無從直接對被告請求管理費，故原告依據上開系
爭買賣契約請求被告給付管理費20,550元，於法無據。被告
之抗辯，自屬可採
四、從而，原告依據國防部辦理國軍老舊眷村改建興建住宅社區
房地買賣契約第15條規定，請求被告應給付20,550元及自支
付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，為無理由，應予駁回。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於本
判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件係適用小額程序為原告敗訴之判決，依民事訴訟法第43
6條之19第1項之規定，訴訟費用額確定為新台幣壹仟元由原
告負擔。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
之19條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年11月30日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國99年11月30日
書記官胡明怡