裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第3445號民事判決
裁判日期：民國103年07月25日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺中地方法院民事判決102年度訴字第3445號原告 林寶妙 被告僑馥建築經理股份有限公司法定代理人 蔡實鼎 上一人訴訟代理人 林晉丞 被告 楊坤泉 上一人訴訟代理人 尤榮福 律師複代理人 吳佳華 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國103年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101年12月8日經東森房屋太平勤益加盟店仲介，以總價新臺幣（下同）9,000,000元向被告楊坤泉購買臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地及同段300建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○○○街○○號建物，下稱系爭房屋），並以履約保證方式履行契約。原告支付第一期價金900,000元後查看系爭房屋，發現門前張貼臺中市政府都市發展局違章建築限期改善（自行拆除）通知單。臺中市政府都市發展局既已通知系爭房屋後方須拆除，且拆除範圍高度2層約6公尺，面積約30平方公尺，已嚴重危害建物安全，依原告與被告楊坤泉間買賣契約（下稱系爭買賣契約）第2條第2項約定，應由楊坤泉負擔保責任，原告自得依民法第359條約定解除契約，被告僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）應返還原告已繳付之價金900,000元。且被告楊坤泉未通知原告已被通知須拆除，依系爭買賣契約第11條第3款約定，應給付原告違約之賠償900,000元等語。並聲明：
㈠被告僑馥公司應給付原告900,000元；被告楊坤泉應給付原告900,000元。
二、被告則以：㈠被告楊坤泉以：
系爭買賣契約內附有不動產標的現況說明書，載有系爭房屋有增建物（包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分），此為原告所明知並親自簽名，原告即應知違建部分會有被拆除之風險，且被告係由法院拍定系爭房屋後再出售原告，應無瑕疵給付，原告以系爭房屋為違章建築遭限期拆除主張解除契約，及請求被告楊坤泉給付違約金900,000元於法無據等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告僑馥公司以：
伊係受買賣雙方委託，只是因為案件繫屬法院，所以等法院判決結果再繼續執行等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經整理爭點結果如下：㈠不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
⒈原告於101年12月8日向被告楊坤泉購買臺中市○○區○○段
○○○○○○○○號土地及其上之系爭房屋，並簽立如原證一所示之系爭買賣契約，約定總價金為9,000,000元，原告並已支付第一期款（簽約金）900,000元至被告僑馥公司之履約保證專戶，惟系爭房屋因原告主張有佔用鄰地之瑕疵而尚未辦理所有權移轉登記，亦尚未辦理交屋手續。
⒉系爭房屋因屋後增建二層，經臺中市政府都市發展局以102
年9月24日中市都違字第0000000000號違章建築拆除通知單通知被告楊坤泉，該通知單於102年9月30日寄存於臺中何厝郵局。
㈡爭執事項：
⒈被告楊坤泉於兩造簽立系爭買賣契約前是否曾告知系爭房屋
屋後增建？原告主張該增建屬重大瑕疵而依系爭買賣契約約定解除契約有無理由？⒉原告請求被告僑馥公司返還買賣價金900,000元，及請求被
告楊坤泉違約賠償900,000有無理由？
四、法院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，為民法第354條第1項及第355條第1項所分別明定。本件系爭房屋因屋後增建二層，經臺中市政府都市發展局認定為違建而命拆除之情，有該局103年3月26日中市都違字第0000000000號函暨所附違章建築拆除通知單在卷可稽（見本院卷第64頁至第65頁），系爭房屋後方確有違章建築而須拆除之情，應堪認定。惟系爭買賣契約第2條即已記載買賣標的物另有增建或佔用部分，依現行法令無法登記，範圍則為1、2樓及頂樓均有增建部分，且於系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書亦載明系爭房屋1至3樓後方均有增建，原告既已於系爭買賣契約簽名，對於契約所載之內容即應有所認識，堪認原告於簽約時對於系爭房屋後方有增建部分，即已有所認識。而就該增建部分，既經註明為依法令無法登記部分，依建築法規規定，即屬違章建築，原告對系爭房屋後方有違章建築之情，即難諉為不知，而屬原告於契約成立時即已知之瑕疵，揆諸上開規定，被告楊坤泉應不負擔保之責，原告即無從主張依民法第359條物之瑕疵規定解除系爭買賣契約。
㈡次按「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、
加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除或被拆除者，則由甲方承擔風險。若乙方於交屋前已受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價及損害賠償」，為系爭買賣契約第2條第2款所明定。本件系爭房屋既有違章建築而經臺中市政府都市發展局通知須拆除情形，依上開約定，其風險分擔即應視通知拆除之時間而有不同。經查，本件系爭房屋係於102年9月24日經臺中市政府都市發展局開立違章建築拆除通知單，並於同年9月30日寄存送達於臺中何厝郵局，為兩造所不爭執，且有違章建築拆除通知單及送達證書在卷可參（見本院卷第65頁至第66頁），應堪信為真實。而系爭買賣契約則係於101年12月8日簽立，亦有系爭買賣契約在卷可參。又系爭房屋復尚未交屋，為兩造所不爭執，即屬簽約後至交屋前被通知拆除情形，依系爭買賣契約之約定，原告應得請求由不動產估價師辦理鑑價後減少買賣價金。惟系爭買賣契約並無因此得解除契約之約定，原告主張依系爭買賣契約解除契約，自乏依據。
㈢而被告楊坤泉於簽立系爭買賣契約時，既已告知屋後增建部
分存在，且為原告所明知，自無隱匿未予告知之情形，而簽約當時被告楊坤泉亦未經臺中市政府都市發展局通知應拆除違建，縱事後經通知應予拆除，亦難認簽約當時有何違反系爭買賣契約第2條第2項應誠實告知而未告知情事，原告主張被告楊坤泉因而違約，並無理由。被告楊坤泉此部分既無違約，原告依系爭買賣契約第11條約定請求被告楊坤泉給付違約金，亦無理由。
五、綜上所述，系爭房屋雖有屋後增建之違建部分，但於系爭買賣契約簽立時即已告知原告，為原告已知之瑕疵，自無從依民法第359條規定解除契約，且依系爭買賣契約第2條第2項亦無得因此解除契約之約定，原告主張解除系爭買賣契約，為不合法，自無從請求被告僑馥公司返還原告已給付之價金900,000元，且被告楊坤泉亦無隱匿不告知原告之情事，而無違反系爭買賣契約事由，原告主張依系爭買賣契約第11條約定請求被告楊坤泉給付違約金900,000元，亦無理由，均應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年7月25日
民事第四庭審判長法官陳學德
法官吳蕙玟法官蕭承信正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月25日
書記官賴玉真