裁判字號：臺灣高雄地方法院99年訴字第592號民事判決
裁判日期：民國99年07月30日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決99年度訴字第592號原告丙○○
乙○○共同訴訟代理人 方春意 律師複代理人 陳妙泉 律師被告丁○○訴訟代理人 林樹根 律師
洪茂松 律師 邱麗妃 律師當事人間返還房屋等事件，本院於民國99年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告主張：伊等於民國98年12月28日共同向鈞院拍得門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○○號10樓之2房屋（含編號33車位，下稱系爭房屋），由原告丙○○、乙○○各取得系爭房屋所有權權利範圍1/100、99/100，於99年1月5日由鈞院發給權利移轉證書，並於99年1月29日辦妥所有權移轉登記。詎伊等於取得系爭房屋之權利移轉證書而請求現使用人即被告丁○○遷出時，被告竟提出其於97年7月1日與系爭房屋前所有權人甲○○簽訂之租賃契約書（下稱系爭租約），而主張對系爭房屋有承租權，惟系爭租約約定每月租金新台幣（下同）15,000元，被告卻於簽約當日即預付1年之租金180,000元，且系爭房屋於97年8月27日即遭鈞院查封，系爭租約卻於97年7月1日簽訂，並於同年7月31日將全部之租金繳清，且被告於系爭房屋查封自拍定間之1年4月，均未向鈞院陳報其有承租權，此均為不合理之處，足見系爭租約應屬虛偽；又縱系爭租約為真正，依系爭租約第6條之文義觀之，租賃期限應係10年，而非5年，系爭租約卻未經公證，依民法第425條第2項之規定，即不得主張民法第425條第1項之買賣不破租賃原則，是被告無權占用系爭房屋，應賠償伊等相當租金之利益每月15,000元；爰本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，將房屋返還原告；並應自99年1月6日起至遷讓前述房屋之日止，按月給付原告丙○○、乙○○各150元、14,850元。㈡願供擔保為假執行宣告之判決。
二、被告則以：伊與訴外人甲○○訂定系爭租約時，甲○○表示如伊願一次將5年之租金繳清，其願以較便宜之租金將系爭房屋出租予伊，伊始於訂約時支付180,000元租金，再於同年月30日給付720,000元，且伊已就系爭房屋為裝潢，並均按期繳納管理費及車位清潔費，故系爭租約並非虛偽，又系爭租約之租賃期限本即為5年，並非10年，原告就系爭租約第6條之解釋顯屬誤解，是伊自得主張民法第425條第1項之適用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於98年12月28日共同向本院拍得系爭房屋，由原告丙○
○、乙○○各取得系爭房屋所有權權利範圍1/100、99/100，並由本院於99年1月5日發給權利移轉證書，並於99年1月29日辦妥所有權移轉登記。
㈡系爭房屋目前由被告占有使用中。
四、本件之爭點：㈠系爭租約是否虛偽？㈡系爭租約之租賃期限為5年或10年？
五、法院之判斷：㈠被告與訴外人甲○○是否通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約？⒈按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該
第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。本件原告主張被告與訴外人甲○○就系爭房屋通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約云云，為被告所否認，是原告自應就此有利於己之事實舉證，原告主張應由被告就租約之真正及已付租金事實負舉證責任云云，容有誤會。
⒉查：
⑴被告於97年7月1日與甲○○就系爭房屋簽訂系爭租賃契約
書，約定自97年7月1日起至102年6月30日止，每月租金15,000元，5年租金90萬元一次付清等情，有該房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第10-14頁），嗣被告分別於97年
7月1日及同年月30日給付現金18萬元及72萬元予甲○○等情，亦有收據及被告第一銀行活期儲蓄存款存摺佐憑（見本院卷第31-33頁），雖原告主張被告係於97年7月21日提款74萬元，與收據記載被告係於97年7月30日付款72萬元不符云云，然被告提款日期及上述收據上記載被告付款予甲○○租金之日期，僅差距9天，且兩者金額差不多，尚難僅因被告提款金額與付款金額不同，遽認系爭租約係虛偽。
⑵再者，系爭房屋每月之管理費，自97年7月1日後迄今，均
由被告負責繳納等情，亦有星光大樓管理委員會證明書附卷可參（見本院卷第34頁），參以經本院函詢星光大樓系爭房屋目前住戶為何人？何時入住？入住後是否按期繳納管理費及車位清潔費等情，據該大樓函覆稱：「一、經查本大樓1439號E棟10樓之2，目前住戶是丁○○。二、依據代收郵件記錄簿顯示。可能97年9月19日以前入住。三、入住後均有按期繳納管理費及車位清潔費。其繳納方式為月繳‧‧‧」等語，此有該大樓99年5月28日星光99委字第0528號函及所附代收郵寄記錄簿及收據留存聯等資料附卷可憑（見本院卷第89-115頁）。是依上開資料，被告確實有居住於系爭房屋，且按時繳納管理費及車位清潔費，是此，被告主張系爭租約並非虛偽等語，應非不實。
⑶此外，經本院依被告名片上所記載之電話，函查中華電信股
份有限公司該電話申請人為何、裝機位置及繳費情況，據該公司函覆之資料，被告名片上印製之2支電話均係97年7月18日申請裝設，且申裝及帳單寄送地址均係系爭房屋，用戶名稱為 羅湘雨 （更名前為 羅翌云 ，係被告之妹），租用後迄今繳費情形正常等情，有該公司高雄營運處服務中心查詢客戶資料或提供客戶資料申請書函復單及其附件在卷可依，參以被告於97年7月承租系爭房屋後，確實有委請他人在系爭房屋裝潢施工，並購置辦公設備，此有訂購憑單、報價單及統一發票等資料附卷可參（見本院卷第126-142頁）。倘被告無承租系爭房屋之真意，為何被告除花費數十萬元裝潢及購置辦公室設備，並申請電話使用，且自承租後迄今每月仍正常繳納系爭房屋管理費及車位清潔費，益見被告與甲○○就系爭房屋確有租賃關係存在。原告雖主張被告1次給付租金完畢此舉與常情不合為由而認系爭租約係虛偽，然原告就其主張部分未為積極之舉證，率謂其等通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約云云，尚難驟採。
⑷至原告主張若被告有承租系爭房屋作為辦公室使用，為何本
院民事執行處於97年9月30日至系爭房屋查封時，系爭房屋無人在場辦公云云。然查封當日，本院執行處人員並未進入系爭房屋內乙節，兩造並不爭執，既然查封當日本院執行處人員未進入系爭房屋內，即無法知悉系爭房屋內之實際使用狀況，亦即無證據可證明查封當時被告並無使用系爭房屋知情，況查封當日雖係上班時間，然被告身為業務人員，其在上班時間外出洽談業務，亦與常情無違，尚難僅因被告查封當日未在系爭房屋，即推定系爭租約係虛偽，附此敘明。綜合上開資料，可認被告與甲○○簽定之系爭租約應非通謀虛偽意思表示。
㈡本件有無民法第425條第2項之適用？⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項分別定有明文。
依民法第425條第2項增訂理由：「本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立期限或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項規定」等詞，是依立法意旨，租期逾5年或未定期限之不動產租賃契約，須具備公證要件，始享有買賣不破租賃原則之物權化效力。
⒉原告主張縱系爭租約為真正，依系爭租約第6條之文義觀之
，租賃期限應係10年，而非5年，系爭租約未經公證，依民法第425條第2項之規定，即不得主張民法第425條第1項之買賣不破租賃原則云云。
⒊然觀之系爭租約第2條，其上記載：「租賃期限經甲乙雙方
洽訂為伍年‧‧‧」等語，是系爭租約第2條已載明租約期間為5年，況如前所述，被告給付予甲○○之租金為5年，並非10年，是此，原告主張系爭租約租賃期間應為10年，是否為真，尚有可疑。再者，系爭租約第6條係約定：「乙方（指被告）於租期屆滿時，甲方（指甲○○）同意繼續出租乙方伍年、租金按月支付新台幣壹萬伍仟元正，如有違約，應負乙方所投入之生財器具、設備及搬遷所造成費用。續約期限：自民國一０二年七月一日至一０七年六月三十日止」等語，觀之上開文字，僅係甲○○同意被告有優先承租權，並無法推論出被告與甲○○訂立系爭租約之際，渠等即有合意租賃期限為10年，並非5年，況被告尚有決定是否繼續承租之權利，亦即系爭租約並非當然延續，益徵系爭租約期間應為5年，並非10年。綜上，系爭租約期限為5年，核屬定有期限之租賃契約，且約定之租賃期限未逾5年，業如前述，自無民法第425條第2項之適用，而系爭房屋既經原所有權人甲○○交付由被告占有中，縱系爭房屋所有權經法院拍賣程序轉讓予原告取得，依民法第425條第1項買賣不破租賃之原則，系爭租約對於原告仍繼續存在，被告占有系爭房屋即難謂無正當權源，是原告主張本件應適用民法第425條第2項規定，排除同條第1項適用云云，亦無可取。
六、綜上所述，被告居住系爭房屋並非無權占有，原告主張被告無權占有，訴請被告遷讓房屋及返還不當得利，即非正當。從而，原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自99年1月6日起至遷讓前述房屋之日止，按月給付原告丙○○、乙○○各150元、14,850元，均無理由，應予駁回。又本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年7月30日
民事第一庭法官張茹棻正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年7月30日
書記官黃美秀